2.4.2. Những khó khăn
2.4.2.2. Khó khăn trong cơng tác cấp Giấy chứng nhận
a) Các khó khăn vướng mắc chung
Về chính sách, quy định của nhà nƣớc, UBND quận Cầu Giấy đã phân loại những trƣờng hợp chƣa đủ điều kiện cấp Giấy chứng nhận, những nguyên nhân chủ yếu tập trung vào các dạng: Sử dụng sai mục đích, phải chuyển đổi mục đích từ không phải đất ở sang đất ở (đất nông nghiệp, đất ao vƣờn xen kẹt…), giao đất sai
quy hoạch (Thành phố giao đất cho cơ quan, đơn vị để xây dựng nhà ở nhƣng cơ quan tự phân chia cho cán bộ); Về nghĩa vụ tài chính khi cấp Giấy chứng nhận cho các trƣờng hợp đƣợc giao đất giãn dân: ngƣời sử dụng đất không cung cấp đƣợc hoặc đã làm mất giấy tờ chứng minh về việc đã nộp tiền để đƣợc sử dụng đất và cơ quan chính quyền địa phƣơng hiện cũng khơng cịn lƣu giữ đƣợc bất kỳ tài liệu nào có liên quan về việc thu tiền khi tự cấp đất giãn dân. Do đó, khi cấp Giấy chứng nhận, ngƣời sử dụng đất phải nộp tiền sử dụng đất theo quy định, tuy nhiên, ngƣời đƣợc cấp Giấy chứng nhận có đơn kiến nghị, khơng thống nhất việc phải nộp tiền sử dụng đất,...
Việc tiếp nhận đối quỹ nhà, đất và cơng trình hạ tầng kỹ thuật đối với những trƣờng hợp đang sử dụng đất tại các khu tập thể quân đội, công an, khu tập thể cơ quan tự quản,… chƣa có quy trình, trình tự cụ thể; Chƣa triển khai thực hiện. Một số trƣờng hợp cụ thể nhƣ:
- Thửa đất nơng nghiệp xen kẹt trong khu dân cƣ có diện tích >120m2 sẽ phải thu hồi đất để sử dụng cho cho mục đích cơng cộng của địa phƣơng hoặc bán đấu giá quyền sử dụng hoặc phải thành lập doanh nghiệp để chuyển mục đích sử dụng đất, thực hiện dự án đầu tƣ xây dựng theo quy định tại Khoản 2 Điều 18 Quyết định số 12/2017/QĐ-UBND ngày 31/3/2017 của UBND Thành phố. Tuy nhiên hiện nay, những trƣờng hợp này đã chia tách thành nhiều thửa (diện tích mỗi thửa chia tách <120m2), đã xây dựng nhà ở kiên cố, sử dụng ổn định.
- Các trƣờng hợp đang sử dụng đất có nguồn gốc kiot cho thuê, hiện thời hạn thuê theo Hợp đồng đã hết, đến nay không tiếp tục cho thuê nhƣng các hộ dân vẫn sử dụng làm nhà ở, đã nộp thuế đất sử dụng đất phi nông nghiệp.
- Các trƣờng hợp đang sử dụng đất thuộc khu nhà ở cơ quan tự quản: một số trƣờng hợp đã đƣợc Công ty kinh doanh nhà, Sở Xây dựng tiếp nhận và thực hiện bán nhà, một số trƣờng hợp đã phá dỡ, tự xây dựng nhà ở hoặc xây dựng nhà trên diện tích đất trống, đất lƣu không trong khu tập thể (nhƣ trƣờng hợp bà Cao Thị Tính tại phƣờng Quan Hoa), một số trƣờng hợp mua tầng 1, tầng 2 của nhà chung cƣ 2 tầng thuộc sở hữu nhà nƣớc trong q trình sử dụng đã lấn chiếm phần diện
tích đất lƣu khơng liền kề để xây dựng nhà ở hoặc chuyển nhƣợng… Đối với những trƣờng hợp nêu trên chƣa có hƣớng dẫn cụ thể về việc tiếp nhận, cấp Giấy chứng nhận cho các hộ gia đình.
