Chương I : NHỮNG VẤN ĐỀ CHUNG VỀ ĐỊNH GIÁ BẤT ĐỘNG SẢN
2.3 Nguyên nhân của việc chậm trễ cổ phần hĩa các DNNN trong giai đoạn
đoạn hiện nay
Theo số liệu thống kê trên các phương tiện thơng tin đại chúng, năm 2007 đã cổ phần hố được 116 DNNN, đạt 21% so với kế hoạch. Năm 2008, đã cổ phần hĩa được 98 doanh nghiệp và bộ phận doanh nghiệp, đạt 25% kế hoạch. Và năm 2009, đã cổ phần hĩa được 60 doanh nghiệp. Kế hoạch cổ phần hĩa các DNNN trước hạn 01/07/2010 chắc chắc khơng đạt được. Vì thế mà cuối năm 2009, Thủ tướng Chính phủ đã yêu cầu tất cả các doanh nghiệp phải chuyển sang hình thức cơng ty TNHH một thành viên nếu khơng kịp tiến hành cổ phần hĩa sau ngày 01/07/2010.
Nguyên nhân của việc chậm trễ cổ phần hĩa đã được nĩi đến nhiều, như:
- Do quyết tâm của Chính phủ khi sự suy giảm kinh tế khiến việc đấu giá cổ phần cũng khĩ mang lại giá tốt, nếu khơng muốn nĩi là giá trị doanh nghiệp giảm đi đáng kể so với thời điểm trước suy giảm;
- Tình trạng can thiệp của các cơ quan cơng quyền, cụ thể là việc hành chính hố quan hệ kinh tế vào tiến trình cổ phần hĩa DNNN cũng như hệ thống văn bản hành chính, thủ tục rườm rà, chồng chéo...;
- Do sự chỉ đạo, điều hành của cơ quan quản lý Nhà nước và nhận thức của lãnh đạo doanh nghiệp thuộc diện cổ phần hĩa;
- Do xử lý vấn đề tài chính, tài sản, xử lý đất đai khi xác định giá trị doanh nghiệp, quản lý vốn Nhà nước và mua bán cổ phiếu...;
- Do ảnh hưởng của cuộc khủng hoảng kinh tế tồn cầu nên các doanh nghiệp đang phải đối phĩ với khủng hoảng, cố gắng duy trì sản xuất, kinh doanh nên chưa thể tập trung cho việc chuyển đổi sở hữu, v.v… .
Và việc định giá đất hay giá trị lợi thế vị trí địa lý của doanh nghiệp cổ phần hĩa theo Nghị định 109/NĐ-CP đã bổ sung thêm vào danh sách các nguyên nhân làm chậm trễ tốc độ cổ phần hĩa DNNN của nước ta hiện nay. Tuy nhiên, với khả năng hạn chế, tác giả chỉ mong muốn đi sâu vào nghiên cứu và tìm giải pháp khắc phục sự chậm trễ tiến độ cổ phần hĩa do nguyên nhân từ định giá bất động sản mà chủ yếu là định giá quyền sử dụng đất.
Từ những đánh giá, nhận xét thực trạng định giá bất động sản ở phần 2.2.5.3 trên, tác giả đã nhận thấy một số nguyên nhân cơ bản gây ra vướng mắc khi xác định giá đất hay giá trị lợi thế địa lý của doanh nghiệp cổ phần hĩa. Đĩ là:
2.3.1 Cĩ sự khác biệt lớn giữa giá đất do các địa phương ban hành hàng
năm và giá thực tế chuyển nhượng trên thị trường bất động sản.
Điều này cĩ thể thấy khơng chỉ qua thực tế ở các thành phố lớn như Hà Nội, TP.Hồ Chí Minh hay Cần Thơ mà cả ở những địa phương mới được nâng cấp lên thành phố trong thời gian qua.
