1.2 Tổng quan về tín dụng bất động sản
1.2.4 Sản phẩm và xu hướng phát triển của tín dụng bất động sản
Nhiều sản phẩm tín dụng bất động sản đã được tung ra trên thi trường từ hình thức cho vay theo kênh truyền thống là qua ngân hàng cho đến các hình thức như
phát hành trái phiếu dự án và một số hình thức cao hơn. Tuy nhiên, trong giới hạn bài viết này chỉ thống kê một số hình thức phổ biến và nổi bật.
- Các sản phẩm tín dụng thơng qua kênh ngân hàng bao gồm:
+ Tín dụng xây dựng: là các khoản cho vay để xây dựng các cơng trình
như nhà ở, chung cư, cao ốc văn phòng, khách sạn, trung tâm thương mại, cơ sở sản xuất, các cơng trình xây dựng khác. Các khoản tín dụng này được thanh tốn cho
bên xây dựng (thi cơng) khi đã hồn thành tồn bộ cơng trình hoặc từng hạn mục cơng trình theo thỏa thuận hợp đồng nhận thầu. Ngân hàng cấp cho khách hàng một khoản tín dụng tương ứng một số phần trăm nào đó giá trị dự án xây dựng. Khoản
tín dụng này chỉ được giải ngân khi có đủ chứng từ chứng minh là cơng việc xây
dựng đã diễn ra. Loại tín dụng này được đảm bảo hoặc bằng quyền sử dụng đất,
hoặc bằng tài sản hình thành từ vốn vay, hoặc khoản phải thu từ bên chủ đầu tư theo hợp đồng nhận thầu, hoặc bằng tài sản đảm bảo khác. Đây là sản phẩm tín dụng dễ quản lý nhưng phải theo dõi, lãi suất cho vay tương đối cao và chỉ tính trên số tiền đã giải ngân. Khoản tín dụng này phải dự chuyển thành một khoản tín dụng bất động sản trong tương lai. Tín dụng xây dựng có thể là khoản tín dụng ngắn hạn
hoặc dài hạn tùy thuộc vào đối tượng đi vay, kế hoạch của dự án. Thông thường,
nếu người đi vay là các chủ đầu tư thì đây thường là các khoản tín dụng dài hạn, nếu người đi vay là các nhà thầu xây dựng thì đây thường là các khoản tín dụng ngắn
hạn, và nguồn để trả nợ là các khoản thanh toán của chủ đầu tư. Lợi thế của hình
thức này là giúp cho các Doanh nghiệp BĐS có vốn để triển khai dự án khi tài sản chưa hình thành.
+ Tín dụng bất động sản thế chấp: với hình thức này khách hàng phải có tài sản khác để thế chấp đảm bảo cho khoản tín dụng này hoặc phải đảm bảo bằng tài sản hình thành từ vốn vay. Để được cấp tín dụng, người đi vay phải có vốn tối thiểu là bao nhiêu phần trăm của tài sản hình thành tùy theo quy định của từng
nước, ở Việt Nam thơng thường thì người đi vay phải có vốn tự có tối thiểu là 30% giá trị tài sản hình thành. Tín dụng BĐS thế chấp này thường là các khoản tín dụng dài hạn, và được giải ngân trong một thời gian ngắn. Sự kết hợp giữa ngân hàng và chủ đầu tư để cấp các khoản tín dụng trả góp cho người mua các sản phẩm của chủ
đầu từ theo hình thức trả góp là một sản phẩm điển hình. Lợi thế của hình thức huy động này giúp các Doanh nghiệp BĐS huy động vốn dễ dàng hơn do việc dùng
BĐS thế chấp thường được ngân hàng ưu tiên cho vay hơn so với việc thế chấp máy móc, thiết bị; đồng thời, tính thanh khoản và khả năng xử lý tài sản thế chấp là BĐS khi khách hàng không trả được nợ vẫn cao hơn nhiều tài sản khác nhờ tính khan
kiếm và sự phát triển của thị trường BĐS.
