1.3. Cơ sở thực tiễn về đăng ký cấp giấy chứng nhậnquyền sử dụng đất, quyền sở
1.3.1.2. Hệ thống đăng ký quyền (hệ thống Torren) Liên bang Úc
a) Nguồn gốc và sự ra đời của hệ thống Torren
Hệ thống ĐKQ-hệ thống Torren, đƣợc Torrens đƣa vào sử dụng ở Nam Úc năm 1858, chịu ảnh hƣởng của hệ thống đăng ký quyền của Anh và hệ thống đăng ký tàu biển của Đức. Tuy nhiên hệ thống Torrens đã có chủ trƣơng đƣa việc đăng ký quyền đối với đất đai thành quy định bắt buộc. Đây là một nhân tố chính làm cho Hệ thống Torrens triển khai thành công ngay từ đầu.
Theo Luật Bất động sản Nam Úc 1858 (South Australia Real Property Act 1558) đất công (Crown land) khi đƣợc giao có thời hạn (leasehold) sau ngày 01 tháng 7 năm 1858 đều phải đăng ký theo hệ thống Torrens. Vào thời điểm đó ở Nam Uc đất cơng (crown land) chƣa giao còn chiếm tỷ lệ rất lớn, việc khai khẩn lập đồn điền cũng đang phát triển mạnh, do đó số lƣợng các vụ đăng ký vào hệ thống Torrens rất lớn. Phần lớn đất mới giao nên việc xác định nguồn gốc pháp lý rất dễ dàng.
b) Đặc điểm hệ thống Torren
- Bằng khoán đƣợc đảm bảo bởi Nhà nƣớc - Hệ thống đăng ký đơn giản, an toàn và tiện lợi
- Mỗi trang của sổ đăng ký là là một tài liệu duy nhất đặc trƣng cho hồ sơ hiện hữu về về quyền và lợi ích đƣợc đăng ký và dự phòng cho đăng ký biến động lâu dài.
- Bằng khốn đất là một văn bản đƣợc trình bầy dễ hiểu cho cơng chúng - Sơ đồ trích lục thửa đất trong bằng khốn dễ dàng kiểm tra, tham khảo - Giá thành của hệ thống hợp lý, tiết kiệm chi phí và thời gian xây dựng - Hệ thống đƣợc xây dựng trên nền tảng công nghệ thông tin hiện đại, dễ dàng cập nhật,tra cứu cũng nhƣ phát triển đáp ứng yêu cầu quản lý và sử dụng
c) Lợi ích hệ thống Đăng ký đất đai Torren
Hệ thống Torren ra đời đã làm thay đổi bản chất của các giao dịch, đặc biệt đối với quan hệ thế chấp. Cụ thể, nếu theo luật chung thì khi thế chấp, ngƣời cho vay trở thành chủ sở hữu tài sản, còn ngƣời vay chỉ lấy lại đƣợc tài sản thế chấp sau
khi thực hiện xong mọi nghĩa vụ liên quan đến việc trả nợ. Còn theo Quy chế Torren (Torren statutes) thì khi thế chấp ngƣời vay vẫn là chủ sở hữu tài sản, còn ngƣời cho vay đƣợc hƣởng quyền theo quy chế đối với tài sản.
Theo Quy chế này, thì hệ thống cơ quan đăng ký đƣợc thành lập và lƣu giữ hồ sơ giao dịch đất đai ứng với từng thửa đất. Các giao dịch đƣợc đăng ký và cơng nhận tính pháp lý đƣợc Nhà nƣớc bảo đảm và chịu trách nhiệm bồi thƣờng nếu xảy ra những sai sót. Ở Úc hiện nay, hệ thống này đã đƣợc vi tính hóa. Các hình thức chứng nhận sở hữu quyền rất đa dạng, bao gồm: giấy chứng nhận sở hữu quyền đất tƣ, đất thuê, đất cho thuê lại, đất cho thế chấp; sở hữu quyền đối với tài sản của cộng đồng … và đƣợc quy định phù hợp với đặc điểm của từng Bang.
