Luật Cụng chứng số 82/2006/QH11 quy định, việc cụng chứng phải được thực hiện tại trụ sở của tổ chức hành nghề cụng chứng, chỉ trừ một số trường hợp cụ thể, người yờu cầu cụng chứng là người già yếu khụng thể đi lại được, người đang bị tạm giữ, tạm giam, đang thi hành ỏn phạt tự hoặc cú lý do chớnh đỏng khỏc khụng thể đến trụ sở của tổ chức hành nghề cụng chứng. Việc cụng chứng tại trụ sở cú đặc điểm: thể hiện sự trang trọng, tụn nghiờm của phỏp luật, trụ sở tổ chức hành nghề cụng chứng khang trang, rộng rói, cú đủ cỏc phương tiện phục vụ việc ký hợp đồng, thậm chớ cú trường hợp, người yờu cầu cụng chứng cũn thực hiện việc thanh toỏn tiền giao dịch tại trụ sở tổ chức hành nghề cụng chứng, thuận tiện cho việc tra cứu, kiểm tra dữ liệu cụng chứng và sửa đổi, bổ sung nội dung thỏa thuận trong hợp đồng theo yờu cầu của người yờu cầu cụng chứng, hạn chế được hành vi lừa dối của người yờu cầu cụng chứng như giả mạo giấy tờ, giả mạo người ký...
Tuy nhiờn, việc thực hiện cụng chứng ngoài trụ sở của tổ chức hành nghề cụng chứng diễn ra khỏ phổ biến, vận dụng -lý do chớnh đỏng- theo quy định của Luật Cụng chứng số 82/2006/QH11.
Thực tế thanh tra cho thấy, số lượng cỏc vụ việc cụng chứng ngoài trụ sở khỏ nhiều. Ngoài cỏc lý do người yờu cầu cụng chứng ốm, già yếu thỡ nhiều hồ sơ yờu cầu cụng chứng ngoài trụ sở cũn cú lý do bận cụng tỏc, để bảo quản giấy tờ, tài liệu gốc…; Thậm chớ một số hồ sơ của Phũng cụng chứng số 7, Văn phũng cụng chứng Thăng Long, cụng chứng viờn cũn thực hiện việc yờu cầu cụng chứng ngoài trụ sở mà khụng cú lý do [28].
Nguyờn nhõn chớnh là do người yờu cầu cụng chứng tương đối bận, số lượng người tham gia đụng, nếu thực hiện việc cụng chứng trong giờ hành chớnh sẽ rất khú khăn trong việc bố trớ, sắp xếp thời gian cho cỏc bờn. Ngoài ra, 1 nguyờn nhõn quan trọng khỏc, do đặc thự của thị trường bất động sản ở
nước ta, cộng với trỡnh độ hiểu biết về phỏp luật cũn hạn chế, người dõn thường giao dịch với nhau bằng cỏc hợp đồng viết tay, khi chưa cú đủ cỏc giấy tờ theo quy định của phỏp luật. Vớ dụ: chuyển nhượng quyền sử dụng đất khi chưa cú Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, mua bỏn căn hộ khi mới cú hợp đồng gúp vốn, hợp đồng mua bỏn căn hộ mà chưa cú Giấy chứng quyền quyền sở hữu căn hộ. Khoảng thời gian từ khi mua bỏn thực tế diễn ra cho đến khi diện tớch đất, căn hộ được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng, quyền sở hữu là từ 3 đến 5 năm, khi đú giỏ trị của bất động sản đó thay đổi rất nhiều so với thời điểm diễn ra giao dịch. Do đú, khi người nhận chuyển nhượng, người mua đến nhờ người chuyển nhượng, người bỏn ký hợp đồng chớnh thức để sang tờn thỡ thường người chuyển nhượng, người bỏn khụng hợp tỏc, nờu ra nhiều lý do để khụng ký hợp đồng cụng chứng được, trong đú cú lý do bố mẹ bận cụng việc, con cỏi bận học hành, khụng đến trụ sở tổ chức hành nghề cụng chứng được. Khi đú, người nhận chuyển nhượng, người mua phải yờu cầu cỏc cụng chứng viờn bố trớ thời gian đến địa điểm theo yờu cầu để cụng chứng hợp đồng.
