Các giải pháp nhằm để đầu tư ổn định và bền vững vào thị trường bất

3.2. Các giải pháp nhằm thu hút đầu tư vào thị trường bất động sản tạ

3.2.5. Các giải pháp nhằm để đầu tư ổn định và bền vững vào thị trường bất

động sản

- Cung - cầu: Một thị trường bất động sản ổn định khi cung phát triển đồng bộ với nhịp sống và đòi hỏi của cầu. Bên cung có thể dễ dàng bắt mạch được ai cần gì, ở đâu. Các chủ đầu tư chỉ cần một kế hoạch quy hoạch thành phố hợp lý để phát triển nguồn

đất sạch và một cơ chế hành chính minh bạch để có thể đưa sản phẩm ra thị trường

trong thời gian ngắn nhất (và với giá thấp nhất) có thể được khi có tín hiệu của cầu.

Hiện nay, một dự án phát triển tốt cần đến 3-5 năm để ra sản phẩm. Thời gian và lãi

suất cao chắc chắn sẽ nâng giá thành vượt khả năng thanh toán của đa số người dân. Về phía người mua thì họ cần thơng tin minh bạch: ai bán gì, ở đâu, chất lượng ra sao, giá cả phù hợp và một số cơ sở hạ tầng tốt cho việc sinh sống, đi lại. Những điều

kiện này sẽ làm cầu nối cung-cầu, tạo nên sự linh động và tính bền vững cho thị trường bất động sản. Đây chính là những điều kiện của thị trường.

- Lòng tin: một điều kiện khác để thị trường phát triển ổn định là lòng tin - người

mua phải có lịng tin vào giá trị tương xứng của tài sản họ mua. Lòng tin là thứ keo gắn bó giữa đối tượng mua-bán để thị trường phát triển tích cực. Nhìn lại hiện trạng của thị trường bất động sản trong nước, chúng ta có thể thấy một số rủi ro tiềm ẩn có khả năng gây ra sự mất lòng tin của người mua, làm nguội lạnh thị trường.

Thứ 1, Người mua đặt cọc và trả tiền mua trước khi nhận nhà. Đây là trường hợp

khá phổ biến hiện nay vì một phần do địa điểm và phân khúc thị trường cầu đang còn vượt cung; một phần là vì tâm lý bầy đàn lẫn cơ hội đầu cơ, làm cho người mua cần

người bán hơn là ngược lại. Nhưng đây cũng là một bất cập cơ bản giữa quan hệ mua bán: người mua trả trước cho người bán một cam kết có giá trị tuyệt đối (là tiền), trong

một số dự án bị chậm trễ hoặc giao hàng không đúng chất lượng như đã hứa nhưng

người mua hoàn tồn bị động. Tình trạng này sẽ ngày càng phổ biến khi nhiều chủ đầu tư bị áp lực chi phí (lãi suất, vật liệu...) và vì thủ tục nhiêu khê kéo dài thời gian hoàn thành dự án. Ở các nước nơi mà thị trường bất động sản đã phát triển hơn, chủ đầu tư

dự án chỉ có thể đòi hỏi tối đa 10% (của giá mua) tiền đặt cọc để người mua được

quyền ưu tiên, khi căn nhà hoặc căn hộ đã được xây. Tuy nhiên người mua có quyền từ chối mua và trong trường hợp này, chủ đầu tư phải trả lại toàn bộ số tiền cọc nếu người mua không đồng ý với chất lượng của căn nhà như đã được cam kết trong hợp đồng.

Trong thời gian tới, ngoại trừ một số dự án do những nhà đầu tư có uy tín triển khai, người mua sẽ trở nên dè dặt hơn, địi hỏi "tiền trao cháo múc". Khi đó, khơng ít chủ đầu tư sẽ gặp khó khăn vì khơng huy động đủ vốn, cộng với lãi suất cao làm cho dự án

không khả thi. Nếu tình trạng này xảy ra thì thị trường sẽ bị rơi vào một chu kỳ mới với nguồn cung giảm trong khi cầu tiếp tục tăng, đầu cơ lại xuất hiện, thị trường lại rơi vào một chu kỳ chao đảo mới.

