Xác định cơ hội và thách thức đối với mảng kinh doanh bất động sản của PHUCLOC Group

- Khách hàng có thể liên kết dọc hay tích hợp ngược để gây sức ép lên doanh nghiệp

THỰC TRẠNG CHIẾN LƯỢC KINH DOANH BẤT ĐỘNG SẢN TẠI CÔNG TY CỔ PHẦN TẬP ĐOÀN PHÚC LỘC

2.2.2. Xác định cơ hội và thách thức đối với mảng kinh doanh bất động sản của PHUCLOC Group

2.2.2.1. Phân tích môi trường vĩ mô theo mô hình PEST

 Môi trường chính trị - pháp luật:

So với các quốc gia khác trên thế giới và khu vực, Việt Nam được đánh giá là quốc gia có tình hình chính trị ổn định. Điều này tạo điều kiện thuận lợi trong thu hút đầu tư nước ngoài, tạo ra môi trường cho các doanh nghiệp phát triển.

Ngoài những quy định của pháp luật mà các DN trong nền kinh tế đều phải tuân thủ thì hoạt động kinh doanh của Công ty còn chịu tác động lớn từ các chính sách quản lý thị trường bất động sản, xây dựng của Nhà nước.

Những năm gần đây, thị trường bất động sản được Nhà nước quản lý chặt chẽ hơn, đảm bảo tính minh bạch, ổn định của thị trường ngày càng tăng. Điều này được thể hiện qua các văn bản điều chỉnh quy hoạch tổng thể phát tiển kinh tế - xã hội, sửa đổi, bổ sung Luật Đất đai năm 2003 năm 2013,… Luật Đất đai sửa đổi năm 2013 và Nghị định số 188/2013/NĐ-CP ngày 20/11/2013 về phát triển và quản lý nhà ở xã hội đã tạo điều kiện cho TTBĐS phát triển ngày càng thuận lợi hơn. Chính phủ đang có các gói giải pháp kích cầu, đặc biệt kích cầu về tiêu dùng hàng hóa BĐS, thông qua việc hỗ trợ tín dụng và chương trình tín dụng hỗ trợ mua nhà chính sách xã hội.

Phó Cục trưởng Cục quản lý nhà và thị trường BĐS (Bộ Xây dựng) Hà Quang Hưng cho biết, trong năm 2020 trước sự ảnh hưởng của đại dịch Covid-19, Bộ Xây dựng và các bộ, ngành đã trình Chính phủ ký ban hành nhiều cơ chế chính sách hỗ trợ cho thị trường BĐS.

Những chính sách này không chỉ có tác động tức thời mà còn được kỳ vọng sẽ mang lại nhiều chuyển biến tích cực cho thị trường trong năm 2021 và những năm tiếp theo, như: Nghị định sửa đổi, bổ sung một số điều của Nghị định số 99/2015/NĐ-CP quy định chi tiết và hướng dẫn thi hành một số điều của Luật Nhà ở, phát triển và quản lý nhà ở xã hội; Nghị định quy định chi tiết một số nội dung về quản lý dự án đầu tư xây dựng; Nghị định quy định chi tiết một số nội dung về quản lý chất lượng, thi công xây dựng và bảo trì công trình xây dựng; Nghị định quản lý chi phí đầu tư xây dựng; Nghị định về quản lý vật liệu xây dựng.

