2.3.2.1 Thực trạng của thị trường bất động sản trờn địa bàn cả nước
Cung và cầu. Cung và cầu là cơ sở của lý thuyết định giỏ. Sức mạnh
của tương tỏc cung và cầu quyết định tới giỏ trị thị trường của BĐS, được phản ảnh qua những giỏ bỏn.
Cung và cầu cú ý nghĩa đặc biệt trong định giỏ đất bởi vỡ cung của đất về cơ bản là cố định (bất biến). Điều này cú nghĩa là giỏ của đất trong một khu vực nhất định sẽ được xỏc định bằng yếu tố cầu như mật độ dõn cư, tỉ lệ tăng trưởng, mức độ thu nhập và việc làm tại địa phương, khả năng của hệ thống giao thụng vận tải, tỉ lệ lói suất thế chấp [13],[19].
Hỡnh 2.1 minh hoạ sự tương tỏc cung và cầu quyết định giỏ của đất. Lưu ý rằng đồ thị cung là một đường thẳng đứng nghĩa là số lượng đất là cố định: bất kể giỏ cả, khụng thể tạo thờm ra đất. Do vậy, giỏ của nú thay đổi theo nhu cầu của địa phương. Khi đồ thị cầu tăng lờn từ điểm d lờn d' , thỡ giỏ tăng từ điểm p lờn p'. P' p s d d' Giỏ Số lượng
Hỡnh 2.1. Đồ thị cung và cầu đất đai - ngắn hạn
Mặc dự tổng số cung của đất đai là cố định, nhưng cung cho một mục đớch sử dụng đặc biệt cú thể tăng lờn hoặc giảm xuống. Vớ dụ, đất rừng hoặc đất nụng trại ở ngoại vi một thành phố cú thể được phỏt triển làm khu dõn cư. Cung được tăng lờn sẽ làm chậm sự tăng giỏ. Tuy nhiờn, những giới hạn thực tế cho sự phỏt triển và tăng trưởng liờn tục về cầu chắc chắn dẫn đến giỏ cao hơn và sử dụng cần nhiều hơn [13], vớ dụ, cỏc lụ đất nhỏ hơn và việc thay thế những căn hộ một gia đỡnh (xem hỡnh 2.2)
Mạng lưới giao thụng của địa phương ảnh hưởng mạnh mẽ đến sơ đồ phỏt triển và giỏ cả. Trước khi cú ụtụ, thị trường đất đụ thị tập trung ở những khu buụn bỏn gần trung tõm dẫn đến những sự chờnh lệch giỏ đỉnh cao giữa đất đai ở vị trớ trung tõm và vựng ngoại vi. Đường sỏ và giao thụng được cải thiện đó làm tăng nhu cầu về đất đai vựng ngoại ụ và tăng lượng cung hiệu dụng của đất đụ thị. Sự chờnh lệch giỏ giữa đất trung tõm và vựng ngoại ụ thành phố đó giảm đi.
Việc phõn vựng và những kiểm soỏt sử dụng đất khỏc đó cú ảnh hưởng trỏi ngược, bởi vỡ chỳng giới hạn lượng cung sẵn cú về đất đai cho một sử dụng nhất định. Điều này thường dẫn đến giỏ cả núi chung cao hơn, nhưng giỏ đất cú tớnh sử dụng hạn chế sẽ thấp hơn. giỏ p' p s d d' Q Q' số lượng
Hỡnh 2.2 Đồ thị cung và cầu đất đai đối với một thị trường đặc thự
Cỏc nguyờn tắc cung và cầu giải thớch những khỏc biệt lớn trong giỏ trị đất giữa khu vực đụ thị và nụng thụn, giữa cỏc vựng đụ thị khỏc nhau và thậm chớ giữa những vựng kế cận khỏc nhau trong cựng một vựng đụ thị. Khụng một hàng hoỏ nào khỏc lại biểu hiện sự biến thiờn lớn về giỏ như vậy - chắc chắn khụng phải hàng tiờu dựng khụng lõu bền, như thực phẩm, quần ỏo; cũng khụng phải hàng tiờu dựng lõu bền như cỏc trang thiết bị và ụtụ; cũng khụng phải là cỏc cụng trỡnh. Núi chung, một mặt hàng càng cú khả năng bất biến, thỡ giỏ của nú sẽ thay đổi càng lớn theo vựng.
