2.1 Thực trạng của thị trường bất động sản tại Việt Nam
2.1.2.1 Sự phát triển và những biến động của thị trường bất động sản
Cùng với những thay đổi của nền kinh tế, thị trường BĐS ở Việt Nam cũng có những bước thăng trầm. Những năm qua, thị trường bất động sản Việt Nam phát triển tương đối trồi sụt, nhìn lại TTBĐS Việt Nam từ khi tiến hành đổi mới thấy có
3 giai đoạn rõ rệt và đều có điểm chung là tăng trưởng nóng thậm chí tạo ra cơn sốt rồi sau đó suy giảm dần và đóng băng:
- Giai đoạn thứ nhất từ những năm 1993 đến 1999: dưới tác động của Luật
Đất đai năm 1993, TTBĐS tăng trưởng rất nhanh chóng. Giá đất ở những vùng đơ
thị mới tăng cao, thậm chí có những nơi tăng hơn 10 lần. Giao dịch trên thị trường hết sức sôi động. Rất nhiều các khu đô thị mới nhỏ lẻ được hình thành và nở rộ như nấm sau mưa. Tuy nhiên, chu kỳ suy giảm của giai đoạn này đến vào những năm
1997- 1999. Do tác động của cuộc khủng hoảng tài chính châu Á và do Nhà nước
tăng cường, siết chặt quản lý đất đai nên trong những năm này, thị trường gần như
đóng băng.
-Giai đoạn thứ hai là từ 2000 đến 2006: trong các năm 2000 đến 2004 là
thời điểm BĐS tăng trưởng rất mạnh. Dưới tác động của việc phục hồi kinh tế thế
giới, cùng với việc ban hành Nghị định 71, 79 và Nghị định về giảm Thuế trước bạ, Thuế thu nhập, thị trường bất động sản phát triển rất nhanh và hình thành nên nhiều doanh nghiệp BĐS hùng mạnh. Cả giá và giao dịch trong những năm này đều tăng rất cao. Mặc dù vậy, bắt đầu từ 2004 đến 2006, với chính sách của Nhà nước khơng tiếp tục cho phân lô, bán nền và Luật Đất đai, Luật Xây dựng, Luật Nhà ở đi vào
thực tế với những ràng buộc khắt khe về vốn, về năng lực chủ đầu tư,... khiến cho các doanh nghiệp BĐS rơi vào khó khăn. Thị trường trong những năm này ảm đảm và rất ít giao dịch.
-Giai đoạn thứ 3 thể hiện rõ nhất sự nóng- lạnh của thị trường là từ 2006 đến nay: các năm 2006 đến 2008 là quãng thời gian bùng phát mạnh mẽ của bất động sản. BĐS luôn sôi sục trong đời sống xã hội và trở thành món hàng “hot” thu
hút rất nhiều tầng lớp tham gia đầu tư. Giá BĐS bị đội lên rất cao. Địa bàn các dự án triển khai cũng rất rộng lớn. Giai đoạn này còn chứng kiện sự gia nhập mạnh mẽ của thị trường khu vực miền Trung, đặc biệt là những sản phẩm BĐS du lịch, nghỉ
dưỡng. Không chỉ Hà Nội, Tp.HCM mà Đà Nẵng, Nha Trang, BĐS cũng trở nên
sôi động. Tuy nhiên, bắt đầu từ 2008, thị trường lại rơi vào khó khăn khi tín dụng từ hệ thống ngân hàng bị thu hẹp, nguồn vốn đầu tư công bắt đầu giảm. Hơn nữa, cuối
2008, khủng hoảng tài chính tồn cầu bùng nổ càng khiến cho thị trường rơi vào ảm
đạm.
Sang đầu năm 2009, giá bất động sản không giảm nữa mà chuyển sang
trạng thái đóng băng với ít giao dịch được thực hiện. Thị trường bắt đầu có dấu hiện khởi sắc dần từ quý 2/2009 khi những tín hiệu phục hồi kinh tế ngày càng rõ nét hơn. Một số địa điểm và phân khúc khi có sự sơi động rõ rệt trở lại do được cho là
từ nguồn vốn kích cầu của Chính Phủ đổ vào. Sau khi có sự hồi phục chung với sự hồi phục thị trường chứng khốn thì đến quý 3/2009 đầu quý 4, trong khi các ngành khác bắt đầu có dấu hiệu chững lại và quay đầu giảm thì ngành bất động sản có mức tăng ấn tượng nhất tăng 70%. Tuy nhiên, sau một thời gian tăng trưởng thì đến cuối quý 3/2009, thị trường BĐS có dấu hiệu chững lại đặc biệt tại thị trường TP. HCM. Giá nhà, đất thị trường HCM giảm từ 5% - 10% so với tháng 8/2009, lượng khách chào bán nhiều hơn trước, cịn giao dịch hầu như khơng có.
