CHƯƠNG 1 : CƠ SỞ LÍ LUẬN VỀ HOẠT ĐỘNG MARKETING
2.3 Thực trạng hoạt động Marketing cho dự án nhà phố cao cấp khép kín quận
2.3.4.1 Hoạt động sản phẩm
Bảng 2.3 Tổng hợp kết quả đánh giá tiêu chí sản phẩm
Câu hỏi khảo sát
Tỷ trọng mức độ đánh giá Điểm đánh giá (tổng điểm/số mẫu) Rất khơng đồng ý (1) Khơng đồng ý (2) Bình thường (3) Đồng ý (4) Rất đồng ý (5) P1.1 Vị trí liên kết vùng và vị trí dự án rất đắc địa 0% 8% 30% 42% 20% 3,69
P1.2 Quy mô dự án lớn và thiết kế
cảnh quan rất đẹp mắt 0% 14% 38% 37% 9% 3,33
P1.3 Thiết kế mẫu nhà đa dạng và
đầy đủ công năng 0% 10% 48% 35% 7% 3,37
P1.4 Chất lượng đơn vị xây dựng
và quản lý rất uy tín 3% 12% 39% 36% 10% 3,29
P1.5 Diện tích các căn nhà có đáp
ứng nhu cầu của anh/chị 6% 38% 30% 20% 6% 2,80
P1.6 Hồ sơ khách hàng vay vốn có
đáp ứng nhu cầu của anh/chị 2% 35% 40% 20% 3% 2,89 P1.7 Truyền thơng về thơng tin dự
án có đầy đủ và chính xác 10% 23% 39% 25% 3% 2,90 P1.8 Loại hình giao nhà hồn thiện
bên ngồi giao thơ bên trong có đáp ứng nhu cầu của anh/chị
0% 11% 51% 31% 7% 3,31
P1.9 Các tiện ích cơ bản có hữu dụng với anh chị (hồ bơi, siêu thị, cơng viên, phịng khám đa khoa, phòng gym...)
2% 6% 25% 50% 17% 3,73
P1.10 Pháp lý dự án rõ ràng, minh
bạch 1% 13% 36% 40% 10% 3,44
Như vậy thông qua bảng câu hỏi khảo sát khách hàng về tiêu chí sản phẩm của dự án Park Riverside thì có thể đánh giá được thực trạng hoạt động về mặt sản phẩm của Cơng ty có những ưu điểm và nhược điểm sau:
Ưu điểm:
a. Vị trí liên kết vùng:
Hình 2.2 Vị trí liên kết vùng
(Nguồn: Phịng Kinh Doanh Cơng ty MIK)
Dự án Park Riverside nằm tại phường Phú Hữu Quận 9. Có thể nói với một bất động sản thì vị trí là điều cực kì quan trọng, quyết định đến sự sống cịn của dự án đó.
Với những giá trị đầu tư vô cùng nổi bật, quận 9 được đánh giá là một trong những quận trọng điểm tại khu Đơng Sài Gịn. Vị trí hạ tầng giao thơng hồn chỉnh là lợi thế đầu tiên tạo nên tiềm năng to lớn của khu vực. Nhờ ưu thế này, quận 9 có
sự đầu tư mạnh mẽ của các doanh nghiệp nước ngồi điển hình là khu cơng nghệ cao.
Khu công nghệ cao của Quận 9 tập trung hàng chục nghìn lao động có tri thức với nhiều tập đồn lớn có vốn đầu tư hàng tỷ USD như Intel và Samsung. Ngoài ra, khu phức hợp Onehup Sài Gòn rộng 12ha, cùng trường đại học của Harvard hứa hẹn sẽ tạo một nguồn cầu dồi dào về loại hình Bất động sản cho thuê.
Bên cạnh đó việc đầu tư đường Vành đai 3 cũng tạo sự kết nối dễ dàng đến các khu vực trọng điểm của Thành phố như Quận 1, quận 2, 7 và các tỉnh lân cận như Đồng Nai, Bình Dương…
Với việc đặt nền móng xây dựng cơ sở tại Quận 9, Intel và Samsung đã tạo bước đệm thu hút hàng loạt nhà đầu tư ngoại rót vốn vào khu vực này.
