Theo Nguyễn Thị Tuyết Như (2009), cung thị trường nhà ở là tồn bộ lượng hàng hóa nhà ở sẵn sàng đưa ra thị trường để giao dịch tại một thời điểm với một mức giá nhất định.
Nguồn: Nguyễn Thị Tuyết Như (2009)
Hình 2.11: Cung và dịch chuyển đường cung nhà ở
Để các nguồn nhà ở trở thành nguồn cung trên thị trường cần có sự hội tụ các điều kiện sau: (1) Quỹ nhà ở hiện có phải đạt được các tiêu chuẩn và yêu cầu của thị
P O Q P O Q S1 S2 O Q P S1 S2
trường hiện thời; (2) Người chủ sở hữu quỹ nhà ở khơng có mục đích để sử dụng cho nhu cầu tiêu dùng của mình mà có nhu cầu bán; (3) Giá cả để thực hiện quyền chuyển giao tài sản phải phù hợp với giá mặt bằng chung và (4) Phải có thị trường nhà ở xuất hiện và quỹ nhà đó tham gia vào giao dịch trên thị trường và được thừa nhận.
Cung về nhà ở được coi là tăng lên khi lượng cung về nó tăng ở mỗi mức giá hiện hành. Trong trường hợp ngược lại, tại mỗi mức giá hiện hành của nhà ở, lượng cung đều giảm, ta nói: Cung về nhà ở giảm xuống. Trường hợp đầu, đường cung dịch chuyển sang phải. Trong trường hợp sau, đường cung dịch chuyển sang trái.
Nguồn: UN-Habitat (2015)
Hình 2.12: Các yếu tố làm dịch chuyển đường cung
Kenny (2003) cho rằng, ẩn sau mỗi đường cung là chi phí sản xuất để tạo ra nhà ở tại mỗi điểm sản lượng. Khi quyết định sản xuất thêm hay bớt một đơn vị nhà ở, doanh nghiệp phải so sánh chi phí phát sinh thêm với khoản tiền có thể thu thêm nhờ bán hàng. Vì thế, ở mỗi mức giá nhà ở đã biết, khi chi phí sản xuất có liên quan hạ xuống, doanh nghiệp có khuynh hướng gia tăng lượng cung. Lúc này cung sẽ tăng và đường cung dịch chuyển sang phải. Khi chi phí sản xuất tăng lên, cung sẽ giảm và đường cung dịch chuyển sang trái. Tóm lại, sự dịch chuyển của đường cung nhà ở có nguyên nhân từ những thay đổi từ chi phí sản xuất. Tất cả những yếu tố làm thay đổi chi phí sản xuất đều làm dịch chuyển đường cung (Hình 2.12)
Trình độ cơng nghệ, thay đổi về công nghệ, kỹ thuật sản xuất ln tác động
mạnh đến chi phí sản xuất nhà ở. Các nhà xây dựng ln tìm cách cải tiến cách thức sản xuất, chế tạo ra những công cụ sản xuất mới cho năng suất cao hơn, sử dụng
Cung nhà ở
Trình độ cơng nghệ
Giá các yếu tố đầu vào (K, L..)
Giá kỳ vọng
Cơ sở hạ tầng đô thị cơ bản và hệ thống dịch vụ đô thị Giá cả hàng hố có liên quan Chính sách của nhà nước
những phương pháp sản xuất tiên tiến hơn, tạo ra nhiều vật liệu mới có nhiều tính năng và cơng dụng ưu việt hơn so với những gì có sẵn. Mục đích cụ thể khi ứng dụng cơng nghệ mới trong xây dựng là giảm giá thành xây dựng, tăng chất lượng cơng trình và tiến độ thi cơng đưa cơng trình vào sử dụng trong thời gian sớm nhất. Nhờ tiến bộ cơng nghệ mà chi phí sản xuất (CPSX) hàng hoá nhà ở hạ xuống, trong trường hợp này, tiến bộ cơng nghệ là nguồn gốc chính của sự gia tăng nguồn cung nhà ở. Đường cung có xu hướng dịch chuyển xuống dưới và sang bên phải (Sims, 2007).
