ký đất đai, cấp giấy chứng nhận tại khu vực nghiên cứu giai đoạn 2014 - tháng 12/2017
2.4.1. Những ưu điểm
- Về chủ trƣơng đƣờng lối, chính sách, pháp luật của việc đăng ký, cấp Giấy chứng nhận, đã cơ bản đầy đủ từ hệ thống các văn bản Luật, Nghị định, văn bản quy phạm pháp luật của các Bộ, UBND tỉnh Long An, các Sở, ngành chức năng để thực hiện cấp Giấy chứng nhận đƣợc ban hành có hệ thống, hƣớng dẫn chi tiết rõ ràng, thuận lợi cho quá trình triển khai thực hiện đặc biệt là hệ thống Luật và văn bản hƣớng dẫn thi hành Luật Đất đai năm 2013.
- Về tổ chức bộ máy: Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất huyện Đức Hoà đƣợc tổ chức lại thành Chi nhánh Văn phịng đăng ký đất đai huyện Đức Hồ trực thuộc Sở Tài nguyên và Môi trƣờng tỉnh Long An, có con dấu riêng.
- Về tài chính của bộ máy dịch vụ công: Lƣơng của các cán bộ viên chức trong biên chế Nhà nƣớc do ngân sách Nhà nƣớc chi trả. Tiền công của cán bộ hợp đồng, các khoản chi phí cho cơng tác đăng ký, cấp Giấy chứng nhận (nhƣ: Giấy tờ, mực in, photo tài liệu, sổ sách, văn bản hành chính, phơi Giấy chứng nhận, ...) do Văn phòng đăng ký đất đai huyện cân đối, chi trả từ nguồn thu phí dịch vụ cơng, phí, lệ phí cấp Giấy chứng nhận, thẩm định hồ sơ đƣợc trích lại.
- Về công tác tuyên truyền: Đài phát thanh, Mặt trận Tổ quốc, Đoàn thanh niên cộng sản Hồ Chí Minh rất tích cực phổ biến tuyên truyền các chế độ, chính sách, hồ sơ, trình tự, thủ tục trong cơng tác đăng ký, cấp Giấy chứng nhận. Qua đó làm cho ngƣời dân hiểu rõ quyền lợi và nghĩa vụ của ngƣời sử dụng đất, ngƣời sở hữu nhà ở khi đƣợc đăng ký và cấp Giấy chứng nhận, làm cho số lƣợng các thửa đất đƣợc đăng ký, cấp Giấy chứng nhận tăng thêm.
- Về cải cách hành chính: Ủy ban nhân dân huyện Đức Hồ đã đƣa cơng tác đăng ký đất đai, xử lý tồn tại và cấp Giấy chứng nhận là một trong những nhiệm vụ trọng tâm của các cấp uỷ, chính quyền và cần đƣợc cải cách hành chính, đơn giản hóa thủ tục hành chính, tạo điều kiện thuận lợi cho cơng dân trong quá trình thực hiện. Đã thành lập Bộ phận tiếp nhận và trả kết quả hành chính theo cơ chế “một
cửa”, trong đó có thủ tục đăng ký và cấp Giấy chứng nhận tiếp nhận tại trụ sở của Chi nhánh văn phòng đăng ký đất đai. Cán bộ của Chi nhánh văn phòng đăng ký đất đai tiếp nhận hồ sơ và viết Giấy biên nhận hồ sơ đăng ký và cấp Giấy chứng nhận, sau đó luân chuyển đến lãnh đạo giao cho cán bộ của Văn phòng đăng ký thẩm định, giảm đƣợc thời gian luân chuyển hồ sơ từ bộ phận ”một cửa” của UBND huyện đến văn phòng đăng ký nộp hồ sơ đăng ký và cấp Giấy chứng nhận. Tạo điều kiện để hồ sơ, trình tự, thủ tục đăng ký và cấp Giấy chứng nhận đƣợc công khai, công bằng, dân chủ, với mọi tầng lớp nhân dân.
