Xử lý QSDĐ thế chấp là “phao cứu sinh” cuối cùng để NHTM có thể thu hồi được nợ trong trường hợp bên vay không thanh toán đủ các khoản vay đến hạn. Pháp luật Việt Nam có nhiều văn bản pháp luật hiện hành điều chỉnh quan hệ thế chấp QSDĐ như BLDS năm 2015, LĐĐ năm 2013 và các văn bản dưới luật khác liên quan. Tuy nhiên, BLDS 2015 và
LĐĐ năm 2013 lại không có một quy định cụ thể nào áp dụng riêng biệt việc xử lý QSDĐ thế chấp. Nghị định 43/2014/NĐ-CP ngày 15/5/2014; Nghị định 163/2006/NĐ-CP ngày 29/12/2006 của Chính phủ là hai văn bản dưới luật quy định khá cụ thể về việc xử lý tài sản bảo đảm và những quy định đó được áp dụng cho việc xử lý QSDĐ như sau:
- Căn cứ xử lý QSDĐ.
Theo quy định tại Điều 56 Nghị định 163/2006/NĐ-CP ngày 29/12/2006 của Chính phủ thì QSDĐ bị xử lý trong những trường hợp sau: Đến hạn thực hiện nghĩa vụ được bảo đảm mà bên có nghĩa vụ không thực hiện hoặc thực hiện không đúng nghĩa vụ; Bên có nghĩa vụ phải thực hiện nghĩa vụ được bảo đảm trước thời hạn do vi phạm nghĩa vụ theo thoả thuận hoặc theo quy định của pháp luật; Pháp luật quy định QSDĐ phải được xử lý để bên bảo đảm thực hiện nghĩa vụ khác; Các trường hợp khác do các bên thoả thuận hoặc pháp luật quy định.
- Phương thức xử lý QSDĐ.
Căn cứ vào Điều 58, Điều 59 Nghị định 163/2006/NĐ-CP ngày 29/12/2006 của Chính phủ; việc xử lý QSDĐ trước hết phải thực hiện theo thỏa thuận của các bên. Các bên có thể thỏa thuận việc xử lý QSDĐ trong hợp đồng thế chấp hay trong một văn bản khác tại bất kỳ thời điểm nào. Các bên có thể thỏa thuận một trong các phương thức xử lý sau: Bán tài sản bảo đảm; Bên nhận bảo đảm nhận chính tài sản bảo đảm; Bên nhận bảo đảm nhận tiền hoặc tài sản thay thế của chủ thể thứ ba; Các bên có thể thỏa thuận một phương thức xử lý khác hoặc do pháp luật chỉ định.
Trường hợp các bên không thỏa thuận về một trong các phương thức nêu xử lý nêu trên hoặc xử lý không được theo thỏa thuận thì bên nhận thế chấp có quyền yêu cầu cơ quan Nhà nước hoặc tự mình thực hiện các
hành vi cụ thể để bảo vệ quyền lợi cho mình như (Điều 81 Nghị định 43/2014/NĐ-CP ngày 15/5/2014; Điều 68 Nghị định 163/2006/NĐ-CP ngày 29/12/2006 của Chính phủ): Khởi kiện yêu cầu Tòa án xử lý QSDĐ; Yêu cầu cơ quan Nhà nước tổ chức bán đấu giá; Chuyển nhượng QSDĐ để thu hồi nợ.
Như vậy, phương thức xử lý QSDĐ đã được pháp luật quy định một cách rõ ràng, đảm bảo tối đa nguyên tắc tự thỏa thuận của các bên tham gia giao dịch. Căn cứ vào điều kiện hoàn cảnh thực tế cụ thể mà các bên có quyền lựa chọn và thỏa thuận phương thức xử lý QSDĐ nào cho phù hợp.
- Thủ tục xử lý QSDĐ.
Trước khi xử lý QSDĐ, người xử lý QSDĐ phải thông báo bằng văn bản về việc xử lý QSDĐ cho bên thế chấp và các bên cùng nhận bảo đảm khác. Văn bản thông báo phải nêu rõ lý do xử lý QSDĐ, nghĩa vụ được bảo đảm, mô tả tài sản, phương thức, địa điểm, thời gian xử lý QSDĐ. Văn bản này phải được gửi cùng với đơn yêu cầu đăng ký văn bản thông báo gửi đến cơ quan có thẩm quyền đã đăng ký thế chấp QSDĐ.
Bên cạnh đó, ở mỗi phương thức xử lý QSDĐ khác nhau thì trình tự, thủ tục xử lý cũng khác nhau. Chẳng hạn, nếu xử lý QSDĐ trong trường hợp bên thế chấp bị phá sản sẽ được thực hiện cùng với quá trình giải quyết yêu cầu tuyên bố phá sản doanh nghiệp. Còn khi các bên thỏa thuận xử lý QSDĐ bằng con đường chuyển nhượng QSDĐ hoặc nhận chính QSDĐ đó thì trình tự, thủ tục xử lý QSDĐ sẽ áp dụng theo quy định của pháp luật dân sự về chuyển nhượng QSDĐ. Trường hợp các bên lựa chọn phương thức bán đấu giá thì trình tự thủ tục xử lý QSDĐ sẽ được thực hiện theo quy định của pháp luật về bán đấu giá tài sản.
Thứ tự ưu tiên thanh toán từ việc xử lý QSDĐ thế chấp để thu hồi nợ cũng được áp dụng tương tự như tứ tự ưu tiên thanh toán đối với tài sản bảo đảm trong các giao dịch bảo đảm thông thường. Thứ tự ưu tiên thanh toán phụ thuộc vào việc có đăng ký giao dịch bảo đảm hay không. Theo đó, nếu giao dịch thế chấp QSDĐ được đăng ký thì việc xác định thứ tự ưu tiên thanh toán khi xử lý QSDĐ được xác định theo thứ tự đăng ký. Trường hợp một QSDĐ được đảm bảo cho việc thực hiện nhiều nghĩa vụ mà có giao dịch được đăng ký, giao dịch không đăng ký thì giao dịch được đăng ký sẽ được ưu tiên thanh toán trước (Điều 6 Nghị định 163/2006/NĐ-CP ngày 29/12/2006 của Chính phủ).
Trên thực tế, hầu hết các NHTM khi xử lý QSDĐ thế chấp để thu hồi nợ đều gặp khó khăn trong việc thỏa thuận với bên thế chấp về phương thức xử lý QSDĐ. Bên thế chấp thường có thái độ bất hợp tác, chống đối, muốn kéo dài thời gian xử lý QSDĐ càng lâu càng tốt. Điều này dẫn đến việc xử lý QSDĐ gặp nhiều khó khăn. Ngay cả khi, không thể thỏa thuận được, các NHTM cũng rất “ngại” khởi kiện ra Tòa án, bởi vì khi khởi kiện yêu cầu Tòa án giải quyết, các NHTM cũng sẽ mất rất nhiều thời gian, công sức để theo đuổi vụ kiện. Kể cả khi có quyết định giải quyết của Tòa án thì việc thi hành án cũng không hề đơn giản, có trường hợp nhiều năm vẫn chưa thi hành được với nhiều lý do khác nhau.