3.2. Các giải pháp nhằm thu hút đầu tư vào thị trường bất động sản tạ
3.2.1 Hoàn thiện chính sách thuế trên thị trường bất động sản tại Tp.HCM
Ở phần trên, chúng ta đã có cái nhìn sơ lược về chính sách thuế lũy tiến. Tiếp theo,
chúng ta sẽ tìm hiểu những biện pháp nhằm hồn thiện và hướng sắc thuế theo mục
đích có lợi cho thị trường.
Một trong những vấn đề quan trọng đối với sắc thuế này mà các cơ quan quản lý cần quan tâm là phải làm sao xác định đối tượng thu thuế và mức thuế cho phù hợp. Đối với việc xác định đối tượng thu thuế lũy tiến, các bộ, ngành cần cố gắng tìm ra một giải
pháp khả thi nhất có thể bao thầu được hết tất cả các đối tượng, đặc biệt khơng bỏ sót
đối tượng đầu cơ. Giải pháp đặt ra là nếu tài sản nhà đất được đưa vào kinh doanh đă
nộp thuế kinh doanh hoặc thuế thu nhập thì bất động sản đó khơng bị đánh thuế lũy
tiến. Nhà nước cũng nên giảm thuế thu nhập từ chuyển nhượng bất động sản. Ngược
lại, nhà nước cần đánh thuế với thuế suất cao đối với các trường hợp bán nhà đất trong vòng 2 năm kể từ khi mua. Thuế suất được tính như là kinh doanh bất động sản với thuế
suất nên ở mức 25% chênh lệch giá mua bán. Đối với việc xác định thuế mức thuế lũy tiến, cần xác định rõ ràng căn cứ tính thuế, hạn mức đánh thuế. Căn cứ tính thuế cần
sửa đổi theo hướng quy định căn cứ tính thuế là giá đất tính thuế do UBND tỉnh quy
định theo khung giá của Chính phủ và cơng bố công khai hàng năm. Lúc ấy người nộp
thuế sẽ công bằng khi cùng một thuế suất nhưng vị trí mảnh đất khác nhau thì mức thuế sẽ đóng khác nhau. Hạn mức tính thuế cần xác định rõ hạn mức là diện tích sàn sử dụng hay tổng diện tích sử dụng. Bên cạnh đó, chúng ta cũng có thể học tập cách làm của các nước láng giềng Singapore áp dụng thuế cố định, người mua nhà để ở chịu thuế 4%,
mua nhà nhưng không ở phải đóng thuế 12%. Ở Việt Nam có thể đánh thuế thấp hơn
một chút. Việc đánh thuế cố định sẽ giúp thị trường đỡ xáo trộn, không xảy ra việc móc ngoặc giữa nhà đầu tư với cơ quan quản lý nhằm trốn thuế.
Bên cạnh đó, nhà nước cũng cần áp dụng phương pháp xác định giá tính thuế theo
cách mới, theo đó, giá tính thuế được xác định theo giá các loại đất do UBND cấp tỉnh quy định cần phải sát với giá chuyển nhượng trên thị trường được công bố hàng năm
theo qui định của Luật Đất đai 2003. Phương pháp này sẽ không chỉ mang lại hiệu quả
đối với thuế lũy tiến dành cho Bất động sản, mà nó cịn mang lại những hiệu quả và lợi
ích đối với các loại thuế bất động sản khác.
Những lợi ích đem lại từ căn cứ tính thuế mới bao gồm:
• Thứ nhất, về mặt hình thức, quy định về thuế và cách tính thuế rất rõ ràng dễ hiểu. Người dân, người sử dụng đất và cơ quan thuế dễ dàng tính ngay được mức thuế phải đóng hàng năm. Quy định rõ ràng sẽ hạn chế được những tiêu cực nếu có từ nhân viên thu thuế. Điều này khác hẳn với quy định cũ về hạng đất và do mức thuế chênh
lệch giữa các hạng đất ( không được xác định rõ ràng ) dễ dẫn đến tiêu cực trong đóng thuế và thu thuế bởi đa số người dân khơng biết đất mình đang sử dụng thuộc hạng đất nào; chỉ biết được số thuế phải đóng theo thơng báo mà phường, xã đưa tới.