- Về trình độ đội ngũ cán bộ làm cơng tác đăng ký và cấp Giấy chứng nhận, hầu hết các các bộ rất vững vàng trong khâu thẩm định hồ sơ và cấp GCN.
- Về công tác chỉ đạo: Huyện ủy, Ủy ban nhân dân huyện Đức Hồ ln ln quan tâm, chỉ đạo công tác đăng ký và cấp Giấy chứng nhận, hàng tháng lãnh đạo Ủy ban nhân dân huyện tổ chức hội nghị nghe các ngành chức năng báo cáo kết quả thực hiện về công tác đăng ký và cấp Giấy chứng nhận để kịp thời tháo gỡ những khó khăn vƣớng mắc trong quá trình triển khai thực hiện, thƣờng xuyên tuyên truyền sâu rộng trong nhân dân, chỉ đạo các xã, thị trấn hoàn thiện hồ sơ đúng thời gian, đúng pháp luật.
2.4.2. Những khó khăn
Bên cạnh những thuận lợi nêu trên thì cơng tác đăng ký và cấp Giấy chứng nhận trên địa bàn Huyện còn gặp nhiều khó khăn, vƣớng mắc, đó là.
- Một số quy định pháp luật trong các văn bản quy phạm pháp luật đang có hiệu lực thi hành quy định chƣa rõ ràng, gây khó khăn cho việc áp dụng, thực hiện ở địa phƣơng nhƣ: Một trong 15 nội dung quản lý Nhà nƣớc về đất đai đã đƣợc quy định trong Luật đất đai 2013 là Đăng ký đất đai, lập và quản lý hồ sơ địa chính, cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất. Nhƣng trong các văn bản hƣớng dẫn dƣới Luật hiện hành chƣa quy định rõ hồ sơ, trình tự, thủ tục đăng ký đất đai mà lồng vào hồ sơ, trình tự, thủ tục cấp Giấy chứng nhận (nhƣ Nghị định 43/2014/NĐ-CP, Thông tƣ 23/2014/TT-BTNMT, Thông tƣ 24/2014/TT-BTNMT). Trong khi đó các văn bản hiện hành các tiêu đề vẫn đề các mẫu biểu hồ sơ phục vụ cho công tác đăng ký ban đầu, nhƣng mẫu biểu
không rõ thủ tục đăng ký. Về chủ trƣơng đƣờng lối vẫn nêu phải phấn đấu đăng ký đất đai đạt 100% cho ngƣời sử dụng đất, ngƣời sở hữu nhà ở. Đến khâu nào là hết quá trình đăng ký cũng chƣa quy định, và kết quả đăng ký Nhà nƣớc thể hiện ở đâu, ngƣời dân có quyền lợi gì khi thực hiện xong đăng ký đất đai, thì chƣa đƣợc quy định rõ ràng. Đề tài luận văn cho rằng khâu đăng ký kết thúc khi Văn phòng đăng ký đất đai thẩm định hồ sơ và kết luận hồ sơ đủ điều kiện đăng ký và trao Giấy xác nhận đăng ký đất đai cho ngƣời sử dụng đất. Việc đăng ký đất đai giúp Nhà nƣớc nắm chắc, quản chặt quỹ đất, quỹ nhà ở.
