cho vay tại Chi nhánh ngân hàng Nông nghiệp và phát triển nông thôn tỉnh Bắc Giang.
Tại Agribank, giao dịch bảo đảm cấp tín dụng được thực hiện quy định giao dịch bảo đảm cấp tín dụng ban hành kèm theo Quyết định số 35/QĐ-HĐTV-HSX ngày 15/01/2014 của Hội đồng thành viên Agribank.
Các chi nhánh hoạt động trên toàn quốc phải thống nhất thực hiện theo quy định này và Agribank Bắc Giang cũng không phải ngoại lệ. Tại Agribank Bắc Giang không có văn bản nào cụ thể nào quy định chi tiết riêng đối với giao dịch bảo đảm là thế chấp QSDĐ mà hoạt động thế chấp QSDĐ trong hoạt động cho vay của Agribank Bắc Giang được thực hiện theo quy định trên của Agribank.
Văn bản này đã khẳng định rõ Agribank, khách hàng, bên bảo đảm thỏa thuận hoặc pháp luật quy định về thực hiện các biện pháp bảo đảm cấp tín dụng bao gồm: Thế chấp tài sản, cầm cố tài sản, ký quỹ, bảo lãnh.
Nghiên cứu quy định trên của Agribank có thể thấy, biện pháp bảo đảm thế chấp QSDĐ đã được quy định một cách khá chi tiết, rõ ràng. Bên cạnh việc áp dụng tương tự pháp luật về các điều kiện cơ bản liên quan đến chủ thể thế chấp, đối tượng QSDĐ thế chấp, giao kết hợp đồng thế chấp, đăng ký hợp đồng thế chấp QSDĐ… thì Agribank còn có thêm những quy định đặc thù nhằm hướng dẫn chi tiết hơn, cụ thể hơn cho các chi nhánh trực thuộc để việc thực hiện được thống nhất cũng như hạn chế tối đa rủi ro có thể xảy ra trong việc nhận thế chấp loại tài sản đặc biệt này. Cụ thể như sau:
- Về điều kiện đối với QSDĐ thế chấp. Agribank quy định các điều kiện đối với QSDĐ thế chấp gồm: Có giấy chứng nhận QSDĐ; Đất không có tranh chấp; QSDĐ không bị kê biên để đảm bảo thi hành án; Còn trong thời hạn sử dụng đất; Được phép giao dịch và có khả năng chuyển nhượng. - Mức cấp tín dụng tối đa so với giá trị QSDĐ thế chấp. Mức cấp tín dụng đối với QSDĐ thế chấp tối đa bằng 75% giá trị QSDĐ đó. Trường hợp mức cấp tín dụng tối đa cao hơn mức trên thì phải do Hội đồng thành viên, Tổng giám đốc phê duyệt theo thẩm quyền quyết định cấp tín dụng.
- Hợp đồng thế chấp QSDĐ.
Về hình thức hợp đồng thế chấp QSDĐ. Hợp đồng thế chấp QSDĐ phải được lập thành văn bản. Agribank ban hành hợp đồng thế chấp QSDĐ mẫu để áp dụng thống nhất trong hệ thống. Theo đó, hợp đồng thế chấp QSDĐ tối thiểu phải có những nội dung sau: Tên địa chỉ các bên; ngày, tháng, năm ký hợp đồng thế chấp; Nghĩa vụ được bảo đảm; Mô tả về quyền sử dụng đất: Vị trí, địa chỉ, diện tích, mục đích sử dụng, nguồn gốc, thời hạn sử dụng….; Quyền và nghĩa vụ của các bên; Thỏa thuận về trường hợp xử lý và phương thức xử lý quyền sử dụng đất; Hiệu lực của hợp đồng; Các thỏa thuận khác; Chữ ký của các bên.
