1.3. Nội dung công tác đăng ký cấp Giấy chứng nhận theo pháp luật hiện hành
1.3.2. Nội dung công tác cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất,
nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất
1.3.2.1. Khái niệm về Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất
Theo Luật Đất đai, Luật Nhà ở hiện hành thì “Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở là Giấy chứng nhận do cơ quan Nhà nƣớc có thẩm quyền cấp cho ngƣời có quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở, tài sản khác gắn liền với đất theo một mẫu thống nhất để bảo hộ quyền và lợi ích hợp pháp của ngƣời sử dụng đất, ngƣời sở hữu nhà ở, tài sản khác gắn liền với đất” [19].
Kể từ ngày 10 tháng 12 năm 2009 (ngày Nghị định số 88/2009/NĐ-CP của chính phủ có hiệu lực thi hành) thì tất cả các quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và quyền sở hữu các tài sản khác gắn liền với đất đƣợc Nhà nƣớc cấp vào chung
một Giấy chứng nhận và thống nhất trong cả nƣớc và có tên là Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất.
1.3.2.2. Khái niệm về cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất
Theo Luật Đất đai, Luật Nhà ở hiện hành thì “cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở là việc Nhà nƣớc công nhận quyền sử dụng đất đối với ngƣời đang sử dụng đất ổn định, Nhà nƣớc công nhận quyền sở hữu nhà ở cho ngƣời có quyền sở hữu nhà ở”.
1.3.2.3. Mục đích của việc cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất
- Để ngƣời sử dụng đất, ngƣời sở hữu nhà ở có căn cứ pháp lý trực tiếp thực hiện quyền và nghĩa vụ của ngƣời sử dụng đất, ngƣời sở hữu nhà ở theo quy định của Pháp luật.
- Xác lập căn cứ pháp lý đầy đủ để Nhà nƣớc bảo hộ quyền sử dụng hợp pháp của ngƣời sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở hợp pháp của ngƣời sở hữu nhà ở cũng nhƣ thực hiện các chức năng quản lý của mình đối với đất đai, nhà ở.
- Xây dựng cơ sở dữ liệu địa chính, dữ liệu đất đai, hệ thống thông tin địa chính và hệ thống địa chính (Tài nguyên và Môi trƣờng) điện tử, trong mơ hình Chính phủ điện tử.
- Làm lành mạnh hóa thị trƣờng bất động sản, trong đó có thị trƣờng quyền sử dụng đất, thị trƣờng nhà ở; Thúc đẩy nền kinh tế thị trƣờng có sự quản lý của Nhà nƣớc theo định hƣớng xã hội chủ nghĩa phát triển.
1.3.2.4. Yêu cầu của việc cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất
- Đối với Nhà nƣớc: Cấp đúng thẩm quyền, đúng pháp luật, kịp thời, nhanh chóng, chính xác và ghi đầy đủ những điều ràng buộc của ngƣời sử dụng đất, ngƣời sở hữu nhà ở. Đảm bảo dân chủ, công bằng, công khai, minh bạch.
- Đối với ngƣời sử dụng đất và ngƣời sở hữu nhà ở: Xuất trình đầy đủ tất cả các Giấy tờ nhà, đất và các Giấy tờ liên quan, kê khai đầy đủ, nộp đầy đủ nghĩa vụ tài chính theo thơng báo của cơ quan thuế. Coi việc làm thủ tục đề nghị cấp Giấy chứng
- Đối với các cơ quan hữu quan: Phúc đáp nhanh chóng, đầy đủ và kịp thời thông tin phục vụ việc cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở theo yêu cầu của cơ quan Tài ngun và Mơi trƣờng có thẩm quyền.
1.3.2.5. Nguyên tắc cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất
Theo Điều 98 Luật Đất đai năm 2013, có 5 nguyên tắc cấp giấy chứng nhận: + Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất đƣợc cấp theo từng thửa đất. Trƣờng hợp ngƣời sử dụng đất đang sử dụng nhiều thửa đất nông nghiệp tại cùng một xã, phƣờng, thị trấn mà có yêu cầu thì đƣợc cấp một Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất chung cho các thửa đất đó.