- Do lịch sử công tác quản lý, sử dụng đất đai để lại, thực tế tại các xã, thị trấn trên địa bàn huyện tồn tại nhiều dạng giao đất trái thẩm quyền do ấp, xóm, xã, hợp tác xã nơng nghiệp, hội ngƣời cao tuổi thôn giao đất từ thời điểm trƣớc ngày 01/7/2014 nhƣ: cho mƣợn đất, cho thuê đất lâu dài với mục đích đất ở nhƣng có thu tiền một lần ngang giá hoặc cao hơn giá đất nhà nƣớc qui định cùng thời điểm hoặc trƣờng hợp ngƣời sử dụng đất lấn chiếm đất nhƣng đã nộp tiền để đƣợc sử dụng đất vào ngân sách nhà nƣớc cũng nhƣ trƣờng hợp đổi đất lấy cơng trình nay đủ điều kiện để xem xét đăng ký đất đai, cấp giấy chứng nhận, nhƣng việc xác định nghĩa vụ tài chính cho ngƣời sử dụng đất trong các trƣờng hợp này gặp rất nhiều khó khăn do hệ thống văn bản hƣớng dẫn thu tiền sử dụng đất khơng có qui định cụ thể cho các trƣờng hợp này, không đƣợc đối trừ số tiền mà ngƣời dân đã nộp nhƣ trên, nếu căn đúng qui định về việc thực hiện nghĩa vụ tài chính cho các trƣờng hợp này tại Thơng tƣ số 76/2014/TT-BTC 16/6/2014 của Bộ Tài chính hƣớng dẫn một số điều của Nghị định số 45/2014/NĐ-CP ngày 15/5/2014 của Chính phủ quy định về thu tiền sử dụng đất thì ngƣời sử dụng đất vẫn phải nộp 100% tiền sử dụng đất gây bức xúc trong nhân dân.
- Do tồn tại những quan hệ ràng buộc, phụ thuộc vào một số hoạt động của một số đợn vị khác nhƣ cơ quan thuế, cơ quan Tài nguyên và Môi trƣờng nên văn phịng đăng ký đất đai khơng chủ động giải quyết dứt điểm các cơng việc do mình đảm trách theo mơ hình ”một cửa”, nhiều hồ sơ quá hạn, chậm, muộn thời gian hẹn trả kết quả, lỗi do các đơn vị khác nhƣng văn phòng đăng ký đất đai lại thƣờng xuyên phải trả lời thắc mắc, giải quyết khiếu nại của công dân.
- Sau khi Văn phòng đăng ký đất đai ”một cấp” đƣợc thành lập và đi vào hoạt động ổn định nhƣng chƣa đƣợc tự chủ về tài chính, nên trong thời gian đầu thực hiện còn gặp nhiều khó khăn, lúng túng trong cơng tác thu, chi, khơng khuyến khích đƣợc cán bộ tăng năng suất lao động trong việc thực hiện dịch vụ công nhằm tăng thu để đảm bảo tự trang trải hoạt động.
- Ngƣời sử dụng đất là đối tƣợng chịu tác động trực tiếp của cải cách hành chính. Qua mơ hình này, ngƣời dân nhận đƣợc sự hƣớng dẫn, giải thích tận tình. Tuy nhiên, do trình độ hiểu biết về pháp luật đất đai ngƣời dân không đều, một số nơi, chủ sử dụng chƣa nhiệt tình hợp tác với cán bộ chun mơn trong việc hồn thiện hồ sơ đăng ký, cấp Giấy chứng nhận.
- Chất lƣợng hồ sơ do cán bộ địa chính xã tham mƣu cho Ủy ban nhân dân cấp xã còn thấp. Đặc biệt là hồ sơ cấp Giấy chứng nhận lần đầu (còn gọi là cấp mới) khi chuyển về văn phòng đăng ký, số hồ sơ phải bổ sung, hoàn thiện đến 70% gây khó khăn cho cơng tác cập nhật, thơng báo thông tin cho công dân, nhiều chủ sử dụng đất phải đi lại nhiều lần để bổ sung hồ sơ, nếu không kịp thời gây bức xúc cho công dân.
- Việc nhiều xã, trình độ cán bộ chuyên môn yếu, cấp uỷ, chính quyền chƣa thực sự vào cuộc, nên hồ sơ gần nhƣ phải kiểm tra lại từ đầu, có phần hạn chế, dẫn đến việc tồn đọng hồ sơ, kéo theo sự trì trệ về tiến độ giải quyết là nguyên nhân cơ bản ảnh hƣởng đến tiến độ, hiệu quả hoạt động của văn phòng đăng ký đất đai.
