3 Đất ch-a sử dụng CSD 11.51 2
2.4.1 Hiệu quả về kinh tế
1. Đấu giỏ QSDĐ là nguồn thu lớn cho ngõn sỏch Nhà nước, tạo vốn đầu tư xõy dựng cơ sở hạ tầng
Đấu giỏ quyền sử dụng đất sẽ khắc phục được những khú khăn về vốn xõy dựng cơ sở hạ tầng cho thành phố. Cỏc khu dõn cư cú tổ chức đấu giỏ quyền sử dụng đất cú thể rỳt ngắn thời gian từ khõu bắt đầu chuẩn bị đầu tư cho đến khi tổ chức xong việc đấu giỏ quyền sử dụng đất và thu tiền sử dụng đất vào ngõn sỏch nhà nước, tiết kiệm được thời gian cho cỏc nhà đầu tư và người tham gia đấu giỏ.
5555555 555555 55555
Đồng thời, cụng tỏc đấu giỏ quyền sử dụng đất giỳp cho cỏc nhà quản lý cú cơ sở xúa bỏ cơ chế “xin, cho” đất đai, từng bước hạn chế cỏc tiờu cực, gõy thiệt hại về kinh tế cho Nhà nước, bịt cỏc kẻ hở trong cụng tỏc quản lý đất đai, tạo lực hỳt mạnh mẽ để thực hiện cỏc dự ỏn, cỏc nhà đầu tư vào địa phương. Đấu giỏ quyền sử dụng đất đó tạo ra nguồn thu lớn cho ngõn sỏch, tạo vốn để đầu tư xõy dựng, cải tạo nõng cấp hệ thống cơ sở hạ tầng: hệ thống đường giao thụng, trường học, bệnh viện, trạm xỏ, nhà trẻ, hệ thống cấp thoỏt nước, hệ thống điện, cụng viờn, vườn hoa,....Chủ trư- ơng “đổi đất lấy cơ sở hạ tầng” của Chớnh phủ cho phộp cỏc địa phương được khai thỏc quỹ đất tạo vốn đầu tư xõy dựng cơ sở hạ tầng cú một ý nghĩa, vai trũ quan trọng, thỏo gỡ, khắc phục những khú khăn cho chớnh quyền địa phương trong việc huy động vốn xõy dựng cỏc cụng trỡnh phỳc lợi, cải thiện đời sống vật chất, tinh thần cho nhõn dõn, đặc biệt đối với những địa phương nghốo, nguồn thu chủ yếu dựa vào tiềm năng đất đai.
Cụng tỏc đấu giỏ quyền sử dụng đất là hỡnh thức giao đất cho người sử dụng đất nhưng mang lại hiệu quả kinh tế cao, đúng gúp khụng nhỏ vào nguồn thu của ngõn sỏch Nhà nước. Đõy là yếu tố quan trọng gúp phần thỳc đẩy thị trường bất động sản phỏt triển. Là một thành phố cú nền kinh tế đang trờn đà phỏt triển và cú xu hướng mở rộng nờn thành phố Tuyờn Quang đó thu hỳt được nhiều nguồn vốn đầu tư cho cơ sở hạ tầng và phỏt triển cỏc dịch vụ khỏc. Điều này cũng gõy tỏc động lớn đến cụng tỏc đấu giỏ quyền sử dụng đất. Đõy là nguồn thu khụng nhỏ cho ngõn sỏch của thành phố, của tỉnh để đầu tư cải tạo, nõng cấp và làm mới hệ thống cơ sở hạ tầng, cỏc trang thiết bị, cụng trỡnh cụng cộng, tạo ra một hệ thống đồng bộ, thỳc đẩy nền kinh tế phỏt triển.
2. Đấu giỏ QSDĐ tạo cơ sở cho sự phỏt triển thị trường bất động sản
Đấu giỏ quyền sử dụng đất mang lại hiệu quả kinh tế cao nhất từ nguồn lực đất đai và là hỡnh thức cú thể huy động được tối đa nguồn thu cho ngõn sỏch địa phương, trong khi hỡnh thức giao đất cú thu tiền sử dụng đất, nguồn thu từ tiền SDQĐ thấp hơn nhiều so với kinh phớ thu được từ đấu giỏ quyền sử dụng đất.
5555666 555666 55666
Trong thị trường bất động sản, cỏc giao dịch chuyển quyền sử dụng đất là những hoạt động chủ yếu. Đấu giỏ quyền sử dụng đất là một hỡnh thức chuyển quyền sử dụng đất trong đú Nhà nước tham gia là một bờn giao dịch thụng qua cơ chế đấu giỏ cụng khai cú một mức giỏ sàn cố định cho từng vị trớ để đi đến giỏ bỏn, giỏ bỏn thường cao hơn giỏ sàn do Nhà nước đưa ra nờn nú ảnh hưởng trực tiếp đến sự phỏt triển của thị trường bất động sản.
