1.4. Những quy định hiện hành về xử lý tài sản thế chấp
1.4.4. Các phương thức xử lý tài sản thế chấp
Theo quy định tại khoản 1 Điều 303 BLDS 2015, các bên (bên thế chấp và bên nhận thế chấp) có quyền thỏa thuận một trong các phương thức xử lý tài sản cầm cố, thế chấp sau đây: Bán đấu giá tài sản; bên nhận thế chấp tự bán tài sản; bên nhận thế chấp nhận chính tài sản để thay thế cho việc thực hiện nghĩa vụ của bên thế chấp; phương thức khác.
Đây là một trong những quy định mở, bởi vì điều luật này cũng quy định khả năng các bên có thể thỏa thuận về các phương thức xử lý TSTC khác, ngoài 03 phương thức đã được liệt kê.
Chẳng hạn, các bên có thể thỏa thuận về việc đưa TSTC vào khai thác công dụng hay đầu tư để làm tăng giá trị của TSTC và số tiền thu được từ việc khai thác công dụng hay đầu tư sẽ được sử dụng vào việc thanh toán nghĩa vụ được bảo đảm.
Trong trường hợp khơng có thỏa thuận về phương thức xử lý tài sản thế chấp thì tài sản sẽ được bán đấu giá (khoản 2 Điều 303 BLDS 2015).
Cũng cần lưu ý trong một số trường hợp pháp luật có thể ấn định phương thức xử lý TSTC. Chẳng hạn, theo quy định tại khoản 2 Điều 149 Luật nhà ở 2014, việc XLTSTC là dự án đầu tư xây dựng nhà ở chỉ có thể được thực hiện thơng qua việc chuyển nhượng dự án cho một bên đủ điều kiện làm chủ đầu tư dự án xây dựng nhà ở.
(1) Bên nhận thế chấp tự bán tài sản: Điều 195 BLDS 2015 quy định
“Người không phải là chủ sở hữu tài sản chỉ có quyền định đoạt tài sản theo ủy quyền của chủ sở hữu hoặc theo quy định của luật”. Điểm b khoản 1 Điều 303 BLDS 2015 đã mở ra một ngoại lệ cho bên nhận thế chấp là người không phải chủ sở hữu của tài sản thế chấp - được tự bán tài sản thế chấp.
Như vậy, để ngân hàng được tự mình bán TSTC, chỉ cần các bên có thỏa thuận về phương thức xử lý tài sản thế chấp này, mà khơng cần có ủy quyền của bên thế chấp cho ngân hàng vì mục đích này. Đây là một quy định mới và được kỳ vọng sẽ tạo điều kiện thuận lợi hơn cho ngân hàng trong việc XLTSTC.
BLDS 2015 không đề cập thời điểm mà các bên có thể thỏa thuận về việc ngân hàng tự bán TSTC. Có thể hiểu, các bên có thể thỏa thuận trong hợp đồng thế chấp hoặc vào thời điểm XLTSTC.
Khác với mục đích giao dịch mua bán thông thường giữa bên bán với bên mua, trong trường hợp này, mục đích của việc bán TSTC là để thực hiện nghĩa vụ trả nợ cho ngân hàng.
Hiện nay, trong bối cảnh hội nhập kinh tế quốc tế, đã có nhiều văn bản pháp luật đã được sửa đổi, bổ sung cho phù hợp với tình hình chung như BLDS 2005, BLDS 2015, Luật Thương mại năm 2005, Luật Doanh nghiệp năm 2014, Luật Đầu tư năm 2014…, các NĐ số 163/2006/NĐ-CP, NĐ số 11/2011/NĐ-CP, Nghị định này không quy định cụ thể chủ thể có thể đứng ra bán TSTC, có thể là vì nhà làm luật muốn tạo cơ hội cho sự thỏa thuận cho các bên và cũng để phù hợp với nguyên tắc đảm bảo quyền và lợi ích hợp pháp của các bên tham gia giao dịch bảo đảm.
