TPHCM theo tiêu thức lãnh thổ và thị trường chứng khốn, ngân hàng 2.2.1 Đầu tư nước ngồi
Việt Nam gia nhập Tổ chức Thương mại thế giới (WTO), kéo theo những thay đổi trong hệ thống pháp luật đã tạo cơ hội cho các nhà đầu tư nước ngoài đầu tư vào Việt
Nam. Nhiều nhà đầu tư nước ngoài từ Mỹ (quỹ OPIC – Overseas Private Investment Corporation, tổ chức cung cấp tài chính của chính phủ Hoa Kỳ), Hàn Quốc, Australia, Trung Quốc, Singapore đã đến tìm hiểu về thị trường bất động sản Việt Nam, đặc biệt
là thị trường TPHCM. Dòng vốn đầu tư từ Hàn Quốc đổ vào bất động sản đang liên tục tăng lên, ước tính năm 2007 vốn đầu tư của Hàn Quốc vào Việt Nam đạt 3.7 tỷ USD, với hàng loạt các dự án đang chờ được cấp phép như Boo Young (170 triệu USD),
Lee&co( 70 triệu USD),…Công ty Daewon cũng tiếp tục giành được những dự án mới sau khi đã đầu tư vào 3 dự án là Daewon Capital An Phú (20 triệu USD), Daewon Bình Thạnh (29,5 triệu USD). Kế đến là vốn từ các nhà đầu tư Đài Loan, Singapore,
HongKong, với các dự án điển hình như Saigon Sport City (130 triệu USD-Singapore), Saigon Happiness Square (428 triệu USD – Đài Loan), Bonday Bến Thành (55 triệu USD- HongKong). Khơng chỉ có số lượng dự án tăng lên, các nhà đầu tư còn thêm vốn vào nhiều dự án đầu tư cho các cơng trình dang dở. Điển hình là tịa tháp Kumho Plaza tại TPHCM đang được nâng cấp thành dự án văn phịng hạng A.
Tổng vốn đầu tư nước ngồi thu hút đã vượt 15 tỷ USD, giải ngân hơn 4 tỷ USD, vượt con số dự kiến cả năm, đạt kỷ lục cao nhất từ trước đến nay. Trong đó có gần
1.300 dự án mới với vốn đăng ký trên 13,4 tỷ USD và 314 dự án tăng vốn đầu tư hơn 1,6 tỷ USD. Điểm mới trong thu hút đầu tư nước ngoài trong năm 2007 là tỉ trọng ngành dịch vụ tăng đột biến (trong đó có dịch vụ liên quan đến bất động sản) chiếm đến 33% số dự án và trên 42% số vốn đầu tư. Gần 5,7 tỷ USD đổ vào dịch vụ, trong đó vốn
đã thu hút thêm gần 2 tỷ USD đầu tư trực tiếp nước ngoài, tập trung vào lĩnh vực kinh
doanh tài sản và dịch vụ tư vấn, với 166 dự án có tổng vốn gấn 970 triệu USD. Tiếp theo là lĩnh vực cơng nghiệp, với 120 dự án có tổng vốn gần 264 triệu USD. Hàn Quốc là quốc gia có dự án nhiều trong 33 quốc gia và vùng lãnh thổ đầu tư vào TPHCM có gần 2.560 dự án đầu tư nước ngồi cịn hiệu lực hoạt động.