3. Đấu giỏ quyền sử dụng đất là cơ sở, căn cứ để điều chỉnh giỏ đất của Nhà nước sỏt với giỏ thị trường
Đấu giỏ QSDĐ là một quan hệ chuyển QSDĐ đặc biệt, điểm đặc biệt ở đõy là Nhà nước tham gia vào thị trường bất động sản với tư cỏch một bờn đối tỏc, Nhà nước chỉ đưa ra giỏ sàn chứ khụng quyết định giỏ chuyển nhượng mà để cỏc đối tượng tham gia đấu giỏ tự trả giỏ, ai trả giỏ cao nhất sẽ là người nhận được QSDĐ.
Đấu giỏ QSDĐ và chuyển nhượng QSDĐ trờn thị trường cựng cú chung một mục đớch là chuyển nhượng mảnh đất với mức giỏ cao nhất, đem lại giỏ trị kinh tế lớn nhất. Như vậy, giỏ trỳng đấu giỏ trong một cuộc đấu giỏ thực chất là giỏ chuyển nhượng thực tế trờn thị trường. Giỏ đất này tuõn thủ theo quy luật thị trường, chịu sự chi phối của cơ chế thị trường mà khụng chịu sự chi phối, tỏc động của bất kỳ một chủ thể nào.
Hiện nay, sự chờnh lệch giữa giỏ đất do Nhà nước quy định với giỏ chuyển nh- ượng QSDĐ trờn thị trường đang gõy tỏc động tiờu cực đối với sự phỏt triển nền kinh tế, xó hội, Nhà nước bị thất thu những nguồn tài chớnh từ đất. Định giỏ đất là cụng việc cú ý nghĩa vụ cựng quan trọng, là căn cứ, cơ sở để Nhà nước tớnh thuế SDĐ, tớnh tiền thuờ đất, giao đất, lệ phớ trước bạ. Mặt khỏc, giỏ đất do Nhà nước quy định cũn là căn cứ để định giỏ tài sản thế chấp, giỏ trị gúp vốn liờn doanh. Để đảm bảo lợi ớch cho Nhà nước, hạn chế sự thất thu tài chớnh từ đất đai, cần cú phương phỏp, nguyờn tắc định giỏ đất hợp lý, thu hẹp dần khoảng cỏch, sự chờnh lệch giữa giỏ đất do Nhà nước quy định với giỏ đất trờn thị trường.
5555777 555777 55777
Nhà nước thống kờ được giỏ đất chuyển nhượng thực tế đối với từng vựng, từng khu vực trong những khoảng thời gian nhất định. Đõy là căn cứ, cơ sở quan trọng giỳp Nhà nước điều chỉnh giỏ đất sỏt với giỏ chuyển nhượng đất thực tế trờn thị trường, hạn chế sự thất thu cho ngõn sỏch Nhà nước từ tài sản đất đai.
4. Với hỡnh thức đấu giỏ quyền sử dụng đất theo nguyờn tắc đấu giỏ cụng khai, dõn chủ, hội đồng đấu giỏ đa ra mức khởi điểm trờn cơ sở mức giỏ sàn do UBND tỉnh qui định đối với từng khu vực, sau đú tiến hành đấu giỏ, ai trả giỏ cao nhất sẽ được quyền sử dụng lụ đất đú. Điều này tạo được sự cụng bằng trong tất cỏc những người cú nhu cầu về đất đai và số tiền lớn thu được từ việc đấu giỏ QSDĐ sẽ khắc phục những khú khăn về vốn xõy dựng cơ sở hạ tầng, khỏc với hỡnh thức đầu tư xõy dựng cơ sở hạ tầng mà chỉ trụng chờ vào sự đầu tư của ngõn sỏch Nhà nước như trước đõy, khi muốn thực hiện một cụng trỡnh nào đú phải đợi một thời gian khỏ dài mới được đầu tư một khoản kinh phớ, nhưng lại dưới hỡnh thức đầu tư nhỏ giọt, cỏc cụng trỡnh phải thực hiện trong thời gian dài do khụng cú vốn.
5. Kết quả thu được từ đấu giỏ quyền sử dụng đất khẳng định vai trũ của đất đai trong nền kinh thế thị trường, thừa nhận quyền sử dụng đất là hàng hoỏ trong hoạt động thị trường bất động sản.
Vỡ vậy, cú thể khẳng định chủ trương đấu giỏ quyền sử dụng đất sẽ tạo ra sự cạnh tranh lành mạnh giữa cỏc chủ đầu tư, hạn chế được yếu tố tiờu cực, tham nhũng trong chớnh sỏch đổi đất lấy cơ sở hạ tầng thụng qua hỡnh thức giao đất cú thu tiền sử dụng đất để đầu tư xõy dựng cơ sở hạ tầng của cỏc địa phương, gúp phần đẩy nhanh quỏ trỡnh cụng nghiệp hoỏ, hiện đại hoỏ đất nước.
