Chương I : NHỮNG VẤN ĐỀ CHUNG VỀ ĐỊNH GIÁ BẤT ĐỘNG SẢN
2.2 Thực trạng định giá bất động sản trong cổ phần hĩa các DNNN
2.2.3 Giai đoạn từ tháng 9/2002 đến tháng 12/2004
2.2.3.1 Cơ sở pháp lý của việc định giá DNNN
Chính phủ đã ban hành nghị định 64/2002/ NĐ-CP ngày 19/06/2002 thay thế cho Nghị định 44/1998/NĐ-CP và Bộ Tài chính đã ban hành thơng tư 79/2002/TT-BTC ngày 12/09/2002 về việc hướng dẫn xác định giá trị doanh nghiệp khi chuyển DNNN thành cơng ty cổ phần.
2.2.3.2 Quy định cụ thể về định giá bất động sản
Định giá doanh nghiệp tại Nghị định 64 cĩ một số điểm khác biệt:
- Bãi bỏ việc định giá thơng qua hội đồng, bởi việc xác định thơng qua cơ chế này gặp phải những vướng mắc: do khơng chuyên nghiệp nên việc xác định giá trị doanh nghiệp chủ yếu dựa vào cảm tính (quá cao hoặc quá thấp) và
cho phép những tổ chức định giá chuyên nghiệp như các cơng ty kiểm tốn kể cả trong và ngồi nước vào để định giá.
- Đối với những doanh nghiệp cĩ quy mơ nhỏ (khoảng 20 tỷ đồng trở xuống) thì sẽ cho phép các đơn vị này tự định giá và báo cáo cơ quan chủ quản. - Những doanh nghiệp cổ phần hĩa lần đầu sẽ được bán theo giá thị trường,
thơng qua hình thức đấu giá để xác định được giá trị thực của doanh nghiệp. Theo hướng dẫn tại thơng tư 79/2002/TT-BTC thì tùy theo doanh nghiệp cổ phần hĩa thuộc đối tượng nào thì sẽ áp dụng phương pháp xác định giá trị doanh nghiệp tương ứng. Cĩ 2 phương pháp xác định giá trị doanh nghiệp được áp dụng là phương pháp tài sản và phương pháp dịng tiền chiết khấu (DCF) tùy theo đặc điểm doanh nghiệp. Giá trị quyền sử dụng đất và giá trị nhà cửa, vật kiến trúc vẫn được xác định như trong giai đoạn trước.
2.2.3.3 Đánh giá, nhận xét thực trạng định giá bất động sản
Với việc vẫn chưa tính giá trị đất (dù thuê hay được giao) vào giá trị cổ phần hĩa thì những tồn tại của các giai đoạn trước đây vẫn chưa được giải quyết. Vẫn cịn những doanh nghiệp sử dụng những diện tích đất lớn, ở những vị trí đẹp mà cĩ tiền cũng khơng thể mua hay thuê nhưng được định giá thấp, gây thất thốt cho Nhà nước như khách sạn Kim Liên, ở Hà Nội, rộng gấp nhiều lần cơng ty Tràng Tiền, được định giá cũng chỉ cĩ hơn 20 tỷ đồng; Nhà hàng Bánh tơm Hồ Tây chỉ được định giá 850 triệu đồng; Khách sạn Tràng Tiền, ở trung tâm thủ đơ cũng chỉ giá 4 tỷ đồng… Và qua việc đấu giá cổ phần rộng rãi, đã cho thấy tài sản Nhà nước bị định giá thấp như thế nào. Nhà nước đã thu thêm 389 tỉ đồng, bình quân tăng 213,1% so với mệnh giá khi bán đấu giá cổ phần của Nhà nước tại Cơng ty cổ phần Sữa Việt Nam (Vinamilk) đầu năm 2005 qua thị trường chứng khốn. Những nhà đầu tư bên ngồi cĩ cái nhìn về giá trị doanh nghiệp khác với tính tốn của các cơ quan Nhà nước.