Trong thập niên 1980, các nhà kinh tế đã ghi nhận các vấn đề đi kèm với mơ hình Solow như: Các nước nghèo đã không tăng trưởng nhanh hơn các nước giàu;
Những khác biệt trong suất sinh lợi trên vốn khơng lớn như mơ hình dự báo; Vốn khơng chảy vào thế giới đang phát triển để tận dụng suất sinh lợi lớn theo như dự báo của Solow và sau này là Mankiw, Romer và Weil (Lucas, 1988). Họ thấy rằng các nước đầu tư thu nhập quốc gia với tỉ lệ lớn hơn vào vốn vật chất và con người sẽ không chỉ đạt được thu nhập ở trạng thái dừng cao hơn như trong mơ hình Solow, mà cịn tiếp tục tăng trưởng nhanh hơn. Điều này có nghĩa là tốc độ tăng trưởng dài hạn là nội sinh đối với mơ hình, nói cách khác, tốc độ tăng trưởng khơng đơn thuần là hình ảnh phản chiếu của các yếu tố bên ngoài như tăng trưởng lực lượng lao động và tốc độ thay đổi cơng nghệ tồn cầu. Ý nghĩa dễ nhận thấy trong các mơ hình tăng trưởng nội sinh là: Tốc độ tăng trưởng dài hạn có thể phụ thuộc vào hành động của chính phủ.
Thực tế đã cho thấy, chính sách của nhà nước có nhiều ảnh hưởng tới cả cung và cầu thị trường nhà ở (Reed, 2001). Từ những năm 1990, một số nghiên cứu thực nghiệm ngồi các yếu tố về chi phí đã mở rộng nghiên cứu thêm sự ảnh hưởng của các chính sách hoặc sự thay đổi quy định của chính quyền địa phương lên cung nhà ở. Các nghiên cứu phát triển nhà ở dựa trên mơ hình tăng trưởng nội sinh bao gồm: Nhà ở với chính sách về đất, nhà ở với khả năng chi trả, nhà ở với chính sách thuế và Nhà ở với các quy định về mơi trường pháp lý
Nhà ở và chính sách về đất
Các nghiên cứu thực nghiệm về sự ảnh hưởng các chính sách của nhà nước tới cung nhà ở cho thấy chính sách về đất đai là một nhân tố ảnh hưởng quan trọng. Peng và Wheaton (1994) đưa hệ mơ hình đa phương trình, nghiên cứu ảnh hưởng trong ngắn hạn của chính sách đất ở tới giá và cung nhà ở mới tại thị trường nhà ở Hồng kơng. Mơ hình nghiên cứu sử dụng dãy số liệu thời gian về giá nhà ở, quỹ nhà ở, số lượng nhà ở hoàn thành và đất ở từ năm 1965 đến 1990. Kết quả nghiên cứu cho thấy: Sự hạn chế của chính phủ trong việc cung cấp nguồn đất xây dựng các khu nhà ở định cư là nguyên nhân làm cho giá nhà ở tăng cao. Cũng theo nghiên cứu của Peng và Wheaton (1994), tác giả cho rằng sự thiếu hụt về đất ở sẽ khơng cịn là ngun nhân dẫn đến hạn chế nguồn cung và làm tăng giá nhà nếu chính phủ Hồng Kơng cho phép linh hoạt trong mật độ xây dựng các khu nhà ở trong tương lai.
Nghiên cứu thực nghiệm được công bố bởi Mayo và Sheppard (1996), cũng có đóng góp vào hệ thống lý luận về ảnh hưởng của hạn chế đất ở đối với cung nhà ở tại ba quốc gia Malaysia, Thailand và Korea. Nghiên cứu này chọn cách tiếp cận của Follain (1979) khi sử dụng mơ hình dạng rút gọn dựa trên các biến số giá nhà ở, thu nhập hộ gia đình, giá xây dựng nhà ở và giá của hàng hóa có liên quan. Kết quả nghiên cứu cho thấy độ co giãn về giá của cung nhà ở tại Malaysia và Korea nằm trong khoảng từ -0,18 tới 0,44 và từ -0,2 tới 0,4 khi ước lượng bằng phương pháp bình phương nhỏ nhất (OLS) hay từ -0,32 tới 0,16 và từ -0,32 tới 0,17 với phương pháp tự hối quy nhỏ nhất (ARCH). Tuy nhiên, tại Thailand, độ co giãn về cung nhà ở theo giá rất cao từ 3,26 tới 7,31 theo phương pháp bình phương nhỏ nhất (OLS) và từ 4,25 đến 9,32 theo phương pháp tự tương quan (ARCH). Do vậy, có thể kết luận rằng những quốc gia có nhiều hạn chế trong hệ thống phát triển đất ở, cung nhà ở có độ co giãn về giá thấp, đặc biệt tại Malaysia, quốc gia có độ co giãn cung nhà ở theo giá giảm đột ngột đã xảy ra sau thời kỳ những chính sách hạn chế được thực hiện (Mayo và Sheppard, 1996). Hơn nữa, sự điều hành nền kinh tế của chính phủ có thể thay đổi cấu trúc của cung nhà ở và dẫn đến giảm giá nhà.