Bên cạnh việc bắt buộc phải sử dụng hợp đồng mẫu thế chấp QSDĐ mà Agribank đã ban hành, Agribank có quy định đặc thù cho phép chi nhánh Agribank nơi cấp tín dụng có thể sửa đổi bổ sung hợp đồng cho phù hợp nhưng không được trái với quy định của pháp luật và phải bảo đảm an toàn vốn. Mỗi QSDĐ thế chấp có những đặc thù khác nhau và bản thân mỗi đối tượng khách hàng lại có những yêu cầu khác biệt. Do vậy, để đảm bảo tính phù hợp và tính khả thi, việc Agribank quy định như vậy là hợp lý. Về công chứng, chứng thực hợp đồng thế chấp QSDĐ. Hợp đồng thế chấp QSDĐ thì bắt buộc phải được công chứng hoặc chứng thực. Đối với hộ gia đình, cá nhân (không bao gồm người Việt Nam định cư ở nước ngoài, cá nhân người nước ngoài) thì có thể lựa chọn hình thức chứng nhận của cơ quan công chứng hoặc chứng thực của UBND xã, phường, trị trấn nơi có đất. Riêng với trường hợp QSDĐ trong khu công nghiệp, khu kinh tế, khu công nghệ cao thì phải có xác nhận của ban quản lý khu công nghiệp, khu kinh tế, khu công nghệ cao. Lệ phí công chứng, chứng thực do bên thế chấp trả hoặc thực hiện theo thỏa thuận.
Về đăng ký hợp đồng thế chấp QSDĐ. Giống như quy định của pháp luật, Agribank quy định việc đăng ký hợp đồng thế chấp QSDĐ là bắt buộc. Trình tự, thủ tục đăng ký sẽ được thực hiện theo quy định của pháp luật.
- Định giá QSDĐ thế chấp.
Agribank quy định: Tại thời điểm ký kết hợp đồng thế chấp, QSDĐ thế chấp phải được xác định giá trị và phải được lập thành văn bản, là một bộ phận không tách rời hợp đồng thế chấp. Việc xác định giá trị QSDĐ tại thời điểm ký kết hợp đồng thế chấp chỉ làm cơ sở để Agribank xác định mức cấp tín dụng, không áp dụng khi xử lý QSDĐ để thu hồi nợ. QSDĐ phải được định giá bằng đồng Việt Nam.
Đối với QSDĐ nông nghiệp trong trường hợp hộ gia đình, cá nhân được Nhà nước giao đất không thu tiền sử dụng đất thì giá trị QSDĐ được xác định theo giá đất do UBND tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương quy định, không khấu trừ giá trị QSDĐ đối với thời gian đã sử dụng đất;
Đối với QSDĐ còn lại thì giá trị QSDĐ sẽ do Agribank và bên thế chấp thỏa thuận theo giá đất thực tế chuyển nhượng ở địa phương nơi cho vay vào thời điểm thế chấp trên cơ sở thông tin: Giá chuyển nhượng đăng báo tại thời điểm định giá; giá trị hợp đồng chuyển nhượng QSDĐ tương ứng cùng loại; Giá theo tài liệu của phòng tài nguyên và môi trường; Công ty môi giới kinh doanh bất động sản, sàn giao dịch bất động sản …
Đối với QSDĐ thuê trước ngày 01/7/2004 của tổ chức kinh tế, cá nhân, hộ gia đình mà đã trả tiền thuê đất cho cả thời gian thuê hoặc đã trả tiền thuê đất cho nhiều năm mà thời gian thuê đất đã được trả tiền còn lại ít nhất là 05 năm thì trong trường hợp này, Agribank xác định giá trị tài sản
thế chấp là QSDĐ với giá trị tương đương bằng số tiền thuê đất bên thế chấp đã trả còn lại cho khoảng thời gian chưa sử dụng đất.
Như vậy, tùy vào đặc điểm của QSDĐ thế chấp mà Agribank chia thành các nhóm khác nhau để áp dụng phương pháp xác định QSDĐ. Quy định này là hoàn toàn hợp lý, đảm bảo cho việc định giá QSDĐ được chính xác nhất có thể.