- Các trƣờng hợp sử dụng đất tại khu gia đình qn đội, có nguồn gốc đất mƣợn của địa phƣơng hoặc có quyết định giao đất của UBND Thành phố; Trong quá trình quản lý đã giao đất cho cán bộ, công nhân viên của đơn vị để làm nhà ở (nhƣ khu K800 phƣờng Nghĩa Đô, khu tập thể BTL Công Binh…).
- Khu tập thể Viện Vũ Khí (tổ 6 phƣờng Mai Dịch): Khu đất có nguồn gốc do UBND thành phố Hà Nội chuyển dịch khu đất đã cấp cho Viện kỹ thuật vũ khí theo giấy sử dụng đất số 4835/UBXDCB ngày 25/11/1986 (tại xã Mai Dịch, huyện Từ Liêm) sang vị trí Bắc khu nhà ở Mai Dịch theo Quyết định số 4317/QĐ-XDCB ngày 15/9/1988. Khu đất đã đƣợc cấp Giấy phép xây dựng. Viện vũ khí đã có Quyết định giao đất cho 28 cán bộ công nhân viên (trong Quyết định giao đất cho từng cá nhân phần lớn chỉ ghi theo thứ tự lơ mà khơng ghi rõ diện tích). UBND quận Cầu Giấy đã cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất theo chỉ giới xây dựng đƣợc cấp theo Giấy phép xây dựng. Hiện, các hộ gia đình có kiến nghị đƣợc cấp bổ sung diện tích theo đúng hiện trạng sử dụng đất của các hộ. Tuy nhiên, việc xác định nghĩa vụ tài chính khi cấp bổ sung diện tích gặp khó khăn do các hộ khơng lƣu giữ giấy tờ nộp tiền sử dụng đất theo quy định.
- Những trƣờng hợp đang sử dụng đất thuộc địa giới hành chính của quận Bắc Từ Liêm, quận Nam Từ Liêm nhƣng đã giao cho UBND quận Cầu Giấy quản lý hành chính. Việc cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất chƣa thực hiện do chƣa có chỉ đạo rõ ràng về thẩm quyền.
Tới nay, các trƣờng hợp đang sử dụng đất có đủ điều kiện theo quy định và thuộc thẩm quyền giải quyết đã đƣợc Ủy ban nhân dân quận Cầu Giấy cấp Giấy chứng nhận; Hiện còn 3029 trƣờng hợp chƣa đƣợc cấp Giấy chứng nhận với các khó khăn, vƣớng mắc cụ thể gồm: 528 trƣờng hợp không đủ điều kiện cấp GCN; 2480 trƣờng hợp chƣa đủ điều kiện cấp GCN; và 21 trƣờng hợp chƣa kê khai hồ sơ.
* Trƣờng hợp khu gia đình K800 phố Hồng Sâm, phƣờng Nghĩa Đơ
Theo Kết luận số 1660/KLTT-TTCP ngày 08/8/2007 của Thanh tra Chính phủ, khu gia đình K800 phố Hồng Sâm, phƣờng Nghĩa Đơ có nguồn gốc đất do Viện Kỹ thuật quân sự (nay là Viện Khoa học và Công nghệ quân sự) mƣợn của địa phƣơng từ năm 1967 để sử dụng vào mục đích quốc phịng: Bệnh xá, kho xăng, nhà xe, nhà ở của cảnh vệ và bố trí khu tập thể cho cán bộ, cơng nhân viên của Viện có gia đình riêng (đến năm 1994, có 74 hộ gia đình). Ngày 21/01/1994, UBND thành phố Hà Nội có Quyết định số 140/QĐ-UB cho phép hợp thức hóa quyền sử dụng đất Viện Kỹ thuật Quân sự - Bộ Quốc phòng để xây dựng khu nhà ở cán bộ công nhân viên của Viện theo luận chứng kinh tế kỹ thuật đƣợc Bộ Quốc phòng phê duyệt.
