2.2. Những vướng mắc thường gặp qua thực tiễn giải quyết tại Tòa án nhân dân
2.2.1. Những vướng mắc, bất cập từ vấn đề của pháp luật
* Thiếu quy định của pháp luật: Một trong những bất cập lớn nhất hiện nay đối với q trình XLTSTC thơng qua phương thức khởi kiện, thi hành án là thời gian kéo dài, gây mất thời gian, tốn kém cho các TCTD; chưa có quy định cụ thể, chặt chẽ về các bước của q trình tố tụng, cụ thể: (i) Chưa có hướng dẫn về trình tự, thủ tục, thời hạn Tịa án giải quyết vụ án khi lý do tạm đình chỉ khơng cịn. Điều 216 BLTTDS quy định, kể từ ngày lý do tạm đình chỉ giải quyết vụ án quy định tại Điều 214 của Bộ luật này khơng cịn thì Tịa án phải ra quyết định tiếp tục giải quyết vụ án. Quy định này là chưa cụ thể, dẫn đến sự chậm trễ trong việc giải quyết vụ án nên nhiều vụ án còn tồn đọng, kéo dài, tỷ lệ giải quyết án cịn thấp. (ii) Tuy pháp luật có quy định về trình tự, thủ tục, điều kiện áp dụng thủ tục rút gọn trong tố tụng dân sự nhưng nhìn chung các tranh chấp về việc XLTSTC trong các HĐTD giữa các TCTD với các doanh nghiệp thường rất phức tạp, liên quan đến nhiều đối tượng, TSTC ở nhiều nơi, nhiều nghĩa vụ được bảo đảm nên tính khả thi của việc áp dụng thủ tục này là khơng thể thực hiện được. Trường hợp vụ án có đủ điều kiện theo quy định tại Điều 317 BLTTDS thì Tịa án tiến hành tổ chức hòa giải để các đương sự thỏa thuận với nhau và lập biên bản hịa giải thành, sau đó ra quyết định công nhận sự thỏa thuận của các đương sự thì sẽ đơn giản và nhanh chóng hơn áp dụng thủ tục rút gọn. (iii) Chưa có quy định cụ thể về thời gian hòa giải. BLTTDS cũng như các văn bản hướng dẫn của TANDTC khơng có quy định về thời gian của mỗi phiên hòa giải, số lần hòa giải trong các bước tố tụng tại Tịa án. Do đó, thời gian hịa giải thường kéo dài, diễn ra nhiều lần trong quá trình giải quyết vụ án, làm
ảnh hưởng đến quyền lợi của các bên liên quan. (iv) Chưa có hướng dẫn cụ thể về thủ tục giải chấp từng phần nên trong quá trình XLTSTC, nhiều khách hàng nộp một khoản tiền thanh toán nghĩa vụ và đề nghị tách sổ nhằm chia nhỏ TSTC là bất động sản để bán nhưng do pháp luật chưa quy định nên các bên cịn gặp khó khăn trong q trình thực hiện thủ tục nêu trên.
* Quy định của pháp luật không đồng bộ. Việc XLTSTC trong các tranh chấp HĐTD không chỉ gặp vướng mắc do cơ sở pháp lý chưa đồng bộ, bất cập mà còn gặp phải những khó khăn, bất cập do chính cách hiểu và áp dụng pháp luật của người làm công tác xét xử. Thực tiễn vừa qua cho thấy, Tịa án khơng hiểu đúng về biện pháp thế chấp và biện pháp bảo lãnh. Do đó, khi xét xử, một số Thẩm phán cho rằng biện pháp thế chấp để bảo đảm nghĩa vụ người khác là biện pháp bảo lãnh nên việc áp dụng pháp luật và XLTSTC trong các loại tranh chấp này không đúng, gây ảnh hưởng đến quyền và lợi ích hợp pháp của các bên. Ví dụ: Vụ án29 tranh chấp kinh doanh thương mại giữa nguyên đơn: Ngân hàng thương mại cổ phần phát triển nhà Đồng Bằng Sông Cửu Long - chi nhánh tỉnh Cà Mau (MHB) với bị đơn: Công ty trách nhiệm hữu hạn Trường Khánh (Cty Trường Khánh), thể hiện ngày 20/9/2011, Cty Trường Khánh có ký hợp đồng tín dụng kiêm giấy nhận nợ và bảng kê rút vốn số N.C.0062.11.05/HĐTD để vay số tiền 4.000.000.000đ. Khi vay có bảo lãnh bằng TSTC của bên thứ 3 là quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất của ông Trần Thanh Đồng và bà Nguyễn Hồng Sa theo hợp đồng thế chấp số 0062.11/HĐTC3 ngày 04/3/2011 được Phịng cơng chứng số 1 chứng nhận. Quá trình thực hiện hợp đồng, Cty Trường Khánh có trả lãi một phần nhưng khơng đầy đủ và đúng hạn. Tính đến thời điểm ngân hàng yêu cầu, Cty Trường Khánh còn nợ MHB là: 5.011.980.000 đồng.
