1.2. Cơ sở pháp lý về đăng ký cấp giấy chứng nhậnquyền sử dụng đất, quyền sở
1.2.1.1. Các văn bản Luật
- Hiến pháp năm 2013; - Bộ Luật Dân sự 2015 - Luật đất đai năm 2013; - Luật nhà ở năm 2014;
1.2.1.2 Các văn bản quy phạm pháp luật hướng dẫn thi hành Luật Đất đai và các luật khác liên quan do Chính phủ và các Bộ ban hành
- Nghị định số 34/2013/NĐ-CP về quản lý sử dụng nhà ở thuộc sở hữu nhà nƣớc;
tiết thi hành Luật đất đai;
- Nghị định của Chính phủ số 45/2014/NĐ-CP ngày 15/5/2014 quy định về thu tiền sử dụng đất;
- Nghị định 01/2017/NĐ-CP về sửa đổi, bổ sung một số nghị định quy định chi tiết thi hành Luật đất đai;
- Thông tƣ số 23/2014/TT-BTNMT ngày 19/5/2014 quy định về Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất;
- Thông tƣ số 24/2014/TT-BTNMT ngày 19/5/2014 quy định về hồ sơ địa chính;
- Thơng tƣ số 02/2015/TT-BTNMT ngày 27/01/2015 quy định chi tiết một số điều của Nghị định số 43/2014/NĐ-CP và Nghị định số 44/2014/NĐ-CP ngày 15/5/2014 của Chính phủ;
1.2.1.3. Các văn bản quy phạm pháp luật của địa phương
- Quyết định của UBND TP Hà Nội: số 24/2014/QĐ-UBND ngày 20/6/2014 quy định các nội dung thuộc thẩm quyền của UBND Thành phố đƣợc Luật Đất đai 2013 và các Nghị định của Chính phủ giao về đăng ký, cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở, tài sản khác gắn liền với đất; đăng ký biến động về sử dụng đất, nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất cho hộ gia đình, cá nhân, cộng đồng dân cƣ, ngƣời Việt Nam định cƣ ở nƣớc ngoài, cá nhân nƣớc ngồi; chuyển mục đích sử dụng đất vƣờn, ao liền kề và đất vƣờn, ao xen kẹt trong khu dân cƣ (không thuộc đất công) sang đất ở trên địa bàn thành phố Hà Nội;
- Quyết định số 22/2014/QĐ-UBND ngày 20/6/2014 ban hành Quy định các nội dung thuộc thẩm quyền của UBND Thành phố đƣợc Luật Đất đai 2013 và các Nghị định của Chính phủ giao về hạn mức giao đất; hạn mức chứng nhận quyền sử dụng đất; kích thƣớc, diện tích đất ở tối thiểu đƣợc tách thửa cho hộ gia đình, cá nhân trên địa bàn thành phố Hà Nội;
- Quyết định số 13/2013/QĐ-UBND ngày 24/4/2013 của UBND Thành phố Hà Nội về việc ban hành Quy định về cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất; đăng ký biến động về sử dụng
đất, sở hữu tài sản gắn liền với đất cho hộ gia đình, cỏ nhân, cộng đồng dân cƣ, ngƣời Việt Nam định cƣ ở nƣớc ngoài, cỏ nhân nƣớc ngoài trên địa bàn thành phố Hà Nội;
- Quyết định số 12/2017/QĐ-UBND ngày 31/3/2017 của UBND Thành phố Hà Nội ban hành Quy định một số nội dung về đăng ký đất đai, cấp Giấy chừng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất cho hộ gia đình, cá nhân, cộng đồng dân cƣ, ngƣời Việt Nam định cƣ ở nƣớc ngoài, cá nhân nƣớc ngồi; chuyển mục đích sử dụng đất vƣờn, ao liền kề và đất nông nghiệp xen kẹt trong khu dân cƣ sang đất ở trên địa bàn thành phố Hà Nội.
- Văn bản số 6443/UBND-TKBT của UBND Thành phố Hà nội ngày 8/11/2016 về chỉ đạo cải cách thủ tục hành chính trong cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất trên địa bàn Thành phố.
1.2.2. Cơ sở pháp lý hiện hành về đăng ký cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất
1.2.2.1. Cơ sở pháp lý về đăng ký đất đai
a) Kê khai đăng ký
Kê khai đăng ký đất đai là trách nhiệm của 2 chủ thể: ngƣời sử dụng đất và cơ quan Nhà nƣớc có thẩm quyền.
