1.2. Cơ sở pháp lý về đăng ký cấp giấy chứng nhậnquyền sử dụng đất, quyền sở
1.2.2.1. Cơ sở pháp lý về đăng ký đất đai
a) Kê khai đăng ký
Kê khai đăng ký đất đai là trách nhiệm của 2 chủ thể: ngƣời sử dụng đất và cơ quan Nhà nƣớc có thẩm quyền.
Đối với ngƣời sử dụng đất: theo quy định của pháp luật hiện hành thì những ngƣời sử dụng đất quy định tại Điều 5 Luật Đất đai năm 2013 [18].
Cơ quan Nhà nƣớc có thẩm quyền là Chi nhánh Văn phịng đăng ký đất đai hoặc Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất thuộc Phòng Tài nguyên môi trƣờng cấp huyện (đối với nơi chƣa thành lập Văn phòng đăng ký đất đai “1 cấp” và các Chi nhánh trực thuộc.
b) Thủ tục, hồ sơ đăng ký
Ngƣời sử dụng đất làm đơn đăng ký đất đai theo mẫu, hiện nay nội dung đơn xin kê khai đăng ký quyền sử dụng đất đƣợc tích hợp vào đơn đăng ký, cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất
theo mẫu 04a/ĐK ban hành kèm theo Thông tƣ số 24/2014/TT-BTNMT ngày 19/5/2014 của Bộ Tài nguyên và Môi trƣờng quy định về hồ sơ địa chính [3].
Hồ sơ gồm:
- Đơn đề nghị đăng ký, cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất (theo mẫu 4a/ĐK kèm theo Thông tƣ 24/2014/TT-BTNMT);
- Bản photocopy sổ hộ khẩu, giấy chứng minh nhân dân; - Bản sao chứng thực giấy tờ về quyền sử dụng đất (nếu có);
- Bản sao chứng thực giấy tờ về tài sản gắn liền với đất (nếu có tài sản và có yêu cầu chứng nhận quyền sở hữu);
- Sơ đồ nhà ở, cơng trình xây dựng (trừ trƣờng hợp trong giấy tờ quy định tại điểm d khoản này đã có sơ đồ nhà ở, cơng trình xây dựng);
- Văn bản ủy quyền nộp hồ sơ (nếu có).
Các hình thức đăng ký đất đai
Tuỳ thuộc vào mục đích và đặc điểm của cơng tác đăng ký, đăng ký đất đai đƣợc chia thành 2 hình thái: đăng ký lần đầu và đăng ký biến động đất đai.
* Đăng ký lần đầu
Theo Thông tƣ số 24/2014/TT-BTNMT ngày 19/5/2014 của Bộ Tài nguyên và Môi trƣờng quy định về hồ sơ địa chính: "Đăng ký đất đai, tài sản gắn liền với đất lần đầu (sau đây gọi là đăng ký lần đầu) là việc thực hiện thủ tục lần đầu để ghi nhận tình trạng pháp lý về quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở, tài sản khác gắn liền với đất và quyền quản lý đất đối với một thửa đất vào hồ sơ địa chính” [2].
Đăng kí đất đai lần đầu đƣợc tổ chức thực hiện trên phạm vi cả nƣớc để thiết lập hồ sơ địa chính cho tồn bộ đất đai và cấp GCN quyền sử dụng đất cho tất cả các chủ sử dụng đất có đủ điều kiện theo quy định của pháp luật.
Đăng ký lần đầu đƣợc thực hiện trong các trƣờng hợp sau đây (Khoản 3 Điều 95 Luật Đất đai 2013):
+ Thửa đất đƣợc giao, cho thuê để sử dụng; + Thửa đất đang sử dụng mà chƣa đăng ký;
+ Thửa đất đƣợc giao để quản lý mà chƣa đăng ký; + Nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất chƣa đăng ký.
- Trình tự thủ tục đăng ký đất đai, tài sản gắn liền với đất, cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất lần đầu đƣơc quy định chi tiết tại Điều 70 Nghị định 43/2014/NĐ-CP nhƣ sau:
1. Ngƣời sử dụng đất nộp 01 bộ hồ sơ theo quy định để làm thủ tục đăng ký; 2. Trƣờng hợp hộ gia đình, cá nhân, cộng đồng dân cƣ, ngƣời Việt Nam định cƣ ở nƣớc ngoài đƣợc sở hữu nhà ở tại Việt Nam đề nghị đăng ký đất đai, tài sản gắn liền với đất, cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất thì Ủy ban nhân dân cấp phƣờng có trách nhiệm kiểm tra hồ sơ và thực hiện các công việc nhƣ sau:
a) Trƣờng hợp đăng ký đất đai thì xác nhận hiện trạng sử dụng đất so với nội dung kê khai đăng ký; trƣờng hợp khơng có giấy tờ quy định tại Điều 100 của Luật Đất đai và Điều 18 của Nghị định này thì xác nhận nguồn gốc và thời điểm sử dụng đất, tình trạng tranh chấp sử dụng đất, sự phù hợp với quy hoạch.
