2.2.1 Hành lang pháp lý đối với tín dụng bất động sản ở Việt Nam gần đây
Tín dụng BĐS bắt đầu bị kiểm sốt đặc biệt với quy định mới về hệ số rủi ro đối với các khoản vay BĐS tại Thơng tư 13/TT-NHNN, có hiệu lực từ ngày
1/10/2010 là một rào cản đối với mảng tín dụng này. Khi tính tốn tỷ lệ an tồn vốn NHNN u cầu áp dụng hệ số rủi ro cao nhất từ 100% lên 250% đối với khoản mục “tài sản có rủi ro” đầu tư vào hai lĩnh vực chứng khoán/BĐS, đây chính là “giới hạn
đỏ” địi hỏi các tổ chức tín dụng phải cân nhắc khi mở rộng đầu tư vào những lĩnh
vực này. Trong ngắn hạn, với việc gia tăng hệ số rủi ro đối với lĩnh vực kinh doanh BĐS đồng thời tăng hệ số an toàn vốn (CAR) của các ngân hàng lên 9%, dẫn đến việc vay vốn mua nhà có thể sẽ khó khăn hơn vì các ngân hàng sẽ phải thu hẹp tín dụng cung ứng trong lĩnh vực này để đảm bảo an tồn vốn cho hệ thống ngân hàng.
Hình 2.7: Hệ số CAR của một số ngân hàng năm 2010
(Nguồn: VCBS tổng hợp)
Quy định mới cùng với số liệu thực tế tại các ngân hàng đã khiến cho cả
chủ đầu tư dự án lẫn nhà đầu tư gặp nhiều khó khăn trong việc tiếp cận nguồn vốn đầu tư. Theo đó nguồn vốn tín dụng dành cho bất động sản năm 2011 và các năm
Thêm vào đó, chi phí đầu vào của các Doanh nghiệp BĐS sẽ tăng lên gấp
bội khi quy định mới ban hành trong Nghị định 69/CP ngày 13/8/2009 về việc thu
tiền sử dụng đất theo giá thị trường khi thực hiện dự án nhà ở. Trong tình hình giá
đất cao, chi phí để tạo quỹ đất sẽ chiếm tỷ trọng lớn trong tổng chi phí đầu tư dự án,
làm tăng giá thành sản phẩm, khó để giúp cho giá nhà đất điều chỉnh giảm và thực
hiện chủ trương bình ổn thị trường.
Tiếp theo là quy định về việc huy động vốn của chủ đầu tư và quyền sở
hữu nhà ở tại các dự án trong Nghị định 71/2010/NĐ-CP có hiệu lực từ ngày
8/8/2010 đang gây khó khăn cho cả chủ đầu tư và các nhà đầu tư trên thị trường. Về việc huy động vốn, chủ đầu tư có thể huy động vốn từ các nhà đầu tư cá nhân và tập thể để đầu tư xây dựng nhà và được phân chia cổ tức, lợi nhuận hoặc được phân
chia sản phẩm là nhà theo thõa thuận hoặc tỷ lệ góp, khơng qua sàn, nhưng tỷ lệ này không vược quá 20% tổng sản phẩm của từng dự án thành phẩm. Quy định này mặc dù sẽ tạo hành lang pháp lý hiệu quả giúp các chủ đầu tư huy động vốn thuận lợi
trong giai đoạn đầu triển khai dự án nhưng sẽ bất lợi cho các doanh nghiệp năng lực tài chính thấp. Về quyền sở hữu nhà ở, quy định không cho phép các nhà đầu tư cấp 2 bán sản phẩm khi chưa có quyền sở hữu sẽ giúp giảm tình trạng bán nhà trên giấy, hạn chế được yếu tố đầu cơ tăng giá.