Tuy nhiên, để xác lập đƣợc hệ thống này thì việc cấp giấy chứng nhận sở hữu quyền ban đầu rất quan trọng và tốn kém về kinh phí cũng nhƣ thời gian. Việc này đƣợc tiến hành theo một quy trình bắt buộc mang tính chất pháp lý gọi là quy trình xác nhận quyền về đất đai (adjudication of title to land). Kết quả công nhận phải công bố cho công chúng biết trong một thời gian quy định (30 ngày hoặc 60 ngày).
Hệ thống Torren đã đƣợc áp dụng thành công ở các Bang của Úc và một số quốc gia trên thế giới [6]
1.3.1.3. Đăng ký đất đai và cấp giấy chứng nhận ở nước Cộng hòa Nhân dân Trung Hoa
Luật Quản lý đất đai đƣợc sửa đổi tại kỳ họp thứ 4 của UBTV Quốc vụ viện khóa IX Trung Quốc vào ngày 29/8/1998. Luật mới đƣợc sửa đổi phù hợp với Hiến pháp về mục đích tăng cƣờng quản lý đất đai, bảo vệ và phát triển nguồn tài nguyên đất, sử dụng tối đa nguồn tài nguyên đất đai, bảo vệ hiệu quả đất canh tác, thúc đẩy phát triển bền vững kinh tế xã hội. [21]
a) Chế độ sở hữu đất đai
- Đất đai nội thành thành phố thuộc quyền sở hữu của nhà nƣớc.
- Đất đai ở Nông thơn và những thành thị ngoại ơ, ngồi những khu đất do nhà nƣớc quy định thuộc quyền sở hữu của nhà nƣớc, thì quyền sở hữu thuộc về sở
hữu tập thể nông dân; Đất ở, đất trồng trọt và đất đồi núi đều thuộc về quyền sở hữu của tập thể nông dân. (Luật Quản lý Đất đai CHND Trung Hoa, 1998. Điều 8)
b) Quyền sử dụng đất
Toàn bộ đất đai của Trung Quốc thuộc sở hữu nhà nƣớc hoặc tập thể, khơng có sở hữu tƣ nhân về đất đai. Sở hữu tập thể thƣờng quy định với các mục đích nơng nghiệp và có thể đƣợc chuyển đổi sang mục đích xây dựng với một quy trình chuyển đổi phức tạp.
Đất đai thuộc quyền sử dụng của nhà nƣớc và của tập thể nơng dân đều có thể chuyển cho đơn vị hoặc cá nhân sử dụng theo pháp luật. Cá nhân hoặc đơn vị có nghĩa vụ bảo vệ, quản lí và sử dụng đất hợp lí. (Luật Quản lý Đất đai nƣớc CHND Trung Hoa, 1998, Điều 9)
c) Quyền sử dụng đất của tổ chức, cá nhân nƣớc ngoài: Nhà đầu tƣ nƣớc ngồi có thể sở hữu các cơng trình trên đất khi mua hoặc khi đƣợc hƣởng QSDĐ cho một mục đích và thời hạn cụ thể. QSDĐ không bao gồm quyền sử dụng tài nguyên, khoáng sản hoặc tài ngun dƣới lịng đất. Thơng thƣờng, cơng trình trên đất phải đƣợc sở hữu bởi cùng một đối tƣợng đƣợc quyền sử dụng đất. Trung Quốc quy định 3 loại QSDĐ:
i) Quyền sử dụng đất đƣợc đƣợc cấp: là hình thức QSDĐ phổ biến nhất và ban đầu thƣờng có đƣợc trực tiếp từ các chính quyền địa phƣơng thơng qua việc nộp một lại phí cố định. Thời hạn sử dụng tối đa phụ thuộc vào mục đích sử dụng đất: 40 năm đối với đất thƣơng mại, du lịch và cơng trình cơng cộng giải trí; 59 năm đối với đất sử dụng cho mục đích cơng nghiệp, giáo dục, khoa học, cơng nghệ, văn hóa, y tế hoặc thể thao; 70 năm cho đất ở. QSDĐ đƣợc cấp nhìn chung có thể chuyển nhƣợng, thế chấp tự do khơng cần xin phép cơ quan có thẩm quyền, nhƣng các giao dịch này cần đƣợc đăng ký tại cơ quan quản lý đất đai. Đơn xin gia hạn cấp QSDĐ phải đƣợc nộp ít nhất trƣớc 1 năm trƣớc khi hết thời hạn đƣợc cấp.
