- Về chủ thể thế chấp QSDĐ.
Khoản 1 Điều 132 LĐĐ năm 2013 quy định: “Căn cứ vào quỹ đất,
đặc điểm và nhu cầu của địa phương, mỗi xã, phường, thị trấn được lập quỹ đất nông nghiệp sử dụng vào mục đích công ích không quá 5% tổng diện tích đất trồng cây hàng năm, đất trồng cây lâu năm, đất nuôi trồng thủy sản để phục vụ cho các nhu cầu công ích của địa phương”.
Đối với diện tích đất này mà chưa sử dụng vào các mục đích công ích thì UBND cấp xã cho hộ gia đình, cá nhân tại địa phương thuê để sản xuất nông nghiệp, nuôi trồng thủy sản theo hình thức đấu giá để cho thuê. Thời hạn sử dụng đất đối với mỗi lần thuê không quá 05 năm. Quy định
này rất phù hợp với tình hình thực tiễn tại các địa phương, tránh bỏ hoang, lãng phí tài nguyên đất.
Tại Bắc Giang, kinh tế nông nghiệp rất được coi trọng và phát triển. Các hộ gia đình, cá nhân trên địa bàn luôn khan hiếm đất sản xuất nông nghiệp. Đáp ứng nhu cầu đó, chính quyền địa phương ở Bắc Giang đã áp dụng các quy định trên của pháp luật đất đai tiến hành đấu giá cho hộ gia đình, cá nhân tại địa phương thuê diện tích đất nông nghiệp chưa sử dụng vào mục đích công ích của địa phương để sản xuất nông nghiệp, nuôi trồng thủy sản. Hình thức thuê là trả tiền hàng năm, thời hạn là không quá 5 năm.
Từ thực tiễn đó, các chi nhánh Agribank trên địa bàn tỉnh Bắc Giang đã nhận được nhiều đề nghị thế chấp QSDĐ thuê này để vay vốn tại Agribank Bắc Giang. Mục đích vay vốn là để mua con giống, cây trồng, máy móc, xây dựng lán trại phục vụ hoạt động sản xuất nông nghiệp, nuôi trồng thủy sản. Tuy vậy, khi đối chiếu các quy định của pháp luật về chủ thể thế chấp QSDĐ thì chủ thể thuê đất trả tiền hàng năm không có quyền thế chấp QSDĐ.
Tương tự như vậy, trên địa bàn các huyện, có rất nhiều đối tượng được cho thuê đất với thời hạn 50 năm, hình thức thuê trả tiền hàng năm để sản xuất kinh doanh dịch vụ, được cấp giấy chứng nhận. Họ rất cần vốn để xây dựng nhà xưởng, đầu tư thiết bị máy móc nhưng cũng không thể thế chấp QSDĐ được thuê để vay vốn tại Agribank Bắc Giang.
Dự án sử dụng vốn vay thì rất khả thi, khả năng thu hồi nợ cao nhưng Agribank Bắc Giang vẫn phải từ chối nhận thế chấp QSDĐ trong những trường hợp này. Quy định này đã tước đi cơ hội tiếp cận nguồn vốn của các chủ thể thuê đất, chẳng những không khuyến khích được chủ thể
thuê đất trong quá trình đầu tư mà còn hạn chế đi cơ hội phát triển của họ và bản thân các ngân hàng cũng mất đi một cơ hội kinh doanh.
- Về điều kiện QSDĐ thế chấp.
Theo quy định của pháp luật đất đai thì một trong những điều kiện bắt buộc để chủ sử dụng đất được quyền thế chấp QSDĐ là đất không có tranh chấp. Điều 3 LĐĐ năm 2013 có định nghĩa: “Tranh chấp đất đai là tranh chấp về quyền, nghĩa vụ của người sử dụng đất giữa hai hoặc nhiều bên trong quan hệ đất đai”. Như vậy, có thể hiểu đất không có tranh chấp là đất không có tranh chấp về quyền, nghĩa vụ của người sử dụng đất giữa hai hoặc nhiều bên trong quan hệ đất đai. Quy định này còn thiếu tính cụ thể, rõ ràng và đã gây khó khăn cho Agribank Bắc Giang khi xác định đất có tranh chấp hay không tại thời điểm thế chấp.