(như: Bổ sung công trình được miễn giấy phép (Khoản 30 Điều 1 Luật Xây dựng sửa đổi, bổ sung 2020), theo đó: công trình quảng cáo; công trình hạ tầng kỹ thuật viễn thông thụ động... được miễn giấy phép; thời gian cấp giấy phép được rút ngắn 10 ngày so với quy định Luật Xây dựng năm 2014 (điểm b Khoản 36 Điều 1 Luật Xây dựng sửa đổi 2020), theo đó thời gian cấp giấy phép chỉ còn trong thời gian 20 ngày; Bỏ quy định về đủ vốn khi khởi công xây dựng (Khoản 39 Điều 1 Luật Xây dựng sửa đổi, bổ sung 2020), không còn quy định điều kiện về bố trí đủ vốn theo tiến độ xây dựng công trình; Quy định cụ thể một số dự án phải đánh giá tác động môi trường (Khoản 11 Điều 1 Luật Xây dựng sửa đổi 2020), luật mới đã bổ sung quy định đánh giá sơ bộ tác động môi trường khi lập dự án đầu tư xây dựng; Tăng cường phân cấp trong thực hiện thủ tục cấp Giấy phép xây dựng (điểm c Khoản 36 Điều 1 Luật Xây dựng sửa đổi, bổ sung 2020), theo đó UBND cấp tỉnh có thẩm quyền cấp giấy phép xây dựng đối với công trình cấp đặc biệt thay vì Bộ Xây dựng như quy định trước đây, có hiệu lực thi hành từ ngày 15/8/2020).

Cũng tại kỳ họp thứ 9, Quốc hội đã thông qua Luật Đầu tư 2020 (Luật số 61/2020/QH14), với nhiều điểm mới, như: Thống nhất việc thực hiện thủ tục chấp thuận chủ trương đầu tư, chấp thuận nhà đầu tư, công nhận chủ đầu tư dự án nhà ở, khu đô thị, dự án bất động sản thực hiện theo trình tự thủ tục của pháp luật về đầu tư; Sửa đổi, bổ sung một số điều của Luật Nhà ở 2014, Luật Kinh doanh BĐS 2014, Luật Bảo vệ môi trường, Luật Thuế thu nhập doanh nghiệp... và kết hợp với Luật Xây dựng (sửa đổi) đã đảm bảo sự đồng bộ của hệ thống pháp luật liên quan đến việc chấp thuận chủ trương đầu tư, chấp thuận nhà đầu tư, công nhận chủ đầu tư dự án nhà ở, BĐS).

Ngoài ra, một số chính sách khác được sửa đổi, bổ sung có nhiều tác động cho thị trường BĐS, như: Nghị định số 25/2020/NĐ-CP đã tháo gỡ được điểm nghẽn của các dự án BĐS về thủ tục giao đất cho nhà đầu tư trúng đấu thầu; Nghị định số 68/2020/NĐ-CP quy định về quản lý thuế đối với doanh nghiệp có giao dịch liên kết; Nghị quyết 164/NQ-CP (áp dụng đến khi Luật Đầu tư 2020 có hiệu lực 01/01/2021); Trong đó, các dự án chỉ thực hiện thủ tục quyết định chủ trương đầu tư theo Luật Đầu tư năm 2014 hoặc chấp thuận chủ trương đầu tư theo Luật Nhà ở năm 2014 mà không phải thực hiện thủ tục chấp thuận đầu tư theo quy định của Nghị định số 11/2013/NĐ-CP; Nghị định số 148/2020/NĐ-CP sửa đổi, bổ sung một số nghị định quy định chi tiết thi hành Luật Đất đai, với nhiều quy định mới.

Những thay đổi này đã làm thay đổi căn bản thị trường bất động sản nói chung, thị trường quyền sử dụng đất nói riêng. Thị trường bất động sản, trong đó có thị trường quyền sử dụng đất là cơ bản bước đầu đã tạo lập được cơ chế hoạt động, phát triển tương đối đồng bộ. Giao dịch về quyền sử dụng đất từng bước đi vào nề nếp. Thị trường quyền sử dụng đất vận hành đã góp phần tạo nguồn thu cho ngân sách và trở thành một trong những nguồn lực quan trọng cho phát triển kinh tế - xã hội của đất nước. Về cơ bản, Luật Đất đai đã quy định nội dung cụ thể về sở hữu toàn dân đối với đất đai, trong đó một số quyền năng đã trao cho người sử dụng đất để phù hợp với cơ chế thị trường; quyền sử dụng đất được coi là tài sản của người sử dụng đất; các tổ chức kinh tế trong nước được quyền lựa chọn hình thức được giao đất hoặc được thuê đất từ Nhà nước.