Tuy cú một số hạn chế trong việc thực hiện cụng chứng ngoài trụ sở tổ chức hành nghề cụng chứng so với cụng chứng tại trụ sở như: địa điểm ký cụng chứng khụng trang trọng, nhiều khi ký tại nhà hàng, quỏn xỏ, việc sửa đổi, bổ sung cỏc điều khoản trong hợp đồng khú khăn,... nhưng hoạt động này phần nào đó tạo điều kiện thuận lợi cho người yờu cầu cụng chứng về mặt thời gian, gúp phần đơn giản húa thủ tục hành chớnh, trong bối cảnh cú quỏ nhiều cỏc thủ tục hành chớnh phải thực hiện trong giờ hành chớnh, mặt khỏc, gúp phần tăng doanh thu cho cỏc tổ chức hành nghề cụng chứng, khuyến khớch xó hội húa do thu thờm phớ dịch vụ ký ngoài trụ sở; hơn nữa, một lý do quan trọng là, địa điểm cụng chứng khụng ảnh hưởng đến hành vi cụng chứng, dự địa điểm ở bất cứ đõu thỡ cụng chứng viờn vẫn phải thực hiện đầy đủ cỏc bước của thủ tục cụng chứng theo quy định. Do đú, khụng nờn hạn chế việc cụng
chứng ngoài trụ sở tổ chức hành nghề cụng chứng, mà nờn quy định địa điểm ký tựy thuộc vào yờu cầu của người yờu cầu cụng chứng và khả năng đỏp ứng của cụng chứng viờn.
TS. Lờ Quốc Hựng - Trưởng Văn phũng cụng chứng Hà Nội: Khụng cần quy định việc cụng chứng bắt buộc phải được thực hiện tại trụ sở của tổ chức hành nghề cụng chứng vỡ cụng chứng viờn chịu trỏch nhiệm cỏ nhõn trước phỏp luật về văn bản cụng chứng nờn việc cụng chứng cú thể được thực hiện ngoài trụ sở nếu cụng chứng viờn thấy thuận lợi. Từ đú, trong quỏ trỡnh bàn thảo sửa đổi Luật Cụng chứng, khụng nhất thiết phải tiếp tục giữ lại Điều 39 quy định về địa điểm cụng chứng [11].
2.3.1.3. Cụng chứ ng việ c sử a đ ổ i, bổ sung, hủ y bỏ
hợ p đ ồ ng, giao dị ch
Luật Cụng chứng số 82/2006/QH11 quy định việc hủy bỏ hợp đồng, giao dịch đó được cụng chứng phải cú sự thỏa thuận, cam kết bằng văn bản của tất cả những người đó tham gia hợp đồng, giao dịch đú và phải được cụng chứng (khoản 1 Điều 44). Quy định này trỏi với quy định tại Điều 588 Bộ luật Dõn sự về đơn phương chấm dứt thực hiện hợp đồng ủy quyền:
Điều 588. Đơn phương chấm dứt thực hiện hợp đồng ủy quyền 1. Trong trường hợp ủy quyền cú thự lao, bờn ủy quyền cú quyền đơn phương chấm dứt thực hiện hợp đồng bất cứ lỳc nào, nhưng phải trả thự lao cho bờn được ủy quyền tương ứng với cụng việc mà bờn được ủy quyền đó thực hiện và bồi thường thiệt hại; nếu ủy quyền khụng cú thự lao thỡ bờn ủy quyền cú thể chấm dứt thực hiện hợp đồng bất cứ lỳc nào, nhưng phải bỏo trước cho bờn được ủy quyền một thời gian hợp lý.
Bờn ủy quyền phải bỏo bằng văn bản cho người thứ ba biết về việc bờn ủy quyền chấm dứt thực hiện hợp đồng; nếu khụng bỏo
thỡ hợp đồng với người thứ ba vẫn cú hiệu lực, trừ trường hợp người thứ ba biết hoặc phải biết về việc hợp đồng ủy quyền đó bị chấm dứt.
2. Trong trường hợp ủy quyền khụng cú thự lao, bờn được ủy quyền cú quyền đơn phương chấm dứt thực hiện hợp đồng bất cứ lỳc nào, nhưng phải bỏo trước cho bờn ủy quyền biết một thời gian hợp lý; nếu ủy quyền cú thự lao thỡ bờn được ủy quyền cú quyền đơn phương chấm dứt thực hiện hợp đồng bất cứ lỳc nào và phải bồi thường thiệt hại cho bờn ủy quyền [35].