• Thứ hai, giải quyết được những bất hợp lý trong động viên thuế và đảm bảo công bằng xã hội trong việc sử dụng đất và đóng thuế sử dụng đất. Đất đang sử dụng ở vị trí thuận lợi sẽ có giá trị cao hơn và do đó mức thuế sử dụng đất cũng sẽ cao hơn những
trình giải tỏa đền bù, đơ thị hóa. Ví dụ: Trước khi giải tỏa, khu đất này nằm trong kẹt hẻm được xác định giá là 200.000 đồng/mét vuông. Nhưng sau khi giải tỏa, khu đất đó
được ra mặt tiền với hệ thống hạ tầng hoàn thiện, giá đất được xác định lại là 2.000.000 đồng/mét vuông. Như vây, mức thuế đóng hàng năm của khu đất đó sẽ tăng lên 10 lần
tương ứng với mức tăng giá đất. Nhà nước thu thuế đất hàng năm có điều kiện trang trải cho những đầu tư trước đây về mở đường và xây dựng hạ tầng.
• Thứ ba, tăng cường công tác quản lý và sử dụng đất tiết kiệm, hiệu quả hơn; hạn chế tình trạng đầu cơ đất. Tại Tp.HCM, rất nhiều người đổ xơ đi mua đất tích trữ trong khu nhu cầu sử dụng đất thực sự khơng có. Tình trạng này kéo theo đó là đất tuy có chủ mà bỏ hoang, tình trạng sử dụng đất khơng hiệu quả. Quy hoạch đô thị trở nên bát nháo, phổ biến là nhà chia lơ, ai cũng muốn nhà mình ra mặt tiền để dễ kinh doanh, buôn bán, cao chung cư chỉ là chuyện cùng đường bất đắc dĩ. Các nhà đầu tư dự án thấy mảnh đất nào thuận lợi một chút là chăm chăm vào việc phân lô bán nên nhà.
Nếu chúng ta áp dụng cách tính thuế mới, theo đó, tăng mức thu thuế gấp nhiều lần mức thuế cơ bản thông thường đối với phần diện tích đất đẻ hoang, khơng sử dụng sẽ hạn chế tình trạng đầu cơ đất, nắm giữ đất đai trái pháp luật, xác định được kế hoạch sử dụng đất phù hợp với nhu cầu thực chất xã hội, chấn chỉnh tình trạng sốt đất “ ảo”, “ đóng băng ảo”. Đồng thời, quy định như vậy sẽ khuyến khích được việc xây dựng nhà
cao tầng, tiết kiệm diện tích đất, tăng diện tích thơng thống cơng cộng, góp phần cải thiện bộ mặt đơ thị.
• Thứ tư, cách tính thuế mới phù hợp với luật pháp quốc tế, ổn định nguồn thu,
góp phần thúc đẩy phát triển xã hội. Trên quan điểm thu thuế để phục vụ phát triển đất nước, thuế sử dụng đất là một nguồn thu rất lớn cho ngân sách Nhà nước mà hiện nay
đang còn bỏ ngỏ.
3.2.2. Các giải pháp thúc đẩy đầu tư trên thị trường bất động sản tại TP.HCM 3.2.2.1 Giải pháp về quy hoạch
Vấn đề quy hoạch và công khai thông tin về quy hoạch là một trong những khâu
trọng tâm của quá trình thu hút đầu tư vào thị trường bất động sản. Thực hiện tốt công tác quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất. Công cụ quy hoạch và kế hoạch là một trong
những công cụ chủ yếu phục vụ công tác quản lý nhà nước đối với bất động sản cũng như quản lý đô thị. Trong những năm qua do công tác quy hoạch và kế hoạch tổng thể chưa tốt nên dẫn đến đô thị thành phố phát triển theo “vết dầu loang” đã phá vỡ nhiều không gian và quy hoạch phát triển kinh tế - xã hội nói chung. Do đó, trong thời gian tới Thành phố cần phải định hướng không gian phát triển rõ ràng và tập trung phát triển các trung tâm trọng điểm như: trung tâm chính trị, tài chính đầu não thành phố (gồm khu vực Quận 1, Quận 3); trung tâm kinh tế Chợ Lớn; trung tâm văn hóa du lịch, đơ thị hiện đại Thủ Thiêm; trung tâm Nam Sài Gòn; trung tâm Bắc Sài Gòn; trung tâm Tây
Sài Gòn; Đơng Sài Gịn; trung tâm du lịch sinh thái, dã ngoại Cần Giờ,…Cần phải lập các quy hoạch tổng thể phát triển đô thị, quy hoạch tổng thể phát triển quận, quy hoạch chi tiết, quy hoạch sử dụng đất, quy hoạch phát triển các ngành…, mỗi loại quy hoạch đều có tác động nhất định đến sự phát triển và công tác quản lý nhà nước đối với thị
trường bất động sản. Thành phố cần nghiên cứu, áp dụng các phương pháp quy hoạch
mới. Kịp thời và hợp lý hơn để đáp ứng nhu cầu ngày càng tăng về đất đai sản xuất kinh doanh cũng như đất ở của người dân. Cần nâng cao tính pháp lý, tính khả thi của hệ
thống các văn bản quy hoạch; phổ biến quy hoạch công khai, minh bạch để mọi người
biết và tuân thủ. Đặc biệt thành phố cần tăng cường và củng cố các chức năng quản lý kết hợp với thanh tra, kiểm tra thường xuyên vấn đề tuân thủ quy hoạch, tránh tình
trạng quy hoạch treo, có biện pháp kiên quyết mạnh mẽ trong cưỡng chế khi vi phạm quy hoạch hay bắt khôi phục lại hiện trạng.
