2.1.2 Thị trường bất động sản tại thành phố Hồ Chí Minh
2.1.2.2. Thị trường căn hộ, nhà ở
Thị trường căn hộ cho thuê và bán đang phát triển mạnh trong những năm qua. Một lượng lớn khách hàng có nhu cầu đối với căn hộ cao cấp là những người mua với mục
đích để ở chứ khơng phải vì đầu cơ hoặc đầu tư. Những căn hộ cho th ở thành phố thì
vẫn cịn đang thiếu, với khoảng nhu cầu căn hộ cho thuê loại A tăng nhẹ trong vài năm nay.
Gần đây, thị trường này thu được lợi nhuận từ sự phát triển nóng của thị trường
chứng khốn. Nhiều nhà đầu tư có khoản lợi nhuận lớn từ thị trường chứng khốn đang tìm kiếm những căn hộ cao cấp để ở hoặc chỉ đơn giản là đa dạng hóa danh mục đầu tư của mình. Nhiều cơng ty cũng sử dụng lợi nhuận đã kiếm được từ thị trường chứng
khoán để đầu tư vào những dự án địa ốc. Đối với thị trường này, các doanh nghiệp
trong nước thích đầu tư vào các căn hộ để bán hơn là cho thuê vì khả năng tài chính của các doanh nghiệp bị giới hạn nên không thể kéo dài thời gian thu hồi vốn.
Thị trường căn hộ cho thuê năm 2007 bị hạn chế về nguồn cung và trong năm 2008 sẽ khơng có gì khác biệt, điều này gây ra sự thiếu hụt cho thị trường căn hộ chi phối thị trường mua để cho thuê (các nhà đầu tư tư nhân mua căn hộ với mục đích cho người nước ngồi thuê lại). Trong năm 2008 khơng có dự án căn hộ cho th cao cấp nào hồn thành. Hiện có khoảng 49 cao ốc cho thuê bao gồm 2.775 căn hộ loại A đến C. Theo dự đoán, nhu cầu căn hộ cho thuê vẫn tiếp tục tăng trong vài năm nữa do nhu cầu khá lớn về nhà ở và do giá của các căn hộ chào bán lại quá cao, thêm vào đó khách châu Á chiếm đa số trong lượng chuyên gia quốc tế và du khách nước ngoài đến Việt Nam. phân khúc căn hộ cho thuê được xem là phân khúc tiềm năng cho các nhà đầu tư.
Bảng 2: Nguồn cung căn hộ cho thuê Hạng Số
cao ốc
Nguồn cung
ước tính (căn hộ)
Cơng suất th (%)
Giá th trung bình
(USD/m2/tháng)
A 7 660 88% 30
B 13 1.460 91% 24
C 29 655 92% 16
Nguồn: Nghiên cứu và tư vấn Savills, Quý 2/2010
Năm 2007, Giá bán nhà ở, đặc biệt là căn hộ chung cư cao cấp và biệt thự, nhà phố tăng liên tục. Với mức giá cao ngất, từ 1,200 USD/m2 đến 3,500 USD/m2 của chủ đầu
Đến tháng 6 năm 2010, có khoảng 11.200 căn hộ và trên 800 căn biệt thự và nhà
phố để bán trong thị trường sơ cấp tại TP.HCM trong đó có 14 dự án mới tham gia vào thị trường sơ cấp với khoảng 3.100 căn hộ chào bán. Đồng thời có khoảng 49.400 căn hộ trong thị trường thứ cấp với giá trung bình của tồn thị trường vào khoảng 1.370USD/m2, 1.700 biệt thự và 450 nhà phố đã được bán hết 100%.
Tính đến cuối năm 2010, có thêm 16 dự án dự kiến được tung bán với khoảng 5.800 căn hộ có thể cung cấp cho thành phố.
Hình 1: Thị trường sơ cấp căn hộ bán, quý 2 năm 2010
Năm 2010, Giá USD và vàng tăng cao đã tiếp tục kìm hãm giao dịch. Hầu hết giao dịch ở phân khúc bất động sản cao cấp đều được tính theo USD hay theo giá vàng.
Trong 10 tháng đầu năm, thị trường đã chứng kiến nhiều đợt tăng giá mạnh của vàng và USD. Điều này đã khiến cho giá bán các loại bất động sản tính theo vàng và USD tăng lên rất mạnh và hạn chế đáng kể đến sự sôi động trong giao dịch.
Điểm nóng vẫn là phân khúc nhà giá thấp. Phân khúc nhà ở giá thấp có diện tích 60-
80 m2 được sự quan tâm của người tiêu dùng và giới đầu tư, đặc biệt là căn hộ có giá từ 600-800 USD/m2. Tại TP.HCM, nguồn cung nhà giá thấp bùng nổ tại các quận Bình Tân, Bình Thạnh, Tân Phú, Thủ Đức và quận 2, 7. Gần đây, các dự án phát triển theo
đại lộ Đông Tây tăng giá khá mạnh. Một số doanh nghiệp như CTCP Đầu tư Năm Bảy
Bảy và CTCP Vạn Phát Hưng nắm bắt được xu hướng và đã có những dự án nhà cho
người có thu nhập thấp dọc theo trục đại lộ này.
Cạnh tranh tiếp tục tăng cao. Hầu hết các công ty kinh doanh bất động sản đã có sự thay đổi trong chiến lược, khi chuyển mạnh sang phân khúc nhà giá thấp, điển hình là CTCP Bê Tông & Xây dựng VINACONEX Xuân Mai. Dự kiến trong thời gian tới, nguồn cung ở phân khúc này sẽ tiếp tục tăng cao, và mức độ cạnh tranh sẽ tiếp tục khốc liệt.