1.3.2.7. Căn cứ pháp lý để cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất
* Quy định về chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở gồm: Luật Đất đai năm 2013, Luật Nhà ở năm 2014, Nghị định số 43/2014/NĐ-CP và số 99/2015/NĐ-CP của Chính phủ, Thơng tƣ số 23/2014/TT-BTNMT ngày 19/5/2014 của Bộ Tài nguyên và Môi trƣờng,
Theo các quy định nêu trên, thì ngƣời sử dụng đất và ngƣời sở hữu nhà ở đƣợc chứng nhận đầy đủ các quyền hay một trong các quyền nếu đủ điều kiện, nhƣ:
+ Chỉ chứng nhận quyền sử dụng đất.
+ Chứng nhận cả quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất
Về hình thức sử dụng đất thì có sử dụng chung, sử dụng riêng, hình thức sở hữu nhà ở thì có sở hữu riêng, sở hữu chung, sở hữu hỗn hợp. Sau đây xin đề cập đến trƣờng hợp ngƣời sử dụng đất ở đồng thời là ngƣời sở hữu nhà ở và là sử dụng riêng - sở hữu riêng, chiếm đại đa số trong các hộ gia đình, cá nhân.
* Hồ sơ và trình tự, thủ tục cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở.
+ Nơi nộp hồ sơ và trao Giấy chứng nhận.
- Ngƣời sử dụng đất, chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất là tổ chức trong nƣớc, cơ sở tơn giáo, tổ chức nƣớc ngồi, cá nhân nƣớc ngồi, ngƣời Việt Nam định cƣ ở nƣớc ngoài thực hiện dự án đầu tƣ; ngƣời nhận chuyển nhƣợng quyền sử dụng đất và quyền sở hữu nhà ở của tổ chức đầu tƣ xây dựng nhà ở để bán, thì nộp hồ sơ và nhận Giấy chứng nhận tại Văn phòng đăng ký đất đai thuộc Sở Tài nguyên và Môi trƣờng:
- Ngƣời sử dụng đất, chủ sở hữu nhà ở là hộ gia đình, cá nhân, ngƣời Việt Nam định cƣ ở nƣớc ngoài đƣợc sở hữu nhà ở, gắn liền với quyền sử dụng đất ở tại Việt Nam, cộng đồng dân cƣ: Nộp hồ sơ và nhận Giấy chứng nhận tại Chi nhánh Văn phòng đăng ký đất đai các quận, huyện, thị xã hoặc Ủy ban nhân dân cấp xã,
(trừ trường hợp người nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất và quyền sở hữu nhà ở, của tổ chức đầu tư xây dựng để bán).
- Trƣờng hợp ngƣời sử dụng đất, chủ sở nhà ở ủy quyền cho ngƣời khác nộp hồ sơ đề nghị cấp Giấy chứng nhận hoặc nhận Giấy chứng nhận thì phải có văn bản ủy quyền theo quy định của pháp luật.
* Hồ sơ và trình tự, thủ tục cấp Giấy chứng nhận đối với trƣờng hợp ngƣời sử dụng đất đồng thời là chủ sở hữu nhà ở.
+ Ngƣời đề nghị cấp Giấy chứng nhận nộp một (01) bộ hồ sơ gồm có: - Đơn đăng ký, cấp Giấy chứng nhận (theo mẫu);
- Một trong các loại Giấy tờ về quyền sử dụng đất quy định tại Điều 100 Luật Đất đai năm 2013, Điều 18 Nghị định số 43/2014/NĐ-CP của Chính phủ, Điều 15 Thơng tƣ số 02/2015/TT-BTNMT của Bộ Tài nguyên và Môi trƣờng (nếu có);
- Giấy tờ về quyền sở hữu nhà ở theo quy định tại Điều 31, 32 Nghị định số 43/2014/NĐ-CP của Chính phủ (Nếu có nhà ở và có yêu cầu chứng nhận quyền sở hữu);
- Bản sao các Giấy tờ liên quan đến việc thực hiện nghĩa vụ tài chính theo quy định của pháp luật (nếu có);
- Sơ đồ nhà ở trừ trƣờng hợp trong Giấy tờ đã có sơ đồ nhà ở.