Từ nội dung trên, Tòa nhận định: Xét thấy, khi vay Cty Trường Khánh được bảo lãnh bằng TSTC của bên thứ 3 là quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất của ông Trần Thanh Đồng và bà Nguyễn Hồng Sa theo hợp đồng thế chấp số 0062.11/HĐTC3 ngày 04/3/2011 được Phịng cơng chứng số 1 chứng nhận. Việc thế chấp thoả mãn theo những điều kiện luật định, đồng thời Cty Trường Khánh đã vi phạm hợp đồng, mất khả năng thanh toán nợ cho MHB và bên thế chấp cũng chấp nhận duy trì TSTC để bảo đảm thanh tốn nợ cho ngân hàng nên được xem xét chấp nhận XLTSTC của bên thứ 3 để bảo đảm thu hồi nợ cho MHB là có căn cứ.
Qua vụ án trên thấy rằng: Cách hiểu, vận dụng và áp dụng pháp luật của người làm cơng tác xét xử để XLTSTC trong hợp đồng tín dụng là không hiểu đúng về bản chất của biện pháp thế chấp và biện pháp bảo lãnh.
* Quy định của pháp luật không phù hợp. Trong quá trình thực hiện NĐ số 163/2006/NĐ-CP ngày 29/12/2006 về giao dịch bảo đảm đã bộc lộ những hạn chế, bất cập trong việc thỏa thuận khi giao kết các giao dịch dân sự. Do đó, việc sửa đổi các quy định này nhằm hạn chế các rủi ro có thể phát sinh khi thực hiện các giao dịch liên quan đến tài sản thuộc sở hữu Nhà nước là điều cần thiết hiện nay.
- Giá trị tài sản dùng để đảm bảo thực hiện nghĩa vụ dân sự: Theo Điều 5 của NĐ đã quy định: “Trường hợp bên bảo đảm dùng một tài sản để bảo đảm thực hiện
nhiều nghĩa vụ dân sự theo quy định tại khoản 1 Điều 324 BLDS 2005 thì các bên có thể thỏa thuận dùng tài sản có giá trị nhỏ hơn, bằng hoặc lớn hơn tổng giá trị các nghĩa vụ được bảo đảm, trừ trường hợp pháp luật có quy định khác”. Việc quy
định các bên có thể thỏa thuận dùng tài sản có giá trị nhỏ hơn các nghĩa vụ là có ý nghĩa tích cực, tạo điều kiện thuận lợi cho các bên linh động thỏa thuận khi giao kết các giao dịch dân sự. Tuy nhiên, khi thực hiện các giao dịch liên quan đến tài sản nhà nước thì cần có quy định khác để tránh sự tùy tiện và có thể gây thiệt hại đến tài sản nhà nước. Vì vậy, đề nghị sửa đổi quy định này theo hướng, đối với các giao dịch liên quan đến tài sản nhà nước thì cần quy định rõ chỉ được dùng tài sản có giá trị bằng hoặc lớn hơn nghĩa vụ được bảo đảm để thực hiện việc bảo đảm khi thực hiện các giao dịch dân sự. Có như vậy mới hạn chế được các rủi ro có thể phát sinh khi thực hiện các giao dịch liên quan đến tài sản thuộc sở hữu nhà nước.
- Về thứ tự ưu tiên thanh toán: Tại khoản 2 Điều 6 NĐ số 163 quy định: “Các bên cùng nhận bảo đảm bằng một tài sản có quyền thỏa thuận về việc thay đổi thứ tự ưu tiên thanh toán cho nhau. Bên thế quyền ưu tiên thanh toán chỉ được ưu tiên thanh toán trong phạm vi bảo đảm của bên mà mình thế quyền”.
Tuy nhiên, khi sửa đổi quy định này, cần nghiên cứu cân nhắc quy định cụ thể việc thay đổi thứ tự ưu tiên thanh tốn có thể do các bên thỏa thuận nhưng không được làm thiệt hại đến tài sản thuộc sở hữu của Nhà nước.
