Cuộc khủng hoảng lần này bắt nguồn hoạt động cho vay có phần dễ dãi và ồ ạt – đƣợc gọi là “cho vay dƣới chuẩn – subprime lending” của các ngân hàng Mỹ. Thông thƣờng, muốn vay nợ ngân hàng để trả góp mua nhà thì ngƣời đi vay cần có một số vốn để trả trƣớc một phần trị giá căn nhà và đồng thời phải chứng tỏ là mình có đủ khả năng tài chính để trả nợ đều đặn trong suốt thời gian đi vay, hay đƣợc gọi là “cho vay theo đúng chuẩn”. Ngƣợc lại, thuật ngữ “dƣới chuẩn – subprime” liên quan đến vị thế tín dụng của ngƣời vay, đó là những ngƣời thƣờng có q khứ tín dụng khơng tốt, nhƣ thƣờng có những khoản thanh tốn quá hạn, và có thể có những vấn đề quan trọng nhƣ phải ra tịa, phá sản … Ngồi ra, họ cũng có khả năng thanh tốn thấp nếu xét trên những chỉ số nhƣ điểm tín dụng, tỷ lệ nợ trên thu nhập, hoặc một số tiêu chí kkác. Những khoản vay này lãi suất đƣợc điều chỉnh theo lãi
suất thị trƣờng ARM và đƣơng nhiên sẽ cao hơn so với lãi suất của các khoản vay thơng thƣờng. Tuy khơng có một tài liệu chính thức nào quy định cụ thể về ngƣời đi vay dƣới chuẩn nhƣng ở Mỹ hầu hết những ngƣời vay này có điểm tín dụng thấp hơn 620, chiếm gần 25% dân số Mỹ.
Nhờ những chính sách “dƣới chuẩn” của ngân hàng mà những khoản vay thế chấp dƣới chuẩn đã phát triển rất mạnh. Trong giai đoạn từ 2004 – 2006, cho vay
thế chấp dƣới chuẩn chiếm khoảng 21% tổng các khoản vay thế chấp, tăng 9% so với giai đoạn 1996 – 2004. Các khoản thế chấp dƣới tiêu chuẩn này đã đóng vai trị quan trọng trong việc nâng cao tỷ lệ sở hữu nhà của những hộ gia đình ở Mỹ từ 65% trong năm 1995 đến 69% vào 2003. Tổng cộng vào cuối năm 2007 có hơn 7 triệu hộ gia đình Mỹ đã đƣợc phê duyệt các khoản vay thế chấp dƣới chuẩn. Giá trị của các khoản thế chấp này vào thời gian đó lên đến $1.300 tỷ tăng hơn 4 lần so với năm 2003.
Hình 2.1: Diễn biến thay đổi giá nhà trong thời kỳ bong bóng nhà đất ở Mỹ.
Nguồn: Wikimedia Commons.
Sự phát triển mạnh của hình thức cho vay dƣới chuẩn cùng với việc Cục Dữ trữ liên bang Mỹ (FED) đã giảm lãi suất xuống thấp kỷ lục đã kích thích ngƣời dân Mỹ mua nhà để đầu cơ, làm bùng nổ thị trƣờng nhà đất của Mỹ. Đây là nguồn gốc hình thành nên cuộc khủng hoảng tài chính tồn cầu năm 2008.