Thứ hai, Quan hệ giữa chủ đầu tư và người mua có vấn đề sau khi mua bán vì tình

trạng chủ đầu tư tiếp tục kiêm nhiệm vai trò quản lý. Đây cũng là một bất cập cơ bản vì quan hệ lịng tin giữa người quản lý và người dân sống tại đó khơng có cơ sở để tồn tại. Người dân sẽ ln có tâm lý "bị" quản lý, bị đặt để, bị lợi dụng, quyền lợi của họ không

được quan tâm đúng mức bởi người quản lý. Khơng có sự hợp tác tốt, bất động sản sẽ

xuống cấp, thị trường sẽ mất lòng tin khi vài con sâu làm rầu nồi canh. Khơng ít tịa nhà chung cư, từ cao cấp đến cấp thấp, đang gặp vấn đề này. Khi đó, dân cư của những tòa nhà bị tai tiếng này sẽ khó tìm người mua khi cần bán, giá trị sẽ bị ảnh hưởng khơng tốt, người mua mất lịng tin. Với dự luật mới cho phép người dân tổ chức các hiệp hội dân sự với mục đích an sinh xã hội thì chủ đầu tư nên tách rời khỏi vai trò quản lý sau khi

bán, để những cư dân đó tự đứng ra tổ chức hiệp hội, đảm nhận trách nhiệm quản lý, đấu thầu những dịch vụ chuyên nghiệp để đảm bảo môi trường sinh sống của dân cư và

giá trị bất động sản.

bản trong xây dựng. Một số các chung cư kém chất lượng đã bắt đầu bị phát hiện. Điều này sẽ ngày càng trở nên trầm trọng hơn trong vài năm tới khi nhiều chung cư khơng cịn mới.

Thị trường bất động sản dĩ nhiên cũng bị tác động trực tiếp từ mơi trường vĩ mơ. Vì hạ tầng cơ sở đầu tư còn nhiều bất cập, hiệu quả đầu tư còn thấp, cho nên kinh tế Việt Nam đang trong tình trạng tiến thối lưỡng nan: nếu đầu tư mạnh để đạt mục tiêu phát triển thì dễ bị lạm phát, mà nếu kìm hãm đầu tư để tránh lạm phát thì mức độ phát triển thấp, khơng đủ để thỏa mãn nhu cầu công ăn việc làm. Cho nên trước mắt lãi suất tín

dụng có lẽ sẽ cịn duy trì ở mức cao, hạn chế nguồn cung của các sản phẩm bất động

sản. Và như thế cung sẽ còn tiếp tục lệch pha với cầu.

Những giải pháp ưu tiên để giảm cường độ và nới rộng chu kỳ nóng lạnh thất

thường của thị trường là phải ổn định nguồn cung và tạo điều kiện để các sản phẩm bất

động sản được ra đời với giá thành hợp lý, đa dạng hơn, phù hợp hơn với thu nhập của

người dân.

Thị trường bất động sản là một thị trường lớn và quan trọng trong bất cứ một nền kinh tế nào. Nếu được điều tiết tốt, thị trường này có khả năng tạo cơng ăn việc làm lớn, góp phần an cư xã hội, chuyển dịch nguồn vốn đầu tư vào những lĩnh vực có hiệu suất kinh tế cao hơn.

Kết luận chương 3

Việc phân tích thực trạng thị trường Bất động sản tại TP.HCM trong giai đoạn hiện

nay ở chương 2 đã làm xuất hiện yêu cầu khách quan là cần phải có những giải pháp để thu hút đầu tư và làm cho thị trường Bất động sản ở TP.HCM vận hành ổn định, lành mạnh, phát triển bền vững và giảm thiểu sự lên xuống của thị trường. Chính vì vậy, Chương 3 là tập hợp những giải pháp phù hợp với giai đoạn hiện nay, bao gồm những giải pháp thúc đẩy thu hút đầu tư vào thị trường bất động sản, những giải pháp gia tăng nguồn vốn cho thị trường bất động sản tại TP.HCM. Những giải pháp này sẽ góp phần giải quyết những khó khăn hiện nay trên thị trường bất động sản tại TP.HCM và cũng

góp phần thúc đẩy thị trường phát triển mạnh mẽ hơn, ổn định và phát triển bền vững

KẾT LUẬN

Thị trường bất động sản Việt Nam nói chung cũng như TP.HCM nói riêng, được

hình thành và phát triển chưa lâu, do đó, nó vẫn đang trong giai đoạn từng bước chuyển mình phát triển. Bản thân mình, thị trường bất động sản cịn chịu tác động rất nhiều của các yếu tố vĩ mơ, chính sách của nhà nước. Do đó, những thăng trầm trên thị trường trong từng giai đoạn tiến triển là điều khơng thể tránh khỏi.