Việc bán TSTC có thể thực hiện bằng hình thức TCTD tự bán tài sản hoặc ủy quyền để bán, theo quy định tại Điều 303 BLDS 2015 thì “Bên nhận bảo đảm tự
bán tài sản”, như vậy, ngân hàng được pháp luật trao cho quyền tự mình bán
TSTC, tuy nhiên, trên thực tế việc ngân hàng tự mình bán tài sản là điều khơng dễ dàng, chúng ta có thể thấy điều này qua sự việc như sau:
Vụ việc20 bà Lê Thị Mưa có thế chấp hai phần đất với tổng diện tích 7.093m2 tọa lạc tại khóm 4, phường Tân Xuyên, thành phố Cà Mau để vay tiền của NHNN&PTNT chi nhánh Cà Mau. Do không thực hiện việc trả nợ, ngân hàng đã nhiều lần nhắc nhở, bà Mưa đồng ý thanh lý tài sản để thu hồi nợ cho ngân hàng thể hiện tại biên bản làm việc với bà Mưa ngày 12/9/2011 về việc xử lý nợ, từ đó ngân hàng ký hợp đồng bán đấu giá với công ty TNHH MTV dịch vụ bán đấu giá tài sản Cà Mau để bán tài sản của bà Mưa, ông Nguyễn Văn Hiếu đăng ký tham gia và trúng đấu giá. Sau khi trúng đấu giá, công ty TNHH MTV dịch vụ bán đấu giá tài sản Cà Mau ký hợp đồng bán đấu giá số 23 và số 24 vào ngày 06/8/2015 bán cho ông Hiếu hai phần đất có diện tích 7.093m2, với giá 628.540.000đ. Ông Hiếu đã thanh toán xong khoản tiền mua tài sản cho ngân hàng. Ngân hàng phối hợp với công ty bán đấu giá và Ủy ban nhân dân phường Tân Xuyên, thành phố Cà Mau thực hiện các thủ tục giao tài sản cho ông Hiếu nhưng không thực hiện được.
Theo bản án số: 137/2016/DS-ST ngày 26/12/2016, Tòa án nhân dân thành phố Cà Mau nhận định: Về nội dung hai hợp đồng mua bán tài sản bán đấu giá số 23/2014/HĐMB và 24/2014/HĐMB cùng ngày 06/8/2015, tại Điều 6 của hai hợp đồng quy định thời gian thanh toán tiền mua tài sản là 10 ngày kể từ ngày đấu giá thành, ông Hiếu đã thực hiện xong nghĩa vụ nộp tiền cho ngân hàng đúng hạn. Tại
Điều 7 và Điều 8 của hai hợp đồng mua bán cũng như tại Điều 7 của hợp đồng bán đấu giá số 134/2015/HĐBĐG quy định trách nhiệm giao tài sản cho người trúng đấu giá thuộc về ngân hàng, thời hạn giao tài sản là 30 ngày kể từ ngày khách hàng trả đủ tiền mua, đến nay ngân hàng không giao được tài sản cho ông Hiếu. Như vậy, theo các hợp đồng này thì ngân hàng là người vi phạm nghĩa vụ thực hiện hợp đồng không giao được tài sản cho ông Hiếu, do vậy việc ngân hàng cho rằng bà Mưa là người phải bồi thường thiệt hại là khơng có căn cứ, hơn nữa bà Mưa khơng phải là người có tên trong hai hợp đồng để thực hiện bất cứ quyền và nghĩa vụ gì cho ơng Hiếu và cũng khơng có bất cứ quan hệ giao dịch dân sự gì với ơng Hiếu nên việc ngân hàng cho rằng ông Hiếu phải kiện bà Mưa là không phù hợp. Đối với biên bản làm việc với bà Mưa ngày 12/9/2011 về việc xử lý nợ mà ngân hàng lấy làm căn cứ để bán tài sản của bà Mưa, qua xem xét tuy có nội dung giao tài sản cho ngân hàng phát mãi thu hồi nợ và đồng ý nhiều nội dung khác về việc bán tài sản, nhưng đây là biên bản làm việc về việc xử lý nợ, cho dù bà Mưa có đồng ý giao tài sản như biên bản thì ngân hàng vẫn phải tiến hành lập các thủ tục ủy quyền đúng theo quy định tại các Điều 581 đến 589 BLDS, mặt khác xét về mặt thời gian khi lập biên bản làm việc ngày 12/9/2011 cho đến ngày bán tài sản cách nhau hơn 4 năm, thời gian này có biến động về giá đất hay khơng? Trước khi bán, ngân hàng không tiến hành làm việc lại với bà Mưa để xác định lại giá đất khởi điểm theo quy định tại điểm e khoản 2 Điều 23 NĐ số 17/2010/NĐ-CP ngày 04/3/2010 của Chính phủ có thay đổi làm ảnh hưởng đến quyền lợi của bà Mưa và ngân hàng khơng? Đến thời điểm bán đất bà Mưa có thống nhất như biên bản ngày làm việc ngày 12/9/2011 hay khơng? Do đó, quan điểm của ngân hàng về việc dùng biên bản làm việc với bà Mưa ngày 12/9/2011 để làm căn cứ bán đất của bà Mưa là không phù hợp. Như vậy, đủ cơ sở xác định ngân hàng là người có lỗi trong việc thực hiện hợp đồng số 23/2014/HĐMB và hợp đồng số 24/2014/HĐMB cùng ngày 06/8/2015, không giao đất cho ơng Hiếu nên ngân hàng phải có nghĩa vụ hồn trả lại số tiền 628.540.000đ đã nhận của ông Hiếu và bồi thường thiệt hại do không thực hiện hợp đồng đối với ông Hiếu. Bản án này đã bị các bên kháng cáo lên cấp phúc thẩm và hiện chưa có kết quả xét xử phúc thẩm.
