Sự thay đổi lớn về chính sách trong lĩnh vực bất động sản và chính sách tiền tệ trong thời gian qua đã phần nào làm cho thị trường kém sơi động. Một số chun gia cho rằng, tình trạng đóng băng của thị trường sẽ cịn tiếp tục, đặc biệt là phân khúc bất động sản cao cấp. Những yếu tố này tiếp tục tác động tiêu cực đến nhóm cổ phiếu bất động sản trong quý 4/2010.
Mối tương quan giữa giá vàng, chứng khoán, bất động sản và ngoại tệ cũng như các chính sách kinh tế ln có mối tương quan theo từng thời điểm cụ thể. Mơ hình bên
dưới thể hiện cơ bản mối tương quan này.
Vàng là trung tâm của mối tương quan.
Trong giai đoạn kinh tế hiện tại, kinh tế Mỹ và châu Âu có tín hiệu phục hồi từ suy thối kinh tế, trong đó Anh và Úc thể hiện sự phục hồi nhanh nhất. Giai đoạn kinh tế phục hồi kéo theo TTCK khởi sắc trở lại.
Chúng ta thường thấy khi TTCK Mỹ tăng điểm mạnh thì chỉ số US - Index giảm điểm, giá dầu thô tăng, giá vàng tăng và ngược lại nếu TTCK Mỹ giảm điểm mạnh.
Theo thông lệ, nguồn vốn đầu tư chảy vào TTCK và hàng hóa nhiều, tức là mức cầu nhiều hơn dẫn đến việc tăng điểm của TTCK và giá hàng hóa. Lúc này, giá đồng tiền thể hiện bản chất hàng hóa bị chuyển đổi sang TTCK và hàng hóa khác, trong đó có
vàng, dẫn đến đồng tiền mất giá so với mức tăng lên của giá vàng được mua vào.
Trong khi đó, các nguyên nhân dẫn đến đến nguồn vốn di chuyển vào thị trường nào thì phải xem xét yếu tố thông tin và yếu tố đầu tư, đầu cơ trên thị trường theo từng thời
điểm.
Thị trường bất động sản thường có tin cơng bố hàng tháng về doanh số nhà xây mới, doanh số nhà chờ bán, hoặc giấy phép xây dựng. Các thông tin này được xem như yếu tố chủ đạo, vì thị trường nhà đất ảnh hưởng đến hầu hết các lĩnh vực.
Khi thị trường nhà đất có thơng tin bất lợi sẽ dẫn đến tác động làm giảm điểm
TTCK và ngược lại. Trong giai đoạn hiện tại, thị trường nhà đất Mỹ chưa có tính hiệu
ổn định và vẫn phải nhờ vào gói cứu trợ kinh tế, các gói cứu trợ kinh tế sẽ tạo thêm
niềm tin cho nhà đầu tư trong giai đoạn nền kinh tế suy yếu. Tương tác giữa thị trường bất động sản và chứng khoán
Bất động sản gần như mối quan tâm thường trực của cá nhân mỗi khi tiềm lực tài
chính được cải thiện hoặc vào lúc cần sắp xếp lại cơ cấu tài sản nắm giữ. Đặc tính này
càng thể hiện rõ hơn khi nền kinh tế Việt Nam có những bước tiến tích cực, của cải tích lũy của người dân nhiều hơn. Ngay trong thập kỷ 1990, đã có thể ghi nhận việc xã hội xem bất động sản như một phương tiện lưu trữ giá trị ưa thích bên cạnh vàng và ngoại tệ mạnh (phổ biến là USD). Xu hướng tăng giá bất động sản cũng là động lực quan
trọng khiến thị trường này ngày một sôi động và lấn át các hình thức đầu tư và tiết kiệm truyền thống.
Ra đời từ giữa năm 2000, thị trường chứng khoán mang lại một phương thức mới để sử dụng nguồn vốn thặng dư trong xã hội, không chỉ lưu trữ giá trị mà cịn có khả năng mang lại nguồn lợi đáng kể trong thời gian ngắn. Trong khoảng 6 năm hoạt động đầu
tế. Tuy nhiên, với sự thăng hoa của thị trường chứng khoán từ nửa cuối 2006 và trong năm 2007, đầu tư trên thị trường chứng khoán thực sự trở thành lựa chọn luôn được đưa ra cân nhắc cùng với bất động sản. Thậm chí, tại nhiều thời điểm cao trào, tập trung tài lực cho kinh doanh chứng khốn cịn là lý do để rời bỏ tài sản nhà đất đang nắm giữ
(đặc biệt với các quyết định cá nhân).
