Các chuyên gia cho rằng thị trường bất động sản khó có khả năng phục hồi trong
ngắn hạn, khi các yếu tố về chính sách khơng ủng hộ cho sự tăng trưởng trong ngắn hạn của thị trường.
Với áp lực lạm phát và giảm giá tiền tệ, nhiều khả năng chính sách tiền tệ thắt chặt sẽ tiếp tục duy trì trong quý 4/2010 và quý 1/2011. Việc giảm lãi suất trong thời gian tới sẽ trở nên khó khăn hơn và là lực cản đối với dịng tiền chảy vào thị trường bất động
sản.
Đà tăng của giá vàng và USD vẫn chưa có dấu hiệu dừng lại. Một số nhận định cho
rằng tỷ giá USD và vàng có thể tiếp tục tăng cao vào các tháng cuối năm. Dòng tiền sẽ bị phân tán sang hoạt động đầu tư vào USD và vàng. Đồng thời giá USD và vàng tăng
cao sẽ làm cho giá bán bất động sản tiếp tục tăng cao, hạn chế sự tiếp cận của phía cầu. Triển vọng dài hạn của thị trường bất động sản đến từ khả năng duy trì tốc độc phát triển kinh tế của Việt Nam . Tốc độ tăng trưởng GDP của năm 2010 dự kiến đạt 6.5%,
và định hướng trong năm 2011 tốc độ tăng trưởng GDP có thể đạt 7.2%. Đây chính là
yếu tố quan trọng để ổn định và phát triển thị trường bất động sản.
Ngoài ra, tốc độ tăng trưởng kinh tế và dân số của Việt Nam đang ở mức cao. Đến năm 2030, dự kiến dân số sống tại Hà Nội sẽ gần 10 triệu người và tại TP.HCM là hơn 12 triệu người. Nếu tính theo tiêu chuẩn diện tích nhà ở bình quân 15 m2/người thì trong giai đoạn 2010 - 2030, hai thành phố lớn này sẽ cần phải cần thêm khoảng 160 triệu m2 nhà để đáp ứng được nhu cầu nhà ở. Đây cũng chính là cơ sở quan trọng để
các doanh nghiệp trong ngành tiếp tục mạnh dạn đầu tư vào các dự án địa ốc tiềm năng. Trong thời gian tới, các dự án bất động sản sẽ tiếp tục được hưởng lợi từ quy hoạch và cải tạo cơ sở hạ tầng.
định là Thủ Thiêm, Nam Sài Gòn, Tây Bắc Củ Chi và Tân Kiên. Các cơng trình hạ tầng
giao thơng hiện nay như Đại lộ Đông Tây (Giai đoạn 1), Cầu Phú Mỹ, Cầu Thủ Thiêm
đã hoàn thành và hầm chui qua sơng Sài Gịn (q 1/2011), tồn tuyến Đại lộ Đông
Tây (quý 2/2011), đường cao tốc Sài Gòn - Long Thành - Dầu Giây (2013), tuyến metro Bến Thành – Suối Tiên đang được đầu tư triển khai...
Những dự án này sẽ làm thay đổi cấu trúc đô thị, thu hút lượng vốn đầu tư lớn trong những năm sắp tới. Sự thuận tiện đi lại từ trung tâm thành phố ra ngoại thành sẽ làm tăng thêm giá trị các dự án tại khu vực Quận 2, Quận 9, Huyện Bình Chánh, Huyện Nhà Bè. Điều này sẽ mở ra cơ hội cho các công ty bất động sản đang sở hữu các dự án tại các khu vực này như CTCP Hoàng Anh Gia Lai, CTCP Địa Ốc Sài Gịn Thương Tín, CTCP Đầu tư và Kinh doanh nhà Khang Điền, CTCP Đầu tư Năm Bảy Bảy, CTCP Đầu tư Xây dựng Bình Chánh ...