+ Tín thác đầu tư bất động sản: là nghiệp vụ mà ở đó giao dịch ủy thác được thực hiện giữa người ủy thác và người nhận ủy thác. Người ủy thác được hiểu
là chủ dự án hay chủ đất đai trong khi người nhận ủy thác là ngân hàng. Bằng một hợp đồng ủy thác, ngân hàng sẽ được chủ đất chuyển quyền sử dụng đất đai và chịu trách nhiệm quản lý chúng khi việc xây dựng dự án và chuyển giao BĐS hoàn tất. Người nhận ủy thác sẽ được nhận thù lao tín thác và khi đáo hạn có trách nhiệm
chuyển trả quyền sở hữu tài sản tín thác về cho người ủy thác hoặc người được chỉ
định thụ hưởng. Sau khi một khế ước tín thác được ký kết, ngân hàng nhận ủy thác
sản thế chấp cho ngân hàng (lúc này được xem là chủ sở hữu tạm thời của tài sản tín thác). Ngồi ra ngân hàng chỉ đồng ý cho vay dự án khi khách hàng cùng tham gia bằng việc ứng trước một khoản tiền cho việc sở hữu một hoặc nhiều phần dự án
BĐS. Và yêu cầu cuối cùng là cam kết tham gia thực hiện của đơn vị xây dựng, đối tượng mà chủ dự án sẽ ký hợp đồng xây dựng và được ngân hàng ký khế ước cho vay. Lợi thế của hình thức này: nghiệp vụ tín thác BĐS huy động được bốn nguồn
vốn bao gồm vốn tự có của chủ dự án, của đơn vị xây dựng, vốn vay của ngân hàng và vốn đóng góp của khách hàng; nhờ hình thức huy động theo hình thức tứ trụ này mà việc thực hiện dự án sẽ được đảm bảo kể cả đầu ra và đầu vào của dự án BĐS. Ngồi ra, nguồn tín dụng sẽ khơng bị chủ đầu tư dự án hay cả đơn vị thi cơng “linh hoạt” cho các dự án khác vì ngân hàng trực tiếp tham gia, quản lý đồng vốn ra, vào của dự án như một kế toán, kiểm toán viên độc lập để đảm bảo dự án đúng tiến độ,
đảm bảo quyền lợi bốn bên. Ở Việt Nam hiện chưa có văn bản nào liên quan đến
hoạt động tín thác nên rất khó thực hiện hình thức này.
- Các sản phẩm tín dụng huy động trực tiếp thông qua người mua bất động sản: đây là kênh mà các chủ đầu tư các dự án xây dựng chung cư, căn hô
thường sử dụng để huy động vốn với giá rẻ (không phải trả lãi), và có thể huy động vốn theo từng giai đoạn nhằm nâng cao hiệu quả sử dụng vốn. Điều 39 Luật Nhà ở
quy định: “Chủ đầu tư huy động vốn từ tiền ứng trước của người có nhu cầu mua
hoặc thuê nhà - thì chỉ được áp dụng trong trường hợp thiết kế nhà ở đã được phê
duyệt và đã được xây dựng xong phần móng. Tổng số tiền huy động trước khi bàn
giao nhà ở cho người có nhu cầu khơng được vượt q 70% giá trị nhà ở ghi trong hợp đồng”. Nghị định 71, chủ đầu tư cũng có thể huy động vốn từ cá nhân, tập thể và được phân chia lợi nhuận hoặc sản phẩm là nhà theo thỏa thuận và tỷ lệ góp
khơng qua sàn. Tuy nhiên, tỷ lệ này không vượt quá 20% tổng sản phẩm của từng dự án thành phần (trước đây quy định chỉ chung chung là không được huy động vốn trước khi làm móng). Phần cịn lại, chủ đầu tư chỉ được ký hợp đồng mua bán nhà ở hình thành trong tương lai sau khi đã có thiết kế kỹ thuật nhà ở được phê duyệt, đã xây dựng xong phần móng của cơng trình và hồn thành thủ tục mua bán qua sàn
giao dịch BĐS theo quy định. Lợi thế của hình thức này là giúp cho chủ đầu tư có
vốn để triển khai xây dựng dự án kịp tiến độ và ổn định đầu ra, cịn người góp vốn
thì cần một căn hộ giá rẻ hoặc đầu tư kiếm lời từ nguồn vốn của mình. Việc huy động vốn ngân hàng phải chịu lãi suất cao, nhưng nếu chậm trễ trong tiến độ bàn
giao cho người mua chủ đầu tư chỉ phải trả từ 1-3% thì đây quả là một hình thức
vay vốn q lời. Để phịng ngừa rủi ro do tín dụng từ hình thức này mang lại các
Doanh nghiệp nhà đất nên mở tài khoản phong tỏa tại Ngân hàng, người mua gửi
tiền đặt cọc vào tài khoản đó, sau khi trừ những khoản đảm bảo theo quy định và
phí dịch vụ, sẽ cho Doanh nghiệp nhà đất vay vốn tương ứng để đầu tư dự án với lãi suất thấp, với hình thức này người mua không sợ mất tiền mà nhà đầu tư vẫn có vốn thực hiện dự án.