Đặc biệt, với nỗ lực kiểm sốt tốc độ tăng tín dụng, Thống đốc của Ngân
hàng Nhà nước Việt Nam đã ban hành chỉ thị số 01/CT-NHNN ngày 01 tháng 03
năm 2011 về thực hiện giải pháp tiền tệ và hoạt động Ngân hàng nhằm kiểm soát
lạm phát, ổn định kinh tế vĩ mô và bảo đảm an sinh xã hội. Căn cứ vào chỉ thị này Thống đốc NHNN yêu cầu các tổ chức tín dụng thực hiện chính sách tiền tệ chặt
chẽ và thận trọng kiểm sốt tốc độ tăng tín dụng dưới 20%/năm trong năm 2011.
Thực hiện giảm tốc độ và tỷ trọng dư nợ cho vay lĩnh vực phi sản xuất so với năm 2010, nhất là lĩnh vực BĐS, chứng khoán; đến ngày 30 tháng 6 năm 2011, tỷ trọng dư nợ cho vay lĩnh vực phi sản xuất so với tổng dư nợ tối đa là 22% và đến ngày 31 tháng 12 năm 2011, tỷ trọng này tối đa là 16%. Trường hợp tổ chức tín dụng chưa thực hiện được tỷ trọng này theo lộ trình, NHNN áp dụng tỷ lệ dự trữ bắt buộc gấp
hai lần so với tỷ lệ dự trữ bắt buộc chung đối với các tổ chức tín dụng và biện pháp hạn chế phạm vi hoạt động kinh doanh trong 6 tháng cuối năm 2011 và 2012. Yêu
cầu khắt khe này rõ ràng bắt buộc các nhà đầu tư phát triển BĐS từ giờ đến cuối
năm phải tìm những nguồn tài chính khác cho những dự án dở dang của mình. Với sự ra đời hàng loạt văn bản pháp lý trong một thời gian rất ngắn vừa qua dễ dàng nhận thấy tín dụng BĐS đang ở nút thắt. Tăng trưởng tín dụng chung từ
31% trong năm ngối, tức trung bình 2,583%/tháng, nay tụt xuống 7,05% trong sáu tháng, tức 1,175%/tháng. Nhưng ngay cả trong mức giảm mạnh và đột ngột này, tín dụng BĐS cũng khơng có chỗ đứng. Nó gần như bị ra rìa hồn tồn, bằng chứng là dư nợ tuyệt đối BĐS giảm. Bung quá mạnh, rồi thắt quá chặt, với cách điều hành
nguồn tín dụng như thế, nếu không được tháo gỡ hợp lý ngay, hệ lụy BĐS mà nền kinh tế gánh chịu thật khó lường.
Bên cạnh đó, hiện các quy định về tín dụng BĐS chưa thật rõ ràng và chi tiết. Các chủ đầu tư dự án ở Việt Nam có thể huy động vốn dưới nhiều hình thức nhưng một số hình thức mà hành lang pháp lý chưa có, hoặc chưa hướng dẫn cụ thể: về phía ngân hàng và các tổ chức tín dụng, dưới góc độ liên quan với thị trường BĐS, lạm phát tác động không nhỏ: đối mặt với rủi ro trong việc xử lý tài sản thế chấp với loại tài sản là BĐS hình thành trong tương lai (hiện chưa hình thành trong thực tế và cũng chưa đủ hành lang pháp lý), nhất là của các nhà đầu tư ngắn hạn. Đầu vào
thiếu nguồn vốn phù hợp để cho vay BĐS với đặc thù là lượng vốn lớn và dài hạn trong khi nguồn vốn ngân hàng chủ yếu là nguồn vốn ngắn hạn. Thiếu hành lang pháp lý để hình thành các định chế tài chính nhằm huy động vốn phù hợp với việc cho vay đầu tư BĐS như quỹ tín thác BĐS, trái phiếu dự án…
Xây dựng hành lang pháp lý minh bạch sẽ tạo điều kiện cho dòng vốn luân chuyển đến đúng những nơi cần thiết và góp phần hạn chế những rủi ro mang tính hệ thống. Bên cạnh các cơng cụ của chính sách tiền tệ thì cần phối hợp đồng bộ các công cụ khác, trước hết là chính sách thuế, các hàng rào kỹ thuật khác, hướng đến
2.2.2 Các hình thức tín dụng chủ yếu trên thị trường bất động sản hiện nay 2.2.2.1 Vay Ngân hàng 2.2.2.1 Vay Ngân hàng
Đây là hình thức tín dụng bất động sản chủ yếu hiện nay, ln chiếm tỷ trọng
lớn trong tín dụng BĐS. Xu hướng dư nợ BĐS của các ngân hàng biến động cùng chiều với sự biến động của thị trường BĐS. Khi thị trường BĐS phát triển, giao
dịch tăng cũng là lúc dư nợ cho vay BĐS của ngân hàng cũng tăng, ngược lại, khi thị trường BĐS trầm lắng, ảm đạm hoặc “đóng băng” thì dự nợ cho vay BĐS của
các ngân hàng giảm hoặc tăng trưởng chậm.
