- Thời điểm có hiệu lực của hợp đồng thế chấp QSDĐ.
Hợp đồng thế chấp QSDĐ là giao dịch dân sự. Do đó, để hợp đồng thế chấp QSDĐ có hiệu lực pháp luật thì bản thân nó phải không thuộc các trường hợp hợp đồng vô hiệu và phải đảm bảo các điều kiện có hiệu lực của giao dịch dân sự quy định tại điều 117 BLDS năm 2015, quy định của pháp luật đất đai về hình thức hợp đồng thế chấp QSDĐ. Cụ thể như: Chủ
thể giao kết hợp đồng thế chấp QSDĐ có năng lực pháp luật dân sự, năng lực hành vi dân sự phù hợp; Các bên tham gia ký kết hợp đồng thế chấp QSDĐ là hoàn toàn tự nguyện; Mục đích và nội dung của hợp đồng thế chấp QSDĐ không vi phạm điều cấm của luật, không trái đạo đức xã hội; Hợp đồng thế chấp QSDĐ phải được lập thành văn bản và phải được công chứng hoặc chứng thực.
Về thời điểm có hiệu lực của hợp đồng thế chấp QSDĐ. Khoản 1
Điều 401 BLDS năm 2015 quy định: “Hợp đồng được giao kết hợp pháp
có hiệu lực từ thời điểm giao kết, trừ trường hợp có thỏa thuận khác hoặc luật liên quan có quy định khác”. Hợp đồng thế chấp QSDĐ là hợp đồng đặc thù có đối tượng là QSDĐ. Do vậy, pháp luật đất đai và pháp luật về giao dịch bảo đảm có quy định riêng biệt và khác biệt về thời điểm có hiệu lực của hợp đồng thế chấp QSDĐ.
Cụ thể, khoản 3 Điều 188 LĐĐ năm 2013: “Việc thế chấp quyền sử dụng đất phải đăng ký tại cơ quan đăng ký đất đai và có hiệu lực kể từ thời điểm đăng ký vào sổ địa chính”. Khoản 1 Điều 10 Nghị định 163/2006/NĐ-CP ngày 29/12/2006 của Chính phủ: “Việc thế chấp quyền sử dụng đất có hiệu lực kể từ thời điểm đăng ký thế chấp”. Như vậy, hợp đồng thế chấp QSDĐ có hiệu lực sau khi công chứng, chứng thực và phải được đăng ký thế chấp tại cơ quan Nhà nước có thẩm quyền.
- Sửa đổi, bổ sung hợp đồng thế chấp QSDĐ.
Dù rằng hợp đồng thế chấp QSDĐ đã được giao kết và có hiệu lực nhưng để việc thực hiện hợp đồng phù hợp với hoàn cảnh, điều kiện thực tế của mỗi bên, các bên vẫn có thể thoả thuận sửa đổi nội dung hợp đồng thế chấp QSDĐ sao cho phù hợp. Có thể là rút bớt, bổ sung hoặc thay thế bên thế chấp, bên nhận thế chấp; Thay đổi tên hoặc thay đổi loại hình doanh
nghiệp của một bên hoặc các bên ký kết hợp đồng thế chấp; Thay đổi giá trị QSDĐ thế chấp…. Việc sửa đổi này không làm chấm dứt hiệu lực của những phần không bị sửa đổi trong nội dung của hợp đồng trước đó. Tuy nhiên, việc sửa đổi hợp đồng thế chấp QSDĐ cũng phải được sự chấp thuận, tự nguyện của bên thế chấp và bên nhận thế chấp; Được lập thành văn bản, có công chứng hoặc chứng thực và phải được đăng ký thay đổi nội dung thế chấp tại cơ quan Nhà nước có thẩm quyền.
- Chấm dứt hiệu lực hợp đồng thế chấp QSDĐ.