Theo bản vẽ quy hoạch số QH-01 ngày 21/11/1992 kèm Quyết định số 140/QĐ-UB thì khu đất K800 đƣợc chia thành 5 lô để xây dựng nhà ở 2 tầng bố trí cho 181 hộ gia đình là cán bộ cơng nhân viên thuộc biên chế của Viện. Tuy nhiên, Viện đã điều chỉnh quy hoạch, chia lô 3 từ 2 dãy thành 3 dãy, nâng từ 181 thửa đất lên 224 thửa đất và có quyết định giao đất cho cán bộ, cơng nhân viên (trong đó, có một số trƣờng hợp giao đất vào diện tích đất các gia đình đang sử dụng từ trƣớc).
Thực hiện Quyết định số 192/2004/QĐ-UB ngày 24/12/2004 của UBND Thành phố về việc phân cấp cho UBND các quận, huyện cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất ở, trong đó có các trƣờng hợp cấp Giấy chứng nhận đất ở cho hộ gia đình quân đội; Văn bản số 249/UB-NNĐC ngày 20/01/2005 của UBND Thành phố và văn bản số 3605/TNMT-ĐKTK ngày 08/9/2005 của Sở Tài nguyên Môi trƣờng, UBND quận Cầu Giấy đã tiếp nhận và cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho 114 hộ gia đình tại khu K800 và đã thực hiện trả Giấy chứng nhận cho 57 trƣờng hợp đƣợc cấp Giấy chứng nhận.
Ngày 11/8/2006, Sở Tài nguyên Môi trƣờng và Nhà đất Hà Nội có văn bản số 3042/TNMTNĐ-ĐKTK đề nghị tạm dừng xét cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất ở cho các hộ gia đình tại khu tập thể của Trung tâm Khoa học kỹ thuật và công nghệ quận sự (Khu K800). Ủy ban nhân dân quận đã chỉ đạo tạm dừng việc
xét cấp hồ sơ đã tiếp nhận và dừng trả 57 Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất đã cấp cho các hộ tại khu tập thể K800.
Ngày 27/8/2015, UBND Thành phố có văn bản số 5888/VP-KT về việc giải quyết đơn kiến nghị liên quan đến nghĩa vụ tài chính tại khu tập thể K800; Trong đó giao: Sở Tài ngun Mơi trƣờng chủ trì, phối hợp cùng Sở Tài chính, Cục thuế thành phố Hà Nội xác định cụ thể nghĩa vụ tài chính của Viện phải thực hiện; Đồng thời, giao Cục thuế thành phố Hà Nội tiếp tục đôn đốc Viện Khoa học Công nghệ quân sự nộp tiền sử dụng đất (14.040 tỷ đồng) theo Thông báo số 335TB/CT ngày 12/11/1996 của Cục thuế Thành phố. Đến nay, nội dung này chƣa đƣợc hoàn thành.
Đồng thời, việc Viện tự điều chỉnh quy hoạch và giao đất vào phần diện tích đất 07 hộ gia đình (ơng Nguyễn Đình Đồn, Nguyễn Thanh Minh, Nguyễn Chí Tín, Vũ Xn Lùng, Phạm Văn Bộ, Nguyễn Võ Tha, Đặng Thế Mai và Trần Hồng Lựu) đang sử dụng, dẫn đến đơn thƣ, kiến nghị.
Tại văn bản số 6337/UBND-TNMT ngày 03/11/2016, UBND Thành phố đã yêu cầu Viện Khoa học công nghệ quân sự khẩn trƣơng làm việc, trao đổi, thống nhất phƣơng án giải quyết theo quy định với các hộ dân có đơn thƣ kiến nghị, sau khi thống nhất nội dung này, Viện Khoa học công nghệ quân sự liên hệ với Sở Quy hoạch – Kiến trúc, UBND quận Cầu Giấy để đƣợc hƣớng dẫn thực hiện điều chỉnh quy hoạch theo quy định.
