Cho đến nay hầu hết các nước trên thế giới đều phân loại tài sản theo luật cổ La mã, tức là phân thành “Bất động sản” và “Động sản”. Như vậy bất động sản không chỉ là đất đai, của cải trong lòng đất mà còn là tất cả những gì được tạo ra do sức lao động của con người gắn liền với đất đai như các cơng trình xây dựng, cây cối... Đối với nước ta cũng tiếp cận với cách đặt vấn đề như vậy, nên Bộ luật Dân sự đã quy định “Bất
động sản là các tài sản không di dời được, bao gồm: Đất đai, nhà ở, cơng trình xây dựng gắn liền với đất đai, kể cả các tài sản gắn liền với nhà ở, cơng trình xây dựng đó; các tài sản khác gắn liền với đất đai và các tài sản khác theo pháp luật quy định”.
Thị trường là phạm trù kinh tế tổng hợp gắn liền với quá trình sản xuất và lưu thơng hàng hố. Một thị trường phát triển phải có đủ 3 yếu tố: chủ thể, khách thể và giới trung gian. Thị trường bất động sản được hiểu là nơi mà người mua BĐS và người bán BĐS giao dịch với nhau. Người mua và người bán có thể ở cùng một địa điểm, có thể liên hệ thơng qua trung gian (người môi giới) hoặc thông qua phương tiện thơng tin liên lạc khác, thơng qua đó giá cả bất động sản được xác định.
Theo Hoàng Văn Cường (2006), thị trường BĐS có các vai trị sau: (1) Thị trường BĐS là một trong những thị trường quan trọng của nền kinh tế vì thị trường này liên quan trực tiếp tới một lượng tài sản cực lớn cả về quy mơ, tính chất cũng như giá trị trong nền kinh tế quốc dân; (2) Thị trường BĐS phát triển góp phần huy động nguồn vốn nội tại; (3) Phát triển và quản lý tốt thị trường BĐS, đặc biệt là thị trường quyền sử dụng đất là điều kiện quan trọng để sử dụng có hiệu quả tài sản quý giá thuộc sở hữu toàn dân mà Nhà nước là đại diện chủ sở hữu; (4) Phát triển và quản lý tốt thị trường BĐS sẽ góp phần kích thích sản xuất phát triển, tăng nguồn thu cho ngân sách và (5) Phát triển và quản lý có hiệu quả thị trường BĐS sẽ đáp ứng nhu cầu bức xúc ngày càng gia tăng về nhà ở cho nhân dân từ đô thị đến nông thôn.
Nhà ở là hàng hóa tiêu dùng và do vậy tất yếu chịu sự chi phối của quy luật thị trường. Thị trường nhà ở là một bộ phận của Thị trường BĐS, nơi diễn ra việc mua, bán hàng hoá là nhà ở. Trong đó, người mua và người bán trao đổi hàng hoá với nhau theo giá cả được hình thành dưới tác động của các quy luật thị trường và sự điều tiết của nhà nước (Nguyễn Thị Tuyết Như, 2009). Thị trường nhà ở đô thị được hình thành và phát triển trong nền KTTT với 5 đặc điểm cơ bản sau đây:
Thứ nhất, thị trường nhà ở mang tính chất khơng tập trung, trải rộng trên tất
cả các vùng của đất nước. Thị trường nhà ở tương đối phân tán theo vùng, phản ánh tính đặc thù của địa phương với quy mơ và trình độ khác nhau.
Thứ hai, thị trường nhà ở là một dạng thị trường khơng hồn hảo do sự không
đồng nhất về thông tin và các yếu tố cấu thành thị trường.
Thứ ba, tổng cung đất ở cho tất cả các ý định và mục tiêu là cố định, mặc dù
việc cải tạo đất có thể gia tăng cung cận biên trong tổng cung. Cung về đất khơng cố định cho từng mục đích sử dụng cụ thể, nhưng tổng cung đất là cố định và việc hạn chế bằng việc kiểm sốt quy hoạch có ảnh hưởng lớn đến giới hạn cung đất bổ sung cho những mục đích sử dụng cụ thể.
Thứ tư, thị trường nhà ở Việt Nam nói chung mang đặc điểm sở hữu tồn dân.
Nói một cách cụ thể, căn cứ vào Hiến pháp, đất đai nói chung thuộc sở hữu tồn dân, do vậy nhà ở với tư cách là một hàng hóa đặc biệt cũng có đặc điểm sở hữu toàn dân.
Thứ năm, trong điều kiện thiếu hụt về thông tin, thị trường nhà ở dễ phát sinh
thị trường ảo, hành vi đầu cơ thao túng thị trường.