Các nghiên cứu thực nghiệm về nhà ở xây dựng mới bắt đầu từ những năm 1960. Những nghiên cứu đầu tiên tập trung vào việc nghiên cứu độ co dãn cung (Supply elasticity) về nhà ở dựa trên mơ hình sản xuất dạng rút gọn. Kỹ thuật rút gọn mơ hình thực nghiệm được sử dụng trước đây là dạng mơ hình hồi quy giản đơn trong đó giá nhà ở là một hàm số của hai nhóm biến nhân tố của cung và cầu về nhà ở.
1960 s 2000 2000 1990 Mơ hình dạng rút gọn Không gian đô thị Nhà ở và các chính sách Đầu tư nhà ở Muth (1960) Follain (1979) ) Stover (1986) ) Poterba (1984) Rydell (1982) Poteban (1989) Kenny (2003) Blackley (1999)
Topel & Rosen (1986) 2010 Montgomery (1992) DiPasquale & Wheaton 1994 Pryce (1999)
Mayer & Somervill (2000b) Malpezzi & McLennan (2001)
Grimes & Aitken (2010)
Peng & Wheaton (1994) Mayo & Sheppard (1996) Mayer & Somervill (2000a) Bramley & Leishman (2005)
Fingleton (2007) Wulff (2011)
Nhà ở cho thuê, nâng cấp
Mơ hình tăng trưởng ngoại sinh Mơ hình tăng trưởng nội sinh
0 1 2 3 1 (2.5) (2.6) D h S o h D S Q P Y D Q P Q Q = + + + = + = (2.7)
Trong đó QD là logarit của mức cầu nhà ở, QS là logarit mức cung nhà ở, Ph là logarit của giá nhà ở, Y là logarit của thu nhập và D là logarit của dân số.
Dạng rút gọn của mơ hình có dạng 0 0 2 3 1 1 1 1 1 1 h P Y D − = + + − − − . Hay mơ
hình rút gọn dạng ngẫu nhiên Ph = + 0 1Y+3D+ và độ co giãn cung nhà ở tính bằng cơng thức 2 1 1 1
= + trong đó γ1 là độ co giãn của giá nhà ở theo thu nhập, α1
là độ co giãn của cầu theo giá và α2là độ co giãn của cầu nhà ở theo thu nhập.
Để rõ hơn về các nghiên cứu về cung nhà ở xây dựng mới, cần định nghĩa rõ hai khái niệm quan trọng: Nhà ở khởi công (Housing start) và độ co giãn của cung theo giá (Price elasticity of supply). Nhà ở khởi công là một trong 12 chỉ số kinh tế có tính dự báo được thiết lập bởi bộ thương mại Hoa Kỳ, theo định nghĩa của Cục điều tra dân số Hoa Kỳ, nhà ở khởi công là tổng số nhà ở mới của các hộ gia đình đã được khởi cơng xây dựng trong một thời kỳ nhất định. Số liệu thu thập của nhà ở khởi công được chia thành ba loại: Nhà ở một gia đình, nhà phố hoặc căn hộ nhỏ và căn hộ trong các chung cư, mỗi đơn vị căn hộ được xem là một đơn vị nhà ở khởi công.
Độ co giãn của cung theo giá: Là thước đo tính phản ứng của lượng cung một hàng hố trước những thay đổi của giá. Được tính bằng phần trăm thay đổi lượng cung chia cho phần trăm thay đổi của giá (Stiglitz, 1994). Trong kinh tế học, độ co giãn của cung theo giá thường được ký hiệu là Es. Nếu Es = 0 thể hiện loại hàng hóa có cung khơng co giãn, nếu 0 < Es < 1 thể hiện loại hàng hóa đang quan sát có giá co giãn ít; nếu Es = 1, cho thấy cung co giãn 1 đơn vị hay co giãn lý thuyết và nếu Es > 1, cho thấy rằng hàng hóa có độ co giãn về giá.
Một trong các nghiên cứu đầu tiên sử dụng mơ hình rút gọn, đưa ra bởi Muth (1960), khi nghiên cứu mối quan hệ giữa giá của nhà ở với số lượng nhà ở xây dựng mới trên nước Mỹ trong những năm 1960, sử dụng nguồn số liệu quốc gia theo thời gian. Kết quả nghiên cứu chỉ ra: Khơng có sự tương quan giữa giá của nhà ở với số
lượng nhà ở được xây dựng. Kết quả nghiên cứu này trái ngược với lý thuyết kinh tế rằng số lượng nhà ở xây dựng mới nhạy cảm với sự thay đổi của giá nhà ở trong nghiên cứu của Quiley (1999). Follain (1979) đã áp dụng mơ hình của Muth (1960) kiểm tra độ co giãn về giá của cung nhà ở xây dựng mới trong dài hạn với số liệu mới của những năm 1970. Kết quả tương tự với những tìm kiếm của Muth (1960). Do vậy, Follain (1979) cho rằng số lượng nhà ở mới xây dựng khơng có độ co dãn về giá. Tuy nhiên, khơng thể hồn tồn chắc chắn đưa ra kết luận dựa trên hai nghiên cứu này, rằng số lượng nhà ở xây dựng mới khơng có quan hệ với giá của nhà ở như của Muth (1960) và Follain (1995) khi hai người sử dụng nguồn số liệu của quốc gia theo thời gian; nguồn số liệu này có nhiều vấn đề về sai số (Aggregation bias). Để giải quyết vấn đề này, một mơ hình hồi quy sử dụng nguồn số liệu không gian của 61 vùng đô thị do Stover (1986) thực hiện. Kết quả của nghiên cứu này cho thấy, số lượng nhà ở xây dựng mới có mối quan hệ có ý nghĩa với giá cả của nhà ở.
Cùng với các nghiên cứu của Muth (1960), Follain (1979) và Stover (1986) một số nghiên cứu thực nghiệm dựa trên mơ hình dạng rút gọn thời kỳ những năm 1970 và 1980 đã đóng góp thêm về lý luận và thực tiễn vào lĩnh vực cung nhà ở xây dựng mới trong đó có lĩnh vực thị trường nhà ở cho thuê. Nghiên cứu của Deleeuw và Ekanem (1971) đã đưa ra một phương trình dạng rút gọn giải thích sự thay đổi của chỉ số giá thuê nhà ở trên 39 khu vực đô thị của Mỹ, dựa trên số liệu của Cục thống kê lao động. Kết quả nghiên cứu cho thấy độ co giãn về giá nhà ở cho thuê nằm trong khoảng từ 0,3 đến 0,7.
Trong những năm 1980, có nhiều nghiên cứu cố gắng đưa ra cách tiếp cận sáng tạo với các mơ hình cung nhà ở mới một cách trực tiếp. Các nghiên cứu sử dụng cách tiếp cận này tập trung nhiều hơn vào chi phí xây dựng, trong đó số lượng nhà ở xây dựng mới được ước lượng trực tiếp từ một hàm của giá và các chi phí nhân tố. Lý thuyết nền cho những nghiên cứu thuộc loại này bắt nguồn từ lý thuyết về đầu tư và không gian đô thị. Sự khác biệt lớn nhất giữa lý thuyết dựa trên đầu tư và lý thuyết về không gian đơ thị là có và khơng xem đất như là một yếu tố đầu vào trong xây dựng nhà ở.