Chương I : NHỮNG VẤN ĐỀ CHUNG VỀ ĐỊNH GIÁ BẤT ĐỘNG SẢN
3.2 Tính lại giá thuê nhà và đất của các doanh nghiệp
Hiện nay cĩ khoảng 90% các DNNN thuê đất của Nhà nước để hoạt động. Thế nhưng do tiền thuê đất phải trả theo khung giá của Nhà nước thấp hơn rất nhiều so với thị trường, do sự quản lý lỏng lẻo của các đơn vị chủ quản mà nhiều diện tích nhà và đất do các DNNN đang được giao quản lý bị sử dụng kém hiệu quả, thậm chí bỏ hoang, sử dụng sai mục đích hay bị lấn chiếm,… mà nhiều khi lãnh đạo các doanh nghiệp ấy cũng khơng quan tâm. Nhiều DNNN cịn cho thuê lại một phần diện tích khơng sử dụng nhằm hưởng lợi từ chênh lệch giá.
Điều này khơng thể xảy ra nếu Nhà nước cĩ những chính sách phù hợp về quản lý đất đai và cĩ khung giá thuê nhà và đất sở hữu Nhà nước sát với thực tế hơn. Nếu
giá thuê nhà và đất sở hữu Nhà nước sát với thực tế thì ngân sách Nhà nước sẽ tăng được một khoản khơng nhỏ, là động lực buộc các doanh nghiệp sử dụng các diện tích đất và nhà được thuê của Nhà nước cĩ hiệu quả hơn, tạo cơng bằng giữa các doanh nghiệp thuộc các thành phần kinh tế khác nhau trong hoạt động kinh doanh và cũng để đánh giá đúng hơn về hiệu quả hoạt động của các DNNN hay các doanh nghiệp cổ phần hĩa.
Để minh chứng cho việc giá cho thuê nhà và đất của Nhà nước cho các đơn vị kinh doanh hiện nay là rất thấp, tác giả xin lấy ví dụ tại TP.Hồ Chí Minh. Hiện nay, tại TP.Hồ Chí Minh, việc tính tốn giá cho thuê nhà và đất của Nhà nước đang áp dụng theo các văn bản pháp quy do UBND TP.Hồ Chí Minh ban hành:
- Têu chuẩn phân cấp nhà và cơng trình xây dựng do Bộ Xây dựng ban hành (TCXD 13:2001). Trong nhĩm H, nhà được chia làm 4 cấp gồm: cấp I là nhà cĩ chất lượng sử dụng cao với niên hạn sử dụng trên 100 năm; nhà cấp II là nhà cĩ chất lượng sử dụng khá với niên hạn sử dụng trên 50 năm; nhà cấp III là nhà cĩ chất lượng sử dụng trung bình với niên hạn sử dụng trên 20 năm; và nhà cấp IV là nhà cĩ chất lượng sử dụng thấp với niên hạn sử dụng dưới 20 năm.
- Quyết định 3346/QĐ-UB-QLĐT ngày 07/10/1994 về việc Điều chỉnh giá biểu thu tiền thuê nhà cơ quan hành chánh sự nghiệp – cơ quan kinh doanh – sản xuất sử dụng thuộc diện nhà nước quản lý tại Thành phố Hồ Chí Minh; - Quyết định 95/2005/QĐ-UBND ngày 13/6/2005 về việc Sửa đổi bổ sung
Quyết định 3346/QĐ-UB-QLĐT ngày 07 tháng 10 năm 1994 của Ủy ban nhân dân thành phố về việc Điều chỉnh giá biểu thu tiền thuê nhà cơ quan hành chánh sự nghiệp - cơ quan kinh doanh – sản xuất sử dụng thuộc diện nhà nước quản lý tại Thành phố Hồ Chí Minh;
- Quyết định 107/2006/QĐ-UBND ngày 17/7/2006 về Đơn giá thuê đất trên địa bàn Thành phố Hồ Chí Minh;
Theo đĩ, tiền thuê nhà và đất để kinh doanh được tính theo giá thuê nhà kinh doanh cộng với tiền thuê đất theo bảng giá đất hàng năm do Thành phố ban hành.