6. Đấu giỏ quyền sử dụng đất gúp phần tạo mặt bằng giỏ cho khu vực đấu giỏ. Nhờ việc đấu giỏ quyền sử dụng đất, quy hoạch khu dõn cư nờn việc xõy dựng cơ sở hạ tầng khang trang, vệ sinh mụi trường được đảm bảo là yếu tố quan trọng nõng giỏ trị quyền sử dụng đất tại khu vực liền kề khu quy hoạch lờn cao.
7. Hiệu quả của cụng tỏc đấu giỏ quyền sử dụng đất nhỡn dưới gúc độ kinh tế là tớnh ưu việt của đấu giỏ so với việc giao đất cú thu tiền sử dụng đất, chống thất thu
5555888 555888 55888
ngõn sỏch, tận dụng tối đa được nguồn lực từ đất đai. Trong 3 năm, tổng thu ngõn sỏch nhà nước trờn địa bàn thành phố đạt 128,19 tỷ đồng, so với mức dự kiến thu trước đấu giỏ (là 111,41 tỷ đồng) tăng 16,78 tỷ đồng. Cụ thể mức chờnh lệch trước và sau đấu giỏ qua cỏc năm trong giai đoan 2008-2010 được thể hiện cụ thể qua bảng 2.7 sau:
Bảng 2.6 Bảng so sỏnh kết quả đấu giỏ đất trờn địa bàn thành phố Tuyờn Quang giai đoạn 2008 – 2010 Thời điểm đấu giỏ QSD đất Dự kiến thu đƣợc trƣớc đấu giỏ (triệu đồng) Kết quả thu
đƣợc sau đấu giỏ (triệu đồng) Mức chờnh lệch (triệu đồng) Tỷ lệ % so với dự kiến 2008 23146.00 29531.90 6385.9 27.59 2009 31395.20 36260.7 4865.5 15.5 2010 56868.00 62398.00 5530 9.72 Tổng 111409.20 128190.60 16781.40 2.4.2. Hiệu quả về xó hội
1. Đấu giỏ quyền sử dụng đất là hỡnh thức thực hiện chớnh sỏch “ đổi đất lấy cơ sở hạ tầng” của Đảng và Nhà nước ta được thực hiện hiệu quả, từ đấu giỏ quyền sử dụng đất cỏc trung tõm đụ thị mới được hỡnh thành như khu đụ thị mới Phan Thiết 2, đường dẫn cầu Tõn Hà,... hệ thống cơ sở hạ tầng được xõy dựng hoàn chỉnh, gúp phần chỉnh trang đụ thị xanh, sạch, đẹp, mụi trường ngoài ra đấu giỏ quyền sử dụng đất đó tạo cơ sở về vốn để đầu tư xõy dựng, cải tạo nõng cấp hệ thống cơ sở hạ tầng: hệ thống đường giao thụng, trường học, bệnh viện, trạm xỏ, nhà trẻ, hệ thống cấp thoỏt nước, hệ thống điện, cụng viờn, vườn hoa,....
2, Về phớa Nhà nước, ngoài việc phỏt huy hiệu quả tối đa nguồn thu từ đất thỡ việc đấu giỏ QSDĐ đó nõng cao gớa trị quyền sử dụng đất, thỳc đẩy và khớch lệ người dõn sử dụng đất cú hiệu quả khụng chỉ những khu vực thực hiện đấu giỏ mà cũn trờn diện rộng.
5555999 555999 55999
giỏo dục, y tế tại cỏc địa phương, đõy là 2 lĩnh vực cú vị trớ vụ cựng quan trọng trong chiến lược phỏt triển nền kinh tế - xó hội của quốc gia núi chung và phỏt triển nền kinh tế xó hội tỉnh Tuyờn Quang núi riờng. Trong khi ngõn sỏch địa phương cũn eo hẹp, nhờ cú nguồn vốn huy động được từ đấu giỏ quyền sử dụng đất, tạo điều kiện để chớnh quyền địa phương xõy dựng, nõng cấp, cải tạo hệ thống trường học, nhà trẻ, mẫu giỏo, bệnh viện, trạm y tế, đầu tư mỏy múc, trang thiết bị dạy học, khỏm chữa bệnh, đỏp ứng yờu cầu về cơ sở vật chất, nõng cao chất lượng dạy học và khỏm chữa bệnh cho nhõn dõn.
3. Đấu giỏ quyền sử dụng đất tạo ra nguồn vốn lớn, là cơ sở kinh tế cho chớnh quyền của thành phố hỗ trợ, đền bự cho cỏc hộ bị thu hồi đất, đào tạo cụng ăn việc làm cho người chuyển đổi nghề nghiệp, đầu tư cho cỏc quỹ tớn dụng nhõn dõn gúp phần quan trọng trong việc phỏt triển khu dõn cư, thỳc đẩy phỏt triển kinh tế xó hội.
4. Đấu giỏ quyền sử dụng đất đó tạo ra cỏc khu dõn cư được quy hoạch và xõy dựng đồng bộ, đảm bảo cỏc điều kiện của người sử dụng đất. Hỡnh thành và phỏt triển cỏc khu dõn cư bền vững theo định hướng phỏt triển của địa phương.