Một điểm cộng quan trọng để Quận 9 trở thành điểm đến của những nhà đầu tư là hệ thống tiện ích xã hội với những khu chức năng đầy đủ và đạt tiêu chuẩn. Có thể kể đến như Trường Đại học Quốc Gia, Đại học FullBright, Trung tâm thương mại Coop mart, Aoen mall, khu du lịch suối tiên…
Theo quy hoạch đến năm 2025, Quận 9 sẽ đẩy mạnh phát triển những khu đô thị mới với quy mô lớn, nâng cấp và phát triển cơ sở hạ tầng. Theo đó, quá trình giãn dân tại các khu vực vành đai sẽ được thúc đẩy để tạo sự cân bằng cho toàn thành phố. Đây cũng là một trong những lợi thế hàng đầu của Quận 9 khu nằm tại khu vực Vành đai giãn dân.
Có thể nói, với sự phát triển của Khu Đông trong tương lai cùng tổ hợp khu công nghệ cao đầy triển vọng, Quận 9 đã trở thành vùng đất tiềm năng hàng đầu để các chủ đầu tư xây dựng và phát triển dự án. Đây cũng hứa hẹn sẽ trở thành nơi an cư lập nghiệp cho nhiều cư dân mai sau. Và đó là lý do MIK phát triển dự án Park Riverside tại Quận 9.
b. Vị trí dự án:
Hình 2.3 Vị trí dự án Park Riverside
(Nguồn: Phịng Kinh Doanh Cơng ty MIK)
Vị trí dự án tại phường Phú Hữu, Quận 9, TPHCM
Một trong những điểm đặc biệt vô cùng đắt giá của dự án Park Riverside so với các dự án lân cận tại Quận 9 ngồi các tiện ích đi kèm thì Park riverside được bao bọc hơn 1km bờ sông, với lịng sơng rộng hơn 80m, mang đến cho dự án không gian sống thanh bình n tĩnh.
c. Quy mơ dự án (phụ lục 5)
Hình 2.4 Quy mơ dự án Park Riverside
(Nguồn: Phịng Kinh Doanh Cơng ty MIK)
Park Riverside có tổng diện tích 17ha với 374 căn biệt thự và nhà liên kế có vị trí giao thơng thuận lợi, được dịng sơng Sài Gịn uốn lượn bao quanh dự án. Park Riverside mang đến một khơng gian sống hồn hảo với sự đầu tư vượt trội về tiện ích, sự đột phá trong thiết kế với các tiện nghi phục vụ tối đa cho nhu cầu của cư dân, mang lại một không gian sống thư giãn, n bình và ngập tràn hạnh phúc.
Tồn bộ dự án dành khoảng 7ha diện tích cho các khu cơng viên, cây xanh, các dịch vụ và tiện ích cơng cộng đẳng cấp như hai hồ bơi lớn, bến du thuyền, khu thể dục thể thao, và sân golf mini, cơng viên ven sơng. Bên cạnh đó là khu tiện ích cơng cộng với trang thiết bị hiện đại đáp ứng mọi nhu cầu của cư dân, trong đó có: hai
siêu thị mini, phịng gym, sân tennis đạt chuẩn quốc tế, nhà thuốc gia đình và khu sinh hoạt cộng đồng, tuyến xe bus của chủ đầu tư để đưa đón cư dân đến các quận trung tâm đã hoàn thiện và sẵn sàng đưa vào sử dụng.
d. Thiết kế mẫu nhà đa dạng (phụ lục 7)
Thiết kế mẫu nhà theo phong cách hiện đại, với 6-8 mẫu nhà để khách hàng chọn lựa tối ưu công năng sử dụng của từng căn nhà. Trong công tác thiết kế, MIK chú trọng đến từng chi tiết rất tinh tế dù là nhỏ nhất để mang lại sự thoải mái và tiện lợi cho khách hàng. Cụ thể các mẫu nhà đều được thiết kế tiện ích chiếu sáng tự nhiên thơng qua bố trí mặt bằng một ngơi nhà hoặc khơng gian bên ngồi. Trần nhà có chiều cao thơng thuỷ trung bình 3m và sử dụng các mảng cửa kính khổ lớn, cao từ 2-2,7m để cư dân không cần dùng đèn điện trước 5h chiều, góp phần tiết kiệm điện. Điều này giúp khơng gian căn nhà nhìn thống, cao ráo hơn khi so với các mẫu thiết kế của các dự án lân cận thì trần nhà chỉ cao tầm 2.7m. Park Riverside là sản phẩm được MIK chú trọng tạo ra nhà ở hoàn chỉnh về xây dựng, tiện ích dành cho khách hàng. Tạo ra những mẫu nhà có thiết kế tinh tế, chất lượng cao với chi phí hợp lý.