+ Thửa đất có nhiều ngƣời chung quyền sử dụng đất, nhiều ngƣời sở hữu chung nhà ở, tài sản khác gắn liền với đất thì Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất phải ghi đầy đủ tên của những ngƣời có chung quyền sử dụng đất, ngƣời sở hữu chung nhà ở, tài sản khác gắn liền với đất và cấp cho mỗi ngƣời 01 Giấy chứng nhận; trƣờng hợp các chủ sử dụng, chủ sở hữu có u cầu thì cấp chung một Giấy chứng nhận và trao cho ngƣời đại diện.
+ Ngƣời sử dụng đất, chủ sở hữu nhà ở, tài sản khác gắn liền với đất đƣợc nhận Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất sau khi đã hồn thành nghĩa vụ tài chính theo quy định của pháp luật.
Trƣờng hợp ngƣời sử dụng đất, chủ sở hữu nhà ở, tài sản khác gắn liền với đất không thuộc đối tƣợng phải thực hiện nghĩa vụ tài chính hoặc đƣợc miễn, đƣợc ghi nợ nghĩa vụ tài chính và trƣờng hợp thuê đất trả tiền thuê đất hàng năm thì đƣợc nhận Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất ngay sau khi cơ quan có thẩm quyền cấp.
+ Trƣờng hợp quyền sử dụng đất hoặc quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất hoặc quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất là tài sản chung của vợ và chồng thì phải ghi cả họ, tên vợ và họ, tên chồng vào Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất, trừ trƣờng hợp vợ và chồng có thỏa thuận ghi tên một ngƣời.
Trƣờng hợp quyền sử dụng đất hoặc quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất hoặc quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất là tài sản chung của vợ và chồng mà Giấy chứng nhận đã cấp chỉ ghi họ, tên của vợ hoặc chồng thì đƣợc cấp đổi sang Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất để ghi cả họ, tên vợ và họ, tên chồng nếu có yêu cầu.
+ Trƣờng hợp có sự chênh lệch diện tích giữa số liệu đo đạc thực tế với số liệu ghi trên giấy tờ quy định tại Điều 100 của Luật này hoặc Giấy chứng nhận đã cấp mà ranh giới thửa đất đang sử dụng không thay đổi so với ranh giới thửa đất tại thời điểm có giấy tờ về quyền sử dụng đất, khơng có tranh chấp với những ngƣời sử dụng đất liền kề thì khi cấp hoặc cấp đổi Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất diện tích đất đƣợc xác định theo số liệu đo đạc thực tế. Ngƣời sử dụng đất không phải nộp tiền sử dụng đất đối với phần diện tích chênh lệch nhiều hơn nếu có.
Trƣờng hợp đo đạc lại mà ranh giới thửa đất có thay đổi so với ranh giới thửa đất tại thời điểm có giấy tờ về quyền sử dụng đất và diện tích đất đo đạc thực tế nhiều hơn diện tích ghi trên giấy tờ về quyền sử dụng đất thì phần diện tích chênh lệch nhiều hơn (nếu có) đƣợc xem xét cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất theo quy định tại Điều 99 của Luật này.
Ngoài ra, Giấy chứng nhận đƣợc cấp cho ngƣời đề nghị cấp Giấy sau khi đã hoàn thành nghĩa vụ tài chính liên quan đến cấp Giấy chứng nhận, trừ trƣờng hợp không phải nộp hoặc đƣợc miễn hoặc đƣợc ghi nợ theo quy định của pháp luật; trƣờng hợp Nhà nƣớc cho thuê đất thì Giấy chứng nhận đƣợc cấp sau khi ngƣời sử dụng đất đã ký hợp đồng thuê đất và đã thực hiện nghĩa vụ tài chính theo hợp đồng đã ký.
1.3.2.6. Nội dung Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất
Các loại Giấy chứng nhận đã cấp trong giai đoạn này
- Trƣớc tháng 11/2004, tồn tại cả 3 mẫu Giấy chứng nhận Quyền sử dụng đất hợp pháp do 3 cơ quan khác nhau chịu trách nhiệm phát hành và tổ chức thực hiện
“Sổ trắng” đƣợc cấp theo quy định tại Nghị định 02-CP của Hội đồng Chính
phủ ngày 4/1/1979 và Pháp lệnh nhà ở của Hội đồng nhà nƣớc ngày 26/3/1991.