- Về thế chấp và đăng ký thế chấp tài sản hình thành trong tương lai, nhà ở hình thành trong tương lai: Về việc cơng chứng hợp đồng TCTS hình thành trong tương lai: Luật Công chứng năm 2014 không quy định về công chứng giao dịch TCTS hình thành trong tương lai. Điều 40 Luật Cơng chứng 2014 cịn quy định hồ sơ yêu cầu cơng chứng phải có bản sao giấy chứng nhận quyền sở hữu, quyền sử
dụng hoặc bản sao giấy tờ thay thế được pháp luật quy định đối với tài sản mà pháp luật quy định phải đăng ký quyền sở hữu, quyền sử dụng trong trường hợp hợp đồng, giao dịch liên quan đến tài sản đó. Quy định này dẫn đến nhiều hợp đồng TCTS hình thành trong tương lai, nhất là hợp đồng thế chấp nhà ở hình thành trong tương lai bị từ chối công chứng. Do hợp đồng không được công chứng, Tòa án khơng thể mặc nhiên xem hợp đồng đã có giá trị chứng cứ mà phải tiến hành xác minh, lấy lời khai, đối chất, thu thập chứng cứ … để xác định nội dung quan hệ thế chấp. Trường hợp đương sự khơng hợp tác, thì việc giải quyết vụ án có thể bị kéo dài, ảnh hưởng đến lợi ích hợp pháp của người nhận thế chấp và người thế chấp.
- Đăng ký thế chấp tài sản hình thành trong tương lai. Theo quy định tại khoản 2 Điều 3 NĐ số 163, giao dịch bảo đảm bằng tài sản hình thành trong tương lai được đăng ký khi cá nhân, tổ chức có yêu cầu. Tuy nhiên, theo NĐ số 163 thì yêu cầu hồ sơ đăng ký giao dịch bảo đảm cần có hợp đồng bảo đảm được công chứng và các giấy chứng nhận quyền sở hữu tài sản. Do vậy, thực tế có trường hợp cơ quan đăng ký giao dịch bảo đảm từ chối tiếp nhận hồ sơ đăng ký. Hệ quả là người nhận thế chấp đối với tài sản hình thành trong tương lai khơng thể được ưu tiên trong thứ tự thanh toán. TCTD phải nhận thế chấp bằng tài sản trộn lẫn, được cấu thành từ tài sản sẵn có và cả tài sản hình thành trong tương lai, nhằm được thứ tự ưu tiên thanh tốn khi xử lý tài sản có sẵn khơng thể tách rời với tài sản hình thành trong tương lai. Ngồi ra, cịn có trường hợp một tài sản hình thành trong tương lai đã được thế chấp để bảo đảm thực hiện cho nhiều nghĩa vụ khác nhau, cho nhiều chủ thể nhận thế chấp khác nhau do không được đăng ký và công khai thông tin đăng ký. Việc XLTSTC trong những trường hợp này là rất phức tạp. Ví dụ: Đối với các dự án căn hộ, chủ đầu tư đã thế chấp mảnh đất và khu chung cư hình thành trong tương lai (tài sản hình thành từ vốn vay) cho một ngân hàng C. Đồng thời chủ đầu tư cũng cho phép người mua căn hộ (khi chưa có sổ hồng) thế chấp với ngân hàng D. Vấn đề thứ hai ở đây là nếu chủ đầu tư khơng thanh tốn được nợ với ngân hàng C thì hậu quả XLTSTC như thế nào? Quyền lợi của ngân hàng nhận thế chấp mảnh đất và khu chung cư hình thành trong tương lai từ chủ dự án (ngân hàng C) hay quyền lợi của ngân hàng nhận thế chấp căn hộ từ người mua căn hộ (ngân hàng D) có được pháp luật Việt Nam bảo vệ?.
Do đó, để khắc phục những hạn chế nêu trên, cần có những quy định về đặc thù trong cơng chứng hợp đồng TCTS hình thành trong tương lai và việc đăng ký hợp đồng TCTS hình thành trong tương lai; hướng dẫn cụ thể đối với quyền TCTS
hình thành trong tương lai đối với chủ đầu tư dự án và người mua căn hộ. Đồng thời, cần có quy định, hướng dẫn riêng đối với việc XLTSTC là tài sản hình thành trong tương lai, vì trong quá trình tạo dựng, xác lập, phát triển tài sản, hình thành tài sản trong tương lai, chủ sở hữu tài sản có các nghĩa vụ phát sinh (nợ tiền cơng, tiền xây dựng, tiền vật tư, …) đối với bên thứ ba (đã đầu tư tiếp tiền của, công sức, …) để tạo dựng nên tài sản này. Do vậy, khi XLTSTC hình thành trong tương lai, cần có quy định bảo vệ ưu tiên thanh tốn bảo đảm quyền lợi hợp pháp, ngay tình của người thứ ba đã tạo dựng nên tài sản đó.