Giá cả các yếu tố đầu vào, theo Hilber và Vermeulen (2012), sự thay đổi của
CPSX nhà ở gắn liền với những biến động của giá cả các yếu tố đầu vào. Khi giá máy móc, thiết bị, nhân công, nguyên vật liệu v.v.. tăng lên, trong điều kiện các yếu tố khác giữ nguyên, CPSX đơn vị nhà ở sẽ tăng, đường cung về nhà ở sẽ dịch chuyển lên trên và sang trái. Ngược lại, khi các đầu vào của quá trình sản xuất trở nên rẻ hơn, CPSX sẽ hạ, đường cung về nhà sẽ dịch chuyển xuống dưới và sang phải.
Giá cả các hàng hố có liên quan, dự án phát triển đất ở và dự án xây dựng
nhà ở tạo ra những hàng hố đất ở và nhà ở mang tính cạnh tranh nhau trong việc sử dụng nguồn lực cố định là đất, vốn và lao động. Trong trường hợp này, nếu người sản xuất sử dụng nhiều nguồn lực hơn cho việc sản xuất sản phẩm đất ở thì cũng có nghĩa là họ sử dụng ít nguồn lực hơn cho việc xây dựng hàng hố nhà ở. Vì thế, khi giá cả hàng hố là đất ở tăng lên, theo quy luật, lượng cung về đất ở tăng lên. Các nguồn lực dành cho chúng cũng tăng lên. Hậu quả là phần nguồn lực còn lại dành cho việc xây dựng hàng hoá nhà ở giảm và cung về nó sẽ giảm. Đường cung nhà ở sẽ dịch chuyển sang trái và lên trên. Điều này cũng tương tự trong trường hợp các nhà xây dựng quyết định xây dựng các loại sản phẩm nhà ở khác nhau (nhà biệt thự, nhà phố hay các căn hộ chung cư) trong các dự án xây dựng nhà ở (Quigley và Redfearn, 1997).
Giá kỳ vọng của nhà ở, những kỳ vọng của con người trong tương lai thường
ảnh hưởng đến các quyết định hiện tại của họ. Khi ra quyết định cung ứng hàng hoá nhà ở, người sản xuất đã có một hình dung nhất định về mức giá trong tương lai - đó là mức giá kỳ vọng. Khi mức giá kỳ vọng thay đổi, họ cũng sẽ thay đổi mức sản lượng cung ứng tại từng mức giá hiện tại của hàng hoá. Chẳng hạn, khi những người sản xuất
hàng hoá nhà ở tin rằng giá của nhà ở sẽ tăng lên trong tương lai, nếu các điều kiện khác không thay đổi, họ sẽ có xu hướng sản xuất và cung ứng hàng hoá tương đối "Cầm chừng" trong hiện tại. Cung hiện tại về hàng hố nhà ở sẽ có xu hướng giảm hay đường cung hàng hoá sẽ dịch chuyển sang trái và lên phía trên (Pryce, 1999).
Chính sách của nhà nước, theo Baloi (2001), nhóm yếu tố liên quan đến chính
trị là một trong 7 nhóm yếu tố tác động đến chi phí của dự án phát triển nhà ở, cụ thể bao gồm các yếu tố tình hình chính trị khơng ổn định, bản chất hệ thống chính trị, thay đổi giá nhân cơng cơ sở, thay đổi cơ chế và chính sách, đình cơng, những ràng buộc khi sử dụng lao động, thay đổi chính sách thuế, ảnh hưởng của các cơ quan chức năng, mối quan hệ Nhà nước và các cơ quan chức năng.
Nghiên cứu của Phua (2004) cũng đề cập đến mức độ quan liêu thủ tục hành chính của các cơ quan chức năng và sự ổn định của tình hình chính trị sở tại trong các yếu tố tác động đến sự thành công của dự án xây dựng nhà ở. Chính sách của nhà nước có ảnh hưởng đến CPSX của doanh nghiệp. Bằng chính sách của mình, nhà nước có thể điều chỉnh hành vi và tác động đến các điều kiện sản xuất của doanh nghiệp. Khi doanh nghiệp tiến hành sản xuất trong môi trường dễ dàng hay thuận lợi, CPSX hạ và cung về hàng hố tăng. Ngược lại, những quy định chính sách khiến cho các q trình sản xuất trở nên tốn kém hơn, ít thuận lợi hơn, CPSX của các doanh nghiệp sẽ tăng và cung về hàng hoá sẽ giảm.