“Sổ đỏ”: Giấy chứng nhận Quyền sử dụng đất, quy định tại Nghị định 64-CP
của Chính phủ ngày 27/9/1993 và Thơng tƣ số 346/1998/TT-TCĐC của Tổng cục địa chính ngày 16/3/1998.
“Sổ hồng”: Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở và quyền sử dụng đất ở,
quy định tại Nghị định 60-CP của Chính phủ ngày 5/7/1994.
- Theo Quyết định số 24/2004/QĐ-BTNMT ngày 01/11/2004 ban hành quy định về Giấy chứng nhận Quyền sử dụng đất thì mẫu Giấy chứng nhận này cũng có màu đỏ.
- Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở, quyền sở hữu cơng trình xây dựng do Bộ Xây dựng phát hành theo Nghị định 95/2005/NĐ-CP ngày 15/7/2005 của Chính phủ.
- Giấy chứng nhận Quyền sử dụng đất do Bộ Tài nguyên và Môi trƣờng phát hành theo Quyết định số 08/2006/QĐ-BTNMT ngày 21/07/2006.
- Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất ra đời theo Nghị định 88/2009/NĐ-CP của Chính phủ ngày 19 tháng 10 năm 2009 và Thông tƣ 17/TT-BTNMT của Bộ Tài nguyên và Môi trƣờng ngày 21/10/2009.
Giấy chứng nhận gồm những nội dung chính sau:
* Quốc hiệu, Quốc huy, tên của Giấy chứng nhận “Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất”;
* Ngƣời sử dụng đất, chủ sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất; * Thửa đất, nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất;
* Sơ đồ thửa đất, nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất; * Những thay đổi sau khi cấp Giấy chứng nhận
Hình 1.2. Mẫu Giấy chứng nhận (trang 1 và trang 4)
1.3.2.7. Căn cứ pháp lý để cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất
* Quy định về chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở gồm: Luật Đất đai năm 2013, Luật Nhà ở năm 2014, Nghị định số 43/2014/NĐ-CP và số 99/2015/NĐ-CP của Chính phủ, Thơng tƣ số 23/2014/TT-BTNMT ngày 19/5/2014 của Bộ Tài nguyên và Môi trƣờng,
Theo các quy định nêu trên, thì ngƣời sử dụng đất và ngƣời sở hữu nhà ở đƣợc chứng nhận đầy đủ các quyền hay một trong các quyền nếu đủ điều kiện, nhƣ:
+ Chỉ chứng nhận quyền sử dụng đất.
+ Chứng nhận cả quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất
Về hình thức sử dụng đất thì có sử dụng chung, sử dụng riêng, hình thức sở hữu nhà ở thì có sở hữu riêng, sở hữu chung, sở hữu hỗn hợp. Sau đây xin đề cập đến trƣờng hợp ngƣời sử dụng đất ở đồng thời là ngƣời sở hữu nhà ở và là sử dụng riêng - sở hữu riêng, chiếm đại đa số trong các hộ gia đình, cá nhân.
* Hồ sơ và trình tự, thủ tục cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở.
+ Nơi nộp hồ sơ và trao Giấy chứng nhận.
- Ngƣời sử dụng đất, chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất là tổ chức trong nƣớc, cơ sở tơn giáo, tổ chức nƣớc ngồi, cá nhân nƣớc ngồi, ngƣời Việt Nam định cƣ ở nƣớc ngoài thực hiện dự án đầu tƣ; ngƣời nhận chuyển nhƣợng quyền sử dụng đất và quyền sở hữu nhà ở của tổ chức đầu tƣ xây dựng nhà ở để bán, thì nộp hồ sơ và nhận Giấy chứng nhận tại Văn phòng đăng ký đất đai thuộc Sở Tài nguyên và Môi trƣờng:
- Ngƣời sử dụng đất, chủ sở hữu nhà ở là hộ gia đình, cá nhân, ngƣời Việt Nam định cƣ ở nƣớc ngoài đƣợc sở hữu nhà ở, gắn liền với quyền sử dụng đất ở tại Việt Nam, cộng đồng dân cƣ: Nộp hồ sơ và nhận Giấy chứng nhận tại Chi nhánh Văn phòng đăng ký đất đai các quận, huyện, thị xã hoặc Ủy ban nhân dân cấp xã,
(trừ trường hợp người nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất và quyền sở hữu nhà ở, của tổ chức đầu tư xây dựng để bán).
