(Nguồn: NHNN và NHTM)
Tuy nhiên, không hẳn chấp thuận lãi suất cao là đã được vay, nhiều ngân
hàng gặp khó khăn về vấn đề cung tiền. Trái ngược với trước đây ngân hàng tranh nhau chào mời để cho vay mua bất động sản thì nay họ làm ngược lại.
Tín dụng BĐS năm 2009 và năm 2010: dư nợ cho vay đầu tư chứng khoán và
BĐS tăng mạnh, nhất là tháng 5,6/2009. Theo số liệu từ NHNN, dư nợ cho vay để
đầu tư vào kinh doanh BĐS đến 30/6/2009 tăng 10,48% so với cuối năm 2008.
Hình 2.10: Tốc độ tăng trưởng tín dụng bất động sản tại một số ngân hàng
thương mại (giai đoạn 2005 – 2009)
(Nguồn: Báo cáo thường niên của các Ngân hàng 2005-2009)
Để thu hút khách hàng cá nhân vay vốn mua nhà, đất trả góp, các ngân hàng đã dần nới lỏng các điều kiện tín dụng. Khoản vốn vay cấp cho khách hàng cao hơn
rườm rà. Đặc biệt hồ sơ vay vốn được giải quyết trong một khoản thời gian cực
ngắn. Lãi vay tuy áp dụng mức cao hơn so với cuối năm 2008 và trần cho vay đối với khách hàng doanh nghiệp, nhưng được các ngân hàng điều chỉnh để cạnh tranh.
Tăng trưởng tín dụng ở hoạt động cho vay đầu tư, kinh doanh bất động sản tiếp tục tăng nhưng tốc độ đã chậm lại so với sự đột biến cuối quý 2/2009. Cụ thể, tính đến
tháng 8, dư nợ loại này ở khoảng 157.000 tỷ đồng, tăng 14% so với đầu năm, chiếm gần 11% tổng dư nợ của toàn hệ thống đối với nền kinh tế. Trong đó, lớn nhất là
cho vay mua, sửa chữa nhà chiếm 48 nghìn tỷ; xây dựng khu đơ thị hay đầu tư xây dựng cao ốc văn phòng đều vay mỗi lĩnh vực 20 nghìn tỷ…
Ước tính, cả năm 2010, dư nợ tín dụng bất động sản tăng 23,87% so với năm
2009. Dư nợ TDBĐS của các Ngân hàng trong năm 2010 tương đối phù hợp đối với tốc độ tăng trưởng dư nợ toàn ngành (tăng 29,81%). Tăng trưởng dư nợ TDBĐS
của các ngân hàng trên địa bàn Thành phố năm nay ở mức phù hợp và tỷ lệ nợ xấu trong lĩnh vực này giảm đáng kể so với năm 2009. Tổng dư nợ TDBĐS 2010 là 224 nghìn tỷ đồng, tăng khoảng 22% so với cuối năm 2009. Tăng trưởng tín dụng bất động sản năm 2010 được đánh giá là ổn định. Tăng trưởng tín dụng của bất động
sản xấp xỉ bằng tốc độ tăng trưởng tín dụng ngân hàng của tất cả các ngành, không tăng chậm hơn và cũng không tăng nhanh hơn so với các lĩnh vực khác. Đối với
lĩnh vực cho vay vào kinh doanh BĐS (theo nghĩa như là mua đi bán lại,…) đạt
khoảng 50 nghìn tỷ đồng chiếm khoảng 22% tổng dư nợ cho vay trong lĩnh vực
BĐS. Thị trường TP.HCM, dư nợ cho vay trong bất động sản chiếm đến 47% tổng dư nợ, Hà Nội là 16%,...còn lại là các tỉnh thành phố khác. Người dân TP.HCM dùng tiền ngân hàng đi mua bất động sản rất nhiều, do đó, khi tín dụng thắt chặt, lãi suất cao là thị trường gặp khó khăn ngay. Như vậy, tăng trưởng tín dụng vẫn được ngân hàng quan tâm, trong lĩnh vực BĐS thì đây là lĩnh vực có hiệu quả và đảm bảo
được khả năng trả nợ. Lĩnh vực này vẫn chiếm được lòng tin của các tổ chức tín
dụng nói chung và các ngân hàng nói riêng, ngân hàng sẵn sàng mở hầu bao cho vay đối với lĩnh vực này, đối với những dự án có hiệu quả cao.
