Cho vay là hoạt động mang lại nguồn thu chủ yếu cho NHTM nhưng đây cũng là hoạt động tiềm ẩn rủi ro. Đối với các NHTM, hoạt động định giá bất động sản nói chung và định giá QSDĐ thế chấp nói riêng có ý nghĩa quan trọng, là cơ sở quyết định cho vay. Để góp phần hạn chế nợ xấu và rủi ro tín dụng, QSDĐ thế chấp để đảm bảo nghĩa vụ trả nợ phải được xác định hiện trạng, xác định giá trị tại thời điểm ký kết hợp đồng thế chấp. Việc xác định hiện trạng, giá trị QSDĐ tại thời điểm này chỉ để làm cơ sở xác định mức cho vay của NHTM, không áp dụng khi xử lý tài sản để thu hồi nợ.
Nghị định 163/2006/NĐ-CP ngày 29/12/2006 và Nghị định số 11/2012/NĐ-CP ngày 22/02/2012 của Chính phủ hiện nay không có quy định nào về việc định giá QSDĐ khi thế chấp. Do vậy, việc định giá QSDĐ khi thế chấp, giá trị QSDĐ thế chấp hoàn toàn do NHTM và bên thế chấp thỏa thuận. NHTM và bên thế chấp có thể tự thỏa thuận về giá trị QSDĐ hoặc thỏa thuận thông qua tổ chức có chức năng thẩm định giá tài sản để xác định giá trị QSDĐ. Việc định giá này phải được lập thành văn bản riêng kèm theo hợp đồng thế chấp. Trên cơ sở đó, NHTM xem xét, quyết định mức cho vay, thời hạn cho vay và tự chịu trách nhiệm trong việc quyết định cho vay.
Theo quy định của LĐĐ năm 2013, căn cứ nguyên tắc, phương pháp định giá đất và khung giá đ ất, UBND cấp tỉnh xây dựng và trình hội đồng nhân dân cùng cấp thông qua bảng giá đất trước khi ban hành. Bảng giá đất được xây dựng định kỳ 05 năm một lần và công bố công khai vào
ngày 01 tháng 01 của năm đầu kỳ . Thực tế, mức giá này vẫn thấp hơn rất nhiều so với giá chuyển nhượng thực tế trên thị trường hiện nay. Do đó, bảng giá đất này không có nhiều ý nghĩa trong hoạt động định giá QSDĐ khi nhận thế chấp của các NHTM.Thông thường, các NHTM sẽ tự thiết lập những quy định, quy chế, phương pháp riêng để xác định giá trị QSDĐ khi nhận thế chấp. NHTM thường căn cứ vào mục đích sử dụng đất, thời hạn sử dụng đất, vị trí, diện tích thửa đất cùng thông tin về giá đất phổ biến trên thị trường của loại đất có cùng mục đích sử dụng đã chuyển nhượng, giá trúng đấu giá QSDĐ đối với những nơi có đấu giá QSDĐ; các thông tin về giá cả từ trung tâm giao dịch, chuyển nhượng QSDĐ… để tự mình xác định giá trị thực của QSDĐ.
Thực tế cho thấy việc định giá QSDĐ khi nhận thế chấp của NHTM vẫn tồn tại nhiều bất cập. QSDĐ là tài sản có tính chất cố định nhưng thị trường giao dịch QSDĐ lại không ổn định, có lúc rất sôi động, có lúc lại trầm lắng, hoạt động đầu cơ tích trữ QSDĐ còn thường xuyên diễn ra, gây khó khăn trong quá trình thu thập thông tin, so sánh để định giá. Cán bộ thẩm định giá tại các NHTM khó có thể thu thập đầy đủ và chính xác thông tin về giá trị QSDĐ. Thêm với đó, đội ngũ cán bộ làm công tác định giá tại các NHTM còn chưa chuyên nghiệp; hạn chế về kinh nghiệm. Chính những nguyên nhân này đã làm cho hoạt động định giá QSDĐ khi nhận thế chấp của các NHTM còn chưa chính xác, hiệu quả. Việc định giá không chính xác không những ảnh hưởng đến quyền lợi của khách hàng khi kết quả định giá thấp hơn so với giá trị thực của QSDĐ mà còn trực tiếp gây rủi ro cho chính bản thân NHTM khi kết quả định giá cao hơn so với giá trị thực của QSDĐ nhận thế chấp.