Đối với ngƣời sử dụng đất: theo quy định của pháp luật hiện hành thì những ngƣời sử dụng đất quy định tại Điều 5 Luật Đất đai năm 2013 [18].
Cơ quan Nhà nƣớc có thẩm quyền là Chi nhánh Văn phịng đăng ký đất đai hoặc Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất thuộc Phòng Tài nguyên môi trƣờng cấp huyện (đối với nơi chƣa thành lập Văn phòng đăng ký đất đai “1 cấp” và các Chi nhánh trực thuộc.
b) Thủ tục, hồ sơ đăng ký
Ngƣời sử dụng đất làm đơn đăng ký đất đai theo mẫu, hiện nay nội dung đơn xin kê khai đăng ký quyền sử dụng đất đƣợc tích hợp vào đơn đăng ký, cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất
theo mẫu 04a/ĐK ban hành kèm theo Thông tƣ số 24/2014/TT-BTNMT ngày 19/5/2014 của Bộ Tài nguyên và Môi trƣờng quy định về hồ sơ địa chính [3].
Hồ sơ gồm:
- Đơn đề nghị đăng ký, cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất (theo mẫu 4a/ĐK kèm theo Thông tƣ 24/2014/TT-BTNMT);
- Bản photocopy sổ hộ khẩu, giấy chứng minh nhân dân; - Bản sao chứng thực giấy tờ về quyền sử dụng đất (nếu có);
- Bản sao chứng thực giấy tờ về tài sản gắn liền với đất (nếu có tài sản và có yêu cầu chứng nhận quyền sở hữu);
- Sơ đồ nhà ở, cơng trình xây dựng (trừ trƣờng hợp trong giấy tờ quy định tại điểm d khoản này đã có sơ đồ nhà ở, cơng trình xây dựng);
- Văn bản ủy quyền nộp hồ sơ (nếu có).
Các hình thức đăng ký đất đai
Tuỳ thuộc vào mục đích và đặc điểm của cơng tác đăng ký, đăng ký đất đai đƣợc chia thành 2 hình thái: đăng ký lần đầu và đăng ký biến động đất đai.
* Đăng ký lần đầu
Theo Thông tƣ số 24/2014/TT-BTNMT ngày 19/5/2014 của Bộ Tài nguyên và Môi trƣờng quy định về hồ sơ địa chính: "Đăng ký đất đai, tài sản gắn liền với đất lần đầu (sau đây gọi là đăng ký lần đầu) là việc thực hiện thủ tục lần đầu để ghi nhận tình trạng pháp lý về quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở, tài sản khác gắn liền với đất và quyền quản lý đất đối với một thửa đất vào hồ sơ địa chính” [2].
Đăng kí đất đai lần đầu đƣợc tổ chức thực hiện trên phạm vi cả nƣớc để thiết lập hồ sơ địa chính cho tồn bộ đất đai và cấp GCN quyền sử dụng đất cho tất cả các chủ sử dụng đất có đủ điều kiện theo quy định của pháp luật.
Đăng ký lần đầu đƣợc thực hiện trong các trƣờng hợp sau đây (Khoản 3 Điều 95 Luật Đất đai 2013):
+ Thửa đất đƣợc giao, cho thuê để sử dụng; + Thửa đất đang sử dụng mà chƣa đăng ký;
+ Thửa đất đƣợc giao để quản lý mà chƣa đăng ký; + Nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất chƣa đăng ký.
- Trình tự thủ tục đăng ký đất đai, tài sản gắn liền với đất, cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất lần đầu đƣơc quy định chi tiết tại Điều 70 Nghị định 43/2014/NĐ-CP nhƣ sau:
1. Ngƣời sử dụng đất nộp 01 bộ hồ sơ theo quy định để làm thủ tục đăng ký; 2. Trƣờng hợp hộ gia đình, cá nhân, cộng đồng dân cƣ, ngƣời Việt Nam định cƣ ở nƣớc ngoài đƣợc sở hữu nhà ở tại Việt Nam đề nghị đăng ký đất đai, tài sản gắn liền với đất, cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất thì Ủy ban nhân dân cấp phƣờng có trách nhiệm kiểm tra hồ sơ và thực hiện các công việc nhƣ sau:
a) Trƣờng hợp đăng ký đất đai thì xác nhận hiện trạng sử dụng đất so với nội dung kê khai đăng ký; trƣờng hợp khơng có giấy tờ quy định tại Điều 100 của Luật Đất đai và Điều 18 của Nghị định này thì xác nhận nguồn gốc và thời điểm sử dụng đất, tình trạng tranh chấp sử dụng đất, sự phù hợp với quy hoạch.
