Chương I : NHỮNG VẤN ĐỀ CHUNG VỀ ĐỊNH GIÁ BẤT ĐỘNG SẢN
2.2 Thực trạng định giá bất động sản trong cổ phần hĩa các DNNN
2.2.2 Giai đoạn từ tháng 07/1998 đến tháng 09/2002
2.2.2.1 Cơ sở pháp lý của việc định giá DNNN
Ngày 29/06/1998 Chính phủ đã ban hành nghị định 44/1998/NĐ-CP thay thế cho các Nghị định và quyết định trước đây nhằm hồn thiện hơn cơ chế, chính sách và đẩy nhanh hơn nữa tiến trình cổ phần hĩa. Với quyết tâm của Đảng và Nhà nước khi coi việc đẩy mạnh cổ phần hĩa những doanh DNNN khơng cần nắm giữ 100% vốn là khâu quan trọng để tạo bước chuyển biến cơ bản trong việc nâng cao hiệu quả DNNN đã tạo bước ngoặt trong việc đẩy nhanh tốc độ cổ phần hĩa DNNN. Việc định giá DNNN ở giai đoạn này được hướng dẫn chi tiết tại Thơng tư 104/1998/TC-TCDN của Bộ Tài chính ban hành ngày 18/07/1998.
2.2.2.2 Quy định cụ thể về định giá bất động sản
Về cơ bản, nguyên tắc định giá doanh nghiệp giống giai đoạn trước tháng 07/1998. Để đẩy nhanh tiến độ cổ phần hĩa, Nghị định 44/1998/NĐ-CP đã nhấn mạnh “Giá trị thực tế doanh nghiệp tại thời điểm cổ phần hĩa là giá trị tồn bộ tài sản hiện cĩ của doanh nghiệp mà người mua, người bán cổ phần đều cĩ thể chấp nhận được.” Giá thị trường dùng để xác định giá trị thực tế của nhà cửa, vật kiến trúc căn cứ vào suất đầu tư (hay giá đầu tư) ở thời điểm xác định giá trị doanh nghiệp và quyền sử dụng đất vẫn chưa được tính vào giá trị doanh nghiệp.
2.2.2.3 Đánh giá, nhận xét thực trạng định giá bất động sản
Từ 07/1998 đến tháng 09/2002 tổng cộng cĩ khoảng 745 DNNN hồn tất việc cổ phần hĩa, nhiều gấp 25 lần giai đoạn trước 1998.
Việc khơng tính giá trị đất vào giá trị doanh nghiệp đã bộc lộ rõ những bất cập trong định giá doanh nghiệp giai đoạn này. Đã rất nhiều bài báo, ý kiến phát biểu tại các cuộc hội nghị về cổ phần hĩa DNNN nêu lên vấn đề này. Đã cĩ những doanh nghiệp làm ăn khơng hiệu quả nhưng vẫn được giới đầu tư thu gom cổ phiếu do đã được giao đất hay được quyền thuê dài hạn những diện tích lớn về nhà đất hay cĩ những trụ sở tại những vị trí đắc địa mà cĩ tiền cũng khơng thuê được.
Một ví dụ tiêu biểu về vấn đề này mà rất nhiều báo chí đã đăng là việc cổ phần hĩa cơng ty kem Tràng Tiền. Cách Hồ Gươm vài trăm mét, Tràng Tiền là con phố thuộc trung tâm thủ đơ, giá thuê mặt bằng của khu vực này theo các chủ cửa hàng là khoảng 50 USD/m2
. Như vậy, với 1.500m2 diện tích đất của kem Tràng Tiền, riêng tiền cho thuê đã là khoảng 1 tỷ đồng/tháng. Tuy nhiên, khi tiến hành cổ phần hĩa vào năm 2000, số tiền định giá chỉ là con số vơ cùng khiêm tốn: 3,2 tỷ đồng.
Vị trí kinh doanh lý tưởng khơng được tính vào định giá doanh nghiệp, nhưng những người chủ mới của doanh nghiệp được tồn quyền sử dụng mảnh đất đĩ miễn phí trong 10 năm. Sau 8 năm, cơng ty Tràng Tiền đã trải qua 4 Hội đồng Quản trị khác nhau. Những cổ đơng mới luơn sẵn sàng trả cho cổ đơng cũ mức giá cao hơn, vì nhiều lý do, và chắc chắn cĩ tính đến cả giá trị sử dụng khu đất.
Theo Luật Đất đai năm 1993 và các sửa đổi, bổ sung luật ở các năm sau đĩ thì giá trị quyền sử dụng đất hay cịn gọi là giá đất chưa được đề cập. Khung giá đất áp dụng khi Nhà nước đền bù thiệt hại do thu hồi đất vẫn tiếp tục cĩ hiệu lực trong giai đoạn này được ban hành từ năm 1994.
Cơn sốt giá đất giai đoạn 1993 – 1994 và 2001 - 2002 ở nước ta, mà tiêu biểu là tại TP.Hồ Chí Minh, đã càng cho giá đất thực tế tại thị trường xa rời giá đất theo khung giá của Nhà nước. Điều này khơng chỉ gây thất thu cho ngân sách các địa phương khi tính thuế chuyển quyền sử dụng đất mà cịn là cơ hội cho đầu cơ phát triển.
Với kinh tế thị trường thì giá cả do cung cầu quyết định. Giá đất và giá thuê nhà đất sẽ được giao dịch tùy theo mức giá trên thị trường. Thế nhưng, các DNNN hay các doanh nghiệp cổ phần hĩa đều được hưởng chính sách ưu đãi về nhà đất hơn so với các doanh nghiệp thuộc các thành phần kinh tế khác do tiếp tục thừa hưởng những ưu đãi từ doanh nghiệp quốc doanh trước đây. Các đối tượng này vẫn tiếp tục được sử dụng những diện tích lớn, những vị trí đắc địa với giá rẻ, với quyền được thuê với thời gian dài, thậm chí được miễn tiền thuê 1 số năm khi cổ phần hĩa.
Đây là chỗ gây thất thốt tài sản Nhà nước khi cổ phần hĩa vì nếu khơng được định giá quyền sử dụng đất khi cổ phần hĩa thì giá trị đĩ sẽ rơi vào túi những ơng chủ mới của doanh nghiệp, mà đĩ chưa chắc là Nhà nước hay những người lao động trong doanh nghiệp.
Giai đoạn từ tháng 07/1998 đến tháng 09/2002 cịn chứng kiến sự ra đời của thị trường chứng khốn Việt Nam với cột mốc là việc đưa vào vận hành Trung tâm giao dịch chứng khốn TP.Hồ Chí Minh ngày 20/07/2000 và thực hiện phiên giao dịch đầu tiên vào ngày 28/07/2000. Thị trường chứng khốn ra đời đã tạo điều kiện tăng tính thanh khoản cho cổ phiếu của các cơng ty cổ phần nĩi chung và của các doanh nghiệp cổ phần hĩa nĩi riêng, dù cho số doanh nghiệp được niêm yết là rất ít.