2.2.2 Đầu tư trong nước
Nguồn vốn cung cấp cho thị trường bất động sản TP.HCM ngoài nguồn vốn của nhà nước, nguồn vốn thu hút từ các nhà đầu tư nước ngồi, bên cạnh đó cịn có nguồn vốn
bên trong nước từ các cá nhân, tổ chức, các nhà đầu tư trong nước. Hiện nay, tuy chưa có số liệu thống kê cụ thể về lượng vốn từ thành phần này cung cấp cho thị trường bất
động sản song sự đóng góp vốn từ nguồn này là đáng kể và rất quan trọng. Thị trường
bất động sản TPHCM được chia làm 2 phân khúc, thứ nhất là thị trường lớn dành cho
nhà nước và các nhà đầu tư nước ngồi với tiềm lực tài chính mạnh, thứ hai là phân khúc thị trường nhỏ hơn dành cho các nhà đầu tư trong nước với lượng vốn ít, đầu tư vào các khu vực đất ở, khu dân cư ven thành phố như ở các quận Bình Chánh, Quận 7, Nhà Bè, Quận 9, Quận 12, Củ Chi hay các dự án chung cư loại trung bình, loại khá các nhà đầu tư trong nước thực hiện rất tốt.
2.2.3 Thị trường tài chính: Thị trường chứng khóan, ngân hàng
Thị trường chứng khốn TP.HCM những năm gần đây hoạt động rất sôi nổi đã tạo
kênh thu hút vốn đầu tư vào các doanh nghiệp kinh doanh bất động sản. Thị trường bất
động sản TP.HCM sau giai đoạn “đóng băng” (năm 2004,2005,2006), năm 2007 thị
trường đã sôi động trở lại. Nguồn vốn đầu tư vào thị trường chứng khoán đã chuyển
sang thị trường bất động sản. Cổ phiếu của doanh nghiệp ngành bất động sản trên thị
trường chứng khoán ngày càng hấp dẫn các nhà đầu tư, tạo nguồn cung vốn lớn cho thị trường bất động sản. Hiện có hơn 10 mã cổ phiếu của các doanh nghiệp ngành xây
dựng và kinh doanh bất động sản đang được giao dịch trên sàn chứng khoán TPHCM,
như cổ phiếu VIC – Công ty Cổ phần Vincom, cổ phiếu DCC – Công ty Cổ phần Xây dựng Công nghiệp, cổ phiếu FPC – Công ty Cổ phần Full Power, cổ phiếu HBC – Công ty Cổ phần Xây dựng Địa ốc Hịa Bình, cổ phiếu CII – Cơng ty Cổ phần Đầu tư Hạ tầng
Kỹ thuật TPHCM (CII đã từng phát hành cổ phiếu để huy động vốn cho các dự án của mình ,Cơng ty Cổ phần Đầu tư Hạ tầng Kỹ thuật TPHCM có vốn điều lệ là 300 tỷ đồng , trong đó các pháp nhân là 149,5 tỷ đồng, còn lại 150,5 tỷ đồng phát hành ra cơng
chúng),… Khi thị trường bất động sản đóng băng các nhà đầu tư chuyển vốn vào thị
trường chứng khốn,sau khoảng thời gian đầu tư có lời các nhà đầu tư lại rút bớt vốn ra khỏi thị trường chứng khoán để đầu tư trở lại vào thị trường bất động sản. Hiện nay trên thị trường chứng khoán nguồn vốn thu hút chủ yếu là từ thị trường vốn thông qua cổ phần của các công ty niêm yết, một phần thông qua cổ phiếu ở thị trường OTC. Ngoài ra, nguồn vốn cũng được huy động thông qua thị trường công cụ nợ gồm các loại kỳ
phiếu, trái phiếu bất động sản, tuy nhiên hình thức này chưa hiệu quả do hàng hóa cịn ít và khung pháp lý vẫn chưa hoàn chỉnh. Riêng thị trường công cụ nợ (thị trường giao dịch các loại kỳ phiếu,trái phiếu) hàng hóa chưa nhiều, chưa thu hút vốn của các nhà
đầu tư. Cịn thị trường cơng cụ phái sinh (với hàng hóa là các hợp đồng dài hạn, hợp đồng tương lai) thì chưa hình thành, do đó nguồn vốn cung cấp cho bất động sản thông
qua thị trường này cũng chưa được khai thác.