ii) Quyền sử dụng đất đƣợc đƣợc giao: là hình thức QSDĐ đƣợc nhà nƣớc giao khơng thu tiền cho một giai đoạn nhất định, thơng thƣờng là giới hạn mục đích sử dụng ví dụ nhƣ sử dụng cho mục đích quân sự, chính phủ, các dự án hạ tầng và
cơng trình cơng cộng. Luật pháp khơng cấm các cơng ty và cá nhân nƣớc ngồi xin giao QSDĐ. Tuy nhiên do bị các hạn chế về sử dụng và chuyển nhƣợng, các cá nhân và tổ chức nƣớc ngồi thƣờng khơng sử dụng các quyền này (trừ các dự án hạ tầng hoặc cơng trình cơng cộng là ngoại lệ). Nhìn chung, QSDĐ đƣợc giao trƣớc tiên cần chuyển thành QSDĐ đƣợc cấp để có thể thực hiện chuyển nhƣợng, nhƣng đây là một quy trình cồng kềnh và khó khăn.
iii) Th cơng trình và quyền sử dụng đất: Các công ty nƣớc ngồi thơng thƣờng hay thuê trụ sở (văn phòng hoặc trụ sở cùng với các quyền sử dụng đất tƣơng ứng) hơn là mua quyền thanh toán một lần. Thời hạn thuê tối đa là 20 năm và có thể đƣợc gia hạn khi hết hạn. QSDĐ khơng có cơng trình thƣờng rất hiếm vì ít giá trị sử dụng.
d) Chế độ quản lý đất đai Pháp luật Đất đai quy định:
i) Đất đai sở hữu tập thể nông dân thuộc sở hữu của tổ chức tập thể Nông dân xã, do tổ chức kinh tế tập thể xã hoặc Chính quyền cấp xã kinh doanh và quản lí. Quyền sở hữu đất tập thể đƣợc cấp cho trên hai tổ chức kinh tế tập thể do các tập thể tổ chức kinh tế hoặc nhóm nơng dân trong xã phụ trách kinh doanh và quản lí. Đất thuộc tập thể nông dân xã (thị trấn), do tập thể tổ chức kinh tế xã (thị trấn) đó kinh doanh và quản lí. (Luật Quản lý Đất đai nƣớc CHND Trung Hoa, Điều 10)
ii) Đất đai thuộc quyền sở hữu tập thể của nơng dân do chính quyền cấp Huyện trở lên đăng kí và cấp Giấy chúng nhân, xác nhận quyền sở hữu đất. Đất đai thuộc quyền sở hữu tập thể của nơng dân nhƣng khơng phục vụ cho lợi ích nơng nghiệp thì do chính quyền cấp Huyện trở lên đăng kí, cấp Giấy chúng nhân, xác nhận quyền sở hữu đất nuôi trồng. Đơn vị, cá nhân sử dụng đất thuộc quyên sở hữu của nhà nƣớc thì do chính quyền cấp huyện trở lên đăng kí và cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, trong đó, cơ quan trung ƣơng sử dụng đất thuộc quyền sở hữu của nhà nƣớc thì do Quốc vụ viện đăng kí, cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất. Xác nhận quyền sử dụng đất rừng, đồng cỏ, xác nhận quyền sử dụng mặt nƣớc, bãi bồi để cấy ghép. Phân biệt dựa vào các bộ luật, quy định về rừng, thảo nguyên, và
ngƣ nghiệp tiến hành. (Luật Quản lý Đất đai nƣớc CHND Trung Hoa, Điều 11) iii) Nếu thay đổi mục đích sử dụng đất phải đăng kí thay đổi mục đích sử dụng đất. (Luật Quản lý Đất đai nƣớc CHND Trung Hoa, Điều 12)
iv) Quyền sử dụng đất và quyền sở hữu đất đăng kí theo quy định của pháp luật đƣợc pháp luật bảo hộ, bất kì cá nhân, tập thể đều khơng có quyền xâm phạm. (Luật Quản lý Đất đai CHND Trung Hoa, 1998, Điều 13) [26].
