2.1.2 Thị trường bất động sản tại thành phố Hồ Chí Minh
2.1.2.1. Thị trường đất nền
Trước năm 2002, kinh doanh đất và giao dịch nhà cửa đã từng sinh ra lợi nhuận
khổng lồ. Do đó, có nhiều doanh nghiệp và cá nhân đổ xơ mua đất và nhà của các công ty xây dựng và kinh doanh nhà để đầu cơ. Tại thời điểm đó, hầu hết các cơng ty bất
động sản tập trung mua đất, khoanh vùng và phân lô đem bán (chuyển nhượng quyền sử
dụng đất) mà không cần xây dựng cơ sở hạ tầng cho khách hàng là những người muốn
tự xây dựng nhà cho chính mình hoặc là đem bán lại. Những nhà đầu tư ở phân khúc thị trường này bao gồm các doanh nghiệp nhà nước, doanh nghiệp tư nhân và cá nhân. Trong đó, có một số nhà đầu tư thậm chí cịn vay tiền để đầu tư vào những dự án như vậy để đầu cơ.
Những năm 2002-2003, thị trường nhà đất thành phố hầu như chỉ rao bán một sản phẩm duy nhất: nền đất phân lô thuộc các dự án nhà ở. Năm 2004, do có một số quy định về giao dịch đất như Nghị định 181/2004 nên tình trạng đầu tư như trên có giảm
bớt. Nghị định 181 ngày 29-10-2004 của Chính phủ qui định “dự án phải xây dựng nhà xong mới được bán” không cho phép bán đất nền đã tác động mạnh đến thị trường bất động sản. Thị trường đất nền dự án coi như bị tê liệt, bởi nhiều nhà đầu tư khó có đủ lực để thực hiện từ đầu đến cuối một dự án lớn, nhất là đối với các nhà đầu tư trong nước.
Năm 2007 đóng vai trị bản lề, là buổi giao thời của mua bán đất nền phân lô với căn hộ cao ốc.
Cuối năm 2007 và đầu năm 2008, thị trường bất động sản rơi vào cơn sốt giá chưa từng thấy. Giá nhà đất dường như tăng từng giờ chứ khơng cịn tăng từng ngày như những cơn sốt trước đó. Chỉ trong một thời gian ngắn, giá nhà đất đã tăng bình qn
300%, thậm chí nhiều nơi cịn tăng đến 500%. Cơn sốt nhà đất chỉ thực sự chấm dứt khi có chính sách thắt chặt tiền tệ, nguồn vốn từ các ngân hàng bị cắt đứt.
Sau nhiều năm trầm lắng, thị trường bất động sản Việt Nam năm 2007 bắt đầu một
cơn sốt mới, giá bất động sản bắt đầu tăng lên nhanh chóng. Hoạt động kinh doanh bất
động sản rất nhộn nhịp, không chỉ trong giới đầu tư, đầu cơ bất động sản, mà cả các quỹ đầu tư, ngân hàng thương mại và các doanh nghiệp có thặng dư vốn cổ phần đều nhảy
vào lĩnh vực đầy tiềm năng này. Số lượng căn hộ giao dịch thành công liên tục tăng từ năm 2007.
Giá đất cũng liên tục tăng cao. Tại quận 2, TP.HCM, giá đất các dự án lân cận Khu
đô thị mới Thủ Thiêm đạt đỉnh 45 – 50 triệu đồng/m2 - cao nhất từ trước đến nay. Dự
Sau khi nhà nước có chủ trương chống lạm phát, thắt chặt tiền tệ, các ngân hàng thương mại siết chặt tín dụng hạn chế cho vay đầu tư bất động sản đã làm bong bóng
giá nhà đất bị xì hơi. Thị trường giảm sức mua, giảm giá, giảm giao dịch. Các dự án nhà
ở thì đền bù bị dở dang, cơng trình dở dang, dự án dở dang. Lạm phát thì tăng nhanh,
giá xây dựng cũng tăng nhanh, …tốc độ hoàn vốn của các dự án chậm lại.
Năm 2008, 2009 thị trường khơng chỉ đóng băng mà cịn suy thối nặng nề, nhiều nhà đầu cơ mua đi bán lại đứng trước nguy cơ vỡ nợ, phá sản. Cũng chính trong năm
này, do ảnh hưởng của tình hình suy thối kinh tế toàn cầu mà nhiều nhà đầu tư rút khỏi thị trường bất động sản hoặc cho tạm dừng các dự án của mình.
Ngày 1/1/2009, nước ta bắt đầu thực hiện việc thí điểm cho người nước ngồi được mua và sở hữu nhà ở có thời hạn tại Việt Nam, có khoản 10.000/80.000 người nước ngồi sinh sống và làm việc tại Việt Nam có đủ tiêu chuẩn để mua nhà. Nhưng nhu cầu này hồn tồn khơng lớn so với nhu cầu của thị trường.
Giao dịch tiếp tục trầm lắng trong những tháng đầu năm 2010. Số lượng giao dịch thành công được ghi nhận tại các sàn giao dịch hầu như rất ít. Những biến động vĩ mơ như chính sách tiền tệ thắt chặt, lãi suất cao và Nghị định 71 đã phần nào không ủng hộ sự đột biến của thị trường trong ngắn hạn. Chỉ số giá đất nền ở TP.HCM giữ xu hướng
đi ngang trong những tháng đầu năm 2010.