e. Đơn vị xây dựng và đơn vị giám sát và quản lý uy tín:
Park Riverside được quản lý bởi JLL – đơn vị quản lý và tư vấn bất động sản hàng đầu thế giới, chất lượng cơng trình được đảm bảo bởi nhà thầu Hồ Bình. Đây là đơn vị xây dựng đứng hàng đầu tại Việt Nam trong thời gian gần đây.
f. Giao nhà hồn thiện bên ngồi giao thơ bên trong (phụ lục 6)
Thay vì xây nhà hồn thiện để bán, MIK định hướng bán nhà phố xây thơ (hồn thiện bên ngồi, bên trong giao thơ) để khách hàng mua về tự hoàn thiện theo ý mình. Vì so với nhà phố xây sẵn hồn thiện, mức giá nhà xây thô thấp hơn khoảng 5-7 triệu đồng/m2. Ưu điểm của loại hình này là đáp ứng nhu cầu đa dạng của khách mua, vì người mua có thể tự hồn thiện ngơi nhà theo sở thích và khả năng tài chính. Giá trị mỗi căn nhà phụ thuộc vào giá vật tư mà chủ nhà đã lựa chọn.
g. Tiện ích nội khu dự án (phụ lục 5)
Dự án có quy mơ và mật độ dành cho cây xanh và tiện ích nhiều nhất khu vực: như hai hồ bơi, hai hồ cảnh quan lớn rộng gần 4ha, trung tâm thể dục thể thao, sân golf, 2 siêu thị mini, bến du thuyền và cơng viên bờ sơng để khách hàng có thể tập thể dục, đi bộ hay tổ chức các buổi tiệc với gia đình bên bờ sông.
h. Pháp lý dự án minh bạch:
Pháp lý dự án rất minh bạch: đã có sổ đỏ dự án và khi tiến hành bán hàng đã hoàn thành các cơ sở hạ tầng như điện, nước, đường xá và hạng mục cơng trình cơng cộng, tiện ích trong dự án như nhà mẫu, hồ sinh thái, hồ bơi, phòng gym…
Pháp lý dự án:
- Quy hoạch chi tiết 1/500 đã được cơ quan chức năng phê duyệt - Quyết định giao đất - Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất - Hố đơn đóng tiền sử dụng đất Pháp lý bán hàng: - Mẫu phiếu đặt chỗ - Mẫu Hợp đồng đặt cọc - Mẫu Hợp đồng mua bán - Quy chế quản lý dự án
- Mẫu Hợp đồng môi giới của Chủ đầu tư và Đơn vị phân phối
- Giấy uỷ quyền của Tổng giám đốc Chủ đầu tư uỷ quyền cho các nhân sự/doanh nghiệp thực hiện việc triển khai bán hàng.
Nhược điểm:
Park Riverside vẫn cịn ba nhược điểm đó là tại tiêu chí P1.5 diện tích các căn nhà khơng đáp ứng được nhu cầu khách hàng, có điểm trung bình là 2.8. Tiêu chí P1.6 thủ tục hồ sơ vay vốn của khách hàng còn hơi chậm, được đánh giá điểm trung bình là 2.89 và cuối cùng là tiêu chí P1.7 truyền thơng về thơng tin dự án chưa đầy đủ và chính xác, có điểm trung bình là 2.9.
