Cung-cầu nhà ở có thể được nghiên cứu ở hai cấp độ: Kinh tế vĩ mô và kinh tế vi mô. Nghiên cứu kinh tế vĩ mô thường sử dụng dữ liệu chuỗi thời gian để phân tích, trong khi các nghiên cứu vi mô thường dựa vào dữ liệu chéo để phân tích (Rydell, 1982; Mayo, 1993). Nguyên lý cơ bản trong kinh tế học cho rằng sự thay đổi trên thị trường dựa trên nền tảng của thị trường cạnh tranh và giá cả hàng hóa được hình thành từ trạng thái cân bằng giữ cung và cầu đối với một hàng hóa cụ thể (Smith, 1976; Gans, 2003), lý thuyết này được thể hiện qua phương trình:
P = f(Q , Q ) (2.9)d s
Trong đó: P là giá cả của một hàng hóa cụ thể, Qd và Qs là số lượng cầu và cung của hàng hóa đó. Tương tự, trong thị trường nhà ở giá nhà ở được hình thành từ trạng thái cân bằng giữa cầu và cung về nhà ở.
Khi phân tích thị trường một loại hàng hóa, các nhà kinh tế ln sử dụng hàm cung và hàm cầu để biểu diễn sự phụ thuộc của lượng cung và lượng cầu của hàng hóa vào giá của hàng hóa đó. Trong lĩnh vực nhà ở, các phương trình biểu diễn cung và cầu của nhà ở xác định như dưới đây:
0 1 2 3 0 1 2 3 (2.10) (2.11) d s d s Q a a P a INC a POP u Q b b P b K b L v Q Q = + + + + = + + + + = (2.12)
Với QD là lượng cầu nhà ở, QS là lượng cung nhà ở, P là giá, INC là thu nhập, POP là quy mô dân số, và u và v là các số hạng nhiễu ngẫu nhiên. Phương trình (2.10) thể hiện quan hệ cầu, trong đó lượng cầu có quan hệ với giá, thu nhập và qui mơ thị trường. Phương trình (2.11) chỉ rõ lượng cung là hàm của giá (P), vốn (K) và lao động (L). Mặc dù những biến khác ví dụ như việc làm, máy móc sử dụng, đất ... là những yếu tố quan trọng đối với lượng cầu và cung nhà ở, nhưng để đơn giản trong giải thích ta khơng đưa chúng vào trong mơ hình. Phương trình (2.10) và (2.11) được biết đến như là những phương trình hành vi (Bởi vì chúng được xác định bởi hành vi của các tác nhân kinh tế). Lý thuyết kinh tế cơ bản cho chúng ta biết sự cân bằng của giá và lượng bán ra được xác định bởi sự cân bằng giữa lượng cung và cầu. Do vậy, phương trình (2.12) là điều kiện cân bằng mà nó xác định mức giá và lượng bán ra.
Do giá và lượng được xác định một cách đồng thời, nên chúng đều là những biến nội sinh. Cần lưu ý rằng giá tác động lên lượng và ngược lại. Điều này được biết đến như hiện tượng phản hồi, là một đặc tính thơng thường giữa những mơ hình. Thu nhập và dân số, vốn và lao động không được xác định bởi mơ hình đặc trưng nhưng chúng được coi là ngoại sinh, và do vậy chúng là những biến ngoại sinh. Trong Phương trình (2.10) và (2.11), giá là biến giải thích nhưng lại khơng phải là một biến ngoại sinh. Mặc dù mơ hình được đặc trưng bằng ba phương trình, cho nên bằng cách đặt Qd = Qs = Q, ta có thể giảm mơ hình xuống cịn một đặc trưng hai-phương trình. Mơ hình do đó chỉ cịn hai phương trình với hai biến nội sinh (P và Q) và năm biến ngoại sinh (một số hạng hằng số, thu nhập, dân số, vốn và lao động).