Theo báo cáo tổng kết năm 2010 Bộ Xây dựng, tính đến 31-12-2010, cả
nước có 755 đơ thị, tổng diện tích nhà ở tồn quốc tăng thêm khoảng 86.8 triệu mét
vng, theo đó diện tích bình qn nhà ở toàn quốc đạt khoảng 17.5m2 sàn/ người.
Như vậy, thị trường BĐS 2010 tiếp tục đà hồi phục nhanh của năm 2009. Tuy
nhiên, tình hình thị trường có nhiều diễn biến phức tạp, ẩn chứa nhiều yếu tố bất ổn.
Giá nhà ở vẫn tăng và đứng ở mức cao, diễn biến phức tạp, khó kiểm sốt. Mặc dù
có nhiều sản phẩm nhưng ít loại phù hợp với khả năng chi trả và nhu cầu tối đa của
người dân. Dưới tác động của Nghị định số 71 và Thông tư số 13, thị trường BĐS
gặp khó khăn trong ngắn hạn, việc giao dịch mua bán bằng hợp đồng góp vốn
thường chiếm tỷ lệ rất lớn trong giao dịch trên thị trường bất động sản, giờ đây đã bị hạn chế, giao dịch chững lại. Năm 2010 với sự bùng nổ chung cư mini, đánh dấu sự phát triển mạnh mẽ của phân khúc nhà dành cho người thu nhập thấp khi các phân khúc cao cấp có dấu hiệu chững lại. Tuy nhiên, xu hướng đầu tư xa trung tâm các
thành phố lớn Hà Nội, TP. HCM, Đà Nẵng... khiến giá bất động sản các khu vực
này khơng ngừng tăng, thậm chí là tăng “vơ lí” lên gấp 5 - 10 lần chỉ tính kể từ đầu năm. Năm 2010, hàng chục siêu dự án có vốn đầu tư hàng tỷ USD được cấp phép
và công bố rầm rộ, gây xôn xao dư luận. Điều đáng nói là dù được đưa tin rầm rộ
nhưng tính khả thi của các dự án đến đâu thì khơng ai dám lên tiếng khẳng định khi nhiều siêu dự án đã lần lượt bị thu hồi trong năm do chủ đầu tư không đủ khả năng tài chính như đã cam kết.
Để rồi năm 2011, dưới tác động của chính sách thắt chặt tín dụng, cắt giảm đầu tư cơng khiến thị trường gần như đóng băng và chứa đựng rất nhiều mâu thuẫn
gay gắt. Nghị quyết 11/NQ-CP ngày 1/3/2011 của Chính phủ chuyển mục tiêu từ tập trung tăng trưởng sang kiểm soát lạm phát. Chỉ tiêu được đưa ra là, các ngân
hàng phải giảm vốn cho vay với BĐS và chứng khoán bằng việc siết giảm tỷ trọng dư nợ cho vay với lĩnh vực này xuống dưới 22% trước ngày 30/6/2011 và xuống mức 16% trước ngày 31/12/2011. BĐS là lĩnh vực đòi hỏi thời gian đầu tư dài (3-10 năm) và nguồn vốn lớn. Vì vậy, dịng tiền dành cho BĐS đang bị co hẹp, tác động rất lớn đến tính thanh khoản của thị trường. Nhà đầu tư đang gặp nhiều khó khăn
trong triển khai các dự án, những đồng vốn đã bỏ vào bất động sản thời gian qua
chưa kịp tạo ra lợi nhuận, đã phải chịu sức ép của lãi suất và chính sách. Các chủ đầu tư dự án và cả nhà đầu tư thứ cấp đã buộc phải bán tháo sản phẩm để cắt lỗ.