Trong vụ án này, dù ngân hàng tự mình bán tài sản để thu hồi nợ là đúng hay sai thì việc tự bán tài sản là cả một vấn đề, dù kết quả như thế nào đi chăng nữa thì sự việc cũng đã làm tốn rất nhiều thời gian, cơng sức và cả chi phí của hai bên để tiến hành kiện tụng, bởi lẽ mỗi cấp có cách nhận định khác nhau, khi khơng hài lịng
với kết quả của Tịa án thì đương sự được quyền kháng cáo, giám đốc thẩm, cứ như thế, làm cho vụ việc ngày càng rắc rối, phức tạp thêm.
Ngoài việc ngân hàng tự mình bán tài sản thì ngân hàng cũng có thể ủy quyền cho một tổ chức có chức năng bán tài sản hoặc việc bán TSTC có thể qua hình thức bán đấu giá. Theo quy định của pháp luật hiện hành, việc XLTSTC không bắt buộc phải qua phương thức bán đấu giá. Bán đấu giá được sử dụng nếu các bên khơng có thỏa thuận về phương thức XLTSTC hoặc trong trường hợp một tài sản được dùng để bảo đảm thực hiện nhiều nghĩa vụ và khi phải xử lý tài sản này, các bên khơng có thỏa thuận hoặc khơng thỏa thuận được về phương thức xử lý tài sản21. Nghĩa là, cứ khi nào các bên khơng có thỏa thuận hoặc khơng thỏa thuận được về phương thức XLTSTC thì bán đấu giá là phương thức bắt buộc.
(2) Bên nhận thế chấp nhận chính tài sản để thay thế cho việc thực hiện nghĩa vụ của bên thế chấp: BLDS 2015 cho phép TCTD được nhận chính TSTC
để thay thế cho nghĩa vụ trả nợ. Để thực hiện được phương thức này thì các bên cần thiết phải thỏa thuận các nội dung sau: TCTD đồng ý nhận TSTC để cấn trừ nợ gốc và lãi của bên thế chấp; việc thanh tốn các chi phí phát sinh từ việc chuyển nhượng cho TCTD; thỏa thuận về giá của TSTC để cấn trừ nợ. Trường hợp nếu có chênh lệch giữa giá trị tài sản và giá trị khoản nợ, các bên còn thỏa thuận cách thức thanh khoản chênh lệch đó: Nếu giá cấn trừ nợ cao hơn giá trị khoản nợ thì TCTD sẽ hồn trả phần chênh lệch cho bên có TSTC; nếu giá cấn trừ nợ thấp hơn giá trị khoản nợ thì bên có TSTC tiếp tục nhận nợ và có trách nhiệm hồn trả cho TCTD đối với phần chênh lệch này. Tại NĐ số 11/2012/NĐ-CP cũng có quy định, trường hợp giá trị của TSBĐ lớn hơn giá trị của nghĩa vụ được bảo đảm thì bên nhận bảo đảm phải thanh tốn số tiền chênh lệch đó cho bên bảo đảm. Tuy nhiên, thực tiễn cho thấy, dường như hai bên rất khó tìm được sự đồng thuận về giá trị của TSTC dùng để khấu trừ nghĩa vụ, đặc biệt khi giá trị TSTC tại thời điểm xử lý thấp hơn giá trị khoản vay. Trong nhiều trường hợp, TCTD buộc phải chấp nhận giá trị của tài sản cao hơn so với giá trị thị trường để có thể thu hồi dứt điểm khoản nợ. Khi thực hiện việc chuyển tên quyền sử dụng, quyền sở hữu thì bên nhận chính TSTC phải xuất trình văn bản chứng minh quyền được XLTSTC và kết quả XLTSTC cho cơ quan nhà nước có thẩm quyền.
Khi nhận chính TSTC để thay thế cho việc trả nợ, một số TCTD đã tự xác định gía trị tài sản hoặc căn cứ giá trị định giá ban đầu để xử lý nhằm thu hồi khoản
nợ một cách nhanh chóng. Việc khơng thỏa thuận hoặc thỏa thuận không được với bên thế chấp hoặc thuê một tổ chức có chức năng định giá chuyên nghiệp và độc lập để định giá TSTC cần xử lý có thể làm phát sinh tranh chấp giữa TCTD và bên thế chấp khi pháp luật chưa có quy định cụ thể về việc chủ thể nào có quyền lựa chọn cơ quan thẩm định giá. Vướng mắc này phần nào đã được tháo gỡ khi Thông tư liên tịch số 16/2014/TTLT-BTP-BTNMT-NHNN được ban hành. Theo đó, nếu bên thế chấp và bên nhận thế chấp khơng thỏa thuận được giá trị TSTC thì ngay cả trong trường hợp bên thế chấp bất hợp tác, phía TCTD cũng có thể chỉ định tổ chức thẩm định giá để xác định giá bán tài sản theo Điều 10 của Thông tư này.