CHƢƠNG 3. ĐỀ XUẤT GIẢI PHÁP NÂNG CAO HIỆU QUẢ ĐĂNG KÝ, CẤP GIẤY CHỨNG NHẬN QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT, QUYỀN SỞ HỮU
NHÀ Ở VÀ TÀI SẢN KHÁC GẮN LIỀN VỚI ĐẤT TRÊN ĐỊA BÀN HUYỆN ĐỨC HOÀ, TỈNH LONG AN
3.1. Cơ sở đề xuất giải pháp cho việc đăng ký cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất ở dụng đất ở
- Hệ thống văn bản pháp luật đã ban hành nhiều nhƣng chƣa đầy đủ, thiếu đồng bộ thậm chí cịn bất cập, ln thay đổi. Tồn tại nhiều loại giấy CNQSDĐ qua các thời kỳ đã tạo nên một hệ thống khơng thống nhất gây khó khăn trong cơng tác theo dõi và quản lý hồ sơ.
- Số lƣợng giấy CNQSDĐ đã cấp tƣơng đối nhiều theo nhiều loại giấy chứng nhận khác nhau nhƣng việc bố trí cán bộ theo dõi, cập nhật không đƣợc xuyên suốt nên công tác đăng ký đất đai chƣa đƣợc quản lý chặt chẽ, chƣa có số liệu thống nhất, chính xác về cơng tác đăng ký đất đai nhất là đăng ký ban đầu, bên cạnh đó cơng tác lƣu trữ hồ sơ về đất đai cịn gặp nhiều khó khăn, Văn phịng Đăng ký đất đai huyện chƣa có kho lƣu trữ hồ sơ về lĩnh vực đất đai, dẫn đến khơng ít khó khăn cho công tác tra cứu hồ sơ, cung cấp thơng tin địa chính.
- Kinh phí dành cho hoạt động của ngành quản lý đất đai thiếu nên không thể đầu tƣ nhiều cho công tác: lập quy hoạch sử dụng đất, đo vẽ cập nhật và chỉnh lý bản đồ địa chính, lập hệ thống hồ sơ địa chính… Hơn nữa do huyện chƣa đủ kinh phí chi trả cho các đơn vị đo đạc nên một số xã chƣa có bản đồ, hồ sơ địa chính gây rất nhiều khó khăn cho cơng tác đăng ký đất đai.
- Tổ chức bộ máy cơ quan quản lý đất đai chƣa đáp ứng đƣợc yêu cầu nhiệm vụ, Văn phòng đăng ký mới đƣợc thành lập nên trong q trình hoạt động cịn gặp nhiều khó khăn nhƣ: thiếu cán bộ chun mơn, chƣa xây dựng đƣợc đội ngũ chuyên sâu, thiếu thiết bị cần thiết cho hoạt động đăng ký đất đai,…
- Việc luân chuyển cán bộ địa chính cấp xã đã làm ảnh hƣởng đến chất lƣợng công tác: hƣớng dẫn thủ tục cho nhân dân không đầy đủ, công tác cải cách thủ tục hành chính chậm đổi mới; hơn nữa, cán bộ địa chính cấp xã cịn kiêm nhiệm thêm nhiều công tác nên đôi lúc phải tập trung nhân lực, thời gian vào các cơng việc sự
vụ, có tính cấp bách nhƣ cơng tác bồi thƣờng, giải phóng mặt bằng, giải quyết tranh chấp, khiếu nại về đất đai nên việc đăng ký đất đai chƣa đƣợc quan tâm đúng mức.
- Công tác tuyên truyền các quy định của pháp luật về đất đai và chủ trƣơng, chính sách của Nhà nƣớc về đăng ký đất đai cho nhân dân còn nhiều hạn chế, cách tuyên truyền phổ biến pháp luật đất đai không phù hợp dẫn đến ngƣời dân không nắm rõ quyền lợi của mình khi đăng ký cấp giấy CNQSD đất.