Quí I năm 2007 ghi nhận mức cầu bất động sản tăng vọt của những nhà đầu tư thắng lợi trên mặt trận chứng khoán. Lượng tiền mặt thu được từ các khoản lợi nhuận đầu tư chứng khốn khơng chỉ góp phần gia tăng số lượng giao dịch bất động sản mà cịn tạo tính thanh khoản rất cao cho thị trường này. Chính điều này, có lẽ, là lý do trực tiếp nhất dẫn tới cơn sốt bất động sản trong quãng thời gian còn lại của năm 2007.
Giá nhà đất trong quí II năm 2007 tăng chóng mặt. Tác động tâm lý thể hiện khá rõ trong hành vi vội vã tham gia thị trường bất động sản. Những người thực sự có nhu cầu sử dụng cố gắng tìm và sở hữu món bất động sản phù hợp với nguyện vọng và khả năng tài chính trước khi giá leo thang. Một nhóm khác, chiếm từ 50%-60% người mua vào bất động sản, nhanh chân thực hiện các giao dịch để đầu cơ, chờ giá lên.
Sụt giảm của thị trường chứng khoán từ sau tháng 4-2007 phần nào buộc công chúng điều chỉnh mức kỳ vọng lợi nhuận đầu tư và xem xét lại tiềm lực tài chính, cân nhắc một trong hai lựa chọn: bất động sản hay chứng khoán. Sang đầu quý III năm
2008, giá nhà đất bình ổn hơn. Và rồi, trước những biến động khó lường của tài sản tài chính, nguồn lực đầu tư một lần nữa được quả quyết tập trung vào bất động sản với
những tài sản thực. Giá bất động sản không tăng đột ngột nhưng duy trì liên tục xu thế
đi lên, tập trung vào khu vực căn hộ chung cư cao cấp.
Tới thời điểm cuối năm 2007, đầu 2008, những kết quả thất vọng trên thị trường
chứng khoán càng như cổ vũ nhiều tay chơi chứng khốn tìm đến bất động sản. Giá nhà
đất bước vào vịng xốy tăng cao mới.
Quan hệ tương quan giữa bất động sản và chứng khốn rất rõ ràng. Các tác động có khi cùng chiều, lúc lại ngược chiều do chịu nhiều ảnh hưởng của yếu tố tâm lý. Khi thị trường chứng khoán rơi vào trạng thái giảm sâu như thời gian qua, cả lượng giao dịch và mức giá trên thị trường bất động sản đều suy giảm mạnh. Hiện tượng này phần nào
phản ánh tính bầy đàn của cơng chúng đầu tư Việt Nam, đặc biệt trong tình huống bất lợi của thị trường, đã được chứng minh bằng dữ liệu thống kê của TTCK Việt Nam.
2.4. Phân tích điểm mạnh, điểm yếu, cơ hội, thách thức, ưu điểm, nhược điểm và nguyên nhân
Điểm mạnh:
- Lĩnh vực xây dựng – BĐS hấp dẫn vốn đầu tư nước ngoài, năm 2007, 2008 là 2 năm bùng nổ vốn FDI vào thị trường BĐS. Sang năm 2009, cùng với suy thoái kinh tế, tổng vốn FDI vào Việt Nam sụt giảm mạnh. Tuy nhiên vốn đầu tư cho BĐS vẫn chiếm hơn 35% tổng vốn FDI. Như vậy, tính từ năm 2007 đến hết 6 tháng đầu năm 2010, tỷ trọng đầu tư vào lĩnh vực BĐS bình quân chiếm hơn 28% tổng vốn FDI và là 1 trong 3 ngành thu hút FDI lớn nhất.
Hình 4: Vốn FDI qua các năm
1.78 7.61 23.4 5.34 0 10 20 30 40 50 60 70 80 2007 2008 2009 6T 2010
Vốn đăng ký cấp mới và tăng thêm
Lĩnh vực kinh doanh BĐS
(Nguồn : Cục đầu tư nước ngoài – Bộ KHĐT)
- Nguồn lao động dồi dào và giá nhân công rẻ. Hiện dân số Việt Nam là khoảng 85.8 triệu dân, trong đó 62% thuộc độ tuổi lao động. Với cơ cấu kinh tế giảm dần tỷ
trọng của lĩnh vực nông nghiệp, cùng với ảnh hưởng của cơ giới hóa, đang có sự dịch
chuyển lao động từ lĩnh vực nông lâm nghiệp sang lĩnh vực công nghiệp và dịch vụ. Tỷ lệ lao động hoạt động trong lĩnh vực xây dựng đã liên tục gia tăng và chiếm khoảng
Hình 5: Tỷ trọng lao động trong hai ngành Nông lâm nghiệp và Xây dựng (Nguồn : TTCK) 53.6 51.8 50.2 48.9 48.2 4.7 4.9 5.1 5.3 5.6 0.0 10.0 20.0 30.0 40.0 50.0 60.0 2005 2006 2007 2008 2009e
Nơng nghiệp và lâm nghiệp Xây dựng
- Thị trường BĐS có nhiều tiềm năng.