- Trƣờng hợp ngƣời sử dụng đất, chủ sở nhà ở ủy quyền cho ngƣời khác nộp hồ sơ đề nghị cấp Giấy chứng nhận hoặc nhận Giấy chứng nhận thì phải có văn bản ủy quyền theo quy định của pháp luật.
* Hồ sơ và trình tự, thủ tục cấp Giấy chứng nhận đối với trƣờng hợp ngƣời sử dụng đất đồng thời là chủ sở hữu nhà ở.
+ Ngƣời đề nghị cấp Giấy chứng nhận nộp một (01) bộ hồ sơ gồm có: - Đơn đăng ký, cấp Giấy chứng nhận (theo mẫu);
- Một trong các loại Giấy tờ về quyền sử dụng đất quy định tại Điều 100 Luật Đất đai năm 2013, Điều 18 Nghị định số 43/2014/NĐ-CP của Chính phủ, Điều 15 Thơng tƣ số 02/2015/TT-BTNMT của Bộ Tài ngun và Mơi trƣờng (nếu có);
- Giấy tờ về quyền sở hữu nhà ở theo quy định tại Điều 31, 32 Nghị định số 43/2014/NĐ-CP của Chính phủ (Nếu có nhà ở và có yêu cầu chứng nhận quyền sở hữu);
- Bản sao các Giấy tờ liên quan đến việc thực hiện nghĩa vụ tài chính theo quy định của pháp luật (nếu có);
- Sơ đồ nhà ở trừ trƣờng hợp trong Giấy tờ đã có sơ đồ nhà ở.
+ Trình tự giải quyết: thực hiện theo Điều 70 Nghị định số 43/2014/NĐ-CP của Chính phủ.
* Hồ sơ và trình tự, thủ tục cấp đổi Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất.
+ Việc cấp đổi Giấy chứng nhận đã cấp trong trƣờng hợp Giấy chứng nhận bị ố, nhòe, rách, hƣ hỏng hoặc do đo đạc lại đƣợc thực hiện nhƣ sau:
+ Ngƣời có nhu cầu cấp đổi Giấy chứng nhận nộp đơn đề nghị cấp đổi giấy chứng nhận kèm theo giấy chứng nhận đã cấp tại Chi nhánh văn phòng đăng ký đất đai.
+ Chi nhánh văn phịng đăng ký đất đai có trách nhiệm kiểm tra, thẩm định hồ sơ; nếu hồ sơ đủ điều kiện, in giấy chứng nhận, dự thảo Tờ trình, Quyết định và gửi hồ sơ đến Sở Tài nguyên và Môi trƣờng để cấp Giấy chứng nhận; trao Giấy chứng nhận cho ngƣời đề nghị cấp đổi Giấy chứng nhận.
- Trƣờng hợp cấp đổi Giấy chứng nhận đã cấp theo quy định nêu trên mà có yêu cầu bổ sung chứng nhận quyền sở hữu nhà ở thì nộp đơn đề nghị cấp đổi Giấy và Giấy chứng nhận đã cấp cùng với hồ sơ chứng nhận quyền sở hữu nhà ở để giải quyết theo quy định tại Điều 85 Nghị định số 43/2014/NĐ-CP của Chính phủ.
- Trƣờng hợp ngƣời sử dụng đất đã đƣợc cấp Giấy chứng nhận theo quy định của Nghị định số 88/2009/NĐ-CP mà có yêu cầu xác nhận bổ sung quyền sở hữu nhà ở vào Giấy chứng nhận đã cấp thì nộp đơn đề nghị và Giấy chứng nhận đã cấp cùng với hồ sơ chứng nhận quyền sở hữu nhà ở để giải quyết theo quy định tại tại Điều 85 Nghị định số 43/2014/NĐ-CP của Chính phủ.