Chương I : NHỮNG VẤN ĐỀ CHUNG VỀ ĐỊNH GIÁ BẤT ĐỘNG SẢN
3.3 Xác định lại khung giá đất của Nhà nước
Các biện pháp đã được tác giả nên lên ở trên chỉ là chỉ là các giải pháp tình thế để giải quyết vấn đề chậm trễ quá trình cổ phần hĩa DNNN cịn để giải quyết căn cơ vấn đề giá trị tài sản của Nhà nước thì cần xác định lại khung giá đất của Nhà nước mà cụ thể là bảng giá đất của các địa phương.
Hiện nay, theo phân cấp của Chính phủ thì từ 01/01/2009, Cục Quản lý đất đai thuộc Bộ Tài nguyên và Mơi trường là nơi xác định khung giá chung một số loại đất (mà trước đây do ngành Tài Chính đảm nhiệm) và khung giá đất được ban hành kèm theo Nghị định 123/2007/NĐ-CP. Cịn bảng giá các loại đất cụ thể tại địa phương (theo phân vùng, phân loại đường phố và theo vị trí đất) do UBND cấp tỉnh xác định, ban hành vào ngày 01/01 hàng năm và dao động trong khoảng ± 20% so với khung giá Nhà nước.
Theo quy định hiện hành thì Chính phủ ban hành khung giá của: a) Đối với nhĩm đất nơng nghiệp:
- Khung giá đất trồng cây hàng năm; - Khung giá đất trồng cây lâu năm; - Khung giá đất rừng sản xuất;
- Khung giá đất nuơi trồng thủy sản; - Khung giá đất làm muối;
b) Đối với nhĩm đất phi nơng nghiệp: - Khung giá đất ở tại nơng thơn; - Khung giá đất ở tại đơ thị;
- Khung giá đất sản xuất, kinh doanh phi nơng nghiệp tại nơng thơn; - Khung giá đất sản xuất, kinh doanh phi nơng nghiệp tại đơ thị;
Khi so sánh khung giá các loại đất quy định trong Nghị định 123/2007/NĐ-CP với khung giá các loại đất quy định trong Nghị định 188/2004/NĐ-CP cho thấy Khung giá đất ở tại đơ thị (Bảng 7) và Khung giá đất sản xuất, kinh doanh phi nơng nghiệp tại đơ thị (Bảng 9) khơng thay đổi trong khi đây là các loại đất cĩ biến động về giá rất lớn qua các năm. Chính việc quy định khung giá nhà nước như vậy đã càng làm cho giá thực tế chuyển nhượng đất trên thị trường và giá theo quy định chênh lệch ngày càng lớn, cĩ khi gấp 3-4 lần. Điều này đã tạo khĩ khăn cho cơng tác định giá và thẩm định giá.
Với những dẫn chứng trong các phần trước đã cho thấy khung giá đất là cơ sở trong định giá tài sản nhà nước khi chuyển nhượng hay khi cổ phần hĩa DNNN, khi gĩp vốn liên doanh bằng giá trị quyền sử dụng đất, hay trong đền bù, giải tỏa. Như vậy, để cĩ cơ sở định giá tài sản của Nhà nước nĩi chung và bất động sản của các doanh nghiệp cĩ vốn Nhà nước nĩi riêng được nhanh chĩng và chính xác thì cần phải cĩ được khung giá đất sát với thực tế hơn. Để thực hiện được điều này, cần cĩ sự thay đổi trong xác định khung giá nhà nước.
Hiện nay, để thu thập thơng tin về giá cả chuyển nhượng quyền sử dụng đất trên địa bàn cả nước, theo thơng tư 145/2007/TT-BTC, UBND cấp tỉnh chỉ đạo Sở Tài chính tổ chức mạng lưới theo dõi, thống kê giá chuyển nhượng quyền sử dụng đất thực tế trên thị trường địa phương, định kỳ báo cáo Bộ Tài chính.
Việc phân loại đất để đưa vào các bảng để áp khung giá hiện nay ở nước ta căn cứ vào các đặc điểm tự nhiên như đồng bằng, trung du, miền núi, hay là căn cứ vào hoạt động kinh tế gắn với vị trí đất (trồng cây hàng năm/lâu năm, trồng rừng, làm
muối, nuơi trồng thủy sản), đất nơng nghiệp, phi nơng nghiệp hay căn cứ vào sự phát triển xã hội để phân loại đơ thị.