Thực tế, Agribank Bắc Giang xác định đất không có tranh chấp được hiểu là tại thời điểm người sử dụng đất thực hiện thế chấp QSDĐ thì không có bất kỳ đơn thư khiếu nại, tố cáo, đơn khởi kiện hay mâu thuẫn, bất đồng về mảnh đất đó của bất kỳ cá nhân, tổ chức nào. Agribank Bắc Giang yêu cầu bên thế chấp xin xác nhận đất không có tranh chấp bằng văn bản tại UBND xã, phường, thị trấn nơi có đất để làm căn cứ xác định. Việc xin giấy xác nhận đất không có tranh chấp tại UBND xã, phường, thị trấn nơi có đất là bắt buộc. Theo phản ánh của các cán bộ Agribank Bắc Giang thì việc xin xác nhận này ở một số địa phương là khó khăn, cán bộ chính quyền địa phương gây phiền hà, sách nhiễu cho người dân, từ đó làm tốn thời gian, chi phí cho cả bên thế chấp và ngân hàng trong việc giao kết hợp đồng thế chấp QSDĐ. Bên cạnh đó, chỉ cần có đơn thư khiếu nại, tố cáo nào của người nào đó liên quan đến thửa đất thế chấp được gửi đến cơ quan có thẩm quyền thì dù với bất kỳ lý do gì, có cơ sở không, hợp lệ hay không
thì UBND cấp xã đều xác định là đất đang có tranh chấp, tất cả mọi giao dịch đối với QSDĐ này sẽ tạm dừng cho đến khi cơ quan Nhà nước có thẩm quyền giải quyết xong. Thực tế này ảnh hưởng nghiêm trọng đến quyền thế chấp QSDĐ của người sử dụng đất trong trường hợp khiếu nại, khiếu kiện tùy tiện, không có căn cứ.
- Về công chứng, chứng thực hợp đồng thế chấp QSDĐ.
Điều 106 BLDS năm 2005 quy định: “Hộ gia đình mà các thành viên có tài sản chung, cùng đóng góp công sức để hoạt động kinh tế chung trong sản xuất nông, lâm, ngư nghiệp hoặc một số lĩnh vực sản xuất, kinh doanh khác do pháp luật quy định là chủ thể khi tham gia quan hệ dân sự thuộc các lĩnh vực này.”
Khoản 2 Điều 109 BLDS năm 2005: “Việc định đoạt tài sản là tư
liệu sản xuất, tài sản chung có giá trị lớn của hộ gia đình phải được các thành viên từ đủ mười lăm tuổi trở lên đồng ý; đối với các loại tài sản chung khác phải được đa số thành viên từ đủ mười lăm tuổi trở lên đồng ý.”
Như vậy, theo BLDS năm 2005 thì hộ gia đình là chủ thể độc lập khi tham gia quan hệ dân sự. Trong giao dịch thế chấp QSDĐ các thành viên trong gia đình có thể tự mình hoặc thỏa thuận cử người đại diện để giao kết hợp đồng thế chấp QSDĐ với ngân hàng. Việc thế chấp này phải được đủ các thành viên từ đủ 15 tuổi trở lên đồng ý.
Khoản 1 Điều 111 BLDS năm 2015 quy định: Hộ gia đình tham gia quan hệ dân sự thì các thành viên của hộ gia đình là chủ thể tham gia xác lập, thực hiện giao dịch dân sự hoặc ủy quyền cho người đại diện tham gia xác lập, thực hiện giao dịch dân sự. Việc ủy quyền phải được lập thành văn
bản, trừ trường hợp có thỏa thuận khác. Khi có sự thay đổi người đại diện thì phải thông báo cho bên tham gia quan hệ dân sự biết.
Khoản 2 Điều 212 BLDS năm 2015: “Việc chiếm hữu, sử dụng, định đoạt tài sản chung của các thành viên gia đình được thực hiện theo phương thức thỏa thuận. Trường hợp định đoạt tài sản là bất động sản, động sản có đăng ký, tài sản là nguồn thu nhập chủ yếu của gia đình phải có sự thỏa thuận của tất cả các thành viên gia đình là người thành niên có năng lực hành vi dân sự đầy đủ, trừ trường hợp luật có quy định khác”.
Có thể thấy, so với BLDS năm 2005, BLDS năm 2015 đã có thay đổi rất lớn khi không quy định hộ gia đình là chủ thể của quan hệ pháp luật dân sự. Theo đó, chủ thể của quan hệ pháp luật dân sự chỉ gồm cá nhân và pháp nhân. Như vậy, khi thế chấp QSDĐ là tài sản chung của hộ gia đình thì việc giao kết hợp đồng thế chấp phải có sự thỏa thuận của tất cả các thành viên gia đình là người thành niên có năng lực hành vi đầy đủ và được thực hiện bởi các thành viên của hộ gia đình hoặc ủy quyền cho người đại diện tham gia xác lập, thực hiện giao dịch dân sự. Việc ủy quyền phải được lập thành văn bản.