+ Trình tự giải quyết: thực hiện theo Điều 70 Nghị định số 43/2014/NĐ-CP của Chính phủ.
* Hồ sơ và trình tự, thủ tục cấp đổi Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất.
+ Việc cấp đổi Giấy chứng nhận đã cấp trong trƣờng hợp Giấy chứng nhận bị ố, nhòe, rách, hƣ hỏng hoặc do đo đạc lại đƣợc thực hiện nhƣ sau:
+ Ngƣời có nhu cầu cấp đổi Giấy chứng nhận nộp đơn đề nghị cấp đổi giấy chứng nhận kèm theo giấy chứng nhận đã cấp tại Chi nhánh văn phòng đăng ký đất đai.
+ Chi nhánh văn phịng đăng ký đất đai có trách nhiệm kiểm tra, thẩm định hồ sơ; nếu hồ sơ đủ điều kiện, in giấy chứng nhận, dự thảo Tờ trình, Quyết định và gửi hồ sơ đến Sở Tài nguyên và Môi trƣờng để cấp Giấy chứng nhận; trao Giấy chứng nhận cho ngƣời đề nghị cấp đổi Giấy chứng nhận.
- Trƣờng hợp cấp đổi Giấy chứng nhận đã cấp theo quy định nêu trên mà có yêu cầu bổ sung chứng nhận quyền sở hữu nhà ở thì nộp đơn đề nghị cấp đổi Giấy và Giấy chứng nhận đã cấp cùng với hồ sơ chứng nhận quyền sở hữu nhà ở để giải quyết theo quy định tại Điều 85 Nghị định số 43/2014/NĐ-CP của Chính phủ.
- Trƣờng hợp ngƣời sử dụng đất đã đƣợc cấp Giấy chứng nhận theo quy định của Nghị định số 88/2009/NĐ-CP mà có yêu cầu xác nhận bổ sung quyền sở hữu nhà ở vào Giấy chứng nhận đã cấp thì nộp đơn đề nghị và Giấy chứng nhận đã cấp cùng với hồ sơ chứng nhận quyền sở hữu nhà ở để giải quyết theo quy định tại tại Điều 85 Nghị định số 43/2014/NĐ-CP của Chính phủ.
1.3.2.8. Thẩm quyền cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất.
* Ủy ban nhân dân cấp tỉnh cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất cho tổ chức, cơ sở tôn giáo; ngƣời Việt Nam định cƣ ở nƣớc ngồi, doanh nghiệp có vốn đầu tƣ nƣớc ngoài thực hiện dự án
Ủy ban nhân dân cấp tỉnh đƣợc ủy quyền cho cơ quan tài nguyên và môi trƣờng cùng cấp cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất.
* Ủy ban nhân dân cấp huyện cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất cho hộ gia đình, cá nhân, cộng đồng dân cƣ, ngƣời Việt Nam định cƣ ở nƣớc ngoài đƣợc sở hữu nhà ở gắn liền với quyền sử dụng đất ở tại Việt Nam.
* Đối với những trƣờng hợp đã đƣợc cấp Giấy chứng nhận, Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở, Giấy chứng nhận quyền sở hữu cơng trình xây dựng mà thực hiện các quyền của ngƣời sử dụng đất, chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất hoặc cấp đổi, cấp lại Giấy chứng nhận, Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở, Giấy chứng nhận quyền sở hữu cơng trình xây dựng thì do cơ quan tài ngun và mơi trƣờng thực hiện theo quy định của Chính phủ.
