2.2. Những vướng mắc thường gặp qua thực tiễn giải quyết tại Tòa án nhân dân
2.2.6. Về thế chấp hoặc bảo lãnh tài sản liên quan đến hộ gia đình
Theo khoản 1 Điều 64 NĐ 43/2014/NĐ-CP quy định chi tiết thi hành một số điều của Luật đất đai thì “Hợp đồng, văn bản giao dịch về quyền sử dụng đất, quyền sở
hữu tài sản gắn liền với đất của hộ gia đình phải được người có tên trên Giấy chứng nhận hoặc người được ủy quyền theo quy định của pháp luật về dân sự ký tên” và tại
khoản 5 Điều 14 Thông tư số 02/2015/TT-BTNMT đã cụ thể “Người có tên trên Giấy
chứng nhận hoặc người được ủy quyền theo quy định của pháp luật về dân sự ... chỉ được thực hiện việc ký hợp đồng, văn bản giao dịch về quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất khi đã được các thành viên trong hộ gia đình sử dụng đất đồng ý bằng văn bản và văn bản đó đã được cơng chứng hoặc chứng thực theo quy định của pháp luật.”
Theo khoản 2 Điều 212 BLDS 2015 quy định “Việc chiếm hữu, sử dụng, định
đoạt tài sản chung của các thành viên gia đình được thực hiện theo phương thức thỏa thuận.”
Về cách xác định như thế nào là hộ gia đình thì tại khoản 29 Điều 3 Luật đất đai 2013 quy định: “Hộ gia đình sử dụng đất là những người có quan hệ hơn nhân, huyết thống, ni dưỡng theo quy định của pháp luật về hôn nhân và gia đình, đang sống chung và có quyền sử dụng đất chung tại thời điểm được Nhà nước giao đất, cho thuê đất, công nhận quyền sử dụng đất; nhận chuyển quyền sử dụng đất.”
Mặc dù trước đây, trong một số văn bản Luật và dưới luật chưa quy định rõ ràng về chế định hộ gia đình, nay trong các văn bản pháp luật hiện hành quy định tương đối rõ ràng, cụ thể. Tuy nhiên, cũng còn một số TCTD và bên thế chấp vẫn hiểu và thực hiện không đúng, làm ảnh hưởng đến quyền và lợi ích hợp pháp của các bên khi tham gia giao dịch bảo đảm. Điển hình là vụ43 tranh chấp HĐTD giữa nguyên đơn: Ngân hàng Đầu tư và phát triển Việt Nam – Chi nhánh tỉnh Cà Mau (NHĐT) và bị đơn: Chị Nguyễn Thu Diệu. Theo đó thể hiện: Ngày 05/3/2003, chị Nguyễn Thu Diệu có ký HĐTD để vay số tiền vốn 110.000.000đ, mục đích vay để mua xe huynhdai đã qua sử dụng. Khi vay, có bảo lãnh của bên thứ 3 là ông Nguyễn Thành Út và bà Dương Thị Lượm, TSTC là quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền trên đất toạ lạc tại ấp Cây Trâm, xã Định Bình, thành phố Cà Mau, diện tích 180m2 mang tên Nguyễn Thành Út. NHĐT yêu cầu chị Diệu thanh toán tổng các khoản là: 215.668.175đ và yêu cầu xử lý TSTC.
Bà Lượm, chị Nuôi, anh Được, chị Nguyên, chị Nhơn, chị Tần, anh Ngoan, anh Khải, anh Đua, chị Nở có cùng quan điểm rằng: Trước đây chồng bà, cha các
anh, chị là ông Nguyễn Thành Út có đứng ra bảo lãnh cho chị Diệu vay số tiền 110.000.000đ tại NHĐT. Việc thế chấp tài sản không được sự đồng ý của các anh, chị kể cả bà Dương Thị Lượm vợ ông Út. Các anh, chị cùng bà Lượm không đồng ý giao tài sản thế chấp để phát mãi thu hồi nợ cho NHĐT, vì đây là tài sản chung của hộ gia đình. Từ nội dung trên, Tịa án nhận định: … Xét thấy, khi chị Diệu vay nợ, ông Út đứng ra bảo lãnh bằng TSTC là quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền trên đất toạ lạc tại ấp Cây Trâm, xã Định Bình, thành phố Cà Mau, diện tích 180m2 theo giấy chứng nhận số W.140239 do UBND thành phố Cà Mau cấp ngày 26/02/2003 mang tên Nguyễn Thành Út. Việc thế chấp không thoả mãn theo những điều kiện luật định nên không được xem xét XLTSTC. Bởi lẽ, phần đất thế chấp được cấp cho hộ gia đình chứ khơng phải riêng cá nhân ơng Út và bà Lượm. Vì vậy, khi thế chấp phải được sự đồng ý của các thành viên trong hộ nhưng NHĐT cũng như Phịng cơng chứng chưa kiểm tra, xác minh đầy đủ các thành viên trong hộ gồm những ai, có liên quan đến TSTC hay không mà cho nhận bảo lãnh và công chứng TSTC là chưa phù hợp. Mặt khác, bà Dương Thị Lượm vợ ông Út là một trong những thành viên của hộ gia đình ơng Út khơng ký tên vào hợp đồng bảo lãnh bằng tài sản của bên thứ 3, nhưng trong hợp đồng lại có chữ ký và tên bà Lượm mà không đúng với họ của bà. Do vậy, hợp đồng bảo lãnh bằng tài sản của bên thứ 3 khơng có giá trị pháp lý để xem xét làm cơ sở xử lý tài sản thế chấp.
Ngoài việc thế chấp này, cịn có hợp đồng thế chấp bằng tài sản hình thành từ vốn vay số 19/2003/HĐ ngày 02/4/2003, tài sản thế chấp là chiếc xe tải nhẹ nhãn hiệu HIJET JUMBO 1.6 do Nhật sản xuất. Tuy nhiên, việc thế chấp này không được đăng ký tại cơ quan chức năng đồng thời tài sản thế chấp hiện cũng khơng cịn nên khơng có cơ sở để xử lý.