Mơ hình thu hút vốn cho thị trường bất động sản thông qua thị trường chứng
khóan tại TP.HCM (1) THỊ TRƯỜNG CHỨNG THỊ TRƯỜNG BẤT ĐỘNG Các dự án bất độn Nhà đầu tư (2) (3) (4) (1) Chú thích:
(1) : Nguồn vốn của nhà đầu tư
(2) : Các loại chứng khoán bất động sản
(3) : Nguồn vốn đưa vào thị trường bất động sản (4) : Nguồn vốn cung cấp cho các dự án bất động sản
Bên cạnh thị trường chứng khoán, hệ thống ngân hàng cũng là một kênh cung cấp vốn cho thị trường bất động sản rất hiệu quả. Hiện nay có hơn 60% vốn đầu tư vào kinh doanh bất động sản là từ vốn vay ngân hàng. Chính sách cho vay vốn đầu tư vào bất
động sản của các ngân hàng ít nhiều ảnh hưởng đến nguồn cung vốn cho thị trường bất động sản. Vì vậy nguồn cung vốn từ các ngân hàng cho thị trường bất động sản
TPHCM có thể xem là nguồn cung chính. Đặc biệt các ngân hàng thương mại là kênh cung cấp vốn đầu tư mà các nhà đầu tư bất động sản nghĩ đến. Hiện đang có xu hướng các ngân hàng thương mại thành lập các công ty con chuyên đầu tư vào thị trường bất
động sản.Ngồi ra, ngân hàng có thể cung cấp vốn cho thị trường bất động sản bằng
cách cho nhà đầu tư các nhân, hoặc các doanh nghiệp chủ đầu tư bất động sản vay để đầu tư vào các dự án bất động sản. Ngân hàng phát hành trái phiếu được đảm bảo bằng
bất động sản,nghĩa là các ngân hàng, các tổ chức tín dụng sau khi cho người dân vay
tiền mua nhà,tập hợp các khoản vay này lại và phát hành trái phiếu hoặc bán các khoản vay này cho các tổ chức tín dụng khác có nhiệm vụ tài trợ tài chính cho thị trường bất
động sản nhà ở, để lấy vốn tiếp tục cho vay mua nhà. Loại trái phiếu này sẽ được giao
dịch trên thị trường thứ cấp của thị trường bất động sản.
Trong thời gian qua, việc tài trợ của các ngân hàng cho hoạt động mua nhà của
người dân mặc dù đã được nhiều ngân hàng triển khai từ nhiều năm nay,song khơng
phát triển được chính vì thiếu thị trường vốn nợ, với các cơng cụ như chứng khốn hóa các khoản vay, hay các loại trái phiếu được bảo đảm bằng bất động sản nhà ở. Điều
này, một mặt kìm hãm việc phát triển các nguồn cung do hạn chế cầu, mặt khác không tạo điều kiện cho người dân tiếp cận các nguồn tài chính tín dụng để mua nhà cũng như giao dịch thứ cấp các khoản của thị trường này, làm cơ sở cho việc xác định giá trị bất
động sản nhà ở theo quy luật thị trường.
2.2.4 Hộ dân cư
Trên thị trường bất động sản TPHCM khối lượng giao dịch rất lớn, hình thức giao dịch đa dạng. Về phương thức thanh toán, khi thị trường căn hộ chung cư chưa phát
triển (chủ yếu mua bán chung cư cũ,có sẳn), người mua và người bán giao dịch 100% tiền thanh toán ngay, khi thị trường bất động sản dự án, thị trường căn hộ chung cư, căn
hộ cao cấp phát triển đồng thời các dịch vụ ngân hàng phát triển đã xuất hiện nhiều hình thức thanh tốn hơn, cụ thể khách hàng có thể đăng ký mua bất động sản dự án vào giai
đoạn đầu sau đó góp vốn theo tiến độ dự án, thời gian thanh tốn có thể kéo dài đến 20
năm (trường hợp vay ngân hàng). Đây là hình thức huy động vốn chủ yếu của hầu hết các chủ đầu tư hiện nay.