Chính sách trợ cấp của nhà nước đối với xây dựng nhà ở ảnh hưởng đến CPSX trong ngành xây dựng theo hướng ngược lại với thuế. Khi việc sản xuất hàng hoá nhà ở được trợ cấp, CPSX của các doanh nghiệp giảm xuống. Trong trường hợp này, cung về hàng hoá nhà ở sẽ tăng và đường cung về nhà ở sẽ dịch chuyển sang phải và xuống dưới. Việc giảm trợ cấp, ngược lại, sẽ làm cung hàng hoá giảm và đường cung hàng hoá sẽ dịch chuyển sang trái và lên trên (Sims, 2007).
Ngồi chính sách thuế và trợ cấp, các quy định khác của nhà nước về tiêu chuẩn môi trường, tiêu chuẩn an tồn sản xuất và tiêu dùng, thơng tin sản phẩm v.v... đều ảnh hưởng đến CPSX của doanh nghiệp. Về nguyên tắc, nếu các quy định điều tiết sản xuất của nhà nước càng mang tính khắt khe, những khoản chi phí mà doanh
nghiệp bỏ ra để đáp ứng càng lớn. Khi đó, CPSX của doanh nghiệp càng tăng và cung về hàng hoá sẽ giảm. Trái lại, việc nới lỏng các quy định điều tiết sẽ giảm CPSX đối với doanh nghiệp. Lúc này, cung về hàng hoá sẽ tăng lên (Peng và Wheaton, 1994).
Cơ sở hạ tầng đô thị cơ bản và hệ thống dịch vụ đơ thị, cịn được gọi là kết
cấu hạ tầng là hệ thống các cơng trình xây dựng làm nền tảng cho mọi hoạt động của đô thị (Somerville, 1999). Cơ sở hạ tầng đô thị bao gồm hai hệ thống: Hệ thống hạ
tầng kỹ thuật bao gồm: Hệ thống các cơng trình giao thơng, thơng tin liên lạc, cung
cấp năng lượng, chiếu sáng cơng cộng, cấp nước, thốt nước, xử lý chất thải và các cơng trình khác. Hệ thống hạ tầng xã hội bao gồm: Các cơng trình y tế, văn hóa, giáo dục, thể thao, thương mại, dịch vụ công cộng, cây xanh, công viên, mặt nước v.v...
Hệ thống dịch vụ đô thị, bao gồm tất cả các hoạt động quản lý, bảo trì và khai
thác hệ thống hạ tầng kỹ thuật và hạ tầng xã hội gọi là các hoạt động dịch vụ đô thị (UN-habitat, 2015). Theo định nghĩa này, hệ thống dịch vụ đô thị bao gồm 2 phân hệ:
Các hoạt động dịch vụ kỹ thuật đô thị chuyên quản lý, bảo trì và khai thác hệ thống
hạ tầng kỹ thuật đô thị. Các hoạt động này do các cơng ty hay các tổ chức cơng ích đảm trách. Đây là các công ty độc quyền tự nhiên hay các đơn vị sự nghiệp hoạt động dưới sự quản lý của chính quyền. Các hoạt động dịch vụ xã hội bao gồm các hoạt
động trong lĩnh vực y tế, giáo dục, thể dục thể thao, an tồn cứu hộ, văn hóa, thương mại, dịch vụ....Dịch vụ là những hàng hóa đặc biệt mang nặng thuộc tính xã hội, do đó được Nhà nước quản lý chặt chẽ.
Cơ sở hạ tầng là lực lượng vật chất nền tảng của đơ thị, tất cả các cơng trình, các hoạt động kinh tế, văn hóa và đời sống ở đơ thị đều tồn tại và phát triển trên nền tảng này. CSHT kỹ thuật với đặc điểm cố định và kinh phí đầu tư lớn cịn được coi là bộ xương của đô thị. Giá trị của CSHT kỹ thuật chiếm đến ½ tổng giá trị các cơng trình đơ thị. Quản lý đầu tư phát triển CSHT đô thị là một trong ba chức năng cơ bản và cũng là một trong bốn giải pháp hàng đầu của chính quyền đơ thị (Phạm Hùng và Đồn Hùng Nam, 2011).
Những vấn đề cơ bản về chính sách CSHT và dịch vụ đơ thị cần quan tâm, đó là: (1) Quy hoạch và đất đai; (2) Phát triển đơ thị bằng dự án và chương trình lớn; (3)
Quản lý và khai thác CSHT hiệu quả; (4) Phát huy vai trò của cộng đồng và (5) Nâng cao hiệu lực quản lý nhà nước hệ thống hạ tầng đô thị.