2.3.2.2 Cỏc nhu cầu về đất đai
Từ đầu năm 1990 đến nay, cụng tỏc quản lý và sử dụng đất đai ở nước ta đó cú nhiều chuyển biến tớch cực, cỏc loại đất được khai thỏc sử dụng triệt để, tiết kiệm. Theo số liệu thống kờ của TCĐC (nay là BTNMT), trờn toàn bộ tổng diện tớch đất tự nhiờn là 32.924.100 ha, diện tớch cỏc loại đất của năm 2000 tăng so với thời kỳ năm 1990 - 1995 như sau (khụng tớnh đất chưa sử dụng, sụng suối, nỳi đỏ) : Bảng 2.1 so sỏnh diện tớch cỏc loại đất Đơn vị tớnh : 1000ha LOẠI ĐẤT Diện tớch năm 1990 Diện tớch năm 1995 Diện tớch năm 2000 Diện tớch năm 2003 So sỏnh năm 2003 với 2000 1. Đất nụng nghiệp 6.993,2 7.993,7 9.345,4 9531,8 +186,4 2. Đất lõm nghiệp 9.395,2 10.795 11.575,4 12402,2 +826,8 3. Đất chuyờn dựng 972,2 1.271 1.532,8 1669,6 +136,8 4. Đất ở nụng thụn 57,5 371,0 379,3 + 8,3 5. Đất ở đụ thị 817,8 382,9 72,2 81,0 + 8,8
Bảng thống kờ trờn cho thấy kết quả của việc khai thỏc sử dụng cỏc loại đất đó cú hiệu quả ở nước ta trong những năm gần đõy, diện tớch cỏc loại đất
nụng, lõm nghiệp ngày càng tăng, đất khu dõn cư nụng thụn giảm dần (do từ năm 1995 việc thống kờ chuyển diện tớch đất vườn liền kề vào đất nụng nghiệp, từ năm 1995 diện tớch đất ở nụng thụn đó cú xu hướng tăng lờn), đất ở đụ thị cú xu hướng gia tăng do quỏ trỡnh đụ thị hoỏ. Trờn cơ sở quỹ đất hiện cú, cỏc nhu cầu về đất đai được đỏp ứng đầy đủ cho cỏc mục đớch sử dụng, gúp phần phục vụ quỏ trỡnh hiện đại hoỏ nụng nghiệp nụng thụn, phỏt triển kinh tế đất nước thời kỳ cụng nghiệp hoỏ, hiện đại hoỏ. Phục vụ cho cỏc mục tiờu trờn, từ 1990 đến nay, cả nước đó thực hiện việc giao đất đối với cỏc loại đất như sau :
- Đất nụng nghiệp: Giao gần 9,4 triệu ha cho 12 triệu tổ chức, hộ gia đỡnh, cỏ nhõn sử dụng với 11,49 triệu GCNQSDĐ.
- Đất lõm nghiệp: Giao 3,55 triệu ha và cấp GCNQSDĐ cho hơn 515.000 hộ gia đỡnh và trờn 7550 tổ chức sử dụng đất.
- Đất chuyờn dựng: Giao, cho thuờ gần 406.000 ha đất chuyờn dựng (cả đất xõy dựng nhà ở) cho gần 44.700 dự ỏn, cụng trỡnh, trong đú cú trờn 15.000 ha đất chuyờn dựng giao cho cỏc dự ỏn cú vốn đầu tư nước ngoài.
- Chuyển đổi 560.000 ha đất nụng, lõm nghiệp phục vụ phỏt triển cơ sở hạ tầng, xõy dựng cỏc khu cụng nghiệp, khu chế xuất và mở rộng đụ thị.
