các tranh chấp về bất động sản
Trước hết, vấn đề cần phải làm rõ như thế nào là tranh chấp về bất động sản để xác định Tòa án có thẩm quyền theo lãnh thổ trong vụ án. Theo quy định tại Điều 174 BLDS năm 2005 thì bất động sản bao gồm: đất đai; nhà, công trình xây dựng gắn liền với đất đai, kể cả các tài sản gắn liền với nhà,
công trình xây dựng đó; các tài sản khác gắn liền với đất đai; các tài sản khác do pháp luật quy định. Từ đó, cần hiểu tranh chấp về bất động sản chính là tranh chấp về quyền sử dụng đất hay nói cách khác là tranh chấp về việc ai là người có quyền sử dụng đất. Như vậy, căn cứ vào điểm c khoản 1 Điều 35 Bộ luật tố tụng dân sự sửa đổi năm 2011, đã xác định: “Tòa án nơi có bất động sản có thẩm quyền giải quyết những tranh chấp về bất động sản”. Quy định này được xây dựng dựa trên quan niệm là Toà án nơi có bất động sản là Toà án có điều kiện tốt nhất cho việc giải quyết tranh chấp. Bởi lẽ, tất cả các hồ sơ, giấy tờ về bất động sản do cơ quan quản lý bất động sản nắm giữ, cơ quan này nắm vững thực trạng, nguồn gốc của bất động sản. Do vậy, Toà án nơi có bất động sản có điều kiện xác minh để giải quyết sát với thực tế: xem xét, thẩm định tại chỗ (xác minh thực địa); cho định giá tài sản; thu thập tài liệu từ cơ quan nhà đất … Để hướng dẫn cụ thể, khoản 3, khoản 4 Điều 8 Nghị quyết số: 03/2012/NQ-HĐTP ngày 03/12/2012 của Hội đồng thẩm phán Tòa án nhân dân tối cao hướng dẫn thi hành một số quy định trong phần thứ nhất “Những quy định chung” của Bộ luật tố tụng dân sự đã được sửa đổi, bổ sung theo Luật sửa đổi, bổ sung một số điều của Bộ luật tố tụng dân sự đã nhấn mạnh: “Đối với tranh chấp về bất động sản quy định tại điểm c khoản 1 Điều 35 của BLTTDS thì chỉ có Tòa án nơi có bất động sản mới có thẩm quyền giải quyết”.
Bên cạnh đó, nghị quyết 03/2012/NQ-HĐTP cũng nêu rõ: “Trong vụ án về hôn nhân và gia đình, thừa kế tài sản,... mà có tranh chấp về bất động sản thì thẩm quyền giải quyết của Tòa án được xác định theo quy định tại điểm a, b khoản 1 Điều 35 của BLTTDS”. Nghĩa là trong các tranh chấp về thừa kế mà tài sản thừa kế là bất động sản, các tranh chấp về chia tài sản là bất động sản trong vụ án hôn nhân và gia đình, các tranh chấp về hợp đồng liên quan đến bất động sản, quan hệ tranh chấp chính không phải là từ quyền và nghĩa
vụ của người sử dụng đất mà là các quan hệ pháp luật khác, tranh chấp về bất động sản chỉ là một trong những nội dung tranh chấp thì thẩm quyền được xác định linh hoạt hơn. Khi đó, thẩm quyền theo lãnh thổ của Tòa án được xác định là Tòa án nơi bị đơn cư trú, làm việc, nơi đặt trụ sở của bị đơn hoặc theo sự thỏa thuận của các đương sự trong vụ án. Chẳng hạn, nếu đối tượng tranh chấp chỉ là đòi tiền liên quan đến các giao dịch về bất động sản (nhà, đất…) như tiền mua bán, tiền thuê còn thiếu… thì đương sự phải khởi kiện tại Toà án nơi bị đơn cư trú, làm việc chứ không thể khởi kiện tại Toà án nơi có bất động sản.
Tuy nhiên, tác giả của luận văn nhận thấy hướng dẫn trên tại Nghị quyết số 03/2012/NQ-HĐTP chưa phù hợp với một số quan hệ tranh chấp. Ví dụ trong vụ án ly hôn, các bên đương sự có tranh chấp về quan hệ tình cảm, con chung và tài sản mà có tranh chấp về bất động sản nhưng nơi có bất động sản lại không phải là nơi cư trú của bị đơn. Trong các trường hợp như vậy, chỉ có Tòa án nơi có đất đang tranh chấp mới là Tòa án có điều kiện tốt nhất cho việc giải quyết tranh chấp. Hay như trong các tranh chấp thừa kế thì di sản có thể bao gồm cả động sản, bất động sản cho nên không thể áp dụng nguyên tắc xác định thẩm quyền của Toà án theo nơi có bất động sản. Do vậy, việc nghiên cứu sửa đối hướng dẫn về thẩm quyền của Tòa án theo lãnh thổ đối với tranh chấp về bất động sản là vô cùng cần thiết.