Trƣờng hợp đăng ký tài sản gắn liền với đất thì xác nhận hiện trạng tài sản gắn liền với đất so với nội dung kê khai đăng ký; trƣờng hợp khơng có giấy tờ quy định tại các Điều 31, 32, 33 và 34 của Nghị định này thì xác nhận tình trạng tranh chấp quyền sở hữu tài sản; đối với nhà ở, cơng trình xây dựng thì xác nhận thời điểm tạo lập tài sản, thuộc hay không thuộc trƣờng hợp phải cấp phép xây dựng, sự phù hợp với quy hoạch đƣợc duyệt; xác nhận sơ đồ nhà ở hoặc cơng trình xây dựng nếu chƣa có xác nhận của tổ chức có tƣ cách pháp nhân về hoạt động xây dựng hoặc hoạt động đo đạc bản đồ;
b) Trƣờng hợp chƣa có bản đồ địa chính thì trƣớc khi thực hiện các cơng việc tại Điểm a Khoản này, Ủy ban nhân dân cấp phƣờng phải thơng báo cho Văn phịng đăng ký đất đai thực hiện trích đo địa chính thửa đất hoặc kiểm tra bản trích đo địa chính thửa đất do ngƣời sử dụng đất nộp (nếu có);
c) Niêm yết cơng khai kết quả kiểm tra hồ sơ, xác nhận hiện trạng, tình trạng tranh chấp, nguồn gốc và thời điểm sử dụng đất tại trụ sở Ủy ban nhân dân cấp
phƣờng và khu dân cƣ nơi có đất, tài sản gắn liền với đất trong thời hạn 15 ngày; xem xét giải quyết các ý kiến phản ánh về nội dung công khai và gửi hồ sơ đến Văn phòng đăng ký đất đai.
3. Văn phòng đăng ký đất đai thực hiện các công việc nhƣ sau:
a) Trƣờng hợp hộ gia đình, cá nhân, cộng đồng dân cƣ nộp hồ sơ tại Văn phòng đăng ký đất đai thì gửi hồ sơ đến Ủy ban nhân dân cấp phƣờng để lấy ý kiến xác nhận và công khai kết quả theo quy định tại Khoản 2 Điều này;
b) Trích lục bản đồ địa chính hoặc trích đo địa chính thửa đất ở nơi chƣa có bản đồ địa chính hoặc đã có bản đồ địa chính nhƣng hiện trạng ranh giới sử dụng đất đã thay đổi hoặc kiểm tra bản trích đo địa chính thửa đất do ngƣời sử dụng đất nộp (nếu có);
c) Kiểm tra, xác nhận sơ đồ tài sản gắn liền với đất đối với tổ chức trong nƣớc, cơ sở tơn giáo, tổ chức nƣớc ngồi, cá nhân nƣớc ngoài, ngƣời Việt Nam định cƣ ở nƣớc ngoài thực hiện dự án đầu tƣ mà sơ đồ đó chƣa có xác nhận của tổ chức có tƣ cách pháp nhân về hoạt động xây dựng hoặc hoạt động đo đạc bản đồ;
d) Kiểm tra hồ sơ đăng ký; xác minh thực địa trong trƣờng hợp cần thiết; xác nhận đủ điều kiện hay không đủ điều kiện đƣợc cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất vào đơn đăng ký;
đ) Trƣờng hợp chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất khơng có giấy tờ hoặc hiện trạng tài sản có thay đổi so với giấy tờ quy định tại các Điều 31, 32, 33 và 34 của Nghị định này thì gửi phiếu lấy ý kiến cơ quan quản lý nhà nƣớc đối với loại tài sản đó. Trong thời hạn không quá 05 ngày làm việc, cơ quan quản lý nhà nƣớc đối với tài sản gắn liền với đất có trách nhiệm trả lời bằng văn bản cho Văn phòng đăng ký đất đai;
e) Cập nhật thông tin thửa đất, tài sản gắn liền với đất, đăng ký vào hồ sơ địa chính, cơ sở dữ liệu đất đai (nếu có);
g) Trƣờng hợp ngƣời sử dụng đất đề nghị cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất thì gửi số liệu địa chính đến cơ quan thuế để xác định và thơng báo thu nghĩa vụ tài chính, trừ trƣờng
hợp không thuộc đối tƣợng phải nộp nghĩa vụ tài chính hoặc đƣợc ghi nợ theo quy định của pháp luật; chuẩn bị hồ sơ để cơ quan tài ngun và mơi trƣờng trình ký cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất; cập nhật bổ sung việc cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất vào hồ sơ địa chính, cơ sở dữ liệu đất đai; trao Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất cho ngƣời đƣợc cấp, trƣờng hợp hộ gia đình, cá nhân nộp hồ sơ tại cấp phƣờng thì gửi Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất cho Ủy ban nhân dân cấp phƣờng để trao cho ngƣời đƣợc cấp.