- Một trong những tiêu chuẩn để đăng ký quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất cũng nhƣ những đăng ký biến động về nhà ở và các cơng trình xây dựng phải có đầy đủ các giấy phép xây dựng. Tuy nhiên, hiện nay tỷ lệ nhà xây dựng không phép, sai phép là rất lớn gây khơng ít khó khăn cho cơng tác đăng ký đất đai.
- Nhiều địa phƣơng chƣa nhận thức đúng và đầy đủ về các quy định mới của pháp luật đất đai nên trong q trình thực hiện cịn lúng túng, e ngại dẫn đến việc thực hiện không đúng hoặc chậm trễ trong việc xét duyệt đăng ký biến động sử dụng đất, gây phiền hà, phức tạp, kéo dài thời gian. Công tác thẩm định, xét duyệt hồ sơ của các đơn vị cơ sở không chặt chẽ, nhiều hồ sơ, giấy tờ xác định nguồn gốc đất, thời điểm sử dụng đất có dấu hiệu tẩy xóa, sửa chữa.
- Hệ thống sổ mục kê, sổ địa chính, sổ theo dõi biến động chƣa đầy đủ. Hồ sơ địa chính bị thất lạc một phần hoặc thiếu xác nhận pháp lý, nhiều biến động về sử dụng đất chƣa đƣợc cập nhật hoặc đƣợc cập nhật thủ cơng trên bản đồ giấy nên độ chính xác chƣa cao. Khi thực hiện đăng ký đất đai phần lớn các trƣờng hợp không đƣợc ghi nhận vào sổ theo dõi ở cấp xã, thị trấn mà chỉ ghi lại trong sổ theo dõi cấp giấy CNQSDĐ ở cấp huyện (trƣờng hợp cấp mới). Công tác kiểm tra, đôn đốc, uốn nắn việc chỉnh lý, quản lý hồ sơ địa chính của phịng Tài ngun-Mơi trƣờng đối với văn phòng quyền sử dụng đất và với các UBND xã, thị trấn chƣa đƣợc quan tâm đúng mức. Các đăng ký biến động chỉ đƣợc chỉnh lý trên giấy chứng nhận mà chƣa đƣợc chỉnh lý vào hồ sơ địa chính.
- Chất lƣợng hồ sơ địa chính đã lập cịn hạn chế nhƣ chƣa ghi đầy đủ thơng tin thửa đất hoặc ghi không đúng quy định hoặc cịn nhiều sai sót, khơng thống nhất thông tin giữa các sổ bộ với giấy CNQSDĐ hoặc với bản đồ địa chính. Việc chỉnh lý hồ sơ địa chính chƣa đƣợc thực hiện kịp thời, khơng đầy đủ, thiếu đồng bộ ở các cấp.
Trên đây là những tồn tại, hạn chế cần phải khắc phục trong cơng tác đăng ký đất đai nói riêng và lĩnh vực quản lý đất đai nói chung của huyện Đức Hoà. Khi đất đai, nhà ở và tài sản gắn liền với đất trở thành một loại tài sản lớn, một loại hàng hóa giao dịch trên thị trƣờng thì việc cung cấp thơng tin về tình trạng pháp lý cũng nhƣ tình trạng biến động của đất đai là hết sức cần thiết. Nếu nhƣ công tác tổ chức đăng ký đất đai không tốt, sẽ làm ảnh hƣởng không nhỏ đến việc cung cấp cho ngƣời dân các thông tin về đất cũng nhƣ tài sản gắn liền với đất. Do đó cần có những biện pháp thật sự hữu hiệu nhằm nâng cao hiệu quả của công tác đăng ký đất đai
3.2. Đề xuất giải pháp nâng cao hiệu quả công tác cấp đăng ký, cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sử sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với nhận quyền sử dụng đất, quyền sử sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất trên địa bàn huyện Đức Hoà, tỉnh Long An
3.2.1. Giải pháp hồn thiện chính sách, pháp luật