Bảng 9: Dự báo sơ bộ một số chỉ tiêu chính cho kinh tế Việt Nam năm 2010 và 2011 Các chỉ tiêu cơ bản 2009 2010F 2011F GDP 5.32% 6.5-7% 7-7.2% Lạm phát 6.52% 8-9% 8% Tỷ giá (USD/VND) 18.479 19.750 20.500 FDI (tỷ USD) 21.4 25 27
Giải ngân FDI (tỷ USD) 10 11 12
Tăng trưởng tín dụng 37.7% 22% 20%
Dự báo năm 2020
Dân số (triệu người) 46 Diện tích nhà ở bình qn (m2/người) 15-20
Theo chiến lược phát triển đô thị của Việt Nam, diện tích đất đơ thị sẽ tăng từ
105.000ha hiện nay lên đến 460.000ha vào năm 2020, tỷ lệ đơ thị hóa dự kiến sẽ đạt tới khoảng 45% (tương đương với 46 triệu người) vào năm 2025. Nếu chỉ tính riêng nhu cầu nhà ở đơ thị, trung bình mỗi năm Việt Nam đã cần phải phát triển thêm 35 triệu m2
để phấn đấu đạt 20m2 nhà ở/người tại đô thị vào năm 2020. Nhu cầu về văn phòng, căn
hộ cho thuê, khách sạn và cơng trình thương mại cũng đang tăng nhanh, nhất là nhu cầu về văn phòng loại A, B căn hộ cao cấp cho thuê, khách sạn 3-5 sao tại các đơ thị lớn. Theo tính tốn, riêng tại TP.HCM, nhu cầu văn phòng loại A, B khoảng 200.000m2 và 10.000 phòng khách sạn loại 3-5 sao trong một vài năm tới. Tại Hà Nội, khách sạn phục vụ quốc tế cũng đang thiếu nghiêm trọng. Sau khi Việt Nam gia nhập WTO, các tập đồn bán lẻ thế giới khơng ngừng quan tâm, đầu tư vào thị trường này khiến nhu cầu về
các cơng trình dịch vụ thương mại, siêu thị tăng mạnh. Nhu cầu về phát triển kinh tế và khu công nghiệp tập trung, khu công nghệ cao cũng đang rất cao. Tính đến tháng
9/2009, Việt Nam có khoảng 150 khu cơng nghiệp được thành lập với tổng diện tích đất tự nhiên trên 32.000ha, thu hút được trên 2.500 dự án có vốn đầu tư nước ngoài và hơn 2.700 dự án đầu tư trong nước với tổng số vốn đầu tư đã đăng ký lên tới 24 tỷ USD và 135 tỷ đồng. Chính phủ cũng đã quyết định tành lập 8 khu kinh tế, trong đó có những
khu kinh tế được khởi động nhanh nhu Khu kinh tế Chu Lai, Khu kinh tế Dung Quất, khu kinh tế Nhơn Hội, khu kinh tế Phú Quốc. Theo quy hoạch phát triển các khu công nghiệp, đến năm 2015, cả nước dự kiến thành lập mới trên 100 khu cơng nghiệp với diện tích đất dự kiến khoảng 26.000ha.
Các chuyên gia dự báo: thị trường bất động sản đang tăng trưởng và sẽ tiếp tục tăng trưởng trong 50 năm nữa. Tuy nhiên, sự hấp dẫn của thị trường lại nằm trong vòng 10 năm tới với mức tăng trưởng dự báo khoảng 50-100%. Hầu hết các nhà đầu tư cả trong và ngồi nước đều có nhận định: thị trường bất động sản đang là lĩnh vực nên đầu tư
kinh doanh trước nhất. Tuy nhiên, không phải doanh nghiệp nào cũng có những nghiên cứu thị trường một cách cụ thể để đưa ra chiến lược kinh doanh thích hợp. Nhiều
doanh nghiệp do khơng am hiểu về thị trường đã dẫn đến đầu tư tràn lan, lãng phí, thậm chí đầu cơ, tác động xấu đến thị trường. Điều này đã được cảnh báo là rất có thể gây ra
tình trạng hỗn loạn cho thị trường bất động sản và có tác động xấu đến chính các doanh nghiệp.
Một khi chính sách về thị trường bất động sản của nhà nước rõ ràng minh bạch và
hợp lý thì thị trường bất động sản của Việt Nam sẽ tiếp tục phát triển trong những năm tới. Giá cả trên thị trường sẽ tiếp tục tăng mạnh mà nguyên nhân chính là do lượng cung vẫn chưa đáp ứng được nhu cầu.
Làn sóng đầu tư nước ngoài tiếp tục đổ mạnh vào thị trường bất động sản Việt Nam. Các tập đoàn khách sạn quốc tế như Accor, Intercontinental, … các “đại gia” đến từ
Trung Đông như IFA, Kingdom Hotel Investment,… các tập đoàn xây dựng và đầu tư lớn từ Nhật Bản, Hàn Quốc, … các quỹ đầu tư với nguồn lực tài chính lớn mạnh như
Indochina Captial, Vina Capital… đã có những dự án đầu tư bất động sản và tiếp tục có kế hoạch phát triển trong thời gian tới.
Các nhà đầu tư trong nước có thực lực ngày càng phát triển mạnh như FPT, Viglacera, Lilama, Hapro, Bitexco,… đều thành lập các công ty để tập trung đầu tư và phát triển lĩnh vực bất động sản.
Thị trường khách sạn, căn hộ cao cấp vẫn là thị trường tiềm năng đối với các tập đoàn khách sạn quốc tế lớn, nhất là khi pháp luật cho phép người nước ngoài sống và
làm việc tại Việt Nam được quyền sở hữu nhà.