Trƣờng hợp đăng ký tài sản gắn liền với đất thì xác nhận hiện trạng tài sản gắn liền với đất so với nội dung kê khai đăng ký; trƣờng hợp khơng có giấy tờ quy định tại các Điều 31, 32, 33 và 34 của Nghị định này thì xác nhận tình trạng tranh chấp quyền sở hữu tài sản; đối với nhà ở, cơng trình xây dựng thì xác nhận thời điểm tạo lập tài sản, thuộc hay không thuộc trƣờng hợp phải cấp phép xây dựng, sự phù hợp với quy hoạch đƣợc duyệt; xác nhận sơ đồ nhà ở hoặc cơng trình xây dựng nếu chƣa có xác nhận của tổ chức có tƣ cách pháp nhân về hoạt động xây dựng hoặc hoạt động đo đạc bản đồ;
b) Trƣờng hợp chƣa có bản đồ địa chính thì trƣớc khi thực hiện các cơng việc tại Điểm a Khoản này, Ủy ban nhân dân cấp phƣờng phải thơng báo cho Văn phịng đăng ký đất đai thực hiện trích đo địa chính thửa đất hoặc kiểm tra bản trích đo địa chính thửa đất do ngƣời sử dụng đất nộp (nếu có);
c) Niêm yết cơng khai kết quả kiểm tra hồ sơ, xác nhận hiện trạng, tình trạng tranh chấp, nguồn gốc và thời điểm sử dụng đất tại trụ sở Ủy ban nhân dân cấp
phƣờng và khu dân cƣ nơi có đất, tài sản gắn liền với đất trong thời hạn 15 ngày; xem xét giải quyết các ý kiến phản ánh về nội dung công khai và gửi hồ sơ đến Văn phòng đăng ký đất đai.
3. Văn phòng đăng ký đất đai thực hiện các công việc nhƣ sau:
a) Trƣờng hợp hộ gia đình, cá nhân, cộng đồng dân cƣ nộp hồ sơ tại Văn phòng đăng ký đất đai thì gửi hồ sơ đến Ủy ban nhân dân cấp phƣờng để lấy ý kiến xác nhận và công khai kết quả theo quy định tại Khoản 2 Điều này;
b) Trích lục bản đồ địa chính hoặc trích đo địa chính thửa đất ở nơi chƣa có bản đồ địa chính hoặc đã có bản đồ địa chính nhƣng hiện trạng ranh giới sử dụng đất đã thay đổi hoặc kiểm tra bản trích đo địa chính thửa đất do ngƣời sử dụng đất nộp (nếu có);
c) Kiểm tra, xác nhận sơ đồ tài sản gắn liền với đất đối với tổ chức trong nƣớc, cơ sở tơn giáo, tổ chức nƣớc ngồi, cá nhân nƣớc ngoài, ngƣời Việt Nam định cƣ ở nƣớc ngoài thực hiện dự án đầu tƣ mà sơ đồ đó chƣa có xác nhận của tổ chức có tƣ cách pháp nhân về hoạt động xây dựng hoặc hoạt động đo đạc bản đồ;
d) Kiểm tra hồ sơ đăng ký; xác minh thực địa trong trƣờng hợp cần thiết; xác nhận đủ điều kiện hay không đủ điều kiện đƣợc cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất vào đơn đăng ký;
đ) Trƣờng hợp chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất khơng có giấy tờ hoặc hiện trạng tài sản có thay đổi so với giấy tờ quy định tại các Điều 31, 32, 33 và 34 của Nghị định này thì gửi phiếu lấy ý kiến cơ quan quản lý nhà nƣớc đối với loại tài sản đó. Trong thời hạn không quá 05 ngày làm việc, cơ quan quản lý nhà nƣớc đối với tài sản gắn liền với đất có trách nhiệm trả lời bằng văn bản cho Văn phòng đăng ký đất đai;
e) Cập nhật thông tin thửa đất, tài sản gắn liền với đất, đăng ký vào hồ sơ địa chính, cơ sở dữ liệu đất đai (nếu có);
g) Trƣờng hợp ngƣời sử dụng đất đề nghị cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất thì gửi số liệu địa chính đến cơ quan thuế để xác định và thơng báo thu nghĩa vụ tài chính, trừ trƣờng
hợp không thuộc đối tƣợng phải nộp nghĩa vụ tài chính hoặc đƣợc ghi nợ theo quy định của pháp luật; chuẩn bị hồ sơ để cơ quan tài ngun và mơi trƣờng trình ký cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất; cập nhật bổ sung việc cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất vào hồ sơ địa chính, cơ sở dữ liệu đất đai; trao Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất cho ngƣời đƣợc cấp, trƣờng hợp hộ gia đình, cá nhân nộp hồ sơ tại cấp phƣờng thì gửi Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất cho Ủy ban nhân dân cấp phƣờng để trao cho ngƣời đƣợc cấp.