Hợp đồng thế chấp QSDĐ không thể có hiệu lực mãi mãi mà giống như các loại hợp đồng khác khi xuất hiện các căn cứ mà pháp luật quy định hoặc do các bên thỏa thuận thì hợp đồng thế chấp QSDĐ chấm dứt hiệu lực. Theo đó, hợp đồng thế chấp QSDĐ chấm dứt trong trường hợp sau:
Một là, nghĩa vụ được bảo đảm bằng thế chấp chấm dứt. Hợp đồng thế chấp QSDĐ là để bảo đảm thực hiện nghĩa vụ chính. Do vậy, khi nghĩa vụ chính được đảm bảo chấm dứt do bên thế chấp đã thực hiện xong nghĩa vụ thì hợp đồng thế chấp cũng chấm dứt. Cụ thể, khi đến hạn bên vay thực hiện thanh toán toàn bộ số nợ của mình đối với ngân hàng và khoản vay đó được đảm bảo bằng hợp đồng thế chấp QSDĐ đã ký kết thì khi đó, nghĩa vụ được đảm bảo đã chấm dứt và đương nhiên hợp đồng thế chấp QSDĐ cũng chấm dứt hiệu lực.
Hai là, hợp đồng thế chấp chấm dứt khi bị hủy bỏ hoặc thay thế bằng biện pháp bảo đảm khác. Hợp đồng thế chấp QSDĐ bị hủy bỏ không có hiệu lực từ thời điểm giao kết. Trường hợp các bên thoả thuận thay thế QSDĐ đó bằng một tài sản khác hoặc thay thế bằng một biện pháp bảo đảm khác thì hợp đồng thế chấp QSDĐ cũng đương nhiên chấm dứt hiệu lực.
Ba là,QSDĐ thế chấp đã bị xử lý. Khi bên vay vi phạm nghĩa vụ trả nợ thì NHTM hoàn toàn có quyền xử lý hoặc yêu cầu xử lý QSDĐ đã thế chấp để thu hồi nợ. Số tiền thu được từ việc xử lý QSDĐ thế chấp sẽ được khấu trừ vào nghĩa vụ trả nợ. Như vậy, khi QSDĐ đã bị xử lý để thực hiện nghĩa vụ chính thì có thể hiểu là hợp đồng thế chấp QSDĐ đã hoàn thành, mục đích của việc thế chấp không còn và đương nhiên hợp đồng thế chấp QSDĐ chấm dứt hiệu lực.
Bốn là,theo thỏa thuận của các bên. Nguyên tắc cơ bản trong giao kết hợp đồng là tôn trọng sự thỏa thuận của các bên. Do đó, khi các bên thỏa thuận chấm dứt hiệu lực hợp đồng thế chấp QSDĐ thì hợp đồng đã giao kết được coi là chấm dứt tại thời điểm các bên đạt được sự thoả thuận nói trên.
Khi có một trong các căn cứ trên, hợp đồng thế chấp QSDĐ sẽ chấm dứt hiệu lực. Cùng với đó, các bên tham gia giao dịch phải thực hiện thủ tục xóa đăng ký giao dịch thế chấp QSDĐ tại cơ quan Nhà nước có thẩm quyền.
Xóa đăng ký thế chấp có ý nghĩa xác định thời điểm chấm dứt hiệu lực của hợp đồng thế chấp QSDĐ. Khi thực hiện xong thủ tục xóa đăng ký thế chấp thì QSDĐ đó có thể coi là “sạch sẽ” và lập tức trở thành đối tượng của giao dịch dân sự mà không bị hạn chế. Quy định về xóa đăng ký thế chấp được quy định cụ thể tại Thông tư liên tịch số 09/2016/TTLT-BTP- BTNMT ngày 23/6/2016 của Bộ Tư pháp và Bộ Tài nguyên và môi trường. - Mối quan hệ hiệu lực giữa hợp đồng thế chấp QSDĐ với hợp đồng tín dụng.
Khi xem xét về hiệu lực của hợp đồng thế chấp QSDĐ thì một vấn đề không thể bỏ qua đó là mối quan hệ hiệu lực giữa hợp đồng thế chấp
QSDĐ với hợp đồng tín dụng trong hoạt động cho vay của NHTM. Đây là vấn đề từng gây rất nhiều tranh cãi và bàn luận, đặc biệt là việc xác định mối quan hệ giữa hợp đồng tín dụng với hợp đồng thế chấp QSDĐ có phải là mối quan hệ giữa hợp đồng chính và hợp đồng phụ hay không?
