1.4. Những quy định hiện hành về xử lý tài sản thế chấp
1.4.5. Thủ tục xử lý tài sản thế chấp
- Thông báo về việc XLTSTC: Theo quy định tại Điều 300 BLDS 2015, trừ
trường hợp TSBĐ có nguy cơ bị hư hỏng dẫn đến bị giảm sút hoặc mất toàn bộ giá trị, về nguyên tắc “Trước khi xử lý TSBĐ, bên nhận bảo đảm phải thông báo bằng văn bản trong một thời hạn hợp lý về việc XLTSBĐ cho bên bảo đảm và các bên cùng nhận bảo đảm khác”. Vấn đề ở đây là cần phải hiểu “thời hạn hợp lý” là bao nhiêu ngày? Có sự khác biệt khi TSTC là động sản và khi TSTC là bất động sản hay không? Liệu các bên có thể thỏa thuận rõ một thời hạn thông báo trong hợp đồng thế chấp? Hơn nữa, khoản 2 Điều 300 BLDS 2015 quy định “Trường hợp bên nhận bảo đảm không thông báo về việc XLTSBĐ mà gây thiệt hại thì phải bồi thường cho bên bảo đảm, các bên cùng nhận bảo đảm khác”. Dù quy định này không nêu rõ liệu nếu không thực hiện việc thơng báo về việc XLTSTC thì sẽ có tác động thế nào đến việc XLTSTC nhưng dường như hàm ý rằng, việc không thông báo không ảnh hưởng đến quá trình xử lý bảo đảm và ngân hàng chỉ phải bồi thường thiệt hại nếu như việc không thực hiện việc thông báo này dẫn tới thiệt hại cho các bên liên quan.
- Giao TSTC để xử lý: Điều 301 BLDS 2015 quy định “Người đang giữ TSBĐ có nghĩa vụ giao TSBĐ cho bên nhận bảo đảm để xử lý. Trường hợp người đang giữ tài sản khơng giao tài sản thì bên nhận bảo đảm có quyền u cầu Tịa án giải quyết, trừ trường hợp luật liên quan có quy định khác”.
Thông thường, bên thứ ba mua TSTC chỉ yên tâm mua tài sản (ngay cả khi TSTC được bán đấu giá) khi ngân hàng đang quản lý hay nắm giữ được TSTC. Tương tự, quyền thu giữ cũng phát huy được tác dụng khi bên thế chấp bỏ trốn hay khơng hợp tác, khi đó ngân hàng sẽ lập biên bản thu giữ có xác nhận của cơ quan cơng quyền và sau đó, tiến hành bán đấu giá tài sản.
Mặt khác, khả năng tìm kiếm sự hỗ trợ của các cơ quan cơng quyền (UBND và Công an nhân dân cấp xã) trong việc thu giữ TSTC để xử lý cũng không được ghi nhận trong BLDS 2015 trong khi thực tế, một số ngân hàng triển khai một cách khá hiệu quả cơ chế này.
- Định giá TSTC: Khoản 2 Điều 306 BLDS 2015 đặt ra yêu cầu “Việc định
giá TSBĐ phải bảo đảm khách quan, phù hợp với giá thị trường”. Đây là một yêu cầu phù hợp nhằm tránh việc TSTC được định giá dưới mức giá thị trường (nhất là trong trường hợp bên nhận thế chấp tự bán TSTC để xử lý) và vì thế, ảnh hưởng đến quyền lợi của bên thế chấp.
Điểm c khoản 3 Điều 104 BLTTDS 2015 quy định: Tòa án chỉ can thiệp định giá tài sản trong trường hợp “Các bên thỏa thuận với nhau hoặc với tổ chức thẩm định giá tài sản theo mức giá thấp so với giá thị trường nơi có tài sản định giá tại thời điểm định giá nhằm trốn tránh nghĩa vụ với Nhà nước hoặc người thứ ba hoặc có căn cứ cho thấy tổ chức thẩm định giá tài sản đã vi phạm pháp luật khi thẩm định giá”.
Chương 2: ĐÁNH GIÁ THỰC TRẠNG VỀ VẤN ĐỀ XỬ LÝ TÀI SẢN THẾ CHẤP TRONG HỢP ĐỒNG TÍN DỤNG Ở
TỊA ÁN NHÂN DÂN THÀNH PHỐ CÀ MAU