- Khách hàng có thể liên kết dọc hay tích hợp ngược để gây sức ép lên doanh nghiệp
Kết luận chương
3.1 Một số cơ hội và thách thức với ngành kinh doanh bất động sản thời gian tớ
gian tới
3.2.1 Bối cảnh thị trường và dự báo nhu cầu bất động sản.
Để lựa chọn chiến lược, tác giả căn cứ vào tầm nhìn, sứ mệnh, mục tiêu phát triển của PHUCLOC Group trong những năm tới và dự báo nhu cầu bất động sản.
Báo cáo của Hội môi giới bất động sản Việt Nam chỉ rõ, thị trường bất động sản năm 2021 đang nhận được nhiều xung lực phát triển hơn năm 2020 từ sự điều chỉnh cơ cấu nhanh nhạy theo tình hình dịch bệnh; mở rộng áp dụng công nghệ vào bán hàng. Năm 2021 còn là năm đầu tiên thực hiện Chiến lược phát triển kinh tế - xã hội 10 năm (2021-2030) và Kế hoạch phát triển kinh tế-xã hội 05 năm (2021- 2025). Hơn nữa, lãi suất thấp nhất trong 15 năm qua, do đó các hộ gia đình, người trẻ sẽ thuận lợi để mua nhà, hay đầu tư đồng thời các dòng vốn đầu tư bất động sản năm 2021 được mở rộng hơn nhờ thực thi các quy định mới ban hành trong năm 2020. Về lĩnh vực bất động sản công nghiệp, nhu cầu sử dụng loại hình bất động sản này trong nước sẽ tiếp tục tăng. Nhiều khu công nghiệp mới tiếp tục tham gia thị trường bất động sản Việt Nam. Sẽ có nhiều dự án mới phát triển hạ tầng khu công nghiệp sẽ được phê duyệt. Nhiều dự án logicstic phục vụ khu công nghiệp cũng sẽ được đẩy mạnh phát triển.
a. Nhu cầu thuê mặt bằng KCN.
Theo số liệu cập nhật tính đến hết quý 1/2021 của JLL (Công ty dịch vụ bất động sản thương mại toàn cầu, được thành lập tại Vương quốc Anh với văn phòng tại 80 quốc gia) giá thuê đất tại nhiều khu công nghiệp đã đạt “đỉnh mới” trong quý 1/2021. Tại các tỉnh thành phía Bắc như: Bắc Ninh, Bắc Giang, Hải Dương, Hải Phòng, Hưng Yên, Hà Nam, Thái Nguyên… Mức giá thấp nhất khi thuê đất khu công nghiệp dao động từ 58 – 120 USD/m2/chu kỳ thuê. Mức giá trung bình dao động từ 67 – 190 USD/m2/chu kỳ thuê. Mức giá cao nhất từ 70 – 260 USD/m2/chu
kỳ thuê.Trong đó, Hà Nội luôn là địa phương có mức giá cao nhất. Cụ thể, giá thuê đất trung bình ở các khu công nghiệp phía Nam vẫn duy trì ở mức cao 111 USD/m2/chu kỳ thuê, trong khi ở phía Bắc đạt đỉnh mới 107 USD/m2/chu kỳ thuê. Như vậy, giá thuê ở cả hai miền đều tăng cùng mức 8,1% so với cùng kỳ năm trước.
Hình 3.1. Giá thuê đất tại các khu công nghiệp trong năm 2020
Nhu cầu sử dụng bất động sản khu công nghiệp tăng mạnh khi Việt Nam vẫn được đánh giá là quốc gia kiểm soát dịch bệnh tốt, đồng thời còn được hưởng lợi từ làn sóng chuyển dịch đầu tư. Mặc dù giá thuê đất tại khu công nghiệp tăng nhưng nhu cầu của các nhà đầu tư vẫn không giảm. Điều đó một lần nữa khẳng định môi trường đầu tư của Việt Nam thực sự hấp dẫn các nhà đầu tư FDI chứ không phải chỉ là lợi thế về nhân công giá rẻ và chi phí thuê mặt bằng thấp so với các nước trong khu vực. Diễn biến tích cực này cho thấy các chính sách của nhà nước và sự ổn định về chính trị xã hội của Việt Nam đang là một lợi thế cạnh tranh so với các nước trong khu vực.
Tỷ lệ lấp đầy ở khu vực kinh tế trọng điểm phía Bắc tăng đáng kể so với cùng kỳ, cụ thể: tại Hà Nội lên đến 90%, Bắc Ninh lên đến 95%, Hưng Yên là 89% và Hải Phòng là 73%. Trong khi đó, khu vực phía Nam ghi nhận tỷ lệ lấp đầy tại Tp.Hồ Chí Minh là 88%, Bình Dương 99%, Đồng Nai 94%, Long An 84% và Bà Rịa – Vũng Tàu là 79%.