Có quan điểm cho rằng: Mối quan hệ giữa hợp đồng tín dụng và hợp đồng thế chấp QSDĐ có thể coi là mối quan hệ giữa hợp đồng chính và hợp đồng phụ. Theo đó, nếu hợp đồng tín dụng (hợp đồng chính) bị vô hiệu thì hợp đồng thế chấp QSDĐ (với tính chất là hợp đồng phụ) cũng đương nhiên bị vô hiệu theo. Ngược lại, nếu hợp đồng thế chấp QSDĐ bị vô hiệu thì không tất yếu làm vô hiệu hợp đồng tín dụng (hợp đồng chính). Nhận thức này không thật chính xác. Bởi lẽ, mỗi hợp đồng tín dụng hay hợp đồng thế chấp QSDĐ là hợp đồng riêng biệt. Nó sẽ tự phát sinh hoặc chấm dứt hiệu lực khi thỏa mãn các điều kiện mà pháp luật quy định, chứ không cần phải phụ thuộc vào hiệu lực của hợp đồng khác. Điều này có nghĩa, hợp đồng tín dụng và hợp đồng thế chấp QSDĐ đều là những hợp đồng độc lập, không ảnh hưởng và chi phối đến hiệu lực của nhau, cho dù mục đích của việc thiết lập hợp đồng thế chấp QSDĐ là nhằm đảm bảo thực hiện nghĩa vụ trả nợ phát sinh từ hợp đồng tín dụng.
Hơn nữa, sự độc lập về mặt hiệu lực giữa hợp đồng tín dụng và hợp đồng thế chấp cũng đã được pháp luật khẳng định tại Điều 15 Nghị định số 163/2006/NĐ-CP ngày 29/12/2006 của Chính phủ. Theo đó:
Thứ nhất, nếu hợp đồng tín dụng có bảo đảm bằng thế chấp QSDĐ bị vô hiệu hoặc đã có hiệu lực nhưng bị hủy bỏ bởi thỏa thuận của các bên hoặc bởi ý chí đơn phương của một bên nhưng chưa được thực hiện thì hợp đồng thế chấp QSDĐ bị chấm dứt. Lưu ý rằng, hợp đồng thế chấp QSDĐ
bị chấm dứt do không cần thiết duy trì hiệu lực của hợp đồng thế chấp nữa, chứ không phải là hợp đồng thế chấp QSDĐ bị vô hiệu ngay từ khi ký kết.
Thứ hai, nếu hợp đồng tín dụng có bảo đảm bằng thế chấp QSDĐ bị vô hiệu hoặc đã có hiệu lực nhưng bị hủy bỏ bởi thỏa thuận của các bên hoặc bởi ý chí đơn phương của một bên và đã được thực hiện một phần hoặc toàn bộ thì hợp đồng thế chấp QSDĐ không đương nhiên chấm dứt hiệu lực, trừ trường hợp các bên có thỏa thuận chấm dứt hợp đồng thế chấp này. Trong trường hợp này, nếu hợp đồng thế chấp không bị chấm dứt trong khi ngân hàng đã giải ngân cho bên vay thì ngân hàng hoàn toàn có quyền xử lý QSDĐ thế chấp để thu hồi số tiền đã giải ngân cho bên vay.
Thứ ba, hợp đồng thế chấp QSDĐ bị vô hiệu hoặc bị hủy bỏ, chấm dứt đơn phương sẽ không ảnh hưởng đến hiệu lực của hợp đồng tín dụng, trừ trường hợp các bên tham gia hợp đồng tín dụng thỏa thuận hủy bỏ hay chấm dứt hợp đồng thế chấp này.
Như vậy, có thể khẳng định rằng, hợp đồng tín dụng bị vô hiệu hoặc bị chấm dứt, hủy bỏ sẽ không ảnh hưởng gì đến hiệu lực của hợp đồng thế chấp QSDĐ. Ngược lại, hợp đồng thế chấp QSDĐ bị vô hiệu hoặc bị chấm dứt, hủy bỏ cũng sẽ không làm ảnh hưởng đến hiệu lực của hợp đồng tín dụng và trong trường hợp này, việc cho vay trở thành vay không có bảo đảm bằng tài sản.