Hiện nay, Viện Khoa học công nghệ quân sự đã có Hợp đồng kinh tế với Công ty Cổ phần tƣ vấn địa chính và đo đạc Thanh Xuân để đo đạc, lập hiện trạng sử dụng đất của các hộ gia đình phục vụ việc lập và phê duyệt quy hoạch mặt bằng theo quy định. Tuy nhiên, việc đo đạc hiện trạng tại lô 3 khơng thực hiện đƣợc do một số hộ gia đình không phối hợp thực hiện với lý do không thống nhất việc Viện Khoa học Công nghệ quân sự thuê đơn vị đo đạc. Ủy ban nhân dân quận đã tiếp dân, vận động các hộ phối hợp nhƣng khơng có hiệu quả.
Với những nội dung theo kết luận của Thanh tra Chính phủ chƣa đƣợc hồn thành, do đó, việc cấp và trả Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất tại khu tập thể K800 đến nay vẫn tạm dừng; UBND quận liên tục nhận đƣợc các đơn kiến nghị của
các hộ gia đình đang sinh sống hoặc có quyền lợi tại khu K800, cụ thể: đơn kiến nghị của ơng Nguyễn Đình Đồn và 06 hộ gia đình kiến nghị về việc cấp Giấy chứng nhận cho các hộ theo đúng hiện trạng sử dụng đất; đơn kiến nghị của ông Chu Dỗn Thành, ơng Nguyễn Văn Thạch đề nghị trả 57 Giấy chứng nhận đã cấp nhƣng chƣa trả cho các hộ gia đình, cá nhân; đơn của ơng Lê Ngọc Uyên và 06 hộ gia đình đề nghị đƣợc giao đất.
Nhƣ vậy, việc thực hiện kết luận thanh tra của Thanh tra Chính phủ liên quan đến nhiều Sở, ngành, đơn vị và kéo dài, chƣa giải quyết dứt điểm, dẫn đến nhiều bức xúc trong dân cƣ tại khu vực. Đây cũng chính là một trong những vấn đề còn tồn tại mà quận Cầu Giấy phải đối mặt trong những năm qua và vẫn đang còn gặp nhiều vƣớng mắc trong cách thức giải quyết.
* Các trường hợp đất có nguồn gốc là đất nơng nghiệp
Hiện có khoảng 1.400 trƣờng hợp đang sử dụng đất có nguồn gốc là đất nơng nghiệp xen kẹt trong khu dân cƣ (đƣợc xác định theo Điều 34 tại Quy định ban hành kèm theo Quyết định số 37/2015/QĐ-UBND ngày 18 tháng 12 năm 2015 của Ủy ban nhân dân thành phố Hà Nội), ngƣời sử dụng đất đã tự ý chuyển mục đích sử dụng đất để ở và ổn định (thời điểm từ trƣớc ngày 01 tháng 7 năm 2004 và trƣớc ngày 01 tháng 7 năm 2014).
Theo Văn bản số 6443/UBND-TKBT ngày 08 tháng 11 năm 2016 của Ủy ban nhân dân thành phố Hà Nội về chỉ đạo cải cách thủ tục hành chính trong cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất trên địa bàn thành phố Hà Nội thì: Các trƣờng hợp đất nơng nghiệp đƣợc xác định theo khoản 1 và 2 Điều 34 thì Ủy ban nhân dân cấp huyện chỉ đạo phịng Tài nguyên và Môi trƣờng kiểm tra, xử lý vi phạm theo quy định trƣớc khi cho phép chuyển mục đích sử dụng đất sang đất ở. Các trƣờng hợp đất nông nghiệp đƣợc xác định theo khoản 3 Điều 34 thì tiến hành thanh tra, xử lý để làm căn cứ xem xét cho phép chuyển mục đích sử dụng đất. Đồng thời, Ủy ban nhân dân thành phố Hà Nội giao Sở Tài nguyên và Môi trƣờng kiểm tra, hƣớng dẫn Ủy ban nhân dân cấp huyện thực hiện.