Từ đầu năm đến nay, thị trường cũng chứng kiến xu hướng bán cổ phần,
chuyển nhượng dự án để cơ cấu lại nguồn vốn, tránh rủi ro của chủ đầu tư. Có thể
kể các thương vụ điển hình cho xu hướng này như Tổng công ty FPT chuyển
nhượng Tòa nhà 89 - Láng Hạ; CapitaValue Homes mua lại 65% cổ phần tại Dự án Bình Chánh của Cơng ty Quốc Cường Sài Gòn; Dự án cao ốc căn hộ Thủy lợi 4
(quận Bình Thạnh, TP.HCM) chuyển nhượng 6.200 m2 cho Công ty Đầu tư bất động sản thủy lợi 4A; Cơng ty VinaLand Limited bán tồn bộ cổ phần trong dự án
phát triển nhà ở tại quận 9 (TP.HCM) cho một tập đoàn lớn tại Việt Nam với giá trị chuyển nhượng 10,9 triệu USD…
Thị trường văn phòng tại TP.HCM: giá thuê quý 2/2011 giảm trên tất cả các hạng. Giá chào thuê trung bình hạng A giảm 1,9% so với quý trước, xuống 34,21USD/m2/tháng đây là quý thứ 7 liên tiếp giá thuê hạng A giảm, và cũng là quý có mức giá thấp nhất kể từ năm 2006. So với cùng kỳ năm trước mức giá này giảm
8,8%.
Hình 2.3: Giá chào thuê (USD/m2/tháng)
(Nguồn: CB Richard Ellis Việt Nam)
Giá thuê hạng B và hạng C cũng giảm trong quý 2. Giá hạng B giảm xuống mức thấp nhất kể từ năm 2003, còn giá hạng C xuống thấp nhất kể từ năm 2004.
Thị trường nhà ở bán tại TP.HCM: nhìn chung giá chào bán ở tất cả các phân khúc đều giảm trong quý 2/2011. Giá chào bán trên thị trường thứ cấp của tất cả các phân khúc đều giảm. Giá của các căn hộ thuộc phân khúc hạng sang và cao cấp
giảm nhiều nhất so với quý trước. Đây là hệ quả của điều kiện tài chính khó khăn.
Hình 2.4: Giá chào bán (USD/m2/tháng) thị trường thứ cấp
(Nguồn: CB Richard Ellis Việt Nam)
Số lượng các căn hộ chào bán trong quý 2/2011 giảm 12,5% so với quý trước, với tổng số 4.926 căn hộ được chào bán.
Hình 2.5: Nguồn cung (căn hộ)
(Nguồn: CB Richard Ellis Việt Nam)
Hướng đến cuối năm 2011, những dự án mới ở tất cả các phân khúc sẽ tạm
thời trì hỗn việc chào bán do các chủ đầu tư chờ đợi tâm lý thị trường tăng trở lại.
Đồng thời, những chủ đầu tư đã chào bán rồi hoặc buộc phải chào bán sẽ tiếp tục nỗ
lực đưa ra những phương pháp mới nhằm thúc đẩy việc bán sản phẩm, bao gồm
việc tạm thời cho thuê những căn hộ này nhằm tăng tính thanh khoản cho dự án. Khác với TP. HCM, BĐS Hà Nội chưa rơi vào tình trạng sụt giảm mạnh. Tuy nhiên, quy trình cấp phép các dự án BĐS còn rắc rối, phức tạp và nhiều dự án
đã bị đình hỗn. Một đặc thù khác của thị trường Hà Nội được đề cập là giá nhà ở
nội đô tăng chậm hơn nhiều so với giá nhà ở khu vực ngoại ô và thị trường này vẫn sẽ đón nhận làn sóng nhập cư mạnh mẽ với lượng thanh khoản tiền mặt lớn.
Theo số liệu của Cục Đầu tư nước ngoài, Bộ Kế hoạch Đầu tư, đầu tư nước ngoài vào lĩnh vực BĐS suy giảm mạnh, chỉ có vẻn vẹn 305 triệu USD trong 6 tháng đầu năm 2011, giảm mạnh nhất trong 5 năm qua, trong khi đó năm 2010 FDI vào BĐS lên đến 6,84 tỷ USD.
