1.3. Phân loại hợp đồng xâydựng
1.3.2. Căn cứ vào hình thức giá hợp đồng
Một là, hợp đồng xây dựng trọn gói là hợp đồng thường được áp dụng khi
khối lượng công việc liên quan đến công trình xây dựng đã được xác định một cách cụ thể, rõ ràng. Hình thức trọn gói được áp dụng cho những phần công việc xác định rõ về khối lượng và số lượng. Giá hợp đồng không thay đổi trong suốt thời gian thực hiện hợp đồng. Chủ đầu tư thanh toán cho nhà thầu đúng giá ghi trong hợp đồng khi nhà thầu hoàn thành nghĩa vụ theo hợp đồng. Giá gói thầu, giá hợp đồng phải tính toán đầy đủ các yếu tố rủi ro có liên quan như trượt giá trong thời gian thực hiện hợp đồng và các bên phải tự chịu trách nhiệm đối với các rủi ro của mình liên quan đến giá hợp đồng. Giá hợp đồng trọn gói chỉ áp dụng cho các gói thầu tại thời điểm lựa chọn nhà thầu và đàm phán ký kết hợp đồng đã đủ điều kiện để xác định rõ về khối lượng, chất lượng, tiến độ thực hiện và đơn giá để thực hiện các công việc hoặc trong một số trường hợp không thể xác định được rõ khối lượng, đơn giá (như: hợp đồng EC, EP, EPC và hợp đồng tổng thầu chìa khóa trao tay) nhưng bên nhận thầu có đủ năng lực kinh nghiệm để tính toán, xác định giá hợp đồng trọn gói.
Hai là, hợp đồng xây dựng theo đơn giá là hợp đồng được áp dụng cho những phần công việc chưa thể xác định một cách chính xác số lượng và khối lượng công việc vào thời điểm giao kết hợp đồng. Do đó, hợp đồng này sẽ chỉ quy định về đơn giá cho một đơn vị khối lượng, số lượng công việc, còn nhà đầu tư sẽ phải thanh toán cho nhà thầu số lượng, khối lượng thực tế đã thực hiện trên cơ sở đơn giá đó. Hình thức theo đơn giá được áp dụng cho những phần công việc chưa đủ điều kiện xác định chính xác về khối lượng và số lượng.
Chủ đầu tư thanh toán cho nhà thầu theo khối lượng, số lượng thực tế đã thực hiện trên cơ sở đơn giá trong hợp đồng hoặc đơn giá đã được chấp nhận điều chỉnh theo quy định: trường hợp nhà nước thay đổi chích sách về thuế, tiền lương ảnh hưởng trực tiếp đến giá trị hợp đồng thì được điều chỉnh theo chính sách này kể từ thời điểm chính sách đó có hiệu lực. Trong trường hợp có khối lượng, số lượng tăng hoặc giảm trong quá trình thực hiện hợp đồng nhưng trong phạm vi cho phép của hồ sơ mời thầu và không do lỗi của nhà thầu gây ra thì
việc tính giá trị tăng hoặc giảm nói trên căn cứ vào đơn giá của hợp đồng. Trường hợp đơn giá nguyên liệu, nhiên liệu, vật tư, thiết bị đã nêu trong hợp đồng mà nhà nước kiểm soát có biến động lớn ảnh hưởng trực tiếp đến việc thực hiện hợp đồng thì phải báo cáo cho người có thẩm quyền xem xét, quyết định. Việc điều chỉnh hợp đồng chỉ áp dụng trong thời gian thực hiện hợp đồng theo hợp đồng đã ký và phải thực hiện được người có thẩm quyền xem xét, quyết định. Giá trị điều chỉnh trong hợp đồng không vượt quá dự toán, tổng dự toán hoặc giá gói thầu trong thiết kế hoặc đấu thầu được phê duyệt, trường hợp vượt phải được người có thẩm quyền xem xét, quyết định. Trường hợp có phát sinh hợp lý những công việc ngoài phạm vi hồ sơ mời thầu thì chủ đầu tư thỏa thuận với nhà thầu đã ký hợp đồng để tính toán giá trị các công việc bổ sung và báo cáo người có thẩm quyền xem xét, quyết định. Trường hợp thỏa thuận không thành thì nội dung công việc phát sinh đó hình thành một gói thầu mới và tiến hành lựa chọn lại nhà thầu theo quy định của pháp luật.
Đơn giá cho các công việc theo hợp đồng phải tính toán đầy đủ các yếu tố rủi ro có liên quan như trượt giá trong thời gian thực hiện hợp đồng và các bên phải tự chịu trách nhiệm đối với các rủi ro của mình liên quan đến đơn giá để thực hiện công việc.
Giá hợp đồng theo đơn giá cố định: chỉ áp dụng cho các gói thầu tại thời điểm lựa chọn nhà thầu và đàm phán ký kết hợp đồng đã đủ điều kiện để xác định rõ về chất lượng, tiến độ thực hiện và đơn giá để thực hiện các công việc, nhưng chưa xác định được chính xác khối lượng công việc.
Đối với hợp đồng theo đơn giá điều chỉnh: Chỉ áp dụng cho các gói thầu tại thời điểm lựa chọn nhà thầu và đàm phán ký kết hợp đồng chưa đủ điều kiện để xác định rõ về khối lượng và yếu tố trượt giá trong đơn giá để thực hiện các công việc của hợp đồng; giá hợp đồng theo thời gian và tỷ lệ (%) áp đụng đối với các hợp đồng có công việc tư vấn đầu tư xây dựng (trừ công việc khảo sát xây dựng) và hoạt động bảo hiểm trong xây dựng.
Ba là, hợp đồng xây dựng theo thời gian là hợp đồng thường được áp dụng
cho những phần công việc liên quan đến nghiên cứu, khảo sát, tư vấn thiết kế, giám sát xây dựng… mang tính phức tạp và rất khó xác định một cách cụ thể khối lượng, số lượng công việc sẽ thực hiện. Với hợp đồng này, nhà đầu tư sẽ thanh toán cho nhà thầu trên cơ sở số thời gian thực tế đã bỏ ra để thực hiện công việc cũng như trên cơ sở mức thù lao cho chuyên gia mà hai bên đã thỏa thuận.
Bốn là, hợp đồng theo chi phí cộng phí là loại hợp đồng xây dựng mà tại thời điểm ký kết hợp đồng các bên chưa thể xác định chi phí trực tiếp để thực hiện các công việc, khi đó các bên chỉ thỏa thuận về chi phí quản lý (chi phí chung) và lợi nhuận. Chi phí quản lý và lợi nhuận có thể được các bên thỏa thuận theo tỷ lệ % hoặc theo một mức cụ thể trên cơ sở chi phí trực tiếp. Hợp động theo chi phí cộng phí là hợp đồng xây dựng sử dụng kết hợp các loại giá hợp đồng trọn gói, hợp đồng theo đơn giá, hợp đồng theo thời gian và hợp đồng theo chi phí cộng phí.