Hộ gia đình là chủ thể sử dụng đất được quy định trong LĐĐ năm 2013 và trên thực tế hộ gia đình cũng là chủ thể sử dụng đất phổ biến được Nhà nước cho thuê, giao đất. Bên cạnh đó, đặc thù tại Agribank Bắc Giang, QSDĐ thế chấp hầu hết là đất ở nông thôn được cấp cho chủ thể sử dụng đất là hộ gia đình. Chính vì lẽ đó, việc thay đổi này của pháp luật đã khiến cho Agribank Bắc Giang khó khăn hơn trong việc nhận thế chấp QSDĐ là tài sản chung của hộ gia đình. Trước tình hình đó, đối với những trường hợp nhận thế chấp sau khi BLDS năm 2015 có hiệu lực, Agribank Bắc Giang đã có văn bản yêu cầu tất cả các chi nhánh, phòng giao dịch khi nhận
thế chấp QSDĐ của hộ gia đình phải xác định rõ số lượng thành viên trong hộ gia đình có quyền đối với QSDĐ thế chấp và yêu cầu tất cả những người này tham gia giao kết hợp đồng thế chấp QSDĐ. Trường hợp không thể trực tiếp giao kết hợp đồng được thì có thể ủy quyền cho người khác. Việc ủy quyền phải lập thành văn bản, được công chứng hoặc chứng thực. Việc Agribank Bắc Giang có quy định chặt chẽ như vậy là biện pháp cần thiết để tự bảo vệ và ngăn ngừa rủi ro cho chính mình. Tuy nhiên, việc này cũng đã gây ra không ít rắc rối cho Agribank do các thành viên trong hộ gia đình không phải lúc nào cũng ở cùng nhau để sẵn sàng ký tên trong hợp đồng thế chấp QSDĐ. Từ đó, dẫn đến việc giao kết hợp đồng thế chấp QSDĐ gặp nhiều khó khăn, tốn nhiều thời gian thậm chí là không thể giao kết được.
Mặt khác, việc xác định hộ gia đình có bao nhiêu người có quyền ký kết hợp đồng thế chấp QSDĐ là một trong những khó khăn rất lớn cho Agribank Bắc Giang, cũng như các cơ quan công chứng, chứng thực trên địa bàn. Điều này xuất phát từ việc BLDS năm 2015 đã cá thể hóa hộ gia đình, tuy nhiên, vấn đề ai là thành viên của hộ gia đình để có quyền tham gia ký kết hoặc ủy quyền cho người khác ký kết hợp đồng thế chấp QSDĐ thì lại chưa được quy định rõ. Trong khi đó tiêu chí xác định thành viên hộ gia đình theo quy định của khoản 29 Điều 3 LĐĐ năm 2013 rất khó xác định.
Thông thường, cơ quan công chứng, chứng thực trên địa bàn tỉnh Bắc Giang sẽ xác định số lượng thành viên trong hộ gia đình có quyền ký kết hợp đồng thế chấp QSDĐ như sau:
- Thành viên hộ gia đình có QSDĐ chung là thành viên đang sống chung trong hộ gia đình và có quan hệ hôn nhân, huyết thống hoặc nuôi
dưỡng (trong trường hợp nhận nuôi con nuôi) với chủ hộ tại thời điểm được Nhà nước giao đất, cho thuê đất, công nhận QSDĐ; nhận chuyển QSDĐ hoặc cấp giấy chứng nhận.
- Trường hợp trên giấy chứng nhận có ghi rõ tên, tuổi của những thành viên trong hộ gia đình thì tất cả những người đó phải tham gia ký kết hợp đồng thế chấp QSDĐ hoặc ủy quyền cho người khác tham gia ký kết. - Trường hợp trên giấy chứng nhận không ghi hoặc ghi không đầy đủ thông tin về các thành viên trong gia đình có quyền đối với QSDĐ thì việc xác định thành viên hộ gia đình có QSDĐ chung với chủ hộ dựa trên các giấy tờ như hộ khẩu, đăng ký kết hôn. Ngoài ra, nếu không thể xác định được theo giấy tờ trên thì có thể yêu cầu UBND, công an xã, phường, thị trấn nơi có đất xác nhận số lượng thành viên hộ gia đình tại thời điểm được Nhà nước giao đất, cho thuê đất, công nhận QSDĐ; nhận chuyển QSDĐ hoặc cấp giấy chứng nhận bằng văn bản.
Trên thực tế, khi nhận thế chấp QSDĐ của hộ gia đình tại Agribank Bắc Giang thì đa phần giấy chứng nhận cấp cho hộ gia đình sử dụng đất đều không ghi cụ thể thành viên có quyền với QSDĐ. Bên cạnh đó, hộ gia đình thường xuyên có sự biến động, các thành viên tách khẩu hoặc đi nơi khác sinh sống. Từ đó khiến cho việc xác định thành viên hộ gia đình càng trở nên khó khăn. Để xác định trong trường hợp này, Agribank Bắc Giang và các cơ quan công chứng, chứng thực thường yêu cầu bên thế chấp xin xác nhận số lượng thành viên hộ gia đình bằng văn bản tại UBND, công an xã, phường, thị trấn hoặc xin giấy xác nhận nhân khẩu gốc tại công an cấp huyện nơi có đất để làm căn cứ xác định thành viên hộ gia đình có quyền đối với QSDĐ thế chấp.