Tương tự như vậy, quy định này trỏi với quy định tại Điều 103 Luật nhà ở về đơn phương hủy hợp đồng thuờ nhà:
Điều 103. Đơn phương chấm dứt thực hiện hợp đồng thuờ nhà ở
1. Bờn cho thuờ nhà ở cú quyền đơn phương chấm dứt thực hiện hợp đồng khi bờn thuờ nhà ở cú một trong cỏc hành vi sau đõy:
a) Khụng trả tiền thuờ nhà ở theo thỏa thuận trong hợp đồng liờn tiếp trong ba thỏng trở lờn mà khụng cú lý do chớnh đỏng;
b) Sử dụng nhà ở khụng đỳng mục đớch như đó thỏa thuận; c) Cố ý làm hư hỏng nhà ở cho thuờ;
d) Sửa chữa, cải tạo, đổi nhà ở đang thuờ hoặc cho người khỏc thuờ lại nhà ở đang thuờ mà khụng cú sự đồng ý của bờn cho thuờ nhà ở;
đ) Làm mất trật tự, vệ sinh mụi trường, ảnh hưởng nghiờm trọng đến sinh hoạt của những người xung quanh đó được bờn cho thuờ nhà ở hoặc tổ trưởng tổ dõn phố, trưởng thụn, làng, ấp, bản, buụn, phum, súc lập biờn bản đến lần thứ ba mà vẫn khụng khắc phục.
2. Bờn thuờ nhà ở cú quyền đơn phương chấm dứt thực hiện hợp đồng thuờ nhà ở khi bờn cho thuờ nhà ở cú một trong cỏc hành
vi sau đõy:
a) Khụng sửa chữa nhà ở khi nhà ở cú hư hỏng nặng;
b) Tăng giỏ cho thuờ nhà ở bất hợp lý hoặc tăng giỏ mà khụng thụng bỏo cho bờn thuờ nhà ở biết trước theo thỏa thuận;
c) Khi quyền sử dụng nhà ở bị hạn chế do lợi ớch của người thứ ba.
3. Bờn đơn phương chấm dứt thực hiện hợp đồng thuờ nhà ở phải thụng bỏo cho bờn kia biết trước ớt nhất một thỏng, trừ trường hợp cỏc bờn cú thỏa thuận khỏc.
4. Bờn đơn phương chấm dứt hợp đồng thuờ nhà ở vi phạm quy định tại khoản 3 Điều này, nếu gõy thiệt hại thỡ phải bồi thường theo quy định của phỏp luật [36].
Đõy là hai loại hợp đồng khụng ngang bằng về quyền, nghĩa vụ giữa bờn ủy quyền và được ủy quyền, giữa bờn thuờ nhà và cho thuờ nhà, do đú, nếu quy định việc hủy bỏ phải cú sự thỏa thuận của hai bờn sẽ gõy sự hiểu lầm về quyền và nghĩa vụ của cỏc bờn trong giao dịch, dẫn đến hành vi ký kết sai. Thực tế cho thấy, giao dịch về ủy quyền định đoạt nhà đất rất phổ biến, mà thực chất là giao dịch mua bỏn, chuyển nhượng, khi cú điều khoản quy định việc hủy bỏ hợp đồng phải cú sự thỏa thuận của hai bờn khiến người yờu cầu cụng chứng rất yờn tõm khi ký kết, nhưng về bản chất, quyền sở hữu về tài sản luụn luụn thuộc về người ủy quyền. Do đú, khụng nờn quy định về việc hủy bỏ phải cú thỏa thuận của hai bờn đối với hợp đồng ủy quyền và hợp đồng thuờ nhà.
TS. Lờ Quốc Hựng: Cần hợp chuẩn một số quy định cũn mõu thuẫn giữa cỏc luật: Khoản 1 Điều 44 Luật Cụng chứng quy định việc hủy bỏ hợp đồng, giao dịch đó được cụng chứng chỉ được thực hiện khi cú thỏa thuận, cam kết của tất cả những người tham gia hợp đồng, giao dịch đú. Trong khi đú, Điều 425 Bộ luật Dõn sự
2005 lại quy định một bờn cú quyền hủy hợp đồng, Điều 103 và Điều 124 Luật nhà ở cũng quy định một bờn cú quyền đơn phương hủy hợp đồng cho thuờ nhà, hợp đồng quản lý nhà ở. Sự mõu thuẫn này đó gõy lỳng tỳng cho người yờu cầu cụng chứng cũng như cụng chứng viờn [11].