Quá trình phát triển tín dụng bất động sản thời gian qua:
Tín dụng bất động sản liên tục gia tăng từ năm 2003 đến cuối năm 2007: Dù
thời kỳ 2003 đến cuối năm 2006 là thời kỳ đóng băng của thị trường BĐS, nhưng
TDBĐS vẫn tiếp tục tăng. Theo một công bố của Ngân hàng Nhà nước, dư nợ cho vay bất động sản trong giai đoạn 2003 - 2005 liên tục tăng với tốc độ bình quân
khoảng 33%/năm. Tỷ trọng dư nợ cho vay BĐS trong tổng dư nợ nền kinh tế tăng, từ khoảng 8% cuối năm 2003 lên khoảng 10% cuối 2005. Con số này tương đương
khoảng 50 ngàn tỷ đồng. Trong đó, hầu hết là cho vay trung hạn (chiếm khoảng
79%), dư nợ dài hạn chiếm khoảng 21%. Tỷ trọng dư nợ cho vay BĐS so với tổng dư nợ cho vay trung và dài hạn đối với nền kinh tế tăng từ mức khoảng 18% cuối năm 2003 lên gần 25% cuối 2005. Đến năm 2007, TDBĐS qua kênh ngân hàng
phát triển rất mạnh mẽ. Sau 1 tháng kể từ khi bất động sản tái tăng giá, hầu hết các ngân hàng, nhất là khối cổ phần đã nhanh chóng "bơm" tiền cho khách hàng thông qua nhiều sản phẩm cho vay mua nhà, đất trả góp. Điều đáng chú ý là các nhà băng
đã nâng giá trị khoản vay, thời gian trả nợ lên cao hơn nhiều so với trước. Trong
khi, lãi suất cho vay đối với loại hình tín dụng này lại được điều chỉnh giảm khoảng 0,1 - 0,2%/tháng so với trước đây.
Tín dụng BĐS năm 2008: Với số tín dụng trực tiếp và có liên quan đến BĐS
tăng mạnh trong năm 2007 và tháng đầu năm 2008 đã tạo ra mức độ rủi ro cho hệ
Lạm phát liên tục tăng và nguy cơ “bong bóng bất động sản” đã biểu hiện rõ ràng:
Hình 2.8: Lạm phát tại Việt Nam từ tháng 1/2008 đến 4/2011
(Nguồn: Bloomberg, ANZ Research)
Để hạn chế lạm phát, và làm xì hơi bong bóng BĐS NHNN tăng lãi suất cơ
bản, tăng tỷ lệ dự trữ bắt buộc, và quan trọng nhất là biện pháp phát hành tín phiếu hút 20.300 tỷ đồng khỏi lưu thơng, chính sách thắt chặt tín dụng định hình rõ nét.