Hình 3.2. Nguồn cung và tỷ lệ lấp đầy đất công nghiệp tại Việt Nam b. Nhu cầu nhà ở
Theo các chuyên gia Savills - tập đoàn cung cấp các dịch vụ bất động sản hàng đầu trên thế giới, với những dấu hiệu tích cực trong 06 tháng cuối 2020 và diễn biến mới trong quý I/2021, năm nay được kỳ vọng là giai đoạn thị trường nhà ở phục hồi, đồng thời tiếp tục phụ thuộc nhiều vào các khách hàng trong nước.
“Bộ Xây dựng cho biết, tỷ lệ dân số đô thị hiện vào khoảng 40% và sẽ tăng lên 45% vào năm 2030, do đó đòi hỏi mỗi năm phải tăng thêm khoảng 70 triệu mét vuông nhà ở đô thị. Nhu cầu mới về nhà ở sẽ tiếp tục tập trung ở một vài thành phố lớn và các khu công nghiệp. Theo dự báo của Bộ Xây dựng, nhu cầu nhà ở giai đoạn 2021- 2030 sẽ tiếp tục tăng, đặc biệt tại các khu vực đô thị. Nguyên nhân là do tốc độ tăng dân số cùng xu hướng đô thị hóa phát triển; tăng trưởng kinh tế gắn liền với sự gia tăng mức thu nhập của người dân làm tăng khả năng chi trả nói chung và tăng mức độ sẵn sàng chi trả cho nhu cầu về nhà ở nói riêng. Bên cạnh đó, nhu cầu cải tạo, thay thế do sự xuống cấp về chất lượng của nhà ở cũng sẽ tăng lên.” - Theo Tạp chí Tài chính số ra ngày 25/12/2020 đã viết.
Phát triển kinh tế sẽ đưa thu nhập bình quân dân số thành thị tăng nhanh hơn, đồng thời nhu cầu về chất lượng nhà ở tại các thành phố cũng tăng lên, tuy nhiên theo Bộ Xây dựng, tốc độ gia tăng ngân sách chi tiêu dành cho nhà ở không thay đổi nhiều.
Xét riêng cho từng phân khúc nhà ở tại khu vực đô thị thì chung cư giá rẻ và trung bình sẽ là phân khúc chiếm thị phần lớn nhất và có xu hướng gia tăng; nhà biệt thự, liền kề giữ ổn định trong ngắn hạn và có xu hướng giảm thị phần trong dài hạn; nhà ở cho người thu nhập thấp tiếp tục còn thiếu hụt trong ngắn hạn và trung hạn.
c. Nhu cầu thuê văn phòng
Tại 2 thành phố lớn Hà Nội và TP.Hồ Chí Minh thị trường cho thuê văn phòng đang có những biến động khá lớn khi giá thuê văn phòng có dấu hiệu tăng giảm thất thường. Vì khi các chủ đầu tư nắm bắt được nhu cầu thuê tăng cao sẽ liên tục chuyển hướng giá thuê theo thời điểm nhằm giữ vị thế trong thương lượng.
Năm 2020 gần như không có dự án mới về Văn phòng, Trung tâm thương mại được duyệt hoặc khởi công. Do số lượng các tòa văn phòng hạng A, B trong trung tâm Thành phố lớn như Hà Nội và TP Hồ Chí Minh rất ít nên mặc dù chịu tác động từ Covid 19 các tòa văn phòng trên vẫn luôn giữ được tỉ lấp đầy khách thuê cao, giá tăng nhẹ. Mặt khác, các tòa nhà văn phòng tư nhân nhỏ lẻ… đều chung tình trạng lo lắng khách thuê trả lại mặt bằng hoặc trả một phần nên phải giảm giá sâu, đồng hành cùng khách thuê vượt qua khó khăn.
Trong gần 2 năm vừa qua dịch bệnh Covid-19 đã làm ảnh hưởng rất lớn tới nền kinh tế nói chung và thị trường thuê văn phòng, hoạt động bất động sản, kinh doanh văn phòng nói riêng khi khiến xu hướng này có dấu hiệu giảm đi đáng kể. Mặc dù xu hướng thuê văn phòng trên thị trường có nhiều thay đổi đáng kể từ khi xảy ra Covid-19. Thế nhưng trong “cái rủi lại có cái may” khi các chuyên gia bất động sản cho rằng đây cũng có thể là một cơ hội tốt để tạo bước phát triển mới trong loại hình này và được dự báo sẽ còn tăng trưởng hơn trong tương lai.
Năm 2021, tăng trưởng của thị trường văn phòng cho thuê được thúc đẩy bởi nhóm doanh nghiệp nước ngoài muốn đặt trụ sở tại Việt Nam, các doanh nghiệp trong ngành bảo hiểm nhân thọ hoặc ngành thương mại điện tử ghi nhận mức tăng trưởng tốt bất chấp Covid -19 đều là các lý do khiến họ tự tin mở rộng kinh doanh tại Hà Nội và TP.Hồ Chí Minh.