4. Cơ quan tài nguyên và môi trƣờng thực hiện các công việc sau:
a) Kiểm tra hồ sơ và trình cơ quan có thẩm quyền cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất;
Trƣờng hợp th đất thì trình Ủy ban nhân dân cấp có thẩm quyền ký quyết định cho thuê đất; ký hợp đồng th đất và trình cơ quan có thẩm quyền cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất sau khi ngƣời sử dụng đất đã hồn thành nghĩa vụ tài chính theo quy định của pháp luật.
b) Chuyển hồ sơ đã giải quyết cho Văn phòng đăng ký đất đai.
5. Trƣờng hợp ngƣời sử dụng đất đã đăng ký đất đai theo quy định của pháp luật mà nay có nhu cầu cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất thì nộp đơn đề nghị cấp Giấy chứng nhận; Văn phòng đăng ký đất đai, cơ quan tài nguyên và môi trƣờng thực hiện các công việc quy định tại Điểm g Khoản 3 và Khoản 4 Điều này.
* Đăng ký biến động
Đăng ký biến động đất đai là hoạt động thƣờng xuyên của cơ quan Nhà nƣớc có thẩm quyền mà trực tiếp là tổ chức đăng ký đất đai thuộc cơ quan quản lý đất đai nhằm cập nhật những thông tin về đất đai để đảm bảo cho hệ thống hồ sơ địa chính ln phản ánh đúng hiện trạng sử dụng đất, làm cơ sở để Nhà nƣớc phân tích các hiện tƣợng kinh tế xã hội phát triển trong quá trình quản lý và sử dụng đất đai.
Theo Thông tƣ số 24/2014/TT-BTNMT ngày 19/5/2014 của Bộ Tài nguyên và Môi trƣờng quy định về hồ sơ địa chính: “Đăng ký biến động đất đai, tài sản gắn liền với đất (sau đây gọi là đăng ký biến động) là việc thực hiện thủ tục để ghi nhận sự thay đổi về một hoặc một số thông tin đã đăng ký vào hồ sơ địa chính theo quy định của pháp luật”.
Các giấy tờ cần thiết để đăng ký biến động đất đai (Điều 9 Thông tƣ 24/2014/TT-BTNMT) nhƣ sau:
- Đơn đăng ký biến động đất đai, tài sản gắn liền với đất theo Mẫu số 09/ĐK; - Bản gốc Giấy chứng nhận đã cấp;
- Một trong các giấy tờ liên quan đến nội dung biến động:
+ Văn bản chứng nhận của cơ quan nhà nƣớc có thẩm quyền theo quy định của pháp luật đối với trƣờng hợp cá nhân hoặc ngƣời đại diện hộ gia đình thay đổi họ, tên;
+ Bản sao sổ hộ khẩu đối với trƣờng hợp thay đổi ngƣời đại diện là chủ hộ gia đình; văn bản thỏa thuận của hộ gia đình đƣợc Ủy ban nhân dân cấp phƣờng xác nhận đối với trƣờng hợp thay đổi ngƣời đại diện là thành viên khác trong hộ;
+ Bản sao giấy chứng minh nhân dân hoặc giấy chứng minh quân đội và sổ hộ