a. Diện tích các mẫu nhà phố khơng đa dạng:
Bảng 2.4 Diện tích mẫu nhà của dự án Park Riverside Dự án Dãy nhà Mẫu nhà Diện tích sàn Dự án Dãy nhà Mẫu nhà Diện tích sàn
(m2) Diện tích xây dựng (m2) Park Riverside A Liên lập 7 80 165 B Liên lập 2 75 150 C Liên lập 3 75 150 E, F, G Liên lập 4 75 150 D Liên lập 1 82.5 172.5 H Liên lập 6 85 180
(Nguồn: Phịng Kinh Doanh Cơng ty MIK) Tuy thiết kế mẫu nhà rất đa dạng và phong phú nhưng diện tích nhà phố liên kế thì chỉ có 3 loại diện tích. 5m*15m=75m2, 5m*16,5m=82.5m2 và 5m*16m=80m2 Trong đó diện tích 5m*15m chiếm đa số các dãy nhà, 5m*16,5m thì sẽ là 2 dãy nhà có hướng nhìn về cơng viên, hồ sinh thái, hồ bơi và view sông. Tuy nhiên vấn đề ở đây là tuy diện tích là 5m*15m nhưng thật ra diện tích sử dụng chừa trước 3m làm chỗ đậu xe ô tô, chừa sau 2m làm sân phơi theo quy hoạch mới nên thật ra diện tích sàn thực tế chỉ cịn lại là 5m*10m, và diện tích sử dụng cho 1 trệt 2 lầu khoảng 150m2. Đa phần khách hàng đều muốn chiều dài khoảng 20m-25m là hợp lý vì sau khi chừa lề trước và sau thì chiều dài cịn khoảng 15m-20m và chiều ngang thì đa dạng hơn từ 5m, 6m và 7m thay vì diện tích chủ yếu là 5m*15m hơi nhỏ.
b. Chính sách ngân hàng liên kết chưa linh hoạt:
Ngân hàng VPBANK là ngân hàng độc quyền của dự án mặc dù thủ tục hỗ trợ khách hàng như chứng minh thu nhập, chứng minh tài chính, thu thập hồ sơ, giải ngân…ngân hàng làm rất nhanh nhưng vấn đề về lãi suất lại cao và khơng có nhiều ưu đãi dành cho khách hàng của dự án. Rất nhiều khách hàng muốn làm việc với các ngân hàng bên ngoài với lãi suất tốt hơn VPBANK nhưng đa phần các hợp đồng
hành rất lâu, rất mất thời gian của khách hàng và các bên liên quan. Điều này gây nên sự khó khăn cho nhân viên kinh doanh khi tư vấn cho khách hàng cũng như sự chờ đợi quá lâu gây nên tâm lý khó chịu thậm chí nhiều khách hàng muốn lấy lại tiền cọc vì quy trình và thủ tục của các bên quá lâu làm mất thời gian cũng như cơ hội kinh doanh của họ.
c. Truyền thơng và tư vấn thơng tin sản phẩm chưa chính xác:
Việc truyền thông và tư vấn sản phẩm cũng chưa thật sự chính xác. Thật ra đối với bất kỳ dự án bất động sản nào cũng vậy, nhiều khi chính nhân viên kinh doanh họ cũng khơng được biết quá nhiều về sản phẩm ngồi những thơng tin mà cấp trên đã thông báo, hướng dẫn. Cụ thể khi nhìn vào quy hoạch 1/500 của dự án có thể thấy được dự án được quy hoạch có khu căn hộ thấp tầng, khu nhà trẻ, công viên, khu vui chơi giải trí, hồ bơi, hồ sinh thái...Quan trọng là vị trí khu căn hộ thấp tầng này hiện tại thơng tin rất ít người biết và đều được truyền thơng cũng như thể hiện trên sa bàn dự án là các công viên lớn. Trong đợt đầu tiên mở bán sản phẩm, dãy được mở bán đầu tiên là dãy D dãy được coi là đẹp nhất dự án vì phía sau là cơng viên lớn, khách hàng chấp nhận bỏ ra số tiền nhiều hơn để tận hưởng không gian cây xanh, cơng viên ngay phía sau nhà của họ đa phần là khách hàng đầu tư vì khách hàng đầu tư thường tham gia vào những đợt bán hàng đầu tiên của dự án để giá mua được tốt nhất và chọn được những vị trí đẹp ngay từ đầu. Nhưng họ khơng biết rằng theo quy hoạch 1/500 thì cơng viên này sau này dự kiến sẽ xây dựng khu nhà ở thấp tầng của Bộ Quốc Phòng, và việc xây dựng căn hộ như vậy nếu xây dựng không cẩn thận có thể ảnh hưởng đến kết cấu thi cơng cũng như chịu lực của các căn nhà gần đó. Nhưng cái khó ở đây là nhiều khi khơng phải nhân viên kinh doanh nào cũng được biết thông tin này để tư vấn cho khách hàng, và nếu họ tiếp cận được thơng tin này thì họ sẽ truyền đạt như thế nào để vừa có thể nói cho khách hàng hiểu nhưng vẫn thuyết phục được khách hàng mua dự án.