Cách tính tiền thuê nhà đất trong 1 tháng:
Tiền thuê nhà = Đơn giá x Tổng diện tích sàn sử dụng x Hệ số khu vực
ề ê đấ á đấ ệ í đấ Đơ á ê đấ
á
Ví dụ: Trong năm 2009, một doanh nghiệp thuê một căn nhà cấp 2 hạng 2 cĩ diện tích đất 100 m2, diện tích sử dụng 200 m2
trên đường Bà Huyện Thanh Quan, Quận 3, phải trả:
Tiền thuê nhà = 15.800 đ/m2/tháng x 200 m2 x 115% = 3.634.000 đ/tháng
ề ấ
Như vậy, tiền thuê nhà và đất 1 tháng mà doanh nghiệp phải trả Nhà nước là: 3.634.000 + 2.424.000 = 6.058.000 (đồng)
Chỉ cần khoảng 6 triệu đồng là đủ trả tiền thuê căn nhà 200 m2 của Nhà nước (tương đương 30.000đ/m2
) trong 1 tháng. Một cái giá quá rẻ tại trung tâm TP.Hồ Chí Minh. Với các quy định và cách tính như trên thì 1m2 nhà đất trên đường Đồng Khởi sẽ cĩ giá cho thuê trong 1 tháng năm 2009, với giả định là giá cho thuê nhà cấp 1 hạng 2 – là giá thuê nhà cao nhất trong bảng giá theo Quy định 3346/QĐ-UB-QLĐT : Tiền thuê nhà: 19.300 đ/m2
x 115% = 22.195 (đ/tháng) Tiền thuê đất:
đồ
Như vậy, giá cho thuê nhà đất thuộc sở hữu Nhà nước mặt tiền đường Đồng Khởi cao nhất chỉ khoảng 1 triệu đồng/tháng/m2. Trong khi thực tế, theo tìm hiểu của báo Cơng an TP.Hồ Chí Minh năm 2009, giá cho thuê nhà mặt tiền tại tuyến đường này
Với chiều dài hơn 600m nhưng đường Đồng Khởi được xem là một trong những tuyến đường đẹp nhất và giá đất cũng cao nhất TP.Hồ Chí Minh - Ảnh: P.P.H.
Theo Sở Tài Ngun – Mơi Trường TP.Hồ Chí Minh thì giá nhà nước cho thuê đất hiện quá thấp, chỉ bằng 20-40% giá thị trường và cịn nặng tính bao cấp. Và trong thực tế thì cĩ nhiều nơi, giá cho thuê nhà của Nhà nước chỉ khoảng 10% giá thị trường. Chính điều này cũng gây nên sự lãng phí đất cơng, lợi dụng đất cơng để làm giàu cho một số người đang cĩ quyền quản lý những diện tích đất ấy. Ngồi ra, giá cho thuê thấp cũng đã là một hình thức hỗ trợ về tài chính cho các DNNN, tạo sự bất bình đẳng giữa các loại hình doanh nghiệp. Các doanh nghiệp cổ phần hĩa cũng được hưởng lợi từ nguồn gốc DNNN của mình.
Như vậy, để tạo sự bình đẳng trong kinh doanh giữa các loại hình doanh nghiệp, và để tránh thất thu cho ngân sách Nhà nước khơng chỉ trong quá trình cổ phần hĩa DNNN, việc tính lại đơn giá cho thuê nhà và đất của Nhà nước là rất cần thiết. Việc Nhà nước định ra khung giá cho thuê sẽ khĩ phản ánh đúng giá trị thị trường của các vị trí cho th vì sự cồng kềnh trong bộ máy, vì những quy định, nguyên tắc
phải tuân thủ trong quản lý Nhà nước, vì tài sản khơng phải của riêng cá nhân nào nên cĩ thể dẫn đến trình trạng “cha chung khơng ai khĩc”, vì lợi ích của các cá nhân cĩ liên quan tác động đến các quyết định. Chỉ cĩ tư nhân, với sự nhạy bén trong kinh doanh tuân theo các nguyên tắc cung – cầu của thị trường mới là những người tức thời và đưa ra những quyết định hợp lý nhất đối với tài sản của chính họ.
Một điều dễ nhận thấy ở Việt Nam là dân cư sống dọc theo các trục đường giao thơng và các cơ sở kinh doanh, các văn phịng, cơng sở cũng khơng phải ngoại lệ. Các vị trí càng đẹp, càng ở các trục đường chính, càng gần các khu trung tâm kinh tế – văn hĩa – chính trị, … càng cĩ giá. Và ở những nơi đĩ chắc chắn cĩ khơng ít các của hàng, văn phịng đại diện, cơng ty, quán ăn,… đang thuê mặt bằng để kinh doanh. Và giá cho thuê nhà chắc chắc phải được phần nào trong các hợp đồng cho thuê nhà đã được cơng chứng. Đây chính là một cơ sở tham khảo để định giá cho thuê nhà của Nhà nước.
Chính vì vậy, việc định lại giá cho th đất đối với các doanh nghiệp cổ phần hĩa tiếp tục thuê đất của Nhà nước sẽ là việc làm dễ dàng hơn là định giá giá trị lợi thế địa lý theo giá chênh lệch giữa khung giá Nhà nước và giá thực tế thị trường. Điều này sẽ cĩ nhiều điểm lợi, do:
- Với rất nhiều các vị trí đất và nhà đang được tư nhân (thậm chí là cả cơ quan hay doanh nghiệp Nhà nước) cho thuê trong khu vực mà doanh nghiệp cổ phần hĩa đang sử dụng làm cơ sở để tham khảo và quyết định. Vì vậy, quá trình định giá tiền thuê nhà đất của doanh nghiệp cĩ thể tiến hành nhanh chĩng và chính xác.