CHƢƠNG 2. ĐÁNH GIÁ THỰC TRẠNG CÔNG TÁC ĐĂNG KÝ, CẤP GIẤY CHỨNG NHẬN QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT, QUYỀN SỞ HỮU
NHÀ Ở VÀ TÀI SẢN KHÁC GẮN LIỀN VỚI ĐẤT TRÊN ĐỊA BÀN HUYỆN ĐỨC HOÀ, TỈNH LONG AN
2.1. Điều kiện tự nhiên và kinh tế - xã hội huyện Đức Hoà
2.1.1. Điều kiện tự nhiên
2.1.1.1. Vị trí địa lý
Hình 2.1. Sơ đồ vị trí huyện Đức Hịa tỉnh Long An (ảnh Google Eath)
Huyện Đức Hịa nằm về phía Đơng Bắc của tỉnh Long An; Tọa độ địa lý 106o16'11" - 106o31'57" kinh độ Đông và 10o44'30" - 11o01'38" vĩ độ Bắc; Tổng diện tích tự nhiên là 427,75 km2
(chiếm 9,5% diện tích tồn tỉnh, đứng hàng thứ 6/15); có 20 đơn vị hành chính trực thuộc: Gồm 3 thị trấn và 17 xã, Trung tâm hành chính của huyện là thị trấn Hậu Nghĩa. Ranh giới hành chính đƣợc xác định nhƣ sau:
- Phía Bắc giáp huyện Củ Chi (TP Hồ Chí Minh) và huyện Trảng Bàng (tỉnh Tây Ninh)
- Phía Nam giáp huyện Bến Lức
Trung tâm hành chính huyện Đức Hòa cách thành phố Tân An 57 km, trung tâm TP Hồ Chí Minh 44 km, TX Tây Ninh 63 km; đối với các huyện chung quanh, trung tâm huyện cách các thị trấn Đức Huệ 13 km, Bến Lức 41 km, Trảng Bàng 20 km, Hóc Mơn 24 km, Bình Chánh 38 km, cách đƣờng xuyên Á 10 km, sông Vàm Cỏ Đông chạy theo dọc tuyến ranh giới huyện với Đức Huệ.
Vị trí địa lý huyện Đức Hịa nằm trong vùng kinh tế trọng điểm phía Nam, giáp ranh với trung tâm kinh tế lớn nhất cả nƣớc TP Hồ Chí Minh, nằm gần các khu cơng nghiệp; trên địa bàn có các tuyến giao thơng thủy bộ thuận tiện cho việc đi lại, vận chuyển hàng hóa, gần đƣờng xuyên Á và sân bay quốc tế Sân Tân Nhất. Vì vậy nên rất thuận lợi để phát triển toàn diện về kinh tế - xã hội và giao lƣu quốc tế [30].
2.1.1.2. Địa hình, địa mạo
Địa hình có khuynh hƣớng thấp dần từ Tây Bắc xuống Đông Nam và từ giữa huyện sang 2 hƣớng Đông và Tây.
- Vùng địa hình cao: 4 - 6 m, bao gồm xã Lộc Giang, An Ninh Đông, An Ninh Tây, Tân Mỹ, một phần Hiệp Hịa.
- Vùng địa hình khá cao: 3 - 4 m, bao gồm xã Mỹ Hạnh Nam, Mỹ Hạnh Bắc, Đức Lập Hạ, Đức Lập Thƣợng, một phần Hiệp Hòa, Tân Phú
- Vùng địa hình trung bình: 1,5-3,0 m, bao gồm TT Hậu Nghĩa, TT Đức Hịa, Hịa Khánh Đơng, một phần Hựu Thạnh, Đức Hòa Hạ, Hòa Khánh Tây, Hòa Khánh Nam.
- Vùng địa hình thấp: <1,5 m, bao gồm khu vực ven sông Vàm Cỏ Đông, kênh thầy Cai - An Hạ thuộc các xã Tân Phú, Hòa Khánh Tây, Hòa Khánh Nam, Hựu Thạnh, Đức Hòa Hạ, Tân Mỹ, Đức Lập Thƣợng, Đức Lập Hạ, Mỹ Hạnh Bắc, Đức Hịa Đơng…
Về địa mạo, huyện Đức Hịa có 2 dạng chính:
- Thềm phù sa cổ: khu vực địa hình cao khơng ngập, chiếm phần lớn địa bàn huyện, chỉ có lớp trầm tích phù sa cổ, vật liệu đất chủ yếu là cát pha thịt.