Bên cạnh mặt tích cực, hoạt động và quản lý thị trường bất động sản ở nước ta đã bộc lộ nhiều mặt hạn chế như: Hệ thống pháp luật về thị trường bất động sản ở Việt Nam ban hành các văn bản ở những thời điểm khác nhau và do các cơ quan chủ trì xây dựng khác nhau nên đã dẫn đến sự chồng chéo, có nhiều điểm chưa thống nhất làm cho các cơ quan quản lý khó áp dụng pháp luật trong quản lý và gây khó khăn cho việc thực hiện pháp luật của người dân và doanh nghiệp.

Dự báo trong thời gian tới, Chính phủ tiếp tục có những chính sách mạnh mẽ hơn để thúc đẩy phát triển thị trường bất động sản theo hướng bền vững. Cùng với đó, Chính phú tiếp tục quản lý chặt chẽ hơn, thị trường sẽ theo hướng ổn định và minh bạch hơn. Chính phủ cũng siết chặt quản lý với các doanh nghiệp nhà nước. - Về chính trị.

Hiện nay chính sách đối ngoại của Việt Nam là ổn định ôn hòa trên cơ sở hợp tác cùng phát triển, mục tiêu đổi mới đất nước của Đảng và Nhà nước tiến hành rất tốt thông qua việc đã dần xóa đi khoảng cách với các nước do sự khác nhau về ý thức, từ đó tham gia hợp tác với các nước lớn như Mỹ, Châu Âu, Trung Quốc… đã được cải thiện rất nhiều tạo điều kiện cho kinh tế phát triển. Bằng việc gia nhập tổ chức Thương mại thế giới WTO, Việt Nam đã cho thấy sự thay đổi hoàn toàn về hệ thống chính trị tạo điều kiện phát triển kinh tế. Trên thế giới và khu vực cũng có những biến động chính trị, tình hình an ninh nhất là nạn khủng bố làm cho nhà đầu tư mất lòng tin vào sự an toàn. Tuy nhiên, trong khu vực và trên thế giới thì Việt Nam vẫn được coi là một quốc gia có tình hình chính trị ổn định cao, không có

Cơ hội:

- Việt Nam là một quốc gia có tình hình chính trị ổn định, tạo điều kiện thuận lợi thu hút vốn đầu tư vào Việt Nam.

- Một số chính sách về giao dịch, quyền sở hữu bất động sản được cải thiện làm cho thị trường bất động sản lành mạnh hơn.

Thách thức:

Các chính sách, pháp lý chưa đồng bộ, đặc biệt trong trong quản lý xây dựng cũng như các văn bản quy phạm pháp luật về đất đai còn rất nhiều bất cập, chồng chéo nhau gây khó khăn cho doanh nghiệp khi triển khai thực hiện dự án.

 Môi trường Kinh tế

 Kinh tế thế giới và khu vực:

Đại dịch COVID-19 bùng phát và lan rộng khắp toàn cầu đã khiến bức tranh kinh tế thế giới năm 2020 hết sức u ám. Tuy nhiên, đến thời điểm giữa tháng 12, khi phần lớn các nền kinh tế tái khởi động sau phong tỏa do dịch COVID-19, Tổ chức Hợp tác và Phát triển Kinh tế cho rằng kinh tế toàn cầu có xu hướng phục hồi sau khi nới lỏng các biện pháp hạn chế nghiêm ngặt và các doanh nghiệp mở cửa trở lại. Theo số liệu của một số viện nghiên cứu kinh tế trên thế giới, mức độ tăng trưởng kinh tế thế giới giảm khoảng từ 5-7% so với mức độ tăng trưởng trung bình của kinh tế thế giới trong các năm trước và kinh tế thế giới cần thời gian ít nhất từ 2-3 năm để khôi phục lại được nhịp độ tăng trưởng ở thời trước khi dịch bệnh bùng phát và lây lan. Những nền kinh tế lâu nay chưa giải quyết được các vấn đề và bất cập mang tính cơ cấu cũng như phụ thuộc nhiều nhất vào ngành dịch vụ thì đều bị ảnh hưởng tiêu cực nặng nề nhất.

