Chủ thể tham gia quan hệ thế chấp QSDĐ là các bên trong quan hệ thế chấp, bao gồm bên thế chấp và bên nhận thế chấp. Trong hoạt động cho vay của các NHTM thì bên nhận thế chấp đương nhiên là các NHTM, với tư cách là người cho vay. Còn riêng đối với bên thế chấp thì rất đa dạng và phong phú.
Bên thế chấp có thể là cá nhân, hộ gia đình, pháp nhân. Thế chấp QSDĐ là giao dịch dân sự. Do vậy, điều kiện để giao dịch thế chấp QSDĐ có hiệu lực thì bên thế chấp khi tham gia quan hệ thế chấp QSDĐ phải có năng lực pháp luật dân sự, năng lực hành vi dân sự đầy đủ đối với cá nhân và năng lực pháp luật dân sự đối với pháp nhân theo quy định tại BLDS năm 2015.
Bên cạnh đó, đối với từng chủ thể khác nhau thì pháp luật có những quy định khác biệt, cụ thể về điều kiện mà chỉ khi đáp ứng được những điều kiện đó thì bên thế chấp mới được tham gia quan hệ thế chấp QSDĐ. LĐĐ năm 2013 quy định rất rõ ràng về các trường hợp được thế chấp QSDĐ, cụ thể như sau:
- Đối với hộ gia đình, cá nhân trong nước, LĐĐ năm 2013 quy định các đối tượng sau đây thì được thế chấp QSDĐ.
+ Hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất nông nghiệp được Nhà nước giao trong hạn mức; Đất được Nhà nước giao có thu tiền sử dụng đất, cho thuê đất trả tiền thuê đất một lần cho cả thời gian thuê, được Nhà nước công nhận QSDĐ; Đất nhận chuyển đổi, nhận chuyển nhượng, nhận tặng cho, nhận thừa kế (Khoản 1 Điều 179 LĐĐ năm 2013);
+ Hộ gia đình, cá nhân được cơ quan nhà nước có thẩm quyền cho phép chuyển mục đích sử dụng đất từ đất không thu tiền sử dụng đất sang đất có thu tiền sử dụng đất hoặc thuê đất thu tiền thuê đất một lần cho cả thời gian thuê (Khoản 2 Điều 180 LĐĐ năm 2013).
- Đối với tổ chức trong nước, LĐĐ năm 2013 quy định các đối tượng sau đây thì được thế chấp QSDĐ.
+ Tổ chức kinh tế được Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất, cho thuê đất thu tiền thuê đất một lần cho cả thời gian thuê (Khoản 2 Điều 174 LĐĐ năm 2013); Nhận chuyển nhượng QSDĐ có nguồn gốc do được Nhà nước giao có thu tiền sử dụng đất hoặc Nhà nước cho thuê đất trả trước tiền một lần cho cả thời gian thuê mà tiền sử dụng đất, tiền thuê đất đã trả không có nguồn gốc từ ngân sách nhà nước (Khoản 2 Điều 176 LĐĐ năm 2013);
+ Tổ chức kinh tế nhận chuyển nhượng QSDĐ nông nghiệp theo quy định của pháp luật và không chuyển mục đích sử dụng đất hoặc chuyển mục đích sử dụng đất mà thuộc trường hợp được Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất hoặc cho thuê đất trả tiền thuê đất một lần cho cả thời gian thuê (Khoản 3 Điều 176 LĐĐ năm 2013); Được cơ quan nhà nước có thẩm quyền cho phép chuyển mục đích sử dụng đất từ đất không thu tiền sử dụng
đất sang đất có thu tiền sử dụng đất hoặc cho thuê đất thu tiền thuê đất một lần cho cả thời gian thuê (Khoản 4 Điều 176 LĐĐ năm 2013); Được Nhà nước cho thuê đất thu tiền thuê đất một lần cho cả thời gian thuê để đầu tư xây dựng công trình ngầm (Khoản 1 Điều 178 LĐĐ năm 2013);
+ Tổ chức sự nghiệp công lập tự chủ tài chính được Nhà nước cho thuê đất trả tiền thuê đất một lần cho cả thời gian thuê mà tiền thuê đất đã trả không có nguồn gốc từ ngân sách nhà nước (Khoản 3 Điều 174 LĐĐ năm 2013).
- Đối với người Việt Nam định cư ở nước ngoài, LĐĐ năm 2013 quy định các đối tượng sau đây thì được thế chấp QSDĐ.
+ Người Việt Nam định cư ở nước ngoài, doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài tại Việt Nam được Nhà nước Việt Nam giao đất có thu tiền sử dụng đất, thuê đất trả tiền một lần cho cả thời gian thuê để thực hiện các dự án đầu tư (Khoản 1, khoản 3 Điều 183 LĐĐ năm 2013);
+ Người Việt Nam định cư ở nước ngoài, doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài được Nhà nước giao đất có thu tiền hoặc thuê đất trả tiền một lần cho toàn bộ thời gian thuê mà được miễn giảm tiền sử dụng đất, tiền thuê đất (Khoản 5 Điều 183 LĐĐ năm 2013).
+ Người Việt Nam định cư ở nước ngoài được Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất hoặc cho thuê đất trả tiền một lần cho cả thời gian thuê mà góp vốn bằng QSDĐ với tư cách là tổ chức kinh tế trong nước vào liên doanh với tổ chức, cá nhân nước ngoài (Khoản 3 Điều 184 LĐĐ năm 2013).