Với việc rút một lượng tiền lớn đang lưu thơng ở ngồi thị trường về của NHNN
làm cho khả năng cung tiền của các NHTM gặp khó khăn rất lớn. Vì thế nhiều NHTM đã hạn chế cho vay, chỉ tiếp tục giải ngân các hợp đồng đã ký trước đây,
thậm chí có ngân hàng cịn ngưng giải ngân và khơng cho vay mới vì ngân hàng khơng cịn tiền để cho vay. Trên thực tế, liên tục trong 4 tháng, dư nợ cho vay lĩnh vực BĐS của các ngân hàng giảm khá mạnh, đặc biệt là tại địa bàn TP.HCM và Hà Nội. Chỉ tính riêng địa bàn TP.HCM, đến đầu tháng 7/2008, dư nợ cho vay bất động sản đã giảm khoảng 3.700 tỷ đồng so cuối quý I năm 2008. Dư nợ cho vay lĩnh vực bất động sản tại Hà Nội cũng giảm tương đối mạnh, có NHTM cổ phần giảm một
nửa. Từ tháng 6/2008, nhiều ngân hàng đã ngừng cho vay lĩnh vực BĐS, đặc biệt với các nhu cầu kinh doanh và đầu tư. Ngoài việc gần như ngừng cho vay, các ngân hàng cố gắng giảm dần dư nợ cho vay BĐS bằng các biện pháp đôn đốc thu hồi nợ. Mặt khác, với việc NHNN điều chỉnh lãi suất trần huy động 14% năm, điều này đấy lãi suất cho vay của các NHTM lên cao 21%/năm.
Hình 2.9: Biến động lãi suất Ngân hàng
(Nguồn: NHNN và NHTM)
Tuy nhiên, không hẳn chấp thuận lãi suất cao là đã được vay, nhiều ngân
hàng gặp khó khăn về vấn đề cung tiền. Trái ngược với trước đây ngân hàng tranh nhau chào mời để cho vay mua bất động sản thì nay họ làm ngược lại.
Tín dụng BĐS năm 2009 và năm 2010: dư nợ cho vay đầu tư chứng khoán và
BĐS tăng mạnh, nhất là tháng 5,6/2009. Theo số liệu từ NHNN, dư nợ cho vay để
đầu tư vào kinh doanh BĐS đến 30/6/2009 tăng 10,48% so với cuối năm 2008.
Hình 2.10: Tốc độ tăng trưởng tín dụng bất động sản tại một số ngân hàng
thương mại (giai đoạn 2005 – 2009)
(Nguồn: Báo cáo thường niên của các Ngân hàng 2005-2009)
Để thu hút khách hàng cá nhân vay vốn mua nhà, đất trả góp, các ngân hàng đã dần nới lỏng các điều kiện tín dụng. Khoản vốn vay cấp cho khách hàng cao hơn
rườm rà. Đặc biệt hồ sơ vay vốn được giải quyết trong một khoản thời gian cực
ngắn. Lãi vay tuy áp dụng mức cao hơn so với cuối năm 2008 và trần cho vay đối với khách hàng doanh nghiệp, nhưng được các ngân hàng điều chỉnh để cạnh tranh.