Tín dụng bất động sản 2011: Chính phủ chủ trương thực hiện chính sách tiền
tệ thận trọng, linh hoạt và kiểm soát tốt các tăng trưởng tín dụng ở mức 20%, đồng thời kiểm sốt tín dụng đối với một số lĩnh vực, trong đó có BĐS, chứng khốn ở
mức thấp. Trong bối cảnh chính sách tiền tệ tiếp tục thắt chặt để kiểm sốt lạm phát
thì việc khơi thơng dịng vốn tín dụng cũng trở nên khó khăn. Các ngân hàng phải từng bước thu hẹp TDBĐS tiêu dùng (cho vay mua nhà, căn hộ để ở, cũng như sửa chữa nhà… dưới hình thức trả góp). Vì loại hình này được liệt vào tín dụng phi sản xuất, vốn được NHNN yêu cầu các ngân hàng phải khống chế ở mức 16% vào cuối năm 2011. Huy động vốn 7 tháng đầu năm 2011 của các NHTM trên địa bàn Thành phố Hồ Chí Minh ước đạt 860.000 tỷ đồng, tăng 6,7% so với đầu năm và tăng
27,2% so với cùng kỳ. Về cơ cấu tín dụng, tổng dư nợ phi sản xuất của các NHTM trên địa bàn TP.HCM đến thời điểm 31/7 ước đạt 130.000 tỷ đồng, bằng 17,1% tổng dư nợ. Tổng dư nợ sản xuất - kinh doanh là 629.000 tỷ đồng, tăng 10,7% so với
năm 2010 và chiếm 82,9% tổng dư nợ. Dư nợ kinh doanh BĐS tính đến 30/6 là
90.731 tỷ đồng, chiếm tỷ trọng 12,7% tổng dư nợ, so với thời điểm cuối năm 2010 là 14%. Những số liệu trên cho thấy, tỷ lệ dư nợ đối với lĩnh vực BĐS đang có
chiều hướng giảm dần và các NHTM cũng không thể đẩy mạnh vốn cho chủ đầu tư dự án BĐS. Đồng thời, những khách hàng cá nhân có nhu cầu thực về nhà ở cũng
không dễ tiếp cận vốn vay như trước. Thêm vào đó, áp lực lãi suất thỏa thuận tiền
đồng cho loại hình TDBĐS tiêu dùng đang ở mức khá cao 24 - 26%/năm là rào cản đối với những người cần vốn mua nhà để ở. Tỷ lệ dư nợ phi sản xuất của Ngân hàng đến thời điểm sau 30/6 đã được điều chỉnh xuống dưới 20%.