- Đồng lũ: nằm tại khu vực trũng ven sông Vàm Cỏ Đông và kênh Thầy Cai, An Hạ, địa hình từ bằng phẳng đến trũng thấp và ngập lũ hàng năm, lớp mặt đến độ sâu 5-50 m là phù sa mới với vật liệu đất chủ yếu là sét có vật liệu sinh phèn; lớp dƣới là phù sa cổ.
Về địa chất cơng trình, trên nền phù sa mới, tầng đất mặt trong khoảng 1-8m có đặc tính khơng thích ứng với việc xây dựng cơng trình lớn. Khu vực phù sa cổ có đặc điểm địa chất cơng trình khá tốt, thích hợp cho các cơng trình xây dựng [30].
2.1.1.3. Khí hậu
Điều kiện khí hậu, thời tiết của huyện Đức Hịa mang các đặc điểm của vùng khí hậu nhiệt đới gió mùa: nền nhiệt cao, biên độ nhiệt ngày đêm nhỏ, khí hậu phân hóa thành 2 mùa tƣơng phản (mùa mƣa từ tháng 5 đến tháng 10 trùng với mùa gió Tây Nam và mùa khơ từ tháng 11 đến tháng 4 trùng với mùa gió Đơng Bắc). Các chỉ số chung nhƣ sau:
- Nhiệt độ trung bình 27,7oC
- Tổng tích ơn cao (khoảng 9.900-10.000oC/năm)
- Lƣợng mƣa thuộc vào loại khá cao (1.625-1.886 mm/năm), số ngày mƣa bình qn là 121 ngày, trong đó 2 tháng mƣa nhiều nhất là tháng 9 (306 mm) và tháng 10 (328 mm)
- Ẩm độ khơng khí bình qn 82-83% và thay đổi theo mùa - Lƣợng bốc hơi trung bình 2,9 mm/ngày
- Số giờ nắng cao (2.664 giờ/năm) và phân hóa theo mùa.
- Vào mùa mƣa, gió mùa Tây Nam mang theo nhiều hơi nƣớc với hƣớng gió thịnh hành là Tây Nam; vào mùa khơ, gió mùa Đơng Bắc mang khơng khí khơ có hƣớng gió thịnh hành là Đơng Bắc và Đơng; chuyển tiếp giữa 2 mùa là gió Đơng, gió Tây Nam. Tốc độ gió trung bình 2,0 m/s. Mỗi năm có khoảng 110 - 140 ngày có dơng với tốc độ có thể lên đến 30 - 40 m/s trong cơn dông.
2.1.1.4. Thủy văn
Do một phần quan trọng của địa bàn nằm trên vùng triền phù sa cổ, huyện Đức Hịa có mật độ dịng chảy khơng cao với tổng chiều dài 505 km, mật độ 1,18 km/km2 và phân bố chủ yếu tại vùng trũng phèn và vùng ven sông Vàm Cỏ Đơng. Các kênh rạch chính (sơng Vàm Cỏ Đơng, kênh Thầy Cai) có tổng chiều dài 93 km, mật độ 0,21 km/km2.
Sông Vàm Cỏ Đông đoạn qua địa bàn huyện dài 45 km dọc theo ranh giới phía tây, là tuyến đƣờng thủy quan trọng nhất và cũng là nguồn nƣớc mặt quan
trọng nhất cung ứng cho sản xuất nông nghiệp của huyện, chịu ảnh hƣởng bán nhật triều không đều với biên độ triều lớn nhất 1,50-1,75m, thuận lợi tƣới tiêu cho các kênh rạch nhánh. Chiều rộng sơng bình quân 150-160 m, độ sâu 15-17 m, độ dốc lịng sơng 0,21%, lƣu lƣợng mùa kiệt (tháng IV) khoảng 9 m3
/s.
Các kênh chi lƣu quan trọng của hệ thống sông Vàm Cỏ Đông là kênh Nhà Thờ, kênh rạch Nhum, kênh Cầu Duyên - Hốc Thơm, kênh số 2, kênh sông Tra, kênh chợ Đức hòa, kênh Láng Pha, kênh Láng Ven, Bảy Quang.