Cùng mục đích nghiên cứu tương tự như của Peng và Wheaton (1994), Mayo và Sheppard (1996) nghiên cứu ảnh hưởng của các quy định về sử dụng đất ở đối với cung nhà ở, nghiên cứu của Mayer và Somerville (2000a) dựa trên lý thuyết khung cho rằng ảnh hưởng của cung nhà ở thay đổi khác nhau tùy thuộc vào từng loại quy định. Nghiên cứu bắt đầu từ việc phân loại các quy định như là: Minh bạch về chi phí tăng thêm, tính khơng chắc chắn hay bị trễ trong q trình thực hiện, sau đó nghiên cứu xây dựng mơ hình hồi quy sử dụng số liệu phần trăm thay đổi về giá nhà ở theo quý, trung bình số lượng nhà ở xây dựng mới theo quý, số tháng chờ phê duyệt, cách thức quản trị và chi phí sử dụng đất của 44 khu độ thị tại Mỹ trong thời kỳ từ 1985 đến 1996. Kết quả nghiên cứu cho thấy, quy định hạn chế về sử dụng đất làm hạn chế mức độ trong xây dựng nhà ở, tại các khu dân cư ở Mỹ nơi có nhiều quy định về sử dụng đất thì số lượng nhà ở mới khởi cơng sẽ ít hơn 45% so với những khu vực có ít quy định hơn trong việc sử dụng đất. Hơn nữa, hệ số co giãn của cung nhà ở trên thị trường ít có quy định nằm trong khoảng từ 15% đến 18%, trong khi, tại các vùng có
nhiều quy định về sử dụng đất là 14% đến 20%. Mayer và Somerville (2000a) cho rằng rất khó đo lượng sự ảnh hưởng của chi phí phát triển lên cung nhà ở, tuy nhiên, những quy định hạn chế phát triển đất ở hay kéo dài qúa trình phát triển có ảnh hưởng có ý nghĩa tới cung nhà ở tại 44 khu đô thị trên nước Mỹ.
Năm 2005, Bramley và Leishman (2005) đưa ra mơ hình đo lường sự ảnh hưởng của hệ thống kế hoạch sử dụng đất của nước Anh tới cung nhà ở trong thị trường nhà ở, đã phát hiện sự khác biệt trong phản ứng của cung nhà ở giữa các thị trường "Cao" và "Thấp'" về nhu cầu nhà ở. Các mơ phỏng dựa trên mơ hình đã được sử dụng trong nghiên cứu để xác định tác động của các chính sách sử dụng đất tại các khu vực khác nhau trên thị trường nhà ở. Các ước tính của mơ hình cho thấy, điều kiện đơ thị có tác động nghịch chiều với giá tại phân đoạn cầu thấp hơn so với phân đoạn có nhu cầu cao. Hơn nữa, xây dựng nhà ở mới tại khu vực tư nhân đã thu hút nhiều dân nhập cư hơn so với khu vực trung gian, làm giảm giá nhiều hơn trong phân đoạn nhu cầu thấp so với phân đoạn có nhu cầu cao. Ngồi ra, khí hậu, điều kiện đơ thị, sản lượng nhà ở mới xây dựng và tình hình nhập cư có ảnh hưởng nhiều hơn trong phân đoạn cầu thấp so với phân đoạn có nhu cầu cao. Các mơ phỏng trong mơ hình đã chỉ ra rằng một sự gia tăng 39% nguồn cung nhà ở sẽ làm giảm 1,1% giá nhà và các chính sách của địa phương có thể làm giảm nguồn cung nhà ở trong phân đoạn nhu cầu thấp sẽ gây ra 10% tăng giá nhà. Từ kết quả nghiên cứu tổng thể, Bramley và Leishman (2005) kết luận rằng: Sản lượng nhà ở phản ứng nhạy hơn so với giá nhà đối với các thay đổi về chính quy hoạch sử dụng đất, do đó cả hai chính sách cung và cầu (ví dụ như kinh tế, lao động, đất đai và nhà ở xã hội) cần được xem xét để cân bằng thị trường nhà ở các khu vực khác nhau của Vương quốc Anh.