Một số Ngân hàng đã dừng hẳn mảng tín dụng cầm cố chứng khốn, bất động sản tiêu dùng theo hình thức trả góp. Những ngân hàng lớn dù cịn dư địa cho
vay lĩnh vực phi sản xuất hiện cũng không dám mở cửa với TDBĐS, kể cả BĐS tiêu dùng. Chẳng hạn, Eximbank, Á Châu, Đông Á vẫn còn nguồn để hỗ trợ vốn
cho khách hàng cá nhân vay tiền mua nhà để ở. Song các điều kiện tín dụng đưa ra tương đối khắt khe, đồng thời lãi suất cho vay thỏa thuận dao động từ 22 -
năng thị trường BĐS sẽ bị bong bóng và khi đổ vỡ sẽ gây rủi ro lớn cho hệ thống
NHTM. Mặt khác, TDBĐS chủ yếu là trung, dài hạn, trong khi trên 90% vốn huy
động của các NHTM hiện là vốn ngắn hạn, dễ gây rủi ro thanh khoản nếu đẩy mạnh
TDBĐS. Tuy dư nợ TDBĐS của riêng khu vực TP.HCM và cả nước vẫn được cho là trong tầm kiểm soát, song nếu thị trường BĐS tiếp tục suy trầm thì nợ xấu rất dễ phát sinh. Trong 6 tháng đầu năm 2011, nợ xấu BĐS đã tăng đến 37% (tương đương 1.766 tỷ đồng) so với thời điểm cuối năm 2010. Còn nợ xấu của ngành Ngân
hàng Việt Nam tính đến cuối tháng 6/2011 là 3%. Với các dự án có triển vọng, ngân hàng rót vốn làm dự án, rồi lại cho khách hàng vay đến 70% tiền mua nhà của chính dự án đó. Trong bối cảnh thị trường BĐS Hà Nội đang lâm vào khó khăn, trong 6 tháng đầu năm, tổng dư nợ tín dụng của các tổ chức tín dụng trên địa bàn Hà Nội đạt khoảng 555.283 tỷ đồng. Nhưng điều đáng nói ở đây, trong số hơn 555 nghìn tỷ đồng nói trên, cho vay để đầu tư, kinh doanh BĐS chỉ chiếm khoảng 7% tổng dư nợ, tương đương khoảng 38 nghìn tỷ đồng.
Đến ngày 10/6/2011 con số cho vay bất động sản của cả hệ thống được
Thống đốc NHNN công bố là 222.000 tỉ đồng (trong đó TP.HCM là 95.000 tỉ đồng), giảm 13.000 tỉ đồng so với mức 235.000 tỉ đồng cuối năm 2010. BĐS chỉ
chiếm 10% tổng tín dụng nói chung. Các hợp đồng BĐS thơng thường có kỳ hạn tối thiểu 12 tháng và giải ngân theo từng giai đoạn. Để giảm dư nợ phi sản xuất về 22%, nhiều ngân hàng đã buộc phải ngưng giải ngân các khoản vay còn lại dù đã ký kết. Một số ngân hàng khi khơng có cách gì hạ được số dư nợ tuyệt đối, đã tìm cách
tăng tín dụng chung, tăng vốn huy động. Hầu hết các ngân hàng cổ phần đều đã sử
dụng hết dư địa tăng trưởng tín dụng cả năm.
Nợ có vấn đề đang ngày một tăng lên tại các ngân hàng
TDBĐS là lĩnh vực được các Ngân hàng tham gia và tài trợ với tỷ trọng lớn trong thời gian qua. Nhưng sau những tác động tích cực là hàng loạt những khó
khăn và vướng mắc khi Nhà nước thực thi các chính sách liên quan đến thị trường bất động sản và trực tiếp đến TDBĐS nhằm khống chế những ảnh hưởng đang lan
trái chiều với những quy định khắc khe hơn, nhiều dự án phải đình trệ do chưa hồn tất thủ tục pháp lý, đối tượng tham gia và thực hiện ràng buộc hơn, chắc lọc
hơn,…TDBĐS cũng không thể thực hiện dễ dàng như thời gian trước, khó khăn liên tiếp khi NHNN liên tục thực hiện các chính sách thắt chặt tiền tệ, giảm tỷ trọng dư nợ tín dụng, rút vốn trong lưu thơng, u cầu ngưng các khoản chi phí liên quan đến tín dụng, các báo cáo về tín dụng liên tục được thực hiện, các đợt thanh tra của
Ngân hàng mà trọng tâm là thanh tra về TDBĐS được tiến hành.
Với đặc trưng nền kinh tế mới nổi, tăng trưởng tín dụng ln ở mức cao trên 20% và trung bình 32% trong giai đoạn 2000-2010 (đỉnh điểm năm 2007 là
53,89%), cao hơn nhiều so với Indonesia 14,5% và Thái Lan 7%.2