+ Phân khúc nhà ở bình dân được đánh giá có tiềm năng nhất: đó là bởi nhu cầu nhà
ở trong người dân rất lớn, trong khi thu nhập ở mức trung bình.
+ Nhu cầu mặt bằng bán lẻ, trung tâm thương mại tiếp tục tăng: Việt Nam sở hữu thị trường tiêu dùng rộng lớn và tiềm năng. Thói quen mua sắm tại các TTTM của người dân đang dần hình thành. Cùng với lộ trình mở cửa cho các tập đồn bán lẻ quốc tế sẽ là yếu tố khiến nhu cầu mặt bằng bán lẻ tăng mạnh.
+ Tiềm năng phân khúc BĐS nghỉ dưỡng: Việt Nam có lợi thế sở hữu đường bờ
biển dài và đẹp như Đà Nẵng, Nha Trang, … Theo số liệu nghiên cứu của CBRE, tính
đến quý 3/2010, nguồn cung biệt thự ở các dự án BĐS nghỉ dưỡng đã tăng 5 lần và
nguồn cung căn hộ đã tăng 3 lần. Con số này cho thấy sức hấp dẫn của phân khúc thị trường này, đồng thời cũng thể hiện áp lực cạnh tranh sẽ tăng lên trong thời gian tới.
Hình 6: Nguồn cung thị trường căn hộ 2010F 4.8 8 6.15 5.04 5.24 3.5 0 1 2 3 4 5 6 7 8 9 1991 - 1995 1996 - 2000 2001 - 2003 2004 - 2006 2007 - 2008 2009e - Cơ hội:
- Môi trường kinh doanh thuận lợi, tình hình chính trị ổn định, kinh tế dần hồi phục và lấy lại đà tăng trưởng mà môi trường thuận lợi cho hoạt động đầu tư ở Việt Nam nói chung cũng như hoạt động đầu tư – kinh doanh BĐS nói riêng.
- Tốc độ đơ thị hóa nhanh , Theo đánh giá của WB, Việt Nam đang có tốc độ đơ thị hóa nhanh nhất trong khu vực Đông Nam Á. Theo định hướng quy hoạch tổng thể phát triển hệ thống đô thị Việt Nam đến năm 2025 và tầm nhìn đến năm 2050, để đạt mức đơ thị hóa 50% vào năm 2025, bên cạnh những đòi hỏi về phát triển CSHT, dịch vụ xã hội, thì mỗi năm Việt Nam cũng cần phải xây mới hơn 15 triệu m2 nhà ở.
Hình 7: Tỷ lệ đơ thị hóa 30% 38% 50% 45% 27% 24% 21% 0% 10% 20% 30% 40% 50% 60% 1995 2000 2007 2010e 2015f 2020f 2025f
- Thu hút vốn từ các thị trường khác: Trong thị trường tài chính Việt Nam, bên cạnh BĐS thì vàng, chứng khốn cũng là những kênh thu hút lượng vốn đầu tư lớn. Tùy điều kiện và thực trạng mỗi thị trường mà có sự luân chuyển vốn từ thị trường này sang thị trường khác. Trên thực tế, sự luân chuyển vốn đầu tư từ kênh chứng khoán sang kênh BĐS đã từng diễn ra vào quý 2/2010. Tuy nhiên từ 30/03/2010 hoạt động giao dịch
vàng và kinh doanh vàng trên tài khoản trong nước phải chấm dứt, TTCK lại có những giai đoạn đi ngang và sụt giảm mạnh, thậm chí đã ghi nhận những mốc điểm thấp nhất kể từ đầu năm 2010 trong tháng 8/2010. Trong bối cảnh này, đầu tư BĐS trở nên khá hấp dẫn và có khả năng sẽ thu hút một lượng vốn lớn từ các kênh đầu tư khác..
Điểm yếu.
- Tiềm lực vốn của các doanh nghiệp trong ngành cịn khiêm tốn, ước tính số vốn
đầu tư vào BĐS của Việt Nam có tới 60% là vốn vay Ngân hàng. Việc phụ thuộc quá
lớn vào vốn Ngân hàng không chỉ tiềm ẩn rủi ro lãi suất mà còn khiến doanh nghiệp
chịu nhiều ảnh hưởng khi chính sách tiền tệ có biến động.
- Nguyên liệu cho sản xuất VLXD phụ thuộc lớn vào nhập khẩu. Tại Việt Nam, các yếu tố đầu vào để sản xuất VLXD như phôi thép – sản xuất thép, hạt nhựa – sản xuất
ống nhựa hay clinker – sản xuất xi măng … đều phụ thuộc lớn vào nguồn nhập khẩu.