Tăng trưởng tín dụng ở hoạt động cho vay đầu tư, kinh doanh bất động sản tiếp tục tăng nhưng tốc độ đã chậm lại so với sự đột biến cuối quý 2/2009. Cụ thể, tính đến
tháng 8, dư nợ loại này ở khoảng 157.000 tỷ đồng, tăng 14% so với đầu năm, chiếm gần 11% tổng dư nợ của toàn hệ thống đối với nền kinh tế. Trong đó, lớn nhất là
cho vay mua, sửa chữa nhà chiếm 48 nghìn tỷ; xây dựng khu đô thị hay đầu tư xây dựng cao ốc văn phòng đều vay mỗi lĩnh vực 20 nghìn tỷ…
Ước tính, cả năm 2010, dư nợ tín dụng bất động sản tăng 23,87% so với năm
2009. Dư nợ TDBĐS của các Ngân hàng trong năm 2010 tương đối phù hợp đối với tốc độ tăng trưởng dư nợ toàn ngành (tăng 29,81%). Tăng trưởng dư nợ TDBĐS
của các ngân hàng trên địa bàn Thành phố năm nay ở mức phù hợp và tỷ lệ nợ xấu trong lĩnh vực này giảm đáng kể so với năm 2009. Tổng dư nợ TDBĐS 2010 là 224 nghìn tỷ đồng, tăng khoảng 22% so với cuối năm 2009. Tăng trưởng tín dụng bất động sản năm 2010 được đánh giá là ổn định. Tăng trưởng tín dụng của bất động
sản xấp xỉ bằng tốc độ tăng trưởng tín dụng ngân hàng của tất cả các ngành, không tăng chậm hơn và cũng không tăng nhanh hơn so với các lĩnh vực khác. Đối với
lĩnh vực cho vay vào kinh doanh BĐS (theo nghĩa như là mua đi bán lại,…) đạt
khoảng 50 nghìn tỷ đồng chiếm khoảng 22% tổng dư nợ cho vay trong lĩnh vực
BĐS. Thị trường TP.HCM, dư nợ cho vay trong bất động sản chiếm đến 47% tổng dư nợ, Hà Nội là 16%,...còn lại là các tỉnh thành phố khác. Người dân TP.HCM dùng tiền ngân hàng đi mua bất động sản rất nhiều, do đó, khi tín dụng thắt chặt, lãi suất cao là thị trường gặp khó khăn ngay. Như vậy, tăng trưởng tín dụng vẫn được ngân hàng quan tâm, trong lĩnh vực BĐS thì đây là lĩnh vực có hiệu quả và đảm bảo
được khả năng trả nợ. Lĩnh vực này vẫn chiếm được lòng tin của các tổ chức tín
dụng nói chung và các ngân hàng nói riêng, ngân hàng sẵn sàng mở hầu bao cho vay đối với lĩnh vực này, đối với những dự án có hiệu quả cao.
Tín dụng bất động sản 2011: Chính phủ chủ trương thực hiện chính sách tiền
tệ thận trọng, linh hoạt và kiểm sốt tốt các tăng trưởng tín dụng ở mức 20%, đồng thời kiểm sốt tín dụng đối với một số lĩnh vực, trong đó có BĐS, chứng khốn ở
mức thấp. Trong bối cảnh chính sách tiền tệ tiếp tục thắt chặt để kiểm soát lạm phát
thì việc khơi thơng dịng vốn tín dụng cũng trở nên khó khăn. Các ngân hàng phải từng bước thu hẹp TDBĐS tiêu dùng (cho vay mua nhà, căn hộ để ở, cũng như sửa chữa nhà… dưới hình thức trả góp). Vì loại hình này được liệt vào tín dụng phi sản xuất, vốn được NHNN yêu cầu các ngân hàng phải khống chế ở mức 16% vào cuối năm 2011. Huy động vốn 7 tháng đầu năm 2011 của các NHTM trên địa bàn Thành phố Hồ Chí Minh ước đạt 860.000 tỷ đồng, tăng 6,7% so với đầu năm và tăng
27,2% so với cùng kỳ. Về cơ cấu tín dụng, tổng dư nợ phi sản xuất của các NHTM trên địa bàn TP.HCM đến thời điểm 31/7 ước đạt 130.000 tỷ đồng, bằng 17,1% tổng dư nợ. Tổng dư nợ sản xuất - kinh doanh là 629.000 tỷ đồng, tăng 10,7% so với
năm 2010 và chiếm 82,9% tổng dư nợ. Dư nợ kinh doanh BĐS tính đến 30/6 là
90.731 tỷ đồng, chiếm tỷ trọng 12,7% tổng dư nợ, so với thời điểm cuối năm 2010 là 14%. Những số liệu trên cho thấy, tỷ lệ dư nợ đối với lĩnh vực BĐS đang có
chiều hướng giảm dần và các NHTM cũng không thể đẩy mạnh vốn cho chủ đầu tư