Phương thức này thực sự hữu ích nếu bên nhận thế chấp có nhu cầu sở hữu TSTC, thực tế cho thấy phương thức này thường được TCTD chấp nhận khi họ cho rằng TSTC đó có khả năng gia tăng giá trị trong tương lai, hoặc cũng có đơi khi vì khơng cịn cách nào khác để thu hồi vốn cho vay nên TCTD phải chấp nhận để cho khách hàng “gán nợ” bằng TSTC và việc tiếp nhận TSTC này để trừ nợ là một giải pháp có lợi cho TCTD. Ngược lại, việc nhận chính TSTC để thay thế cho nghĩa vụ trả nợ là một việc làm mà không nhiều TCTD muốn thực hiện bởi các lý do sau:
+ Mục đích cho vay vốn của TCTD là thu đủ nợ gốc và lãi để tiếp tục quay vịng vốn sinh lời chứ khơng phải là nhận TSTC của khách hàng để quản lý, khai thác hoặc là bán để thu nợ, từ đó làm phức tạp thêm q trình thu hồi nợ.
+ Nếu TSTC là bất động sản thì sẽ làm cho TCTD thật sự ngán ngại bởi TCTD không được trực tiếp kinh doanh bất động sản, đồng thời TCTD cũng khơng có nghiệp vụ, điều kiện để khai thác, sử dụng bất động sản một cách có hiệu quả.
+ Gặp trở ngại từ chính quyền địa phương nơi nhận TSTC để thay thế cho việc thực hiện nghĩa vụ của bên thế chấp và phải qua nhiều cấp Tòa: Sơ thẩm, phúc thẩm .... Việc này làm tốn nhiều thời gian cho các ngân hàng và làm cho tốc độ xử lý nợ xấu chậm đi. Nếu vấn đề giao chủ động cho các ngân hàng thì tốc độ xử lý nợ xấu sẽ nhanh hơn.
Thực ra, thỏa thuận về việc chuyển giao quyền sở hữu TSTC sẽ phát huy tác dụng nhiều nhất trong trường hợp bên thế chấp lâm vào tình trạng phá sản vì nó trao cho bên nhận thế chấp một dạng “độc quyền” đối với tài sản và sẽ không phải cạnh tranh với các chủ nợ khác của bên thế chấp.
(3) Bán đấu giá tài sản: Pháp luật đã chính thức cơng nhận việc bên thế chấp
và bên nhận thế chấp có thể thỏa thuận trong hợp đồng thế chấp về việc bán đấu giá tài sản để XLTSTC. Như vậy, phương thức bán đấu giá tài sản có thể được sử dụng
để XLTSTC trong ba trường hợp chính, đó là (i) nếu các bên có thỏa thuận sử dụng phương thức xử lý thế chấp này, (ii) bán tài sản đã kê biên là động sản có giá trị từ 2.000.000đ và bất động sản (Điều 101, Luật thi hành án dân sự), (iii) trong trường hợp khơng có thỏa thuận về phương thức XLTSTC (khoản 2 Điều 303 BLDS).
Việc bán đấu giá TSTC được thực hiện theo quy định của pháp luật về bán đấu giá tài sản. Hiện nay, việc bán đấu giá tài sản được thực hiện theo NĐ số 17/2010/NĐ-CP ngày 04 tháng 3 năm 2010 về bán đấu giá tài sản và Thông tư số 23/2010/TT-BTP ngày 06 tháng 12 năm 2010 của Bộ Tư pháp. Theo khoản 6 Điều 2 NĐ số 17/2010/NĐ-CP quy định về bán đấu giá tài sản nêu rõ “Người có tài sản bán
đấu giá là chủ sở hữu tài sản, người được chủ sở hữu ủy quyền bán tài sản, người có trách nhiệm chuyển giao tài sản để bán đấu giá hoặc cá nhân, tổ chức có quyền bán tài sản của người khác theo quy định của pháp luật” trong khi đối với “Tài sản cầm cố, thế chấp, bảo lãnh thì hợp đồng bán đấu giá tài sản được ký kết giữa người có quyền xử lý tài sản đó theo thỏa thuận trong hợp đồng cầm cố, thế chấp, bảo lãnh hoặc theo