1.3.2 Tình hình thực hiện đăng ký đất đai, cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác trên đất ở Việt Nam đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác trên đất ở Việt Nam
1.3.2.1 Khái quát tình hình thực hiện đăng ký đất đai, cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác trên đất cả nước sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác trên đất cả nước
Ban hành các văn bản hƣớng dẫn thi hành Luật Đất đai 2013:
“ Luật đất đai 2013 đƣợc xây dựng công phu, nghiêm túc và căn bản trên cơ sở tổng kết đánh giá thực tiễn quá trình thi hành Luật đất đai năm 2003, thể chế hóa đầy đủ các quan điểm, nội dung của Nghị quyết Hội nghị lần thứ sáu Ban Chấp hành Trung ƣơng Đảng (khóa XI). Luật đất đai 2013, có nhiều nội dung đổi mới quan trọng trong đó trọng tâm là tiếp tục hồn thiện các cơng cụ pháp luật, quy hoạch, kinh tế, hành chính và cơ chế theo dõi, giám sát đánh giá phù hợp với thể chế kinh tế thị trƣờng định hƣớng XHCN nhằm từng bƣớc phát huy nguồn lực đất đai cho phát triển kinh tế - xã hội của đất nƣớc, tiến tới xây dựng hệ thống quản lý đất đai hiện đại, minh bạch và hiệu quả ”[15].
Thi hành Luật Đất đai 2013 Chính phủ đã ban hành Nghị định số 48/2013/NĐ-CP sửa đổi, bổ sung một số điều của các nghị định liên quan đến kiểm sốt thủ tục hành chính; Nghị định 43/2014/NĐ-CP ngày 15 tháng 5 năm 2014 quy định chi tiết việc thi hành Luật Đất đai , Nghị định 44/2014/NĐ-CP ngày 15 tháng 5 năm 2014 quy định về giá đất , Nghị định 45/2014/NĐ-CP ngày 15 tháng 5 năm 2014 quy định về thu tiền sử dụng đất , Nghị định 46/2014/NĐ-CP ngày 15 tháng 5 năm 2014 quy định về thu tiền thuê đất và mặt nƣớc , Nghị định 47/2014/NĐ-CP ngày 15 tháng 5 năm 2014 quy định về bồi thƣờng, hỗ trợ tái định cƣ khi Nhà nƣớc thu hồi đất, Nghị định 102/2014/NĐ-CP ngày 10 tháng 11 năm 2014 quy định về xử
phạt vi phạm hành chính trong lĩnh vực đất đai , Nghị định 104 /2014/NĐ-CP ngày 14 tháng 11 năm 2014 quy định về giá đất, Bộ TNMT cũng đã ban hành các văn bản pháp quy hƣớng dẫn thi hành Luật Đất đai và các Nghị định của Chính phủ theo thẩm quyền, đảm bào hành lang pháp lý cho việc thi hành Luật Đất đai ngay khi có hiệu lực .
Đăng ký đất đai, cấp giấy chứng nhận, xây dựng cơ sở dữ liệu địa chính: Đến 31/12/2016 cả nƣớc đã đo đạc lập bản đồ địa chính đạt trên 76% tổng diện tích tự nhiên1 và đã cơ bản hoàn thành mục tiêu cấp giấy chứng nhận (GCN) theo Nghị quyết số 30/2012/QH13 ngày 21 tháng 6 năm 2012 của Quốc hội, tỷ lệ cấp GCN đạt trên 95,2% tổng diện tích các loại đất cần cấp2, theo chỉ đạo của Bộ trƣởng Bộ TNMT Tổng cục Quản lý đất đai đã tổ chức các Tổ công tác làm việc trực tiếp với 07 địa phƣơng, gồm: Hà Nội, Hải Phịng, Thanh Hóa, Nghệ An, Bà Rịa - Vũng Tàu, Lâm Đồng và TP Hồ Chí Minh kiểm tra, hƣớng dẫn tháo gỡ khó khăn, vƣớng mắc về công tác cấp GCN; kiểm tra tại 30 tỉnh, thành phố về tình hình thực hiện Chỉ thị số 1474/CT-TTg của Thủ tƣớng Chính phủ để đơn đốc, hƣớng dẫn các địa phƣơng thực hiện công tác đo đạc và cấp GCN theo đúng quy định.
