Chương I : NHỮNG VẤN ĐỀ CHUNG VỀ ĐỊNH GIÁ BẤT ĐỘNG SẢN
2.2 Thực trạng định giá bất động sản trong cổ phần hĩa các DNNN
2.2.5 Giai đoạn từ tháng 01/2008 đến nay
2.2.5.1 Cơ sở pháp lý của việc định giá DNNN
Chính phủ đã ban hành Nghị định 109/2007/ NĐ-CP ngày 26/06/2007 thay thế cho Nghị định 187/2004/ NĐ-CP ngày 16/11/2004 và Bộ Tài chính đã ban hành thơng tư 146/2007/TT-BTC ngày 06/12/2007 về việc hướng dẫn thực hiện một số vấn đề về tài chính khi thực hiện chuyển doanh nghiệp 100% vốn Nhà nước thành cơng ty cổ phần theo quy định tại Nghị định 109/2007/ NĐ-CP
2.2.5.2 Quy định cụ thể về định giá bất động sản
Theo các quy định trên, phương pháp xác định giá trị doanh nghiệp cổ phần hĩa vẫn là Phương pháp tài sản và Phương pháp chiết khấu dịng tiền (DCF). Ngồi ra, cĩ thể áp dụng các phương pháp khác nhưng phải đảm bảo tính khoa học, phản ảnh thực chất giá trị doanh nghiệp và được quốc tế áp dụng rộng rãi.
Việc tính giá trị quyền sử dụng đất để tính vào giá trị doanh nghiệp theo quy định tại Điều 30 Nghị định số 109/2007/NĐ-CP và Nghị định số 123/2007/NĐ-CP của Chính phủ về việc sửa đổi bổ sung một số Điều của Nghị định số 188/2004/NĐ-CP ngày 16/11/2004 về phương pháp xác định giá đất và khung giá đất.
a. Xác định giá trị doanh nghiệp theo Phương pháp tài sản:
Điểm khác biệt so với Thơng tư số 126/2004/TT-BTC là theo quy định tại Thơng tư số 146/2007/TT-BTC thì doanh nghiệp cổ phần hố đang sử dụng các lơ đất thuộc loại đất đơ thị, nếu lựa chọn hình thức thuê đất thì phải xác định giá trị lợi thế địa lý của lơ đất để tính vào giá trị doanh nghiệp, kể cả trường hợp đã nộp tiền thuê đất một lần cho cả thời gian thuê đất hoặc đã nộp trước tiền thuê đất cho nhiều năm trước ngày 01/07/2004 (thời điểm Luật Đất đai cĩ hiệu lực thi hành).
Giá trị lợi thế kinh doanh của doanh nghiệp =
Giá trị lợi thế vị trí địa lý +
Giá trị thương hiệu
Giá trị lợi thế vị trí địa lý để tính vào giá trị doanh nghiệp ở đây là phần chênh lệch giữa giá đất được xác định sát với giá chuyển nhượng quyền sử dụng đất thực tế trên thị trường trong điều kiện bình thường so với giá do UBND cấp tỉnh quyết định và cơng bố vào ngày 01/01 hàng năm.
b. Xác định giá trị doanh nghiệp theo Phương pháp chiết khấu dịng tiền (DCF): Giá trị thực tế phần vốn nhà nước = n i i i K D 1 (1 ) + P K n n (1 ) +
Chênh lệch về giá trị quyền sử dụng đất đã nhận giao, nhận thuê Trong đĩ: i i K D ) 1
( : là Giá trị hiện tại của cổ tức năm thứ i
n n K P ) 1
( : là Giá trị hiện tại của phần vốn Nhà nước năm thứ n
Chênh lệch về giá trị quyền sử dụng đất được xác định theo quy định tại theo quy định tại điểm 5 phần A Mục III Thơng tư 146/2007, cũng chính là căn cứ để xác định Giá trị lợi thế vị trí địa lý.
Ngồi ra, việc định giá nhà cửa, vật kiến trúc vẫn theo phương pháp của Thơng tư 126/2004/TT-BTC nhưng cĩ tính đến yếu tố trượt giá.
2.2.5.3 Đánh giá, nhận xét thực trạng định giá bất động sản
Theo các quy định mới trong Nghị định 109/2007/NĐ-CP và Thơng tư 146/2007/TT-BTC thì những vấn đề về định giá nhà đất của doanh nghiệp cổ phần hĩa đã cĩ những thay đổi sâu sắc, về cơ bản khắc phục được bất cập giữa chính sách giao đất và thuê đất hiện nay, như ở những phần trước đã đề cập.
Tuy nhiên, khi định giá doanh nghiệp hay định giá lợi thế vị trí địa lý để tính vào giá trị doanh nghiệp theo các quy định mới lại vẫn gặp những vướng mắc trong quá
trình thực hiện do giá trị doanh nghiệp tăng lên rất nhiều so với cách định giá trước đây. Điều này dẫn đến việc khĩ bán cổ phần dù trong nội bộ hay ra bên ngồi, trong điều kiện kinh tế cịn nhiều khĩ khăn như hiện nay.
Ví dụ: Cơng ty TNHH một thành viên Bến xe Miền Đơng xác định giá trị doanh nghiệp theo Nghị định 187/NĐ-CP là 60 tỷ đồng, lợi thế giá trị kinh doanh là 9 tỷ đồng nhưng khi xác định lại giá trị theo Nghị định 109/NĐ-CP là 1.121 tỷ đồng và lợi thế kinh doanh là 1.052 tỷ đồng, gấp 31,4 lần so với mức xác định ban đầu. Tình trạng tương tự ở Cơng ty Đầu tư hạ tầng Sài Gịn (thuộc Tổng Cơng ty Nơng nghiệp Sài Gịn) từ 6 tỷ đồng đã tăng thêm 26 tỷ đồng hay Cơng ty TNHH một thành viên Dịch vụ Du lịch Bến Thành giá chênh nhau khoảng 800 tỷ đồng.
Do rơi vào điểm giao thời nên 3 cơng ty này là một minh chứng để so sánh sự khác biệt giữa những doanh nghiệp bị áp giá đất theo quy định mới với những doanh nghiệp đi trước, liền kề (áp giá theo quy định cũ) khi cổ phần hĩa.
Giá trị doanh nghiệp sau khi tính giá trị lợi thế vị trí địa lý đã tăng lên nhiều lần như vậy cho thấy giữa thực tế giá trị giao dịch và giá quy định trong bảng giá đất của Nhà nước cĩ sự chênh lệch quá lớn, nhất là ở các thành phố lớn. Và trong Thơng tư 146/2007/TT-BTC thì giá trị lợi thế vị trí địa lý cũng chỉ áp dụng đối với doanh nghiệp cổ phần hố sử dụng các lơ đất thuộc loại đất đơ thị. Điều này cho thấy các cơ quan Nhà nước cĩ biết đến sự khác biệt giữa hai loại giá đất nhưng chưa cĩ biện pháp gì để giảm bớt cách biệt này.