Do vậy rủi ro biến động tỷ giá, biến động giá VLXD là rất lớn.
- Chất lượng lao động thấp, mặc dù có nguồn nhân lực dồi dào, song đa phần là lao
động chất lượng thấp. Tình trạng thiếu hụt nguồn nhân lực có trình độ, như cơng nhân
kỹ thuật, kỹ sư ngày càng rõ rệt.
- Hiệu quả đầu tư thấp, nếu lấy chỉ số ICOR để đánh giá chất lượng đầu tư nói
chung, có thể thấy hiệu quả đầu tư và sử dụng vốn của Việt Nam còn thấp. Chỉ số
ICOR của Việt Nam tăng khá nhanh và cao hơn nhiều so với các quốc gia trên thế giới và trong khu vực.
Hình 8: Hệ số ICOR Việt Nam qua các thời kỳ 4.8 8 6.15 5.04 5.24 3.5 0 1 2 3 4 5 6 7 8 9 1991 - 1995 1996 - 2000 2001 - 2003 2004 - 2006 2007 - 2008 2009e
- Nguồn cung có dấu hiệu vượt cầu trên một số phân khúc thị trường, với lợi suất cao, nhiều dự án đầu tư BĐS đang tập trung vào phân khúc thị trường cao cấp và trung cấp. Tuy nhiên, nhu cầu nhà ở thật sự với thị trường này không cao. Thực tế, sau thời gian sốt, phân khúc thị trường chung cư cao cấp ở TP.HCM hiện đã có dấu hiệu chững lại.
- Thị trường BĐS Việt Nam tiềm ẩn rủi ro biến động giá lớn. Thị trường BĐS Việt Nam đã trải qua nhiều đợt biến động lớn về giá cả. Các nguyên nhân từ thay đổi chính sách, quy hoạch, mất cân đối cung cầu, … đều tiềm ẩn rủi ro cho hoạt động đầu tư BĐS
ở Việt Nam.
- Thị trường bất thường, chưa đi vào giai đoạn phát triển ổn định.
Thị trường bất động sản trong nước đang ở giai đoạn biến động với những chu kỳ
“nóng” “lạnh” thất thường. Giá cả dù đã có điều chỉnh trong 2-3 năm qua nhưng cũng còn ngất ngưởng so với thu nhập bình quân của người dân trong nước, hay ngay cả so với các nước bạn có mức độ kinh tế phát triển cao hơn nhiều trong khu vực.
"Cái chợ" bất động sản đang cịn lừ đừ vì chưa đơng; người mua và kẻ bán khó đến với nhau vì phần lớn cái người mua cần thì cịn thiếu, giá cả lại chưa phù hợp với số
xảy ra ở Indonesia, Malaysia, Thái Lan giữa thập niên 1980 khi các nước này bắt đầu phát triển nhanh. Khi kinh tế phát triển nóng thì mặt bằng thu nhập tăng nhanh; đặc biệt là một thiểu số có cơ hội làm giàu rất nhanh. Thành phần thiểu số giàu có này địi hỏi và có khả năng chi trả cho các sản phẩm bất động sản cao cấp. Nhu cầu này tạo nên một cơn sốt bất động sản chưa từng có. Trong giai đoạn này cung lại chưa kịp bắt nhịp với
cầu, cơ hội đầu cơ phát sinh, giá cả tăng nhanh. Đây là giai đoạn gây ra nhiều hiệu ứng bất ổn cho sự phát triển lâu dài của thị trường bất động sản vì:
- Thị trường nhận tín hiệu của mức cầu cao và tăng nhanh, từ đó một nguồn lực lớn, khơng cân đối, được tập trung để cung cho một mức cầu (ảo) trong phân khúc thị
trường cấp cao, trong khi những nhu cầu thực lại không được quan tâm đúng mức. - Thị trường thiếu sản phẩm đa dạng, dẫn đến sự khan hiếm các mặt hàng thứ cấp mà đa số người dân đang cần. Thị trường dĩ nhiên sẽ điều chỉnh nhưng cần một thời gian dài và phải đi qua một số chu kỳ "nóng", "lạnh" do các hoạt động đầu cơ khi cung và cầu chưa đồng hành đúng nhịp.
Thách thức:
Rủi ro chính sách: Bất động sản là nguồn tài sản có giá trị của mỗi quốc gia, thị
trường BĐS biến động sẽ ảnh hưởng tới hầu hết các hoạt động kinh tế xã hội. Do đó,
các vấn đề về BĐS cần phải có sự điều chỉnh, chi phối của hệ thống văn bản quy phạm pháp luật. Ở Việt Nam, thị trường BĐS vẫn đang trong giai đoạn phát triển 2 và đang