Đánh giá chung về thị trường bất động sản Việt Nam

2.1 Thực trạng của thị trường bất động sản tại Việt Nam

2.1.2.3 Đánh giá chung về thị trường bất động sản Việt Nam

Những thành quả đạt được của thị trường BĐS Việt Nam thời gian qua

−Thị trường BĐS Việt Nam thời gian qua đã có những bước phát triển lớn, với nhiều dự án phát triển nhà ở, cơng trình dịch vụ với hệ thống hạ tầng kỹ thuật, hạ tầng xã hội đồng bộ đã được hình thành làm thay đổi bộ mặt đô thị, nâng cao điều kiện sống của các tầng lớp dân cư, góp phần chuyển dịch cơ cấu kinh tế theo

hướng cơng nghiệp hóa, hiện đại hòa, đồng thời thúc đầy phát triển kinh tế xã hội đất nước. Cùng với đà phát triển kinh tế theo hướng đơ thị hóa, thị trường BĐS đã

phát triển không ngừng về số lượng và quy mô nhiều dự án lớn và tầm cỡ Quốc tế. Thị trường BĐS từng bước đáp ứng nhu cầu về nhà ở của các tầng lớp nhân dân, đảm bảo an sinh xã hội.

−Thị trường BĐS thu hút đáng kể các nguồn vốn đầu tư trong và ngoài

nước, thúc đẩy các ngành sản xuất khác phát triển như ngành xây dựng, dịch vụ

cho thuê, dịch vụ nghỉ dưỡng,...

−Bên cạnh đó, hệ thống quy phạm pháp luật điều chỉnh hoạt động của thị

trường BĐS từng bước được hoàn thiện, cơ cấu tổ chức của thị trường được hình

thành, đã có sự phối hợp giữa các cơ quan có liên quan trong cơng tác quản lý Nhà Nước, tạo điều kiện thuận lợi, môi trường đầu tư thơng thống để thị trường BĐS

Những mặt hạn chế

Thực trạng nóng lạnh của thị trường BĐS như đã phân tích ở trên xuất phát từ rất nhiều nguyên nhân, đây cũng là những nhược điểm của thị trường BĐS Việt Nam hiện nay:

−Thị trường BĐS ln trong tình trạng thiếu vốn: thị trường BĐS Việt Nam

còn đang ở cấp độ phát triển thấp, các thành tố của thị trường hình thành chưa đầy

đủ. Từ năm 2004, khi luật pháp hạn chế các chủ đầu tư phân lô bán nền và thu tiền ứng trước của bên mua, thị trường BĐS Việt Nam phụ thuộc nhiều vào nguồn tín

dụng từ hệ thống NHTM. Tuy nhiên, hệ thống NHTM chủ yếu cung cấp nguồn vốn ngắn hạn trong khi thị trường BĐS cần nguồn vốn trung và dài hạn. Hệ thống tài chính cần thiết cho thị trường BĐS như các văn bản pháp quy về quỹ đầu tư

BĐS; trái phiếu BĐS; hệ thống thế chấp thứ cấp BĐS; quỹ tiết kiệm BĐS... vẫn chưa có. Hệ quả là, thị trường BĐS luôn lâm vào trạng thái thiếu hụt vốn ngay cả khi khi hệ thống NHTM khơng giảm cung cấp tín dụng.

−Thị trường bất động sản Việt Nam có tính đầu cơ cao: chính những khoản

lợi nhuận lớn đã thu hút khơng ít các nhà đầu cơ bất động sản nhập cuộc, ảnh

hưởng không nhỏ tới việc tạo cầu ảo, góp phần tạo nên những cơn sốt nhà đất.

Hoạt động đầu cơ chủ yếu hoạt động dưới hình thức chủ dự án thực hiện bán một phần nhỏ dự án cho một đối tượng thứ cấp, sau đó nhờ đối tượng thứ cấp này đẩy

mạnh các chiêu thức để tăng giá chào bán cho người dân để có thể chào nốt phần

cịn lại cho những người có nhu cầu thực sự với giá cao. Thị trường BĐS Việt Nam – đặc biệt phân khúc nhà ở tại Việt Nam có tính mua bán ngắn hạn do cung thường thấp hơn cầu và khung pháp lý cho thị trường này chưa hoàn thiện. Việc thiếu quản lý tập trung, giao dịch qua sàn bất động sản còn hạn chế; người dân chủ yếu giao

dịch qua mua bán trao tay và sử dụng hợp đồng dân sự là những nguyên nhân tạo ra sự đầu cơ mạnh trên thị trường.

−Chính phủ có xu hướng hạn chế phát triển thị trường BĐS theo kiểu đầu cơ trục lợi: Chính phủ khuyến khích đầu tư phát triển sản xuất, tạo ra sản phẩm,

thể hiện qua chính sách siết chặt tín dụng nên giới đầu cơ khơng cịn cơ hội vay

vốn để “tạo sóng”. Ngay cả nhiều chủ đầu tư lớn cũng thiếu vốn. Đồng thời thuế

thu nhập từ lợi tức do chuyển nhượng BĐS được ấn định là 25%, giá đền bù đất

cũng tăng hàng chục lần, chứng tỏ Chính phủ đang tìm cách ngăn chặn tình trạng đầu cơ BĐS tràn lan, gây lãng phí nguồn lực kinh tế đất nước. Tuy nhiên, chính

sách phát triển thị trường hay thay đổi, thiếu tính dự báo được.

− Hiệu quả quản lý nhà nước vẫn còn nhiều hạn chế: thống kê chưa đầy đủ cho thấy trên cả nước có khoảng 2500 dự án BĐS đang triển khai nhưng số dự án chậm tiến độ hay chậm triển khai là khá nhiều nhưng số dự án thu hồi còn rất nhỏ. Bên cạnh đó, nhiều vấn đề rất căn bản liên quan đến thị trường đất đai, BĐS vẫn

chưa được ban hành như chính sách đền bù, giải phóng mặt bằng. Đồng thời, chính sách phát triển thị trường còn thiếu nhiều văn bản quan trọng: khi thị trường đang gặp khó khăn trong huy động vốn, một kênh rất quan trọng là các quỹ tài chính, về hệ thống thế chấp thứ cấp, về quỹ đầu tư tín thác... vẫn chưa có văn bản pháp quy

để đưa vào thực hiện.

Qua thực trạng nói trên có thể nói rằng thị trường BĐS Việt Nam chưa lành

mạnh và tính minh bạch cịn rất thấp. Tình trạng đầu cơ trên thị trường còn rất cao, thị trường BĐS dễ lâm vào tình trạng bong bóng, và các chu kỳ nóng lạnh.

Mặc dù có những khác biệt, nhưng những hệ lụy và kinh nghiệm sau cuộc khủng hoảng kinh tế Thế Giới và khu vực cho Việt Nam cái nhìn tồn diện hơn về thị trường BĐS và những biến chứng có thể xảy ra. Mặc dù tiềm năng của thị trường Việt Nam còn rất lớn, nhưng thị trường cũng có dấu hiệu thiếu ổn định và tiềm ẩn nhiều rủi ro. Để phát triển hiệu quả thị trường BĐS và tránh thị trường rơi vào tình trạng đóng băng, Nhà nước, các cơ quan ban ngành cần có những chính

sách cụ thể nhằm quản lý và điều hành thị trường BĐS ổn định và phát triển bền