Theo kết quả khảo sát của một cơng ty địa ốc về giá chuyển nhượng đất thực tế đường loại 2 và 3 tại Quận 2 – TP.Hồ Chí Minh cho thấy q trình biến động thị trường bất động sản Quận 2 nổi bật qua các năm từ 2004 – 2009:
Đơn vị tính: triệu đồng/m2
Loại đường 2 3 Ghi chú
Năm Khung giá nhà nước Thực tế Khung giá nhà nước Thực tế 2004 1.4 7,7-8,3 1.0 5,8-6,2 Thơng tin về các dự án 2005 1.4 8,8-9,2 1.0 6,8-7,2 2006 1.4 9,9-10,1 1.0 7,9-8,1 2007 1.5 19,5-20,5 1.0 15,7-16,3 Cầu Thủ Thiêm sắp hồn thành
2008 1.7 39,8-40,2 1.3 21,8-22,2 Thơng cầu Thủ Thiêm,
khủng hoảng kinh tế
2009 4.6 29,8-30,2 2.0 17,8-18,2
Bảng 2.1 GIÁ ĐẤT TẠI QUẬN 2 – TP.HCM
Nguồn: Cơng ty địa ốc
Tác giả chọn trường hợp Quận 2 – TP.Hồ Chí Minh để chứng minh cĩ sự khác biệt giữa giá đất theo khung giá Nhà nước và thực tế thị trường, vì lý do:
- Giá chuyển nhượng đất tại Quận 2 thời gian qua biến động rất lớn qua các cơn nĩng sốt cũng như đĩng băng của thị trường bất động sản Thành phố. - Với mục tiêu chuyển dịch Trung tâm tài chính của Thành phố ra Quận 2 với
sự hình thành khu đơ thị mới Thủ Thiêm, địa phương này được Thành phố đầu tư lớn về cơ sở hạ tầng làm thay đổi đáng kể mơi trường sống cũng như mơi trường đầu tư kinh doanh. Cụ thể là các dự án xây dựng cầu đường lớn nối Quận 2 với các quận nội thành như cầu Thủ Thiêm nối sang Quận Bình Thạnh, cầu Phú Mỹ nối với Quận 7, hầm Thủ Thiêm nối với Quận 1, hay quy
hoạch, xây dựng các khu dân cư như khu dân cư An Khánh – An Phú, khu tái định cư Thạnh Mỹ Lợi, …
Biểu đồ 2.4 GIÁ ĐẤT ĐƯỜNG LOẠI 2 – QUẬN 2 – TP.HCM
Nguồn: Cơng ty địa ốc
Ví dụ về giá đất tại Quận 2, TP.Hồ Chí Minh cho thấy cĩ chênh lệch lớn giữa khung giá Nhà nước và thực tế chuyển nhượng. Khơng chỉ chịu ảnh hưởng của đầu tư vào cơ sở hạ tầng của Nhà nước hay tư nhân (như ở Quận 2 hay Quận 7), giá đất chuyển nhượng thực tế cịn bị tác động bởi thơng tin các dự án, bởi tâm lý bầy đàn trong đầu tư vào bất động sản.
Khung giá đất để cơng dân thực hiện nghĩa vụ tài chính đối với Nhà nước khi giao dịch trong thị trường bất động sản và cũng là cơ sở để Nhà nước bồi thường thiệt hại khi thu hồi đất. Thực tế là tại các đơ thị, các vùng trung tâm hay đất gần các trục giao thơng thì Nhà nước cũng khơng thể áp dụng theo khung giá đất để đền bù khi
0 5 10 15 20 25 30 35 40 45 2004 2005 2006 2007 2008 2009 Giá đất (tr iệu đ ồn g/m 2)
Giá đất đường loại 2 - Quận 2 - TP.HCM
Thị trường chuyển nhượng khung giá nhà nước
tiến hành thu hồi đất mà đang phải thi hành theo Nghị định 197/NĐ-CP ngày 3/12/2004, được bổ sung bởi Nghị định 69/2009/NĐ-CP ngày 13/8/2009, về bồi thường, hỗ trợ và tái định cư khi Nhà nước thu hồi đất. Theo đĩ, các địa phương căn cứ vào giá chuyển nhượng quyền sử dụng đất thực tế trên thị trường để xác định lại giá đất cụ thể cho phù hợp
Riêng tại TP.Hồ Chí Minh, tiền đền bù, giải tỏa ở cũng đang áp dụng theo Quyết định 17/2008/QĐ-UBND ngày 14/3/2008 của UBND TP.Hồ Chí Minh về bồi thường, hỗ trợ và tái định cư khi nhà nước thu hồi đất trên địa bàn TP.Hồ Chí Minh và chính sách này đang tiếp tục được xem xét sửa đổi trong năm 2010.