4. Cơ quan tài nguyên và môi trƣờng thực hiện các công việc sau:
a) Kiểm tra hồ sơ và trình cơ quan có thẩm quyền cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất;
Trƣờng hợp th đất thì trình Ủy ban nhân dân cấp có thẩm quyền ký quyết định cho thuê đất; ký hợp đồng th đất và trình cơ quan có thẩm quyền cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất sau khi ngƣời sử dụng đất đã hồn thành nghĩa vụ tài chính theo quy định của pháp luật.
b) Chuyển hồ sơ đã giải quyết cho Văn phòng đăng ký đất đai.
5. Trƣờng hợp ngƣời sử dụng đất đã đăng ký đất đai theo quy định của pháp luật mà nay có nhu cầu cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất thì nộp đơn đề nghị cấp Giấy chứng nhận; Văn phòng đăng ký đất đai, cơ quan tài nguyên và môi trƣờng thực hiện các công việc quy định tại Điểm g Khoản 3 và Khoản 4 Điều này.
* Đăng ký biến động
Đăng ký biến động đất đai là hoạt động thƣờng xuyên của cơ quan Nhà nƣớc có thẩm quyền mà trực tiếp là tổ chức đăng ký đất đai thuộc cơ quan quản lý đất đai nhằm cập nhật những thông tin về đất đai để đảm bảo cho hệ thống hồ sơ địa chính ln phản ánh đúng hiện trạng sử dụng đất, làm cơ sở để Nhà nƣớc phân tích các hiện tƣợng kinh tế xã hội phát triển trong quá trình quản lý và sử dụng đất đai.
Theo Thông tƣ số 24/2014/TT-BTNMT ngày 19/5/2014 của Bộ Tài nguyên và Môi trƣờng quy định về hồ sơ địa chính: “Đăng ký biến động đất đai, tài sản gắn liền với đất (sau đây gọi là đăng ký biến động) là việc thực hiện thủ tục để ghi nhận sự thay đổi về một hoặc một số thông tin đã đăng ký vào hồ sơ địa chính theo quy định của pháp luật”.
Các giấy tờ cần thiết để đăng ký biến động đất đai (Điều 9 Thông tƣ 24/2014/TT-BTNMT) nhƣ sau:
- Đơn đăng ký biến động đất đai, tài sản gắn liền với đất theo Mẫu số 09/ĐK; - Bản gốc Giấy chứng nhận đã cấp;
- Một trong các giấy tờ liên quan đến nội dung biến động:
+ Văn bản chứng nhận của cơ quan nhà nƣớc có thẩm quyền theo quy định của pháp luật đối với trƣờng hợp cá nhân hoặc ngƣời đại diện hộ gia đình thay đổi họ, tên;
+ Bản sao sổ hộ khẩu đối với trƣờng hợp thay đổi ngƣời đại diện là chủ hộ gia đình; văn bản thỏa thuận của hộ gia đình đƣợc Ủy ban nhân dân cấp phƣờng xác nhận đối với trƣờng hợp thay đổi ngƣời đại diện là thành viên khác trong hộ;
+ Bản sao giấy chứng minh nhân dân hoặc giấy chứng minh quân đội và sổ hộ khẩu hoặc giấy tờ khác chứng minh thay đổi nhân thân đối với trƣờng hợp thay đổi thơng tin về nhân thân của ngƣời có tên trên Giấy chứng nhận;
+ Văn bản của cơ quan có thẩm quyền cho phép hoặc chứng nhận việc thay đổi thông tin pháp nhân đối với trƣờng hợp thay đổi thông tin về pháp nhân của tổ chức đã ghi trên Giấy chứng nhận;
+ Văn bản thỏa thuận của cộng đồng dân cƣ đƣợc Ủy ban nhân dân cấp phƣờng xác nhận đối với trƣờng hợp cộng đồng dân cƣ đổi tên;
+ Văn bản xác nhận của Ủy ban nhân dân cấp phƣờng về tình trạng sạt lở tự nhiên đối với trƣờng hợp giảm diện tích thửa đất, tài sản gắn liền với đất do sạt lở tự nhiên;