Nhà ở và chính sách nhà ở giá rẻ
Chính sách nhà ở giá rẻ là một lĩnh vực quan trọng đối với kinh tế nhà ở kể từ khi lạm phát gia tăng nhanh của giá nhà trên toàn thế giới (Liu và Liu, 2010). Là một thành phần quan trọng của thị trường nhà ở, phía cung của thị trường nhà ở là mục tiêu của các chính sách liên quan đến khả năng mua nhà ở với giá rẻ. Dựa trên mối quan hệ tương quan này, nghiên cứu thực nghiệm của Fingleton (2007) đã đưa ra hai
mơ hình kinh tế để đánh giá tác động tiềm năng của các chính sách về nhà ở giá rẻ liên quan đến tăng nguồn cung nhà ở trong khu vực Đông Nam nước Anh.
Trong nghiên cứu này, nhà ở giá rẻ được đo bằng giá nhà và mức lương, trước hết một mơ hình về giá nhà ở là một hàm số của cung và cầu về nhà ở được ước tính bằng phương pháp bình phương nhỏ nhất (OLS) và bình phương tối thiểu 2 giai đoạn (TSLS), mơ hình sử dụng các dữ liệu về giá bán nhà trung bình năm 2001, mức lương và việc làm tại địa phương và các vùng xa, diện tích hộ gia đình, số lượng các hộ gia đình sở hữu (tổng quỹ nhà ở), mức độ giáo dục và khoảng cách các khu dân cư so với London. Các bằng chứng thực nghiệm cho thấy, giá nhà tại phía Đơng Nam nước Anh tăng đáng kể do việc tăng lương và số lượng việc làm trong khu vực; Tuy nhiên, giá nhà ở đã được hạ xuống do sự tăng trưởng của quỹ nhà ở trong thời gian quan sát. Ngoài ra, nghiên cứu cũng cho thấy giá nhà tăng lên đáng kể trong những khu vực có mức độ giáo dục tốt hơn, nơi có nhiều khơng gian hơn (CSHT tốt hơn) cho mỗi hộ gia đình và khoảng cách đến London là ngắn hơn. Sau khi ước lượng mơ hình giá nhà ở, Fingleton (2007) giới thiệu các mơ hình khác có liên quan, cụ thể là mơ hình tiền lương, nghiên cứu mối quan hệ giữa chi phí về lao động và kết quả đầu ra xây dựng nhà ở. Bằng phương pháp ước lượng thích hợp tối đa (ML), kết quả nghiên cứu cho thấy độ co giãn của cung nhà ở theo lao động là 1 và tốc độ tăng quỹ nhà ở theo tiền lương là 2,8%. Căn cứ vào kết quả nghiên cứu, việc mở rộng nguồn cung nhà ở sẽ dẫn đến sự bùng nổ trong việc làm, làm tăng nhu cầu nhà ở và sau đó sẽ làm giá nhà ở tăng lên. Do vậy, chính sách nhà ở giá rẻ theo chủ trương của Vương quốc Anh nhằm tăng nguồn cung nhà ở sẽ có thể gây ra một tình huống tồi tệ hơn so với trước (Fingleton, 2007).
Nhà ở giá rẻ là một chủ đề hấp dẫn kết hợp với các nền tảng khác nhau. Berry (2003) đã nghiên cứu chương trình nhà ở giá rẻ trong bối cảnh nước Úc và chỉ ra rằng khả năng chi trả nhà ở đã giảm tại Úc trong thập kỷ qua, mặc dù nền kinh tế tăng trưởng bền vững. Theo đánh giá của Berry (2003), việc cung cấp không đủ nhà ở giá rẻ trên thị trường cho thuê đối với các hộ gia đình có thu nhập thấp là yếu tố quyết định quan trọng làm giảm khả năng mua nhà trên toàn nước Úc. Một nghiên cứu được tiến hành bởi Wulff (2011) khẳng định rằng: Sự giảm sút trong khả năng chi trả nhà ở tại Úc là do tình trạng thiếu nhà ở giá rẻ cho thuê. Như là một hệ quả, cả Berry
(2003) và Wulff (2011) đều lập luận và cho rằng việc thu hút đầu tư tư nhân nhiều hơn vào thị trường nhà ở là một giải pháp mang lại nhiều hứa hẹn.