Bộ TNMT đã tập trung chỉ đạo, hƣớng dẫn và kiểm tra việc tổ chức thực hiện xây dựng cơ sở dữ liệu địa chính trong trên phạm vi cả nƣớc.đến 31/12/2016 , cả nƣớc có 117 đơn vị hành chính cấp huyện thuộc 32 tỉnh/thành phố chính thức đƣa cơ sở dữ liệu vào vận hành, khai thác, sử dụng. [27]
1.3.2.2. Tình hình thực hiện đăng ký đất đai, cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác trên đất trên địa bàn thành phố Hà Nội đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác trên đất trên địa bàn thành phố Hà Nội
Tính đến ngày 1/6/2017, kết quả đăng ký, cấp Giấy chứng nhận trên địa bàn thành phố đã có kết quả chuyển biến tích cực, rõ nét, sau khi Thành ủy ban hành Chỉ thị số 09-CT/TU ngày 1/9/2016, đặc biệt là công tác cấp Giấy chứng nhận cho hộ gia đình cá nhân sau dồn điền đổi thửa đất sản xuất nông nghiệp, cấp Giấy chứng nhận cho mua nhà tái định cƣ, mua nhà tại dự án phát triển nhà ở.
Thành phố Hà Nội đã thực hiện cấp Giấy chứng nhận lần đầu cho các hộ gia
đình, cá nhân trong khu dân cƣ là 1.497.972 thửa/1.551.951 thửa, đạt 96,52%. Trong đó, TP đã cấp GCN đƣợc 1.312.206 thửa/1.355.510 thửa (đã kê khai, đủ điều kiện cấp GCN), đạt 96,80%; đã cấp Giấy xác nhận đăng ký đất đai lần đầu đƣợc 185.776 thửa/196.441 thửa, đạt 94,60%. Ƣớc thực hiện đến 30/6/2017: Cấp GCN đƣợc 1.320.206 thửa/1.355.510 thửa (đã kê khai, đủ điều kiện cấp GCN), đạt 97,40 %; cấp Giấy xác nhận đăng ký đất đai lần đầu đƣợc 196.441 thửa/196.441 thửa, đạt 100% [39].
Tại dự án phát triển nhà ở, TP Hà Nội cũng đã cấp Giấy chứng nhận cho 149.012 căn/178.278 căn (Chủ đầu tƣ đã xây dựng xong và đã lập hồ sơ trình Sở Tài ngun và Mơi trƣờng thẩm định, đạt 83,58%, còn 29.266 căn hộ đang tiếp tục triển khai cấp Giấy chứng nhận [39].
Đối với nhà tái định cƣ, TP cũng đã thực hiện cấp Giấy chứng nhận cho 11.380 căn/14.027 căn (đã có Quyết định bán nhà), đạt 81,13%. Ƣớc thực hiện đến 30/6/2017 sẽ cấp Giấy chứng nhận cho 11.400 căn/14.027 căn (đã có Quyết định bán nhà), đạt 81,27% [39]
Với đất dồn điền đổi thửa đất sản xuất nông nghiệp, TP cũng đã cấp Giấy chứng nhận cho các hộ gia đình, cá nhân đƣợc 611.210/625.257 Giấy chứng nhận (đạt 98%) [39].
Mặc dù kết quả cấp Giấy chứng nhận lần đầu trên địa bàn TP đạt tỷ lệ cao và đã cơ bản hoàn thành chỉ tiêu theo yêu cầu của Quốc hội và Chính phủ đề ra. Tuy nhiên, việc cấp Giấy chứng nhận cho một số loại đất trên địa bàn TP Hà Nội còn chƣa đạt kế hoạch đề ra; Công tác đăng ký, kê khai đất đai, cấp Giấy xác nhận đăng ký đất đai tiến độ chƣa đạt mục tiêu đề ra, nhiều quận, huyện hiện nay đang ở bƣớc tiếp tục tiếp nhận và xử lý đơn đăng ký, kê khai của ngƣời dân; công tác bán nhà