Tuy nhiên, thực tế tại một số địa phương, do quen biết, quan hệ họ hàng, bên thế chấp và cán bộ UBND cấp xã, công an cấp xã đã cố tình làm sai lệch thông tin, bỏ sót thành viên hộ gia đình có quyền đối với QSDĐ thế chấp để việc ký kết hợp đồng thế chấp được thuận lợi. Và bản thân chính cán bộ Agribank Bắc Giang cũng có sai sót trong việc xác định thành viên hộ gia đình. Trong những trường hợp như vậy, khi bị phát hiện thì ngân hàng tất yếu sẽ phải gánh chịu hậu quả.
Điển hình là vụ việc hộ gia đình ông Nguyễn Văn Tự vay vốn tại Agribank huyện Lục Ngạn (Theo báo cáo rà soát, đối chiếu nguyên nhân các vụ việc thi hành án còn tồn đọng ngày 27/02/2017 của Agribank Bắc Giang). Theo hồ sơ, hộ gia đình ông Nguyễn Văn Tự thế chấp QSDĐ theo GCN số AH033587 do UBND huyện Lục Ngạn cấp ngày 19/01/2007 cho hộ gia đình ông Nguyễn Văn Tự để bảo đảm cho hợp đồng tín dụng đã ký ngày 26/5/2010. Dựa vào sổ hộ khẩu gia đình cấp năm 2009, Agribank huyện Lục Ngạn xác định thành viên hộ gia đình có quyền đối với QSDĐ nêu trên chỉ bao gồm ông Tự và bà Quyên là vợ ông Tự. Do vậy, trong hợp đồng thế chấp đã ký chỉ có chữ ký của ông Tự, bà Quyên. Sau đó, do bên vay không thực hiện đúng nghĩa vụ trả nợ theo cam kết, Agribank đã khởi kiện ông Tự, bà Quyên ra Tòa án nhân dân huyện Lục Ngạn để đòi nợ. Trong quá trình giải quyết vụ án, Tòa án nhân dân huyện Lục Ngạn khi xác minh, thì thấy trước khi cấp đổi sổ hộ khẩu mới cho hộ ông Nguyễn Văn Tự, còn một thành viên nữa là bà Vũ Thị Tẹo (là mẹ đẻ ông Tự) có tên trong sổ hộ khẩu cũ kể từ ngày 07/5/2006. Bà Tẹo có quyền đối với QSDĐ đã cấp cho hộ ông Nguyễn Văn Tự vì thời điểm cấp Giấy chứng nhận QSDĐ ngày 19/01/2007, là sau ngày bà Tẹo có tên trong sổ hộ khẩu cũ. Như vậy, việc không đưa bà Tẹo tham gia ký kết hợp đồng thế chấp QSDĐ
là trái quy định của pháp luật. Nếu đương sự có yêu cầu thì Tòa án có căn cứ để tuyên hợp đồng thế chấp trên vô hiệu.
Việc xác định thiếu thành viên hộ gia đình có quyền đối với QSDĐ khi giao kết hợp đồng thế chấp QSDĐ trên sẽ gây ra hậu quả nghiêm trọng cho ngân hàng. Hợp đồng thế chấp QSDĐ vô hiệu đồng nghĩa với việc hợp đồng tín dụng đã ký kết trở thành hợp đồng vay không có tài sản bảo đảm. Điều này khiến cho Agribank huyện Lục Ngạn sẽ gặp khó khăn trong việc thu hồi nợ trong trường hợp khách hàng cố tình không thực hiện đúng nghĩa vụ trả nợ khi đến hạn.
- Về xác định giá trị QSDĐ thế chấp.
Như đã phân tích ở trên, khi xác định giá trị QSDĐ thế chấp Agribank Bắc Giang dựa vào khung giá trị quyền sử dụng đất do UBND tỉnh Bắc Giang công bố và giá chuyển nhượng QSDĐ trên thực tế làm căn cứ xác định. Tuy vậy, việc xác định giá trị thực của QSDĐ trong thực tế là điều không hề đơn giản. Bởi lẽ:
Nếu dựa vào khung giá đất do UBND tỉnh Bắc Giang ban hành thì khung giá này thường thấp hơn rất nhiều so với giá trị thực tế của QSDĐ trên thị trường. Ví dụ: Năm 2015, UBND tỉnh Bắc Giang ban hành khung