 Kinh tế Việt Nam: - Tăng trưởng kinh tế:

Theo bài báo của Tổng cục Thống kê ngày 14/01/2021: Kinh tế thế giới được dự báo suy thoái nghiêm trọng nhất trong lịch sử, tăng trưởng của các nền kinh tế lớn đều giảm sâu do ảnh hưởng tiêu cực của dịch Covid-19. Tuy nhiên, kinh tế Việt Nam vẫn duy trì tăng trưởng với tốc độ tăng GDP ước tính đạt 2,91%.

Dịch Covid-19 diễn biến phức tạp, làm gián đoạn hoạt động kinh tế – xã hội của các quốc gia trên thế giới; xung đột thương mại Mỹ – Trung vẫn tiếp diễn. Trong nước, thiên tai, dịch bệnh tác động không nhỏ tới các hoạt động của nền kinh tế và cuộc sống của người dân; tỷ lệ thất nghiệp, thiếu việc làm ở mức cao. Tuy

nhiên, với những giải pháp quyết liệt và hiệu quả trong việc thực hiện mục tiêu kép “vừa phòng chống dịch bệnh, vừa phát triển kinh tế – xã hội”, kinh tế Việt Nam vẫn đạt kết quả tích cực với việc duy trì tăng trưởng. Mặc dù tăng trưởng GDP năm 2020 đạt thấp nhất trong giai đoạn 2011-2020 nhưng trước những tác động tiêu cực của dịch Covid-19 thì đó là một thành công của nước ta với tốc độ tăng thuộc nhóm nước cao nhất thế giới. Cùng với Trung Quốc và Mianma, Việt Nam là một trong ba quốc gia ở châu Á có mức tăng trưởng tích cực trong năm nay; đồng thời quy mô nền kinh tế nước ta đạt hơn 343 tỷ USD (theo Quy mô GDP 2020 được đánh giá) , vượt Singapore (337,5 tỷ USD) và Malaysia (336,3 tỷ USD), đưa Việt Nam trở thành quốc gia có nền kinh tế lớn thứ 4 (theo Báo cáo triển vọng kinh tế thế giới năm 2020 ngày 13/10/2020 của IMF) trong khu vực Đông Nam Á (sau Indonesia 1.088,8 tỷ USD; Thái Lan 509,2 tỷ USD và Philipine 367,4 tỷ USD).

Cùng với sự tăng trưởng của toàn nền kinh tế, lĩnh vực bất động sản cũng ghi nhận những tín hiệu tích cực. Theo TS Lê Duy Bình - Giám đốc điều hành Economica Việt Nam đã nhận định trong báo Nhân dân ra tháng 04/2021: “Sự tăng trưởng này ngoài được hỗ trợ trực tiếp từ nguồn đầu tư công và hoạt động xuất nhập khẩu được duy trì, còn được góp phần quan trọng từ nguồn vốn FDI. Năm 2020, FDI tiếp tục đổ vào Việt Nam với con số gần 29 tỷ USD; riêng ngành BĐS chiếm khoảng 3,8 tỷ USD tương đương 14,8% - tỷ trọng này xét cả về tuyệt đối và tương đối đều tăng so với 2020”.

Đặc biệt, các vấn đề về thuế cho các doanh nghiệp đầu tư vào bất động sản (BĐS), các chính sách tín dụng, giải ngân có những thay đổi đáng chú ý, nổi bật là cam kết giải ngân đến 157 nghìn tỷ trong bốn tháng. Theo các chuyên gia, 2021 là một trong những năm tín dụng rất hào phóng cho thị trường BĐS.