Kênh Thầy Cai thuộc hệ thống rạch Tra - sơng Sài Gịn, có chiều dài trên địa bàn là 19 km, rộng 30 - 40 m, chịu ảnh hƣởng bán nhật triều. Tuy nhiên do nằm trong vùng trũng nên khả năng tiêu thoát nƣớc rất kém. Một nhánh của rạch Tra chảy song song cách ranh phía Đơng của huyện 1 km là kênh An Hạ dài 15 km và thông với hệ thống kênh Chợ Đệm, hiện đã đƣợc điều tiết ngăn mặn tại cống An Hạ.
Mùa lũ trên vùng trũng của địa bàn (khoảng 19.000 ha) kéo dài từ tháng 9 đến tháng 11 với 3 cấp độ ngập nhƣ sau:
- Ngập nông <60 cm: 37% diện tích bị ngập
- Ngập trung bình 60-100 cm: 38% diện tích bị ngập - Ngập sâu >100cm: 25% diện tích bị ngập
2.1.2. Các nguồn tài nguyên
2.1.2.1. Tài nguyên đất
Trên địa bàn huyện Đức Hịa có 2 nhóm đất chính:
- Nhóm đất xám chiếm 59% diện tích tự nhiên, phân bố trên khu vực thềm phù sa cổ với 2 loại Đất xám trên phù sa cổ có tầng loang lổ đỏ vàng và Đất xám trên phù sa cổ bạc màu nhẹ. Đây là nhóm đất có độ phì thấp, thành phần cơ giới nhẹ, kết cấu rời rạc, phản ứng chua, khả năng giữ nƣớc và hấp thu cation kém, thích nghi với cây trồng cạn nhƣ đậu phộng, thuốc lá.
- Nhóm đất phèn chiếm 35% diện tích tự nhiên, phân bố trên khu vực phù sa mới ven sông và vùng trũng ven hệ thống kênh Thầy Cai - An Hạ. Bao gồm các loại Đất phèn tiềm tàng nông, Đất phèn hoạt động nông, Đất phèn hoạt động sâu, Đất phèn thủy phân. Đây là nhóm đất giàu mùn có dinh dƣỡng cao nhƣng mất cân đối giữa PK với N, thành phần cơ giới nặng, kết cấu chặt, khả năng giữ nƣớc và hấp thu
cation cao, do chứa vật liệu sinh phèn nên nồng độ độc tố cao, phản ứng đất từ chua đến rất chua, thích nghi cải tạo trồng lúa hoặc lên liếp trồng mía.
- Nhóm đất xáo trộn chiếm 6% diện tích tự nhiên, đƣợc lên liếp từ nhóm đất phèn
Tài nguyên đất đai khá đa dạng với nhiều nhóm đất, trong đó có nhóm đất xám tuy có độ phì thấp nhƣng phổ thích nghi rộng đối với các loại cây trồng cạn và rau màu, thích ứng cho chăn ni đại gia súc và nhất là xây dựng; về cơ bản có nhiều thuận lợi so với vị trí tiếp cận khu vực đơ thị và công nghiệp [30].
2.1.2.2. Tài nguyên nước
Nguồn nƣớc mặt trên địa bàn huyện chủ yếu là nƣớc mƣa và nƣớc sông Vàm Cỏ Đông, hệ thống kênh từ hồ Dầu Tiếng cung cấp nƣớc chủ yếu phục vụ sinh hoạt, sản xuất nông nghiệp, sản xuất công nghiệp. Lƣợng nƣớc mƣa tuy lớn nhƣng phân bố không đều trong năm, mùa mƣa tập trung, cƣờng độ mƣa lớn nên dƣ thừa nƣớc gây chảy tràn bề mặt vùng đất cao làm rửa trơi, xói mịn đất; ở các vùng thấp kết hợp với lũ và đĩnh triều cao gây ngập úng. Mùa khô lƣợng mƣa thấp, đồng thời