Thông thường, giá trị QSDĐ thế chấp là do hai bên thỏa thuận quyết định. Tuy nhiên, đối với những trường hợp nghĩa vụ được bảo đảm có giá trị lớn hoặc QSDĐ có giá trị lớn thì Agribank quy đinh việc định giá QSDĐ thế chấp được thực hiện bởi tổ chức có chức năng thẩm định giá chuyên nghiệp, cụ thể như sau:
Một là, QSDĐ có giá trị dự kiến từ 50 tỷ đồng trở lên đối với khách hàng là người có liên quan của Agribank và các đối tượng bị hạn chế cấp tín dụng;
Hai là, QSDĐ có giá trị dự kiến từ 200 tỷ đồng trở lên;
Ba là, QSDĐ thế chấp bảo đảm cho nghĩa vụ theo các hợp đồng cấp tín dụng từ 70 tỷ đồng trở lên.
Quy định này cho thấy Agribank đã nhận thức được rủi ro trong trường hợp giao dịch có giá trị lớn. Kết quả định giá không chính xác, cao hơn giá trị thực của QSDĐ thì ngân hàng đứng trước nguy cơ không thu hồi đủ nợ. Do vậy, quy định tổ chức có chức năng thẩm định giá thực hiện việc định giá trong những trường hợp trên là cần thiết, đảm bảo tính chính xác của kết quả định giá, từ đó hạn chế rủi ro khi cấp tín dụng.
Để được giải ngân, trong bộ hồ sơ bảo đảm của bên vay phải có những giấy tờ mà Agribank yêu cầu như sau: Hợp đồng thế chấp (Bản chính); Biên bản xác định giá trị QSDĐ thế chấp (Bản chính); Giấy chứng nhận QSDĐ (Bản chính); Sơ đồ thửa đất (nếu có); Chứng từ nộp tiền thuê đất (Trường hợp được thuê đất).
Sau khi có được một bộ hồ sơ thế chấp QSDĐ hoàn chỉnh, thì Agribank tiến hành phân loại và cấp mã tài sản bảo đảm. Mỗi QSDĐ thế chấp được cấp một mã số duy nhất liên kết với mã số khách hàng để phục vụ công tác quản lý tài sản bảo đảm.
Như vậy, song song với công việc làm sao để ký kết được hợp đồng thế chấp QSDĐ một cách chặt chẽ nhất, thì Agribank cũng đã rất chú trọng đến công việc quan trọng không kém đó là lưu trữ hồ sơ thế chấp. Khi đảm bảo được đầy đủ tài liệu cần thiết liên quan đến giao dịch thế chấp QSDĐ thì ngân hàng sẽ thuận lợi, chủ động hơn khi có tranh chấp xảy ra hoặc xử lý QSDĐ.
- Kiểm tra QSDĐ thế chấp.Việc kiểm tra QSDĐ thế chấp được thực hiện định kỳ tối thiểu sáu tháng hoặc đột xuất. Việc kiểm tra QSDĐ thế chấp phải được ghi bằng văn bản và thể hiện rõ các nội dung sau: Tình trạng của QSDĐ so với thời điểm nhận thế chấp; Đánh giá việc tuân thủ các quy định trong việc quản lý, sử dụng QSDĐ; Đề xuất thay đổi biện pháp quản lý QSDĐ (nếu cần thiết);
Nhận thấy, Agribank đã ý thức rất rõ việc QSDĐ khi nhận thế chấp hoàn toàn có thể bị biến động theo thời gian. Quy định này tạo điều kiện cho Agribank nắm bắt mọi thay đổi của QSDĐ so với thời điểm nhận thế chấp. Trường hợp phát hiện giá trị QSDĐ bị giảm sút hoặc có sự biến động về hình thể thì Agribank có thể đưa ra phương án khắc phục kịp thời.
- Xử lý QSDĐ thế chấp.