Ví dụ, khung giá do UBND TP.Hồ Chí Minh phê duyệt để giải phĩng mặt bằng đối với các vị trí nằm trong những dự án đã được quy hoạch sẵn năm 2008 ở những khu vực trung tâm:
- 370 triệu đồng/m2
thuộc dự án cụm cơng trình trung tâm thương mại, dịch vụ khách sạn, văn phịng, căn hộ cao cấp và bãi đậu xe ngầm Vincom.
- Tầng trệt ngơi nhà số 144 Nguyễn Huệ, thuộc chung cư 104-106 Nguyễn Huệ và 181 Đồng Khởi cĩ giá 143,9 triệu đồng/m2; tầng trệt số nhà 59-63 Lê Thánh Tơn được chỉ định giá 118 triệu đồng/m2
.
- Chung cư 213 Đồng Khởi cĩ giá mỗi căn hộ tầng trệt là 143,9 triệu đồng/m2. Càng lên cao, giá bồi thường càng giảm xuống với mức tối thiểu ở tầng cao nhất (tầng 7) là 40,6 triệu đồng/m2.
Khung giá đất năm 2008 được UBND TP.Hồ Chí Minh ban hành vào ngày 01/01/2008, mặt tiền đường Đồng Khởi, Quận 1 được quy định 67,5 triệu đồng/m2
, là mức giá cao nhất trong khung giá quy định theo Nghị định 123/2007/NĐ-CP. Nhưng thực tế giao dịch được ghi nhận là giá chuyển nhượng đất thực tế tại mặt tiền đường Đồng Khởi, năm 2007, đã đạt con số 28 - 30 lượng vàng SJC, tương đương 370 - 400 triệu đồng/m2.
Đến năm 2009, mức giá theo khung giá quy định của UBND TP.Hồ Chí Minh của con đường này lên đến 81 triệu đồng/m2, cao hơn 20% so với với trần quy định (cũng là mức điều chỉnh cao nhất mà địa phương được quyền quyết định). Nếu
khung giá Nhà nước chậm thay đổi thêm vài năm thì giá đất tại các khu vực, tuyến đường cĩ tình trạng như đường Đồng Khởi thuộc TP.Hồ Chí Minh sẽ khơng thay đổi trong vài năm theo đĩ. Và đây là điều rất bất hợp lý!
2.3.2 Việc xác định giá trị lợi thế do chênh lệch giá trị theo quy định là
rất khĩ thực hiện do thị trường bất động sản chưa phát triển, chưa cĩ các cơng bố chính thức từ các cơ quan chức năng của địa phương về giá đất theo khu vực và theo mục đích sử dụng.
Để xác định được giá trị quyền sử dụng đất hay giá trị lợi thế vị trí địa lý của các doanh nghiệp cổ phần hĩa, các văn bản của Nhà nước luơn lấy căn cứ theo giá thực tế của thị trường.