2.3.2.3 Cỏc nhu cầu về nhà ở
Trong thời kỳ này, hoạt động thị trường nhà ở được phỏp luật thừa nhận trờn cơ sở Phỏp lệnh về nhà ở năm 1991, tạo ra cơ chế, chớnh sỏch và những cơ hội cho cỏc chủ thể SDĐ cú cơ sở phỏp lý để đầu tư và sử dụng đất đai cú hiệu quả, phỏt huy được tiềm năng sử dụng đất, cựng với sự nhậy cảm của thị trường QSDĐ, thị trường nhà ở phỏt triển đột biến và sụi động nhất là khu vực đụ thị. Từ năm 1995 đến năm 2000, đất xõy dựng cụng trỡnh do Nhà nước giao tăng 68.637 ha, đất ở đụ thị tăng 16.827 ha, đất ở nụng thụn tăng 27.726 ha. Theo số liệu thống kờ, đến cuối năm 2000, quỹ nhà ở thuộc sở hữu Nhà nước của cỏc tỉnh, thành phố trực thuộc TW là 25.553.392m2/tổng số
425.874 căn hộ, Nhà nước bỏn, thanh lý nhà ở cho người đang thuờ nhà ở và cấp GCN - QSDĐ của 28 tỉnh, thành phố trực thuộc TW là 3.281.260 m2 chiếm 12,8% tổng quỹ nhà ở thuộc sở hữu Nhà nước:
Theo chớnh sỏch nhà ở của nước ta, ngoài việc chuyển nhượng trao tay về nhà ở và QSDĐ mà Nhà nước chưa kiểm soỏt được (khoảng 60.000 trường hợp) thỡ thị trường nhà ở hiện nay đang là nhu cầu bức xỳc trong đời sống xó hội, hoạt động bỏn nhà kốm theo chuyển nhượng QSDĐ của cỏc hộ gia đỡnh, cỏ nhõn, xõy dựng nhà ở để bỏn kốm theo chuyển nhượng QSDĐ của cỏc tổ chức kinh tế đang trở nờn rất sụi động, giỏ cả cú biến động lớn từ 1 - 7 triệu đồng/m2 (năm 2000) tăng lờn 3 - 15 triệu đồng/m2 (năm 2001). Tớnh đến giữa năm 1999, cả nước cú 701,4 triệu m2 nhà ở, trong đú nhà ở đụ thị là 144,5 triệu m2, nhà ở nụng thụn là 556,9 triệu m2.
Theo số liệu thống kờ đến năm 2000, cả nước cú số hộ gia đỡnh là 16,7 triệu hộ trong đú ở đụ thị cú 4,0 triệu hộ, nụng thụn 12,7 triệu hộ và tăng nhanh ở khu vực đụ thị, vấn đề nhà ở trong năm 2003 đó và đang được cải thiện tớch cực, gúp phần phỏt triển kinh tế và lành mạnh hoỏ đời sống xó hội đối với mọi tầng lớp dõn cư.
Theo quy luật cung cầu và định hướng phỏt triển nhà ở trong cả nước đến năm 2010, dự tớnh đến năm 2005, cả nước cần cú 1.118.600 ngàn m2, đến năm 2006 cần cú 1.425.000 ngàn m2 (Cục quản lý nhà - Bộ Xõy dựng).
Như vậy, cựng với hoạt động của thị trường QSDĐ, thị trường nhà ở là một trong những yếu tố khụng thể thiếu được trong hoạt động của thị trường BĐS của nước ta giai đoạn hiện nay và trong tương lai.
2.3.2.4 Cỏc nhu cầu hoạt động khỏc về đất đai
- Cho thuờ lại đất đó xõy dựng cơ sở hạ tầng: Trong 71 khu cụng nghiệp tập trung được Thủ tướng Chớnh phủ quyết định đầu tư và cho thuờ đất với tổng diện tớch là 7.988 ha (tớnh đến thỏng 7/2001) cú 67 khu cụng nghiệp, 03 khu chế xuất và 01 khu cụng nghệ cao trờn địa bàn 31 tỉnh, thành phố trực
thuộc TW với 3 loại hỡnh đầu tư: khu cụng nghiệp do cỏc doanh nghiệp trong nước đầu tư, khu cụng nghiệp liờn doanh với nước ngoài, khu cụng nghiệp 100% vốn đầu tư của nước ngoài.
- Gúp vốn liờn doanh bằng nhà - đất với cỏc tổ chức, cỏ nhõn trong nước và tổ chức cỏ nhõn nước ngoài để sản xuất kinh doanh, đến nay theo số liệu thống kờ của 55 tỉnh, thành phố trực thuộc TW phớa Việt Nam đó sử dụng giỏ trị QSDĐ của 6.278 ha để gúp vốn liờn doanh với bờn nước ngoài với tổng giỏ trị gần lờn tới 3,0 tỷ USD tương đương khoảng 45.000 tỷ đồng Việt Nam (Điều tra của Cục quản lý doanh nghiệp – Bộ Kế hoạch và Đầu tư).
Như vậy, cú thể thấy thị trường BĐS trong đú cú thị trường QSDĐ đó khẳng định sự tồn tại độc lập khỏch quan trong quỏ trỡnh hỡnh thành và phỏt triển thị trường BĐS ở nước ta.