Về nguyên tắc xử lý QSDĐ thế chấp. Trường hợp QSDĐ được dùng để bảo đảm thực hiện một nghĩa vụ thì việc xử lý tài sản đó được thực hiện theo thỏa thuận của các bên nếu giá trị QSDĐ sau khi xử lý đủ để thu nợ gốc, lãi và phí (nếu có), nếu không thì QSDĐ được bán đấu giá theo quy
định của pháp luật. Trường hợp QSDĐ được dùng để bảo đảm thực hiện
nhiều nghĩa vụ thì việc xử lý tài sản đó được thực hiện theo thỏa thuận của bên bảo đảm và các bên cùng nhận bảo đảm, nếu không có thỏa thuận hoặc không thỏa thuận được thì QSDĐ được bán đấu giá theo quy định của pháp luật.
Có thể thấy, Agribank luôn tôn trọng thỏa thuận với khách hàng trong việc xử lý QSDĐ. Chỉ khi Agribank và bên thế chấp không có thỏa thuận hoặc không thỏa thuận được thì Agribank mới tiến hành thủ tục bán đấu giá QSDĐ theo quy định của pháp luật.
Đồng thời, nhận thức được hành động chây lỳ, bất hợp tác của bên thế chấp QSDĐ, để tạo quyền chủ động khi xử lý QSDĐ. Agribank quy định rõ: Agribank căn cứ vào nội dung đã được thỏa thuận trong hợp đồng thế chấp để tiến hành xử lý QSDĐ mà không cần phải có văn bản ủy quyền xử lý QSDĐ của bên thế chấp.
Về các trường hợp xử lý QSDĐ. Agribank thực hiện xử lý QSDĐ thế chấp trong các trường hợp: Khi đến hạn thực hiện nghĩa vụ được bảo đảm mà bên có nghĩa vụ không thực hiện hoặc thực hiện không đúng nghĩa vụ; Bên có nghĩa vụ phải thực hiện nghĩa vụ được bảo đảm trước thời hạn do vi phạm nghĩa vụ theo thỏa thuận hoặc quy định của pháp luật; Pháp luật quy định QSDĐ phải được xử lý để bảo đảm thực hiện nghĩa vụ khác.
Thứ nhất, phương thức chuyển nhượng QSDĐ. Agribank và bên thế chấp có thể thỏa thuận chuyển nhượng không thông qua bán đấu giá hoặc qua bán đấu giá. Trường hợp chuyển nhượng qua đấu giá tài sản thì việc bán đấu giá được thực hiện theo quy định của pháp luật về bán đấu giá tài sản. Trường hợp thỏa thuận chuyển nhượng QSDĐ không thông qua bán đấu giá thì việc chuyển nhượng QSDĐ phải được thực hiện theo quy định của BLDS. Agribank và bên thế chấp có thể tự thỏa thuận hoặc thông qua tổ chức có chức năng thẩm định giá tài sản để có cơ sở xác định giá chuyển nhượng. Nếu sau khi xác định giá chuyển nhượng QSDĐ mà không đủ để thu nợ gốc, lãi, phí (nếu có) thì Agribank thỏa thuận với bên thế chấp thực hiện việc chuyển nhượng QSDĐ thông qua phương thức bán đấu giá.
Thứ hai, phương thức Agribank nhận chính QSDĐ để thay thế cho việc thực hiện nghĩa vụ của bên thế chấp. Việc nhận chính QSDĐ để thay thế cho việc thực hiện nghĩa vụ của bên thế chấp phải được hội đồng thành viên phê duyệt trên cơ sở sau: Agribank nơi cấp tín dụng phải có phương án cụ thể thực hiện việc chuyển nhượng QSDĐ trong thời hạn tối đa 03 năm; Trường hợp Agribank sử dụng QSDĐ thế chấp phục vụ trực tiếp cho các hoạt động của mình thì phải đáp ứng được tỷ lệ mua, đầu tư vào tài sản cố định theo quy định tại Luật các tổ chức tín dụng.
Phương thức xử lý khác mà pháp luật có quy định.