+ Người Việt Nam định cư ở nước ngoài được nhận chuyển nhượng QSDĐ trong khu công nghiệp, cụm công nghiệp, khu chế xuất, khu công nghệ cao, khu kinh tế (Khoản 1 Điều 185 LĐĐ năm 2013).
+ Người Việt Nam định cư ở nước ngoài, doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài đi thuê, đi thuê lại đất trong khu công nghiệp, cụm công nghiệp, khu chế xuất, khu công nghệ cao, khu kinh tế mà trả tiền thuê đất, thuê lại đất một lần cho cả thời gian thuê, thuê lại (Khoản 2 Điều 185 LĐĐ năm 2013).
- Đối với doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài, LĐĐ năm 2013 quy định các đối tượng sau đây thì được thế chấp QSDĐ.
+ Doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài hình thành do nhận chuyển nhượng cổ phần mà sau khi nhận chuyển nhượng hình thức sử dụng đất của doanh nghiệp là được Nhà nước giao đất có thu tiền hoặc thuê đất trả tiền một lần cho toàn bộ thời gian thuê (Khoản 4 Điều 183 LĐĐ năm 2013).
+ Doanh nghiệp liên doanh, doanh nghiệp 100% vốn nước ngoài được chuyển đổi từ doanh nghiệp liên doanh mà đất của tổ chức kinh tế góp vốn có nguồn gốc được Nhà nước giao có thu tiền sử dụng đất, thuê đất trả tiền một lần cho thời gian thuê mà tiền đã nộp không có nguồn gốc từ ngân sách nhà nước hoặc đất của tổ chức kinh tế góp vốn có nguồn gốc do nhận chuyển nhượng QSDĐ không phải là đất thuê của Nhà nước trả tiền hàng năm mà tiền đã trả cho việc nhận chuyển nhượng cũng không có nguồn gốc từ ngân sách Nhà nước (Khoản 1 Điều 184 LĐĐ năm 2013).
+ Doanh nghiệp liên doanh mà bên góp vốn có là doanh nghiệp trong nước được Nhà nước cho thuê đất trước ngày 01/7/2004 mà được sử dụng giá trị QSDĐ như Ngân sách nhà nước cấp cho doanh nghiệp, không phải ghi nhận nợ và không phải hoàn trả tiền thuê đất theo quy định của pháp luật về đất đai để góp vốn với tổ chức, cá nhân nước ngoài (Khoản 2 Điều 184 LĐĐ năm 2013).
+ Doanh nghiệp liên doanh mà bên Việt Nam góp vốn bằng QSDĐ mà QSDĐ do nhận góp vốn trước đó không thuộc trường hợp được sử dụng để thực hiện dự án đầu tư nhà ở để bán và nay chuyển thành doanh nghiệp 100% vốn nước ngoài được Nhà nước cho thuê đất thu tiền thuê đất trả tiền một lần cho cả thời gian thuê (Khoản 4 Điều 184 LĐĐ năm 2013).
+ Doanh nghiệp liên doanh mà bên Việt Nam góp vốn bằng QSDĐ mà QSDĐ do nhận góp vốn trước đó được sử dụng để thực hiện dự án đầu tư nhà ở để bán và nay chuyển thành doanh nghiệp 100% vốn nước ngoài được Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất (Khoản 4 Điều 184 LĐĐ năm 2013).
Đồng tình với nhận định của tác giả Nguyễn Thị Nga được nêu trong cuốn: “Pháp luật về thế chấp quyền sử dụng đất tại các tổ chức tín dụng ở Việt Nam thực trạng và hướng hoàn thiện”: Có thể nhận thấy rằng, LĐĐ năm 2013 đã thành công trong việc xác lập các quyền cho người sử dụng đất, trong đó có quyền thế chấp QSDĐ. So với các LĐĐ trước đó thì LĐĐ năm 2013 đã có sự thay đổi mang chiều hướng tích cực trong việc xác lập các hình thức sử dụng đất của các chủ thể một cách phù hợp hơn với thực tiễn cuộc sống, theo đó mà các quyền của người sử dụng đất nói chung, trong đó có quyền thế chấp QSDĐ nói riêng được mở rộng hơn và cũng bảo đảm sự bình đẳng hơn. Cụ thể: Việc ghi nhận thêm hình thức giao đất có thu tiền sử dụng đất đối với các doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài (Khoản 3 Điều 55 LĐĐ năm 2013); Ghi nhận thêm hình thức thuê đất trả tiền một lần cho toàn bộ thời gian thuê đối với các tổ chức, hộ gia đình, cá nhân trong nước (Khoản 1 Điều 56 LĐĐ năm 2013) một mặt tạo sự bình đẳng trong việc tiếp cận đất đai của các tổ chức, cá nhân trong nước và các doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài, người Việt Nam định cư ở nước ngoài để thực hiện các dự án đầu tư, mặt khác cũng là cơ hội để các chủ thể
sử dụng đất được tăng thêm quyền tự chủ trong quá trình sử dụng đất, mà trong đó quyền thế chấp QSDĐ để vay vốn là một trong các quyền được các chủ thể sử dụng đất mong đợi nhất.