1.3 Tín dụng bất động sản tại Mỹ và các nước trong khu vực – bài học kinh
1.3.1.1 Tiến trình cuộc khủng hoảng
Cuộc khủng hoảng bắt nguồn từ tình trạng bong bóng của thị trường nhà đất
ở Mỹ (tình trạng này diễn ra khoản 2005-2006) với những khoản vay dưới chuẩn có
đó giá nhà tăng cao cùng với việc cho phép vay với điều kiện rất đơn giản, nhiều
khách hàng đã tranh thủ tiền của các ngân hàng đầu tư để đầu cơ vào bất động sản với hy vọng kiếm được nhiều tiền từ các khoản mua bán chênh lệch.
-Năm 2002-2004: Giá nhà đất ở các bang Arizona, California, Florida,
Hawaii, và Nevada tăng trên 25% một năm. Sự bùng nổ nhà đất ở Mỹ bắt đầu.
-Năm 2005 bong bong nhà đất ở Mỹ vỡ vào tháng 8/2005. Thị trường bất động sản tạm gián đoạn ở một vài bang ở Mỹ vào cuối mùa hè năm 2005 khi tỷ lệ
lãi suất tăng từ 1% lên đến 5,35% do có nhiều nhà kinh doanh bất động sản đã đánh giá thấp thị trường.
-Năm 2006: thị trường bất động sản tiếp tục suy giảm. Giá giảm, lượng nhà dư thừa giảm đáng kể. Chỉ số xây nhà ở tại Mỹ hồi giữa tháng 8 giảm hơn 40% so với một năm trước đó.
-Năm 2007: kinh doanh bất động sản tiếp tục thất bại. Số lượng nhà tồn ước tính cao nhất từ năm 1989. Ngành kinh doanh bất động sản suy giảm với hơn 25 tổ chức cho vay dưới chuẩn tuyên bố phá sản. Gần 1,3 triệu bất động sản nhà ở bị tịch thu để thế chấp nợ, tăng 79% từ năm 2006.
Tín dụng bất động sản ở Mỹ đã phát triển ở một trình độ cao, bằng nghiệp
vụ chứng khốn hóa các khoản cho vay cầm cố thế chấp trên thị trường cầm cố thế chấp thứ cấp, cụ thể là phát hành trái phiếu bất động sản, đã huy động được nhiều ngân hàng và nhà đầu tư trên thế giới tham gia vào việc tài trợ vốn cho thị trường
bất động sản Mỹ. Nhưng các trái phiếu này lại được đảm bảo bằng các khoản nợ
xấu, khả năng trả nợ của người đi vay là thấp.