Chính phủ UBND tỉnh/thành phố
Khung giá đất Chính phủ ban hành khung giá đất các nhĩm đất trừ một số loại như rừng phịng hộ/rừng đặc dụng, đất sử dụng mục đích cơng cộng, cơ quan và nhĩm đất chưa sử dụng
UBND tỉnh được quyền quyết giá đất cụ thể đối với các nhĩm đất căn cứ vào khung giá của Chính phủ (nhưng trong giới hạn ±20% của khung giá) UBND tỉnh ban hành giá đất đối với các loại đất rừng phịng hộ/rừng đặc dụng, đất sử dụng mục đích cơng cộng, cơ quan và nhĩm đất chưa sử dụng Điều chỉnh khung giá đất Chính phủ điều chỉnh
khung giá đất trong trường hợp giá đất biến động ±30% so với khung giá ban hành
UBND tỉnh điều chỉnh giá đất cụ thể khi giá đất biến động tại địa phương nhưng khơng vượt quá mức tăng giảm tối đa (+20%) và (-10%) so với khung giá Chính phủ Phân vùng, phân hạng đất,
phân loại đường phố và vị trí đất
Do UBND tỉnh thực hiện
Bảng 3.3 THẨM QUYỀN QUYẾT ĐỊNH GIÁ ĐẤT
Theo tác giả, việc phân chia đất ra làm 9 loại theo khung giá nhà nước như hiện nay khơng phản ánh được hết sự đa dạng về chủng loại đất ở nước ta. Việc phân chia như thế để áp khung giá đất vơ hình chung gây ra sự đánh đồng giá các loại đất cĩ giá trị khác nhau, làm cho việc định giá theo khung giá khơng phản ánh hết được giá trị thực của các vị trí đất mà các địa phương khi cơng bố bảng giá đất các vị trí đất cụ thể đề phải bám theo khung giá chung nên xảy ra tình trạng cĩ sự chênh lệch lớn giữa 2 loại giá.
Hiện nay, theo vị trí địa lý tự nhiên, nước ta chia thành vùng miền như miền Bắc, Trung, Nam với các khu vực như đơng bắc bộ, tây bắc bộ, đơng nam bộ, tây nam bộ, bắc và nam trung bộ, tây nguyên, … . Các địa phương trong những khu vực như vậy cĩ sự tương đồng nhất định về kinh tế - xã hội. Vì thế, nếu khung giá nhà nước phân chia khu vực định giá theo các khu vực địa lý như trên trước khi chia theo các loại đất như hiện nay thì tính chính xác sẽ cao hơn.
Theo tác giả, việc xây dựng khung giá Nhà nước cần dựa trên số liệu định giá hàng loạt các vị trí tại nhiều khu vực địa lý với những đặc điểm đất khác nhau theo định kỳ 3-5 năm nhằm điều chỉnh giá thị trường cho một hoặc nhiều khu đất trong một khu vực địa lý và để làm căn cứ cho việc định giá cá biệt của các địa phương nhằm xác định giá thị trường đối với một loại hình sử dụng đất trong một khu vực cĩ giới hạn. Cĩ như thế thì khung giá nhà nước và các bảng giá địa phương mới cĩ thể phản ánh một cách tương đối chính giá giá cả thị trường của đất tại các địa phương thuộc các vùng miền khác nhau trên cả nước. Kinh nghiệm định giá đất của Đài Loan rất đáng được các cơ quan quản lý nhà nước xem xét và học tập.
Ở Đài Loan, theo định kỳ 3 năm/lần, chính quyền trung ương tiến hành định giá bất động sản hàng loạt (khoảng 300.000 điểm) trên phạm vi tồn lãnh thổ làm căn cứ xác định và điều chỉnh giá cho các địa phương. Căn cứ vào giá trên, hàng năm vào ngày đầu của năm tài chính (01 tháng 7), chính quyền các thành phố Đài Bắc, Đài Trung, Cao Hùng cơng bố giá bất động sản làm căn cứ thu thuế bất động sản. Giá mua bán bất động sản theo giá thị trường trên cơ sở thỏa thuận giữa người bán và người mua nhưng khơng được thấp hơn giá quy định của thành phố. Nếu khơng,
nhà nước sẽ mua theo quyền “Tiên mại”. Tương tự ở các nước Australia, Singapore, Malaysia, Thái Lan, việc định giá hàng loạt thực hiện theo định kỳ 4-5 năm/lần. Nhờ cĩ hệ thống định giá bất động sản hoạt động tốt, các nước cĩ thể xác định rõ giá trị tài sản quốc gia, như ở Thụy Điển tổng giá trị thị trường của bất động sản là 540 tỷ USD, trong đĩ 350.000 bất động sản nơng lâm nghiệp giá trị 50 tỷ USD; 2.285.000 bất động sản là nhà ở riêng cĩ giá trị 200 tỷ USD, 115.000 nhà chung cư giá trị 130 tỷ USD, 166.000 bất động sản cơng nghiệp giá trị 70 tỷ USD và 94.580 bất động sản được miễn thuế giá trị 130 tỷ USD.