Tại Khoản 2, Điều 2 Nghị định 123/2007/NĐ-CP về Sửa đổi, bổ sung một số điều của Nghị định số 188/2004/NĐ-BTC về Phương pháp xác định giá đất và khung giá các loại đất đã ghi rõ: “Giá chuyển nhượng quyền sử dụng đất thực tế trên thị
trường trong điều kiện bình thường tại một thời điểm xác định là số tiền Việt Nam tính trên một đơn vị diện tích đất theo từng mục đích sử dụng hợp pháp, được hình thành từ kết quả của những giao dịch thực tế đã hồn thành, mang tính phổ biến giữa người chuyển nhượng và người nhận chuyển nhượng trong điều kiện thương mại bình thường, khơng chịu tác động của các yếu tố gây tăng hoặc giảm giá đột biến khơng hợp lý, như: đầu cơ, thiên tai, địch hoạ, khủng hoảng kinh tế, tài chính, thay đổi quy hoạch, chuyển nhượng trong tình trạng bị ép buộc, cĩ quan hệ huyết thống hoặc cĩ những ưu đãi và những trường hợp khác do Bộ Tài chính quy định.”
Với định nghĩa như trên, cĩ thể rút ra các căn cứ để cĩ được giá trị thị trường của bất động sản, gồm:
+ Những thơng tin, dữ liệu về mặt kỹ thuật và về mặt pháp lý của tài sản; + Giá chuyển nhượng về tài sản thực tế cĩ thể so sánh được trên thị trường; + Kết quả khảo sát thực tế.
Thế nhưng, với quy định phải là “kết quả của những giao dịch thực tế đã hồn
thành, mang tính phổ biến” thì dường như chỉ phù hợp với các bất động sản là các
bất động sản trong các khu quy hoạch,… vì ở đĩ mới cĩ được nhiều bất động sản với các đặc điểm tương tự nhau và cĩ nhiều người giao dịch. Cịn đối với các doanh nghiệp cổ phần hĩa, hay các DNNN nĩi chung, thì khĩ mà tìm được hai doanh nghiệp cĩ sử dụng các bất động sản tương tự nhau để so sánh chứ khơng nĩi đến “tính phổ biến”.
Như vậy, thật khĩ để cĩ được giá trị thị trường của các bất động sản là các nhà xưởng, khu đất,… của các doanh nghiệp cổ phần hĩa vì các tài sản trên đất thì cịn căn cứ vào suất đầu tư quy định của Nhà nước để định giá chứ cịn miếng đất “vàng” thì rất hiếm giao dịch để cĩ cơ sở so sánh, định giá.
Hiện nay việc định giá nhà đất do các cơng ty thẩm định giá thu thập, so sánh và đối chiếu các số liệu về giá giao dịch đã và đang được thực hiện để đưa ra mức giá nên tính chính xác chỉ mang tính tương đối trong phạm vi khu vực đĩ. Thị trường bất động sản của Việt Nam chưa hồn chỉnh nên các giao dịch hầu hết vượt ra khỏi sự kiểm sốt của Nhà nước, cĩ nhiều giao dịch mà người mua bán tự thỏa thuận mức giá kê khai khác với mức giá thực tế. Chính vì thế mà các cơ quan chức năng đã khơng thể đưa ra khung giá chuyển nhượng cụ thể đối với từng khu vực và theo mục đích sử dụng (như để ở hay kinh doanh) của bất động sản gần với giá thị trường nhất để cĩ thể làm cơ sở pháp lý trong định giá.
Khi đĩ, nếu mức giá mà đơn vị định giá đưa ra là khơng chính xác (thường là thấp hơn thực tế do những lý do khác nhau) và hội đồng thẩm định giá của các địa phương khơng cĩ đủ các bằng chứng cụ thể về giá thị trường của một số bất động sản gần với bất động sản của doanh nghiệp cổ phần hĩa thì một lượng lớn giá trị tài sản của Nhà nước vẫn cĩ thể bị thất thốt do việc định giá khơng chính xác. Đây chính là một kẽ hở để một số cá nhân cĩ thể lợi dụng để trục lợi trong quá trình cổ phần hĩa DNNN.