Sở Tài nguyên và Môi trƣờng Hà Nội đã có Văn bản số 2739/STNMT-TTr ngày 13 tháng 12 năm 2016 hƣớng dẫn một số nội dung xử lý hành vi vi phạm về đất nông nghiệp và đất cơng. Tại Văn bản có nêu cơ sở pháp lý để thực hiện xử lý hành vi vi phạm về đất nông nghiệp và đất công, tuy nhiên chƣa hƣớng dẫn rõ về quy trình và phƣơng pháp thực hiện. Phịng Tài ngun và Mơi trƣờng vẫn gặp khó khăn trong quá trình triển khai thực hiện do các hành vi vi phạm về đất nông nghiệp và đất công đều đã xảy ra từ lâu, ngƣời đang sử dụng đất không phải là ngƣời thực hiện hành tự ý xây dựng cơng trình, tự ý chuyển đổi mục đích sử dụng đất để ở (do nhận chuyển quyền qua nhiều chủ sử dụng đất).
Qua các buổi làm việc với Tổ Công tác liên ngành của Thành phố; Ủy ban nhân dân quận Cầu Giấy đã đề nghị Ủy ban nhân thành phố Hà Nội quy định cụ thể nội dung này.
* Các trường hợp có nguồn gốc đất giãn dân
Hiện còn khoảng 62 trƣờng hợp đang sử dụng đất có nguồn gốc đất đƣợc Ủy ban nhân dân phƣờng tự cấp đất giãn dân (đất ở), thời điểm trƣớc ngày 15 tháng 10 năm 1993, việc sử dụng đất ổn định để ở, phù hợp với quy hoạch sử dụng đất, khơng có tranh chấp hoặc khiếu kiện.
Trƣớc đây, các trƣờng hợp đất có nguồn gốc đƣợc Hợp tác xã và Ủy ban nhân dân xã tự giao đất giãn dân thời điểm năm 1990, năm 1991 trên địa bàn quận Cầu Giấy đã đƣợc Ủy ban nhân dân thành phố Hà Nội, Ủy ban nhân dân quận Cầu Giấy cấp Giấy chứng nhận cho các gia đình mà khơng phải nộp tiền sử dụng đất (sử dụng ổn định để ở thời điểm trƣớc ngày 15/10/1993).
Hiện nay, theo Điều 20 và Điều 47 tại Quy định ban hành kèm theo Quyết định số 37/2015/QĐ-UBND ngày 18 tháng 12 năm 2015 của Ủy ban nhân dân thành phố Hà Nội; Các trƣờng hợp này phải nộp 40% tiền sử dụng đất theo giá đất quy định tại Bảng giá đất khi đƣợc chứng nhận quyền sử dụng đất và cấp Giấy chứng nhận do ngƣời sử dụng đất không cung cấp đƣợc hoặc đã làm mất giấy tờ chứng minh về việc đã nộp tiền để đƣợc sử dụng đất và cơ quan chính quyền địa phƣơng hiện cũng khơng cịn lƣu giữ đƣợc bất kỳ tài liệu nào có liên quan về việc
thu tiền khi tự cấp đất giãn dân. Tuy nhiên, ngƣời sử dụng đất đều khơng nhất trí với việc nộp tiền sử dụng đất và liên tục có Đơn đề nghị đƣợc xem xét, giải quyết việc cấp Giấy chứng nhận.
Qua các buổi làm việc với Tổ Công tác liên ngành của Thành phố; Ủy ban nhân dân quận Cầu Giấy đã đề nghị Ủy ban nhân thành phố Hà Nội cho phép không phải nộp tiền sử dụng đất khi chứng nhận quyền sử dụng đất và cấp Giấy chứng nhận đối với các trƣờng hợp nêu trên.
* Một số trường hợp lấn, chiếm phần diện tích đất thuộc các khu tập thể; cấp bổ sung phần diện tích đất liền kề với phần đất đã được cấp Giấy chứng nhận
Trên địa bàn quận Cầu Giấy hiện có các khu tập thể đƣợc hình thành từ trƣớc ngày 01 tháng 07 năm 2004 nhƣ: Khu tập thể Viện Khoa học xây dựng, khu tập thể Viện E, khu tập thể In Tài chính tại phƣờng Nghĩa Tân; Khu tập thể Nhựa Bách hóa, khu tập thể Y Tế tại phƣờng Nghĩa Đô, khu nhà ở Viện Mác Lê nin (Dịch Vọng Hậu); Khu tập thể Văn công, Khu tập thể Bƣu chính viễn thơng (phƣờng