- Tài sản của doanh nghiệp cổ phần hĩa khơng bị tăng lên một cách đột biến, ảnh hưởng đến kết quả kinh doanh của doanh nghiệp. Điều này cũng giúp cho các cấp lãnh đạo dễ dàng hơn trong ra quyết định cổ phần hĩa.
- Doanh nghiệp tránh được việc vừa chịu chi phí tiền thuê nhà đất của Nhà nước trong khi phải khấu hao giá trị lợi thế vị trí địa lý và cĩ thể tránh được rủi ro bị thay đổi giá trị doanh nghiệp do bị thu hồi diện tích đất đang được
thuê để phục vụ các lợi ích khác của địa phương hay của cộng đồng khi đang cĩ trong giá trị doanh nghiệp giá trị miếng đất thuê của Nhà nước.
- Nhà đầu tư cĩ được cái nhìn chính xác hơn về doanh nghiệp mình đang định hay đang đầu tư vào. Họ sẽ dễ dàng ra quyết định đầu tư hơn.
- Nhà nước tránh thất thu ngân sách.
Chính những lợi ích từ việc khơng tính giá trị lợi thế vị trí địa lý vào giá trị doanh nghiệp cổ phần hĩa mà tính tốn lại giá cho thuê nhà và đất của Nhà nước thì cả nhà đầu tư, doanh nghiệp và Nhà nước sẽ cùng cĩ lợi và như thế sẽ thúc đẩy quá trình cổ phần hĩa DNNN được tiến hành nhanh chĩng, theo đúng định hướng của Đảng và Nhà nước ta.
Ngồi lợi ích thúc đẩy nhanh quá trình cổ phần hĩa DNNN, việc tính lại giá cho thuê nhà đất của Nhà nước cịn mang đến một số lợi ích sau:
- Việc pha lỗng phần vốn Nhà nước cũng sẽ được giảm thiểu.
Do sẽ khơng cịn cĩ thể lợi dụng vào chênh lệch giá trị sử dụng đất đai khi thực hiện việc này.
- Thúc đẩy các doanh nghiệp sử dụng cĩ hiệu quả hơn các diện tích đất được thuê.
Hiện nay, đơn giá thuê đất một năm tính bằng 0,5% đến 2% giá đất theo mục đích sử dụng đất thuê do UBND cấp tỉnh quyết định (văn bản mới nhất quy định vấn đề này là Nghị định 69/2009/NĐ-CP ngày 13/08/2009) và đất kinh doanh chỉ tính bằng 60% đơn giá thuê nên thực tế các DNNN hay các doanh nghiệp đã cổ phần hĩa được thuê đất rất rẻ, chênh lệch lớn với thực tế thị trường. Chính vì vậy, mà cĩ hiện tượng các DNNN bỏ hoang các diện tích được thuê hay cho thuê lại để hưởng chênh lệch do chi phí hàng năm bỏ ra là khơng đáng kể, khơng ảnh hưởng nhiều đến kết quả kinh doanh. Vì vậy, khi Nhà nước tính tốn lại giá thuê nhà đất theo thực tế thị trường (trong đĩ tất nhiên là khơng thể thiếu phần giá trị lợi thế vị trí địa lý) địi hỏi doanh nghiệp phải tính tốn kỹ lưỡng hơn với các diện tích đất đang th vì chi phí này sẽ ảnh hưởng rất lớn đến kết quả kinh doanh của doanh nghiệp, nhất là các doanh nghiệp đang nắm giữ nhiều khu đất với diện tích lớn.
- Nhà nước sẽ cĩ thêm quỹ đất phục vụ cho các dự án khác khi thu lại được nhiều khu đất cĩ vị trí đẹp, rộng lớn mà trước đây đã giao cho các DNNN.
Một doanh nghiệp cĩ vốn Nhà nước khi phải trả tiền thuê nhà đất như các doanh nghiệp loại hình khác đang phải trả tiền thuê sẽ phải suy nghĩ đến việc trả lại phần đất thuê khơng sử dụng hiệu quả (đang bỏ hoang hoặc sử dụng sai mục đích) do chi phí cao, hoặc trả lại phần đất đang cho thuê do khơng tạo ra giá trị tăng thêm hoặc phải tính đến việc chuyển đổi địa bàn nếu khơng cần sử dụng đến lợi thế vị trí địa lý của diện tích đất đang sử dụng (ví dụ: một xưởng may thì khơng cần đặt ở trung tâm thành phố).
Khi đĩ, một số khu đất đẹp, rộng lớn sẽ được bổ sung vào quỹ đất cho các dự án đầu tư phát triển mới, phục vụ dân sinh,… của địa phương. Như vậy, cả Nhà nước, doanh nghiệp và người dân trong khu vực đều được hưởng lợi.