2.3.3 Việc xác định giá trị lợi thế đã làm giá trị doanh nghiệp đã tăng
lên hàng chục, thậm chí hàng trăm lần, khơng tương xứng với giá trị thực tế hoạt động kinh doanh cũng như lợi nhuận cĩ được từ lợi thế địa lý đĩ.
Những doanh nghiệp đang kinh doanh những ngành hàng khác nhau nhìn nhận giá trị lợi thế địa lý cũng khác nhau. Cùng là đất đơ thị nhưng nếu là các doanh nghiệp thuộc ngành dịch vụ như khách sạn, nhà hàng hay ngành tư vấn tài chính - ngân hàng sẽ tận dụng được các lợi thế này hơn là các doanh nghiệp thuộc ngành sản xuất như dệt may hay cơ khí tuy cùng là để kinh doanh.
Thật khĩ để cĩ thể cĩ được một khung giá đất quy định cụ thể theo từng mục đích sử dụng chi tiết để áp dụng phù hợp cho hàng ngàn doanh nghiệp đang trong lộ trình cổ phần hĩa nên cũng rất khĩ để các nhà đầu tư chấp nhận việc mua cổ phần của những doanh nghiệp ngành sản xuất hay như các bến xe,… cĩ giá trị lợi thế địa lý quá lớn do diện tích miếng đất sử dụng và khơng tương xứng với những giá trị mà doanh nghiệp đem lại trong quá trình kinh doanh. Trong khi đĩ thì những doanh nghiệp loại này thường tiêu tốn một diện tích đất khơng nhỏ và việc di dời doanh nghiệp khơng phải chuyện dễ dàng.
Ngồi ra, khi giá trị doanh nghiệp tăng cao đột ngột do việc định giá lợi thế vị trí địa lý ảnh hưởng trực tiếp đến kết quả sản xuất kinh doanh của chính doanh nghiệp đĩ.
Chi phí tăng ảnh hưởng ngay đến lợi nhuận của doanh nghiệp. Đây là yếu tố khơng chỉ ảnh hưởng đến quyết định của các nhà đầu tư, của các ngân hàng, các chủ nợ mà cịn ảnh hưởng đến chính nguồn thu của ngân sách Nhà nước.
Theo quy định hiện hành, giá trị lợi thế vị trí địa lý được coi là tài sản vơ hình của doanh nghiệp và phải được trích khấu hao hàng năm. Với việc giá trị doanh nghiệp tăng từ hàng chục đến hàng trăm lần do xác định giá trị lợi thế vị trí địa lý thì chắc
Tỷ suất lợi nhuận/vốn chủ sở hữu = Lợi nhuận thuần
Vốn chủ sở hữu bình quân
Tỷ suất lợi nhuận/doanh thu = Lợi nhuận thuần
chắn chi phí doanh nghiệp hàng năm sẽ phải gánh chịu thêm một khoản rất lớn đối với tài sản khơng phải của chính doanh nghiệp đĩ hay do doanh nghiệp tạo dựng. Theo một báo cáo gần đây của Ban Đổi mới Quản lý Doanh nghiệp, kết quả xác định giá trị doanh nghiệp cho thấy tỷ suất lợi nhuận của doanh nghiệp chỉ đạt khoảng 1,9% (khơng cao hơn lãi suất ngân hàng), do tăng chi phí tính khấu hao và trả tiền thuê đất hàng năm.
Thơng thường, các doanh nghiệp sẽ cĩ tỉ suất lợi nhuận từ 10 – 20%. Nếu tỉ suất lợi nhuận chỉ cịn khoảng 2%, tức giảm sút từ 5 – 10 lần thì nguồn thu của Nhà nước từ thuế Thu nhập doanh nghiệp cũng sẽ giảm sút tương ứng. Và với một tỉ suất lợi nhuận thấp như vậy thì thật khĩ để thu hút các nhà đầu tư quan tâm đến cổ phiếu của các doanh nghiệp này khi bán ra cơng chúng.
Ngồi ra, đã cĩ sự thiệt thịi cho các doanh nghiệp cổ phần hĩa theo Nghị định