Về đầu tư công, những chính sách tích cực để giải ngân cho các dự án cơ sở hạ tầng được đẩy mạnh để làm sao vừa thúc đẩy nền kinh tế, vừa hoàn thành kế hoạch đầu tư công. Phát biểu tại tọa đàm “Triển vọng thị trường bất động sản 2021”, Phó Giáo sư, Tiến sĩ Trần Kim Chung - Phó Viện trưởng Viện nghiên cứu quản lý kinh tế Trung ương CIEM cho biết: “Rõ ràng, với tình hình thực tế, Việt Nam vẫn là quốc gia hết sức thuận lợi trong mọi mặt. Việc thực hiện chính sách thay đổi toàn diện rất tốt cho nền kinh tế nói chung và lĩnh vực BĐS nói riêng.

Trong bối cảnh thế giới vẫn đang chịu tác động nặng nề từ đại dịch COVID- 19, Việt Nam đã chủ động và sẵn sàng chuẩn bị những điều kiện tốt nhất để thúc đẩy đà tăng trưởng xây dựng chiến lược phát triển kinh tế đất nước bền vững giai đoạn 5 năm 2020-2025

Nhìn chung, chỉ số nêu trên tương đối khả quan. Tuy nhiên, trong một số trường hợp thì chính sách vay vốn của nhà nước còn khá hạn chế, chủ yếu các doanh nghiệp lớn dễ tiếp cận hơn so với nguồn vốn cho vay, các doanh nghiệp vừa và nhỏ thì khoản này còn gặp phải nhiều khó khăn, điều này dẫn đến nhiều thực trạng hiện nay như công trình thi công dang dở, công trình thành bãi gửi xe hay việc chuyển nhượng dự án đầu tư do thiếu hụt nguồn vốn…

- Về lạm phát:

Hình 2.1 Chỉ số giá tiêu dùng bình quân 2013 -2021

Nguồn: Tổng cục Thống kê.

Theo Tổng cục Thống kê (TCTK), chỉ số giá tiêu dùng (CPI) bình quân 5 tháng đầu năm 2021 tăng 1,29% so với cùng kỳ năm trước và là mức tăng thấp nhất kể từ năm 2016. Chỉ số lạm phát cơ bản bình quân trong 5 tháng đầu năm 2021 tăng 0,82% so với cùng kỳ năm 2020. Mức lạm phát cơ bản tháng 5 và 5 tháng đầu năm 2021 đều là mức thấp nhất trong 5 năm trở lại đây.

Theo TS. Chu Thanh Tuấn, Giảng viên Kinh tế, Đại học RMIT, Việt Nam là quốc gia có độ mở nền kinh tế lớn nên sẽ không tránh khỏi tác động của việc giá cả nguyên vật liệu đầu vào từ thế giới tăng. Điều này đã và đang thể hiện thông qua giá

của một số hàng hóa nội địa tăng lên. Từ đó lạm phát sẽ bị đẩy lên trong năm nay. Tuy nhiên, Việt Nam khó có khả năng bùng nổ tiêu dùng nội địa do dịch bệch đang được giữ trong tầm kiểm soát. Khi dịch bệnh được khoanh vùng và khống chế cục bộ, thì khả năng người dân chi tiêu mạnh mẽ như các nước Mỹ, Anh và châu Âu là khó xảy ra. Ngoài ra, tỷ lệ tiêm vắc-xin của Việt Nam so với các nước trên thế giới là khá thấp cùng với tình hình dịch Covid-19 vẫn diễn biến phức tạp, dẫn đến khả năng mở cửa lại các dịch vụ du lịch và hàng không với bên ngoài còn bỏ ngỏ. Bên cạnh đó, gói cứu trợ an sinh xã hội 62 nghìn tỷ đồng của Chính phủ cho người lao