- Cho thuê tài chính bất động sản: là một hoạt động tín dụng trung dài
hạn, theo đó ngân hàng hoặc cơng ty tài chính mua lại cơ sở rồi sau đó cho doanh
nghiệp thuê lại. Sản phẩm này chỉ áp dụng được cho cơ sở thương mại hay công
nghệ đang được xây cất hoặc mua và cho thuê lại. Lợi thế, với hình thức này thì
người đi vay khơng cần bỏ vốn, ngân hàng hoặc cơng ty cho th bỏ tồn bộ vốn để
đầu tư hoặc mua bất động sản sau đó cho th lại. Đây là một hình thức tín dụng dài
hạn, có lãi suất cao.
- Trái phiếu cơng trình: Về mặt pháp lý, điều 9 Nghị định 71/2010/NĐ-CP
ban hành ngày 23/6/2010 quy định đối với các chủ đầu tư cấp 1 thì có quyền vay
vốn hoặc phát hành trái phiếu nhưng những đối tượng cho vay vốn hay mua trái
phiếu thì khơng được quyền ưu tiên mua sản phẩm. Việc huy động vốn cho dự án
nhà ở bằng cách phát hành trái phiếu từng gây nhiều ý kiến tranh luận, nay đã được cơng nhận. Lợi thế hình thức này, về mặt kinh tế, lãi suất huy động rẻ hơn vay ngân hàng; ngoài ra, phát hành trái phiếu là một giải pháp hiệu quả cho các công ty bất
động sản để huy động vốn khi phải đối mặt với tình trạng hạn chế cho vay của Ngân
hàng. Phát hành trái phiếu cho phép công ty bất động sản tích cực quản lý tỉ lệ lãi
suất, đồng thời có khả năng kiểm sốt tốt hơn khung thời gian cho dự án. Tuy nhiên, huy động vốn bằng cách phát hành trái phiếu là huy động một lượng vốn nhiều
trong một lần, nhưng việc sử dụng vốn thì sẽ dàn trải theo từng giai đoạn của dự án nên việc sử dụng vốn của chủ đầu tư sẽ kém hiệu quả, phải trả lãi cho những đồng
vốn chưa sử dụng đến.
- Chứng chỉ bất động sản: đây là sản phẩm gắn kết thị trường bất động
sản và thị trường tài chính. Thơng qua thị trường chứng khoán, nhà đầu tư sẽ có cơ hội quảng bá hình ảnh, cịn hoạt động thị trường được minh bạch và ổn định hơn.
Sản phẩm này trước hết sẽ nhắm đến đối tượng các khách hàng chuyên nghiệp là
ngân hàng, công ty bảo hiểm, chứng khốn... sau đó sẽ mở rộng đối tượng khách
hàng là những người thực sự có nhu cầu về nhà ở. Lợi thế hình thức này, nếu mua trái phiếu cơng trình, nhà đầu tư khơng kiểm soát được việc sử dụng vốn của đơn vị phát hành trái phiếu. Nhưng đối với chứng chỉ bất động sản, nhà đầu tư sẽ yên tâm hơn, vì đã có ngân hàng kiểm sốt, giải ngân theo tiến độ triển khai dự án.