Khi quy hoạch các khu công nghiệp, khu chế xuất, khu cơng nghệ cao cần tính đến việc bố trí nhà cho th phục vụ cơng nhân xa nhà. Các chủ dự án sản xuất kinh doanh có trên 100 lao động cần có chế độ hỗ trợ thêm để thực hiện các dự án cư xá công nhân thuê…
Quy hoạch gắn liền với công tác dự báo, vì vậy thành phố cần dự báo về xu hướng phát triển kinh tế xã hội, nhu cầu sử dụng lao động để từ đó có kế hoạch chủ động phát triển thị trường bất động sản cũng như quản lý thị trường này. Trong công tác quy
cư khu vực quy hoạch, giải tỏa di dời, quy hoạch cần cố gắng bảo vệ di tích lịch sử, cơng trình văn hóa, nghệ thuật của cộng đồng dân cư hiện hữu.
3.2.2.2 Giải pháp hoàn thiện hệ thống pháp luật
Cần sớm hoàn chỉnh hệ thống pháp luật bất động sản bảo đảm đồng bộ, thống nhất, xây dựng hoàn chỉnh khung pháp lý. Tập trung ban hành hệ thống văn bản pháp luật hướng dẫn thi hành Luật Đất đai, xây dựng và triển khai thực hiện các Luật đăng ký
kinh doanh bất động sản, Luật Nhà ở, Luật Quy hoạch đô thị, Luật xây dựng 2003, Luật bảo hiểm bất đơng sản, Luật Tín dụng bất động sản, Luật Hộ khẩu, hộ tịch. Đặc biệt cần áp dụng thuế bất động sản nhằm chống hiện tượng đầu cơ giá, gây nhiễu loạn thị
trường, làm cho người dân có nhu cầu thực sự về nhà ở khó có khả năng mua được nhà. Thực hiện nghiêm túc các quy định của Luật Đầu tư, Luật đấu thầu nhằm thực hiện
đúng tiến độ và bảo đảm được hiệu quả của dự án, đặc biệt rút ngắn thời gian giải
phóng mặt bằng. Đồng thời tăng cường công tác kiểm tra giám sát của chủ đầu tư, của các cơ quan quản lý để chống tham nhũng, lãng phí, thực hành tiết kiệm, tạo niềm vui cho nhân dân khi tham gia vốn vào đầu tư.
3.2.2.3 Giải pháp quản lý cải cách hành chính
Cải cách hơn nữa các thủ tục hành chính liên quan đến đất đai; đặc biệt là thủ tục
giao đất, cho thuê đất đối với các nhà đầu tư.
Điều chỉnh một số nội dung trong qui định về giải phóng mặt bằng, bồi thường, hỗ
trợ, tái định cư đặc biệt là thời hạn công bố công khai phương án.
Hoàn thành hệ thống đăng ký bất động sản, cấp giấy chứng nhận về bất động sản
thống nhất. Đẩy nhanh tiến độ cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà và quyền sử dụng
đất để tạo cơ sở pháp lý cho hàng hóa bất động sản lưu thông, giao dịch hợp pháp, công
khai, nhằm tăng cung cho thị trường. Qui định linh hoạt các điều kiện để được cấp giấy chứng nhận cho hai loại bất động sản là nhà và đất tùy theo thực trạng hồ sơ và điều
kiện lịch sử, cần cấp cho các đối tượng đang sử dụng ổn định và không tranh chấp
nhằm dễ quản lý và tạo điều kiện cho họ tham gia trên thị trường bất động sản.
Tóm lại, cần đẩy mạnh cải cách hành chính trong lĩnh vực nhà đất, theo hướng công khai, đơn giản, và thuận tiện cho dân; giảm tối đa thủ tục hành chính và can thiệp hành
chính vào các giao dịch trên thị trường bất động sản. Tiếp tục hồn thiện mơi trường
kinh doanh, tạo điều kiện thuận lợi cho mọi loại hình doanh nghiệp phát triển, giảm
thiểu chi phí gia nhập thị trường cho tất cả các nhà đầu tư.