+ Chứng từ về việc nộp nghĩa vụ tài chính đối với trƣờng hợp Giấy chứng nhận đã cấp có ghi nợ hoặc chậm nộp nghĩa vụ tài chính, trừ trƣờng hợp ngƣời sử
dụng đất đƣợc miễn giảm hoặc không phải nộp do thay đổi quy định của pháp luật; + Quyết định của cơ quan nhà nƣớc có thẩm quyền về việc thay đổi hạn chế về quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất ghi trên Giấy chứng nhận đối với trƣờng hợp có hạn chế theo quyết định giao đất, cho thuê đất, chứng nhận quyền sử dụng đất; trƣờng hợp có thay đổi hạn chế theo văn bản chuyển quyền sử dụng đất thì phải có văn bản chấp thuận thay đổi hạn chế của ngƣời có quyền lợi liên quan, đƣợc Ủy ban nhân dân cấp phƣờng xác nhận;
+ Bản sao một trong các giấy tờ: chứng nhận quyền sở hữu nhà ở, chứng nhận quyền sở hữu cơng trình xây dựng khơng phải là nhà ở, chứng nhận quyền sở hữu rừng sản xuất là rừng trồng, chứng nhận quyền sở hữu cây lâu năm, thể hiện nội dung thay đổi đối với trƣờng hợp thay đổi thông tin về tài sản gắn liền với đất đã ghi trên Giấy chứng nhận.
Trình tự đăng ký biến động nhƣ sau [10]:
Bước 1: Ngƣời sử dụng đất nộp 01 bộ hồ sơ đăng ký biến động đến văn
phòng đăng ký đất đai.
Bước 2: Văn phòng đăng ký đất đai có trách nhiệm kiểm tra hồ sơ, nếu phù
hợp quy định của pháp luật thì thực hiện các cơng việc sau đây:
- Trích đo địa chính thửa đất đối với trƣờng hợp có thay đổi về diện tích thửa đất, tài sản gắn liền với đất hoặc trƣờng hợp đã cấp Giấy chứng nhận nhƣng chƣa có bản đồ địa chính, chƣa trích đo địa chính thửa đất;
- Trƣờng hợp đăng ký thay đổi diện tích xây dựng, diện tích sử dụng, tầng cao, kết cấu, cấp (hạng) nhà hoặc cơng trình xây dựng mà khơng phù hợp với giấy phép xây dựng hoặc khơng có giấy phép xây dựng đối với trƣờng hợp phải xin phép thì gửi phiếu lấy ý kiến của cơ quan quản lý, cấp phép xây dựng theo quy định của pháp luật về xây dựng;
- Gửi thông tin địa chính cho cơ quan thuế để xác định và thông báo thu nghĩa vụ tài chính đối với trƣờng hợp phải nộp tiền sử dụng đất, tiền thuê đất theo quy định của pháp luật;
- Xác nhận thay đổi vào Giấy chứng nhận đã cấp hoặc lập hồ sơ trình cơ quan có thẩm quyền cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất đối với trƣờng hợp phải cấp lại Giấy chứng nhận theo quy định của Bộ Tài nguyên và Môi trƣờng; thông báo cho ngƣời sử dụng đất ký hoặc ký lại hợp đồng thuê đất với cơ quan tài nguyên và môi trƣờng đối với trƣờng hợp phải thuê đất;
- Chỉnh lý, cập nhật biến động vào hồ sơ địa chính, cơ sở dữ liệu đất đai; trao Giấy chứng nhận cho ngƣời đƣợc cấp hoặc gửi Ủy ban nhân dân cấp phƣờng để trao đối với trƣờng hợp nộp hồ sơ tại cấp phƣờng; trả Giấy chứng nhận đã xác nhận cho ngƣời nộp hồ sơ đã hồn thành nghĩa vụ tài chính.
Trƣờng hợp ngƣời sử dụng đất có nhu cầu chuyển mục đích sử dụng đất kết hợp với đăng ký biến động về các nội dung theo quy định tại Điều này thì thực hiện