Nhà ở và chính sách thuế
Ngồi các chính sách về đất đai và khả năng chi trả nhà ở, ảnh hưởng của chính sách thuế là một lĩnh vực quan tâm của các nhà nghiên cứu, trong các nghiên cứu cung nhà ở, thuế là một phần quan trọng trong chi phí sản xuất kinh doanh và các giao dịch về nhà ở. Baer (1975), Bourassa (1995) và Bourassa và Grigsby (2000) cho rằng thuế là một địn bẩy tài chính tiêu cực đối với nhà ở do tác động đáng kể của nó tới chi phí. Các nhà kinh tế cho rằng thuế là nguyên nhân làm cho quỹ nhà ở bị nhỏ đi so với môi trường không bị đánh thuế. Do vậy, đã có một số nghiên cứu thực nghiệm được thực hiện nghiên cứu tác động của thuế tài sản đối với cung nhà ở. Nghiên cứu của Anderson (1999), trong những năm 1990, đánh giá tác động của việc chuyển đổi thuế tài sản từ một tỷ lệ (thuế suất về đất và nhà như nhau) sang thuế tài sản hai tỷ lệ (thuế suất của đất cao hơn thuế suất của nhà) đối với cung nhà ở theo lý thuyết không gian đơ thị. Các mơ hình thực nghiệm cho thấy việc thực hiện thuế tài sản theo hai tỷ lệ sẽ làm tăng thời gian và cường độ vốn cho phát triển đất đơ thị cho mục đích cư trú. Tuy nhiên, do thiếu thông tin về mối quan hệ giữa thời gian phát triển và cường độ về vốn trong mơ hình lợi nhuận của nhà đầu tư, do vậy khơng thể đưa ra kết luận chính xác có hay không tác động của thuế bất động sản lên nguồn cung về nhà ở (Anderson, 1999). Nghiên cứu thực nghiệm gần đây nhất về ảnh hưởng của thuế tài sản lên nguồn cung nhà ở là mơ hình của Green (2005) khi ước tính độ co giãn của cung về nhà ở tại 45 khu vực đô thị ở Mỹ. Nghiên cứu bắt nguồn từ mơ hình xây dựng nhà ở của Mayer và Somerville (2000b) và thêm vào các biến thuế tài sản và thu nhập. Các ước tính trong nghiên cứu chia thành hai giai đoạn: Giai đoạn đầu tiên là hồi quy theo thời gian dựa trên mơ hình xây dựng khu dân cư đã được điều chỉnh tìm độ co giãn về cung nhà ở của 45 đô thị của Mỹ giai đoạn 1979-1996, tiếp đến là phân tích hồi quy theo khơng gian, trong đó, độ co giãn cung thu được ở giai đoạn đầu đã được xem là biến phụ thuộc. Kết quả hồi quy đầu tiên cho thấy độ co giãn về cung nhà ở lớn hơn không ( > 0) trong 43 của 45 thành phố, trong đó có 14 thành phố có độ co giãn là hơn 10 và 12 thành phố có độ co giãn nhỏ hơn 3. Trong phần kết luận, tác giả cho rằng các khu vực đô thị có nhiều quy định về chính sách
thuế có độ co giãn về cung nhà ở thấp hơn các khu vực khác (Green, 2005). Từ kết quả của phương trình hồi quy thứ hai, có thể đưa ra kết luận: Mơi trường pháp lý là một trong những yếu tố quyết định đến độ co giãn của cung nhà ở.
Nhà ở và các quy định về môi trường pháp lý
Theo Green (2005), mơi trường pháp lý có tác động tới độ co giãn của nguồn cung nhà ở. Vì vậy, khơng giống như các nghiên cứu cụ thể các chính sách về đất đai, khả năng chi trả thuế, Glaser (2005a) đã nghiên cứu tác động những thay đổi mơi trường pháp lý tồn nước Mỹ trong lĩnh vực nhà ở. Một mơ hình về chấp thuận đầu tư do tác động về thủ tục pháp lý của địa phương và các chi phí ẩn được đưa bởi Glaser (2005a). Phát hiện tổng thể cho thấy những quy định khắt khe của chính quyền địa phương đã hạn chế sự gia tăng nguồn cung nhà ở và dẫn đến giá nhà cao hơn ở trạng thái cân bằng. Cũng trong thời gian này, Glaser (2005b) đã tiến hành một nghiên cứu đối với thị trường nhà ở tại Manhattan, New York City dựa trên cơ sở nghiên cứu của Glaser (2005a). Kết quả thực nghiệm cho thấy môi trường pháp lý đã hạn chế tăng cung nhà ở Manhattan cũng như đối với phần lớn các thị trường nhà ở khác trên khắp nước Mỹ. Glaser (2005a) cho rằng sự gia tăng về nhu cầu nhà ở đã không làm cho số lượng nhà ở được xây dựng nhiều hơn nhưng lại làm cho giá nhà ở tăng cao hơn. Trong thực tế, một phần nghiên cứu của Green (2005) tương tự với Glaser (2005a; 2005b) cùng đưa ra kết luận là môi trường pháp lý về cơ bản ảnh hưởng tới cung nhà ở trên toàn nước Mỹ.
Nhà cho thuê, nâng cấp và di chuyển chỗ ở
Nhà ở là tài sản có đặc tính lâu bền, do vậy, nguồn cung nhà ở không chỉ là số lượng nhà ở xây dựng mới mà còn bao gồm các căn hộ được mở rộng thêm, do chuyển