3.2.3. Các giải pháp gia tăng nguồn vốn đầu tư cho thị trường bất động sản tại TP.HCM TP.HCM
Với triển vọng phát triển thị trường bất động sản TP.HCM trong thời gian tới như đã trình bày thì nhất thiết phải có những giải pháp để gia tăng nguồn vốn đầu tư cho thị
trường bất động sản tại TP.HCM nguồn vốn như hiện nay là chưa đủ. Có thể gia tăng nguồn vốn trong nước, ngoài nước, từ các quỹ đầu tư, từ các hộ cá nhân, …
3.2.3.1. Giải pháp phát hành trái phiếu Chính phủ để đầu tư và phát triển cơ sở hạ tầng hạ tầng
Chính phủ phát hành trái phiếu để thực hiện các dự án bất động sản, cơ sở hạ tầng về giao thơng, hệ thống cấp thốt nước, hệ thống viễn thơng, internet,… Đây là tiền đề rất quan trọng để thu hút các nhà đầu tư vào phát triển thị trường bất động sản thành
phố. Giải pháp này cần phải tiến hành thực hiện ngay sau khi thành phố hoàn thành các quy hoạch chi tiết các khu đô thị,khu dân cư ở từng khu vực, từng địa phương. Thành
phố sẽ cơng bố danh sách các cơng trình cơ sở hạ tầng trọng ưu tiên cần làm ngay, từ đó kêu gọi người dân góp vốn phát triển bằng việc mua trái phiếu.
Bên cạnh việc khai thác nguồn vốn đầu tư trong nước, cần phải huy động
nguồn vốn đầu tư từ nước ngồi bằng hình thức phát hành trái phiếu chính phủ ra thị trường quốc tế. Để thực hiện cần nghiên cứu và chuẩn bị các yếu tố cần thiết cho việc lập kế hoạch phát hành trái phiếu nhằm đạt hiệu quả cao. Các yếu tố cơ bản đặc biệt cần quan tâm trong kế hoạch phát hành trái phiếu gồm: cải thiện hệ số tín nhiệm quốc gia; lựa chọn đối tác bảo lãnh phát hành; phân tích diễn biến thị trường tài chính quốc tế; chuẩn bị các tài liệu liên quan đến việc phát hành trái phiếu.
3.2.3.2 Giải pháp để tiếp tục thu hút nguồn vốn đầu tư nước ngoài FDI
FDI là nguồn lực quý giá đối với các nước đang phát triển. Để nâng cao hiệu quả sử dụng nguồn vốn này, để thúc đẩy nền kinh tế Việt Nam phát triển. Các dự án FDI chỉ có thể được triển khai hiệu quả trên cơ sở có mơi trường cần thiết cho việc tổ chức hoạt
động sản xuất kinh doanh, như cơ sở pháp lý, mặt bằng sản xuất, mạng lưới giao thông,
nước, dịch vụ thông tin, giao thơng vận tải, các dịch vụ về tín dụng, thanh toán,… Các yếu tố trên nhà đầu tư không thể mang đến hoặc nhập khẩu được mà chủ yếu nhờ sự cung ứng của nước nhận vốn.
Nguồn lực này ngày càng trở nên hết sức quan trọng trong nền kinh tế quốc dân,
đóng góp tồn diện vào làm tăng trưởng GDP, tăng nhanh xuất khẩu, tăng thu ngân
sách nhà nước và cải thiện đời sống của nhân dân…
Thu hút vốn đầu tư trực tiếp nước ngoài vào lĩnh vực bất động sản sẽ là một kênh
huy động vốn cũng như kêu gọi đầu tư vào bất động sản khá hiệu quả nếu biết tranh thủ thời cơ và tạo điều kiện thuận lợi cho các nhà đầu tư nước ngoài. Cần ban hành quy chế thu hút đầu tư nước ngoài vào bất động sản. Cơ quan quản lý cần phải công bố danh
mục dự án phát triển bất động sản, kêu gọi vốn đầu tư trực tiếp nước ngoài, thành lập công ty phát triển quỹ đất đảm trách việc chuẩn bị nguồn đất và làm dịch vụ công về bất
động sản. Cần có cơ chế cho phép các doanh nghiệp kinh doanh bất động sản được huy động vốn bằng cách bán sản phẩm, dịch vụ theo hình thức thu tiền trước nhưng phải đăng ký với cơ quan chức năng và do ngân hàng đảm nhận.
Cần sớm có quy hoạch tổng thể phát triển kinh tế xã hội dài hạn. Việc thiếu quy hoạch phát triển kinh tế xã hội một cách đồng bộ và dài hạn (khoảng 50 năm) đã tạo ra những lãng phí trong sử dụng các nguồn lực trong đó có nguồn vốn FDI. Quy hoạch tổng thể sẽ là một định hướng tốt cho công tác vận động và nâng cao hiệu quả sử dụng