Mặc dù đã có rất nhiều thay đổi trong các chính sách điều tiết, tuy nhiên, thị trường bất động sản nước ta vẫn tồn tại nhiều bất cập. Hơn thế nữa. trong giai đoạn hiện thời, thị trường bất động sản nước ta đang chịu những tác động lớn mang nhiều yếu tố bất

lợi. Vì lẽ đó, sự sơi động trên thị trường đã chuyển sang một thời kỳ gian nan hơn, đòi hỏi có những điều chỉnh phù hợp hơn trong thời kỳ sắp tới.

Trước tình hình này, luận văn đã đi vào nghiên cứu thực trạng đầu tư vào thị trường bất động sản trong thời gian vừa qua để xác định đâu là những khó khăn và những

nguyên nhân chính yếu, để từ đó đề ra các giải pháp thúc đẩy thu hút đầu tư vào thị

trường bất động sản, các giải pháp gia tăng nguồn vốn đầu tư vào thị trường bất động sản, các giải pháp để đầu tư ổn định và lâu dài vào thị trường bất động sản, giúp thị

trường bất động sản phát triển cao hơn. Trên cơ sở các giải pháp đề ra, luận văn đã đưa ra hướng giải quyết những khó khăn hiện thời, tạo tiền đề cho các công ty bất động sản hoạt động vững vàng, các nhà đầu tư mạnh dạn đầu tư, có lịng tin để đầu tư, đồng thời giúp thị trường phát triển lành mạnh, giảm thiểu những rủi ro không lường trước được.

TÀI LIỆU THAM KHẢO

1. Luật dân sự 2005 của Chính phủ nước Cộng hồ xă hội chủ nghĩa Việt Nam.

2. Luật đất đai 1993 của Chính phủ nước Cộng hồ xă hội chủ nghĩa

Việt Nam.

3. Luật đất đai 2003 của Chính phủ nước Cộng hồ xă hội chủ nghĩa Việt Nam. 4. Luật nhà ở 2005 của Chính phủ nước Cộng hồ xă hội chủ nghĩa Việt Nam 5. Luật Kinh doanh Bất động sản 2006 của Chính phủ nước Cộng hồ xă hội chủ

nghĩa Việt Nam

6. Nghị định 181/2004/NĐ-CP ngày 29/10/2004 của Chính phủ nước Cộng hồ xă

hội chủ nghĩa Việt Nam về thi hành Luật đất đai.

7. Nghị định 69/2009/NĐ-CP ngày 01/10/2009 của Chính phủ nước Cộng hồ xă

hội chủ nghĩa Việt Nam quy định bổ sung về quyền sử dụng đất, giá đất …

8. Nghị định 71/2010/NĐ-CP ngày 23/06/2010 của Chính phủ nước Cộng hồ xă hội chủ nghĩa Việt Nam quy định quy định chi tiết và hướng dẫn thi hành luật nhà ở.

9. Thơng tư 129/2008/TT-BTC ngày 26/12/2008 của Bộ Tài chính về thi hành Luật thuế Giá trị gia tăng

10. Thông tư 130 của Bộ Tài Chính về thi hành Luật thuế thu nhập doanh nghiệp 11. Thông tư 84/2008/TT-BTC ngày 30/09/2008 về thi hành Luật thuế Thu nhập cá nhân

12. Thông tư 13/2010/TT-NHNN ngày 06/09/2010 của Ngân hàng nhà nước Việt

Nam quy định về tỷ lệ đảm bảo an tồn của các tổ chức tín dụng.

13. Báo cáo của phịng nghiên cứu – phân tích, Cơng ty CP chứng khốn phố Wall. 14. Báo cáo của phịng nghiên cứu – phân tích, Cơng ty CP chứng khốn Bảo Việt. 15. http://vneconomy.vn/

16. http://diaoconline.vn/

17. http://www.saga.vn/

19. http://cafef.vn/ 20. http://dantri.com.vn/ 21. http://vietnamnet.vn/ 22. http://www.mpi.gov.vn/ 23. http://www.gso.gov.vn/ 24. http://sanbatdongsan.net/ Và một số trang web khác.