-
Hình 2.6: FDI vào lĩnh vực bất động sản trong giai đoạn 2004 -2011
(Nguồn: Cục đầu tư Nước ngoài - FIA)
FDI tăng mạnh trong các năm 2008-2010 mặc dù giai đoạn 2008-2009 thị
trường BĐS quốc tế suy giảm, thị trường trong nước trầm lắng. Trong đó, một số dự án lớn đã được cấp phép như Keangnam, Kumho Plaza,..Bên cạnh đó, các dự án
BĐS du lịch có quy mơ lớn có tổng vốn đăng ký trên 1 tỷ USD cũng được cấp phép trong giai đoạn này. Việc giảm dòng vốn FDI vào BĐS trong năm 2011 cũng đã được dự báo trước. Tác động của cuộc khủng hoảng tài chính tồn cầu cùng với các
trở ngại ngay tại trong nước như lạm phát cao, cơ sở hạ tầng dịch vụ, nguồn nhân lực chưa đáp ứng được nhu cầu của nhà đầu tư, thời gian cấp phép một số dự án vẫn còn kéo dài…đã dẫn đến khả năng điều chỉnh của nhà đầu tư nước ngoài.
Những con số này cho thấy, thị trường BĐS phát triển một cách “nóng” trong 2-3 năm gần đây, dẫn đến hiện tượng giá BĐS tăng cao, là nhân tố gây nên
bất ổn cho nền kinh tế. Theo thống kê sơ bộ, giá BĐS tại Việt Nam tăng khoảng từ 50% - 300% so với năm 2006, và mức giá này hiện nay cao gấp 4 đến 6 lần so với các nước trong khu vực như Thái Lan hay Trung Quốc, những nước có thu nhập bình qn cao hơn hẳn Việt Nam. Xét về mặt đất nền tại Thủ đơ Hà Nội, có thể thấy nó vượt xa sức mua người tiêu dùng trên cơ sở tính tốn thu nhập, đặc biệt đặc
Bảng 2.1: Giá đất nền một số Thành phố lớn trên Thế Giới
Năm 2011 biểu hiện sự lạm phát khơng khác gì năm 2008, nền kinh tế Việt Nam rơi vào tình trạng lạm phát cao, vật giá gia tăng một cách vùn vụt. Nhà nước
ưu tiên tiến hành các biện pháp chống lạm phát, Ngân hàng nhà nước tăng tỷ lệ dự
trữ bắt buộc, điều chỉnh tăng lãi suất cơ bản và rút lượng tiền rất lớn đang lưu thơng
ở ngồi về. Điều này ảnh hưởng nặng nề đến thi trường BĐS, đã làm cho các nguồn
vốn, nhất là các nguồn tín dụng đổ vào BĐS bị cắt đi, thi trường BĐS thiếu vốn
trầm trọng. Giá BĐS theo đó bắt đầu giảm. Khi nguồn cung về tín dụng bị cắt giảm, lãi suất tăng và trở nên khó tiếp cận các nhà đầu cơ khơng đủ lực về tài chính gặp
khó khăn lớn. Họ khơng đủ vốn để theo và nắm giữ các BĐS do vậy họ bắt đầu bán
đi các BĐS đang nắm giữ dẫn đến giá BĐS giảm. Khi giá BĐS giảm thì các nhà đầu
cơ cũng bắt đầu tuôn hàng ra bán để cắt lỗ, nhưng người mua lại rất ít làm cho giá
BĐS đã giảm nay còn giảm thêm.
Phân tích thực trạng cho thấy, xét trên phạm vi cả nước, thị trường bất động sản phát triển mạnh ở thành thị, khu công nghiệp, khu kinh tế, những nơi phát triển, sức mua của người dân tăng cao, trong khi ở khu vực nơng thơn, vùng có điều kiện kinh tế chậm phát triển, vùng sâu, vùng xa lại kém sơi động. Cịn xét về cơ cấu,
chung cư, văn phòng cao cấp cho thuê, đất dự án… thu hút được sự quan tâm của
đông đảo các nhà đầu tư, kinh doanh bất động sản. Trong khi đó, loại nhà ở xã hội,
nhà chung cư bán cho người có thu nhập thấp, người nghèo… lại ít nhận được sự quan tâm tìm hiểu, sự đầu tư của các chủ thể kinh doanh bất động sản.
Phải chăng thị trường BĐS nước ta đang đi theo “lối mòn” mà các nước đã vấp phải thất bại? Theo đánh giá chung, thị trường BĐS ở nước ta hiện nay thiếu
minh bạch, bất ổn, tiềm ẩn nhiều rủi ro và có những tác động không thuận lợi đến
phát triển kinh tế - xã hội của đất nước.