Hàng loạt các dự án văn phòng cho thuê cao cấp ở TP.HCM được khởi công và xây dựng như dự án tòa nhà Bitexco cao 68 tầng, dự án nhà M&C cao 43 tầng… tại Quận 1 và nhiều dự án nữa. Hy vọng với sự ra đời của hàng loạt các văn phòng cao cấp sẽ đáp
ứng nhu cầu văn phòng trong thời gian tới. Đồng thời, với sự nỗ lực hồn thiện, khơng
chỉ ở các cơ quan quản lý nhà nước mà ở cả chính các doanh nghiệp bất động sản, các nhà đầu tư phát triển, nhà đầu tư tương lai và nhu cầu đòi hỏi ngày một cao của người tiêu dùng, thị trường bất động sản Việt Nam sẽ đi vào bình ổn và phát triển mạnh mẽ, bền vững trong những năm tới.
3.1.1 Thị trường đất nền
Những ràng buộc về chính sách khó cởi trói cho phân khúc đất nền. Việc cho phép huy động 20% vốn và giới hạn giao dịch chuyển nhượng hợp đồng góp vốn cho đến khi
dự án hồn thành phần móng, sẽ tác động không nhỏ đến thị trường giao dịch đất nền trong thời gian tới.
Rủi ro bất động sản ở Long Thành, Đồng Nai tiếp tục tăng cao. Với những gì đã
diễn ra ở Ba Vì, Hà Nội, các chuyên gia cho rằng bong bóng bất động sản ở Đồng Nai có khả năng diễn ra nếu giá đất nền tiếp tục tăng cao; trong khi thời gian để thực hiện dự án Sân bay Long Thành vẫn còn khá dài. Hơn 50 dự án xung quanh sân bay có thể tạo một lượng cung khá lớn trong tương lai.
3.1.2 Thị trường căn hộ
Căn hộ cao cấp có thể sẽ tiếp tục đóng băng. Khơng có sự gia tăng trong nguồn
cung, nhưng cầu vẫn khơng được cải thiện dù giá đã có giảm so với những tháng đầu năm. Các chuyên gia cho rằng thị trường căn hộ cao cấp sẽ tiếp tục đóng băng khi thiếu vắng sự tham gia của giới đầu cơ. Một sự cải thiện đáng kể chỉ có thể diễn ra vào giữa năm 2011 khi nền kinh tế đã phục hồi thật sự và chính sách tiền tệ được nới lỏng trở lại. Cạnh tranh ngày càng gia tăng tại phân khúc nhà giá thấp. Hầu hết các cơng ty bất
động sản đều đang có chiến lược tập trung vào phân khúc nhà giá thấp. Vì vậy, trong
thời gian tới các dự án nhà thu nhập thấp đồng loạt tung ra sẽ tạo nên một làn sóng cạnh tranh rất mạnh trên thị trường này.
Theo các chuyên gia, giá khó có khả năng tăng khi dự kiến có khoảng 10,300 căn hộ tiếp tục tung ra thị trường vào năm sau. Tại TP.HCM, nguồn cung vẫn tập trung chủ yếu ở Quận 8, dọc theo Đại lộ Đông Tây.
3.1.3 Thị trường văn phòng cho thuê
Nguồn cung tiếp tục gia tăng trong thời gian tới. Tại TP.HCM, nguồn cung văn phòng cho thuê tăng thêm chủ yếu tập trung ở Quận 1 và Quận 7. Kinh tế Việt Nam dự báo sẽ có sự phát triển ổn định và ngày càng thu hút nhiều cơng ty nước ngồi. Nhu cầu về văn phòng cho thuê sẽ tiếp tục tăng trong thời gian tới. Với nhu cầu mở rộng của các doanh nghiệp trong nước, theo nghiên cứu của các chuyên gia thì văn phịng hạng C tiếp tục có lợi thế hơn so với hạng A, B.
3.1.4 Thị trường mặt bằng bán lẻ
tục gia tăng trong thời gian tới. Tại TP.HCM, nguồn cung tương lai dự kiến tiếp tục tập trung vào Quận 1 và Quận 7.
Với những cam kết gia nhập WTO, các doanh nghiệp nước ngoài càng dễ dàng tham gia vào thị trường bán lẻ Việt Nam . Đây chính là yếu tố hỗ trợ cho thị trường mặt bằng bán lẻ tiếp tục tăng trưởng trong thời gian tới.
3.1.5 Thị trường bất động sản du lịch
Do đặc thù mùa cao điểm tập trung vào quý 1 và 4, có thể thấy rằng trong thời gian tới bất động sản du lịch sẽ có sự cải thiện đáng kể về cơng suất cho thuê. Tuy nhiên, với hơn 2,000 phòng cho thuê tiếp tục tung ra thị trường nên giá cho thuê khó có thể tăng mạnh trong năm 2010.
Thị trường du lịch Việt Nam đã phát triển mạnh trong thời gian qua. Tính chung 9 tháng năm 2010, ước có khoảng 3.7 triệu lượt khách đến Việt Nam , tăng 34.2% so với cùng kỳ năm 2009. Đây là